【正文】 l 銷售費用估算按照銷售收入的3%計算，出售型物業(yè)的銷售及推廣費用為2,。復合年均增長率一項投資在特定時期內的年度增長率；計算方法為總增長率百分比的n方根，n相等于有關時期內的年數(shù)；公式為：(現(xiàn)有價值/基礎價值)^(1/年數(shù)1)–1如東市2004和2006年的住宅價格年份20042006年度住宅價格（元/平米）17162189這里我們選擇了如東住宅市場復蘇的啟動年份2004年的住宅價格為基礎價值，以2006年的住宅價格為現(xiàn)有價值，歷時共3年；如東市住宅價格復合年均增長率=（2189/1716）^（1/2）1= %由開發(fā)及銷售周期表得出：2008年10月到2011年6月為本項目的銷售周期，因此按2010年2月為均價得出點，由此得出本項目小高層的銷售均價：3600*（1+%）=4758元/平米易居建議本案小高層銷售均價為4700元/平方米。 小高層定價遵循以上定價原則，結合如東可比競爭物業(yè)的競爭因素以及價格，可參照的樓盤主要有“淺水灣城市花園”、“嘉匯湖畔居”、“中坤苑”。② 樣本選?。簶颖颈仨毦哂袇⒄找饬x，否則將影響價格的準確性。利潤最大化原則：以小高層引爆市場，爭取市場份額，以高層創(chuàng)造價格，奠定本案的精品地位。本地塊宜發(fā)展精品住宅，可以進行小高層、高層形態(tài)開發(fā)。無論現(xiàn)今狀況還是未來發(fā)展，區(qū)域都將是如東的最核心位置，地脈價值高。 項目投資機會評價類別08年09年10年11年12年7891011121234567891011121234567891011121234567891011121234567891011小高層施工銷售高層施工銷售底商施工銷售 開發(fā)成本估算序號項目類別成本費用估算備 注單位成本（RMB/M2）總費用（萬元）一土地費用　　　1土地使用權出讓金 29760x為熟地樓面價2土地出讓契稅　出讓金4%小計　　　二建安費用（a）　　含基本建設及安裝1高層120042,包括外立面裝飾2小高層10008,層高3米3底層商鋪10002,　小計　　53,　三前期費用（b）　　　1勘察設計費/（一+二+四）%2建筑設計費　3,含施工圖；按建筑面積計?。?）住宅803,　?。?）商業(yè)120　3景觀設計費20 按扣除地面附屬物基底面積計算4設計招投標管理費/（一+二+四）%5施工招投標管理費/（一+二+四）%6審圖及設計咨詢費6按建筑面積計7施工監(jiān)理費10按建筑面積計8施工證費/ 建安費%9測繪費1 按建筑面積計；含竣工面積測繪10可行性報告編制費　10　11臨時水電費　50　12竣工圖編制費3　小計　　 四配套費用（c）　　　1大市政配套6,用地紅線外2綠化建設費50按綠地面積計（土地面積的35%）3小區(qū)智能化20電子巡更、紅外線報警等4燃氣管道工程//大市政已包含5綠化工程（商業(yè)）20 按商業(yè)建筑面積計6電話通訊工程費20 暗埋式，按建筑面積計7道路及附屬設施//大市政已包含8排水配套費//大市政已包含9供水管道工程費//大市政已包含10電力工程//大市政已包含11配套站房10按建筑面積計12人防工程建設費//大市政已包含小計　　8,　五其它費用　　　1管理費用（d）/(建安+前期+配套)3%2財務費用　　3銷售推廣費用/7,按銷售收入約3%計（出售型物業(yè)）4不可預見費用（e）/(建安+前期+配套)3%小計　　　總計　　　 財務數(shù)據(jù)估算n 物業(yè)未來價值估算l 物業(yè)銷售收入根據(jù)前面確定的銷售價格，進行項目銷售收入的估算，結果見下表：銷售總收入估算:物業(yè)類型銷售均價銷售均價物業(yè)體量銷售收入擬合時刻（元/M2）（萬M2）（萬元）小高層2008年10月470041,2009年9月高層2009年4月4700166,2012年11月底層商業(yè)2010年46月14100（1F）16,2012年911月8500（2F）9,回遷用房/18004176合計　//238,備注：1. 數(shù)據(jù)來源：上海易居研究院咨詢中心； 2. 表中數(shù)據(jù)為估算值，具體應以實際為準； 3. 估算中未考慮地下停車位的銷售收入。由于本項目從開發(fā)到銷售完畢預計要23年時間，而區(qū)域市場的價格在未來的一段時間內必然有一定的變化，因此就需要我們運用客觀的、科學的方法和手段來對未來的價格走勢作出合理的預測。n 高層定價修正：鑒于本區(qū)域內無在售高層個案，而以我們以往的經驗可以這么認為高層和小高層的售價是相同的；因為同一項目中高層售價高于小高層的原因往往是因為高層是項目的后期，而且在位置和景觀方面有一定的優(yōu)勢。n 項目物業(yè)類型組合建議本項目占地面積132866平方米，總建筑面積465031平方米，根據(jù)上述結論，建議本項目高層住宅總建筑面積為353423平方米，小高層房總建筑面積為88356平方米，商業(yè)配套設施總建筑面積為23252平方米。與未來城市相似產品進行差異化，勢必要提高檔次，增加投入，加大項目周期及現(xiàn)金流壓力；且由此造成的住宅價格抬升是否會為市場所承載，現(xiàn)尚無定論。土地產品組合方式根據(jù)海洽會提供的資料，本地塊的主要屬性特征見下表。 周邊生活機能評估由于項目地處老城區(qū)，生活配套設施一應俱全，可以滿足社區(qū)業(yè)主的基本生活需求。 評估小結n 通過對如東宏觀經濟發(fā)展以及房地產市場的分析，我司認為隨著如東交通基礎設施的進一步改善以及經濟建設的發(fā)展，如東地塊價值將進一步提升。 隨著工業(yè)區(qū)的逐步建立和完善，將會吸引部分中高級企業(yè)管理人群以及高級白領將成為購房者主力之一； 個體業(yè)主以及周邊城鎮(zhèn)人群隨著如東城市化水平提高，人群將逐步集中至如東，這一人群將需要住房落腳，一部分需要購房，一部份需要租賃，市場活躍程度有提高跡象； 未來市場供應預估目前如東掘港鎮(zhèn)已知主要在售樓盤未售建面約50萬㎡左右。湖畔居——2房2廳1衛(wèi) 嘉匯數(shù)據(jù)來源：上海易居研究院物業(yè)類型分析目前如東在售房源均以多層房源為主，而小高層以補充的形式出現(xiàn)； 而在2007中后期，小高層、高層將逐步鞏固其地位；目前僅淺水灣城市花園等為數(shù)不多的樓盤推出了別墅物業(yè)，低密度物業(yè)產品在如東仍屬稀缺產品。物業(yè)名稱占地面積（平米）總建筑面積（平米）嘉匯 數(shù)據(jù)來源：如東統(tǒng)計年鑒商品房價格走勢如東的商品房市場自2002年啟動以來，商品房價格由跳躍式增長轉入逐步的穩(wěn)定增長。具有瀕臨黃海、土地資源豐富、環(huán)境容量大的優(yōu)勢。建成后的洋口港，雄居長江口，服務沿海各港，將成為長江中下游城市重要的對外口岸。該港口可以滿足建國際海港的深水條件。數(shù)據(jù)來源：如東統(tǒng)計年鑒城市規(guī)劃及市政建設如東至上海直線距離為130公里，現(xiàn)有海太、通常、通沙三條過江汽渡。、空運如東距南通興東機場30公里，現(xiàn)已開通至北京、廣州、深圳、廈門、大連、重慶等航線。距長江北支第一大港南通港55公里，距建設中的20萬噸級洋口港15公里。上投集團如東項目投資評估報告上投集團如東項目投資評估報告上海易居房地產研究院2007年10月15日目 錄第一部分 城市宏觀投資環(huán)境