【正文】 A、當銷售率未完成 50%時，月結 40%即 6萬元，其余不予結算； B、當銷售率完成 50%時，月結 40%即 6萬元，加實際完成比例 9萬元； C、當銷售率完成 80%時，視作完成銷售率，月結算 100%即 15萬元。濱江國際城 附件一 系列一：主推 logo 系列一：備選 logo 系列一：備選 logo 系列一：戶外高炮 系列一：工地圍墻 系列一：名片 系列一：信封、信紙 系列一：咖啡杯 系列二：主推 logo 系列二：備選 logo 系列二：備選 logo 系列二：工地圍墻 系列二：名片 系列二：拎袋 系列二：信封 系列二：信紙 附件二 服務報價： 2023年營銷策劃月費 15萬元， 3個月共 45萬元。在無形中升級了項目形象。 營銷策略 √ 與之相關的會所建議 —— 雙會所，服務型會所 +會員制會所，強調個性，分而置之 —— 由仁恒自主經營，為滿足基本住戶的日常休閑娛樂的配套，提供較為 全面的 服務設施。 營銷策略 示范區(qū)參觀動線營造 體驗營銷 地盤包裝（圍墻、河道、廣場等） 銷售中心體驗系統(tǒng) 營銷策略 示范區(qū)參觀動線 銷售中心 會所立面與廣場休閑區(qū) 內部水系景觀（架橋） 示范區(qū) 示 范 區(qū) 營銷策略 [體驗營銷主要動線 ] 一至四期周邊圍墻包裝 整體項目的精神堡壘 營銷策略 圍墻 精神堡壘 地盤包裝建議 —— 從精神堡壘至四個地塊的圍墻包裝 j至道路示范，國際生活開始入戲。 ● 結合名車的推廣節(jié)點，采用贊助聯(lián)合宣傳形式，實現(xiàn)與第三方的客戶資源共享。 ?09年國際一線奢侈品發(fā)布會 借助德基、金鷹等高檔場所國際一線奢侈品牌資源，在體驗會所聯(lián)合舉辦 09年新裝發(fā)布會，進一步挖掘目標客群，同時傳達項目高端、時尚、審美的調性。 １、江河廣闊卻望眼即得，怎及運籌帷幄，決勝千里疆域！ ２、江河廣闊卻望眼即得，怎及心藏韜略，胸懷萬千世界！ 「線上傳播」 營銷策略 廣告調性表現(xiàn) 廣告調性表現(xiàn) 廣告調性表現(xiàn) 深入期主訴求：國際多元生活方式 CAN I HELP YOU,，一句話足以說明這里的生活氛圍！ CHEERS，一個場景足以詮釋這里的生活情趣！ PLEASE，一個手勢足以體現(xiàn)這里的生活格調！ 釋意： 用英文和生活場景生動演繹江灣城的國際多元生活， 簡單、巧妙的訴求項目利益，卻又富有內涵和高端氣質。 “江景”很重要，但要說的更巧妙！ 世茂濱江 濱江奧城 明發(fā)濱江 「線上傳播」 導入期主訴求思考 營銷策略 導入期主訴求：居住理念和江灣城倡導的生活態(tài)度。 利用“易居中國” 在蘇州、無錫、常州、鎮(zhèn)江、揚州、徐州、合肥等城市的布點，通過《易居會》等形式把江灣城的影響力滲透到這些城市。所以項目啟動之際， 尋找第一波客戶圈，是重中之重。 一江一灣城，在這樣優(yōu)雅華美的一個江際弧線上打造一座城，我們標桿的不僅僅是濱江的地域意義，更是整個南京城的人居觀念，一座城中城，伴江河山水作息起居的城上城。 ? 江灣城的價值建立、訴求方式一定是延續(xù)仁恒產品一貫的國際、時尚、藝術、審美等特征元素。 項目核心價值六 營銷策略 「造城級配套 提供全方位生活保證」 「高尚物業(yè)」 專業(yè)服務高端客戶的仁恒物業(yè) ，從每一個生活細節(jié)，詮釋國際化的生活品質 項目核心價值七 營銷策略 江灣城的關鍵詞 很 國際 很 時尚 很 藝術 很 審美 很 大氣 營銷策略 掃描 －－ WHAT IS 江灣城？ 認知 －－國際多元場景下的未來濱江生活 分析 －－ 直接將賣點一一展現(xiàn)給我們的溝通對象，就行了嗎？ 我們告誡自己：冷靜下來，看的更全面、更清晰些！ 江灣城是一個讓我們評價時總想說很多“ 很 …… ”的產品 江灣城的未來和真相又在哪里？ 營銷策略 有的時候，你以為你看清楚了 …… 真相 永遠比 現(xiàn)象 更重要 。 項目核心價值二 濱江公園 長江 江灣城 營銷策略 「 70萬方大盤魅力，望江觀園」 規(guī)劃整體抬高的坡地花園， 50%的綠化率，僅 11%的建筑覆蓋率，成就了極大的視野空間，社區(qū)還規(guī)劃有生態(tài)內河，水景交融。 從月牙湖畔到花神湖邊，再到這一江一灣 仁 者樂水， 恒 者閱天下 品牌理解 營銷策略 具有國際視野和高端審美觀的企業(yè) 南京新城 CBD,國際化的規(guī)劃建設和公共配套 江灣城：定位高端的河西濱江 70萬方大型國際社區(qū) 三位一體的協(xié)調和完美 —— 對的人 在對的地方 做了對的事 具有國際背景的上市地產商 仁恒 ,將在南京唯一的以國際化標準打造的濱江新城區(qū) ,建造一個 70萬方的大型國際多元社區(qū)。江灣城 70萬㎡ 2023 江灣城 1994 仁恒是什么 ? 仁恒、河西濱江、江灣城三者之關系是什么？ 江灣城的真相是什么？它將以何種形象，何種方式上市？ 營銷策略 概念生成 營銷策略 關于 仁恒 // ………………………… 仁恒到底是是什么 ? 從上海到南京再到蘇州、成都、珠海、天津 … 很多人買了仁恒， 很多人記住了這個名字。喜歡運動和旅行等休閑活動。 中產型 1030萬 歐美企業(yè)部門主管、非歐美企業(yè)經理、上市公司經理、民營企業(yè)高管、私營企業(yè)主、咨詢類企業(yè)高級咨詢顧問、高科技行業(yè)高級技術人員，制造類行業(yè)的中級工程師、政府和事業(yè)單位中層干部、醫(yī)療衛(wèi)生機構的中級醫(yī)師和管理人才、成功的自由職業(yè)者、高校副教授和教授、中學高級教師等。 富裕型 30100萬 外資企業(yè)中高層、國內上市公司高管、民營企業(yè)總經理、外資咨詢類企業(yè)高級咨詢顧問、高科技行業(yè)高級技術人員，大型制造類行業(yè)的高級工程師、醫(yī)療衛(wèi)生機構的高級醫(yī)師和管理人才、政府高級干部、金融機構經理等。 一次性付清為主，或短期低額貸款 精神型 擁有型 奢華型 商務型 投資型 成功 精英 張揚 進取 品味 善于交際，喜歡出入高級的娛樂場所和會所、社交聚會活動。 城區(qū)地鐵線路： M M M M M M8 過江地鐵線路： M M4 江北地鐵線路：江北線 價格定位 2023年度 南京仙林板塊住宅性質土地掛牌樓板價格加權均價為3432元 /㎡ 左右； 2023年度 南京仙林板塊住宅性質土地掛牌樓板價格加權均價為3889元 /㎡ 左右。 價格研判 價格研判案例采樣依據(jù)全市單價萬元以上，主力總價 150萬以上的公寓項目為例 價格定位 豪宅 四季仁恒國際公寓 鋒尚國際公寓 /平方米 /平方米 標桿物業(yè) 朗詩國際街區(qū) 世茂濱江新城 /平方米 /平方米 高端物業(yè) 雅居樂花園 天正湖濱 /平方米 /平方米 高價物業(yè) 金鼎灣 長江路九號 /平方米 /平方米 參照市場在售的各類高端物業(yè)的不同類別，本項目定位為濱江標桿高端物業(yè)。 ?未來競爭形勢嚴峻 —— 一方面目前全市高端物業(yè)潛在供應達到 200萬㎡ ，而 2023年 17月全市高端物業(yè)去化量僅有 28萬㎡左右 ,月均去化 ㎡；另一方面目前河西板塊尚有約 420萬㎡ 左右的存量供應，而 2023年上半年河西板塊僅銷售 ㎡左右 ,月均去化 6萬㎡ 。 市場分析 ?主城之內濱江高端物業(yè)匱乏 —— 目前在售僅有城北板塊的世茂濱江，遭遇變電門事件之后未來項目走勢也必將受到影響；而潛在供應方面的交通控股三汊河項目目前在運營上也遇到了一定障礙，意圖尋求合作公司共同繼續(xù)開發(fā)。塞納麗舍房源推出較少，選擇余地不大。 公建配套 未開工 動 遷中 （底價） （底價） 掛牌未成交 奧體新城 B5 地塊 香山路東側，月安街南 側、江東南路西側 住宅 。 未開工 土 地平整 83000 五礦置業(yè) 7A 地塊 建鄴區(qū)會展中心東北角 地塊 住宅 。 部分開工 84000 5530 金地（集團）股份有限公司 4 （中北品閣） 集慶門大街以北，湖西 路以西，南湖二中西側 住宅 。 未開工 未 動遷 135500 4375 南京市交通建設投資控股（集團）有限責任公司 15 東至燕山路、西至清河 路、南至集慶門大街、 北至漢中門大街 住宅 。名京 國浩 而 2023年隨著高端住宅物業(yè)上市量的急劇增長，市場去化量也明顯增加， 17月月均去化 ,其中 4月份因為雅居樂花園等項目的集中上市，市場去化量達到高點 。玫瑰園 13705元 /m2 棲 園 11885元 /m2 依云溪谷 15084元 /m2 萬科金域緹香 9989元 /m2 新世界花園 14928元/m2 長江路九號 23450元 /m2 金鼎灣 17685元 /m2 御湖國際 23452元 /m2 雅居樂 11793元 /m2 凱潤金城 21639元 /m2 天正湖濱花園 12565元 /m2 市場分析 高端物業(yè)市場規(guī)模逐年擴大， 300萬元以上的總價段成交量明顯增加 4. 12 4. 8731. 9328. 420. 59% 0. 55%3. 44%10%051015202530352023年 2023年 2023年 2023 年17月萬平方米0. 00%2. 00%4. 00%6. 00%8. 00%10. 00%12. 00%高端項目成交量(萬平米) 高端項目成交量占市場比例（% ） 07年以來，隨著市場整體價格水平的提高， 同時 高端物業(yè)上市量的增加，高端市場成交規(guī)模大幅上升，由 0 06年 %左右的市場占比躍升至 %。 花園居所 區(qū)域背景 河西新城是南京最具國際化特征的現(xiàn)代新城 ５０％的高綠化， 高差坡地，貫穿全區(qū)的天然水系，加 11%的建筑密度，儼然生態(tài)花園格局 河西濱江公園、一線江景會展中心、奧體中心、中央公園等市政人文環(huán)境資源相當豐富 室內恒溫泳池、網球場、幼兒園、九年制外國語學校等 品牌實力 仁恒地產品牌和仁恒高端物業(yè)品牌 價值發(fā)現(xiàn) 在做市場分析前，需要理清幾個高度關聯(lián)而又似是而非的概念： 高價，高端，標桿，豪宅 高價 ≠高端 高價位的產品不一定就是高端產品 高端 ≠標桿 高端如因曲高和寡成為小眾不一定就成標桿 標桿 ≠豪宅 能成為某一類產品的代表不一定就是豪宅 市場分析 我們是什么 —— 高端物業(yè) —— 一個由四緯因素構成的市場綜合體 在住宅市場發(fā)展的特定階段，在具有較高地域文脈認知度的區(qū)域內，能最大限度的滿足少數(shù)高收入人群的居住需求，占有核心區(qū)位或稀缺資源，其在資源數(shù)量、標準、銷售價格、各種產品性能指標、土地價值、市場形象等方面皆明顯超出市場平均水平，價格敏感度低于品質敏感度的高級住宅形式。 品牌價值 仁恒 —— 潛心經營南京 14年的高端地產品牌形象 開發(fā)理念 開發(fā)項目 1994年 梅花山莊 把家搬到風景中去 湖灣山林別墅園 2023年 玉蘭山莊 純小高層現(xiàn)代精英生活區(qū) 2023年 仁恒翠竹園 御于酒店寓居家 2023年 仁恒國際公寓 市場機會發(fā)現(xiàn) 10—— 仁恒地產秉承“開 發(fā)中高檔臻品樓盤”的理念，在南京市