【正文】 該廣告計(jì)劃時(shí)間為樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的第一階段，僅為粗略構(gòu)架。目的：介紹工程完工；介紹工程質(zhì)量；透露項(xiàng)目的大致規(guī)劃設(shè)計(jì)，傳達(dá)具有江南文化的系統(tǒng)住宅這樣一個(gè)概念及項(xiàng)目對(duì)該理念的體現(xiàn)。時(shí)間：強(qiáng)銷(xiāo)期中期。時(shí)間：內(nèi)部預(yù)告結(jié)束階段。內(nèi)容：宣布樓盤(pán)銷(xiāo)售在即，介紹樓盤(pán)及認(rèn)購(gòu)方式，宣傳樓盤(pán)增值理由和趨勢(shì)。 廣告投放計(jì)劃建議本項(xiàng)目廣告投放分為建設(shè)階段、預(yù)熱期、開(kāi)盤(pán)期、強(qiáng)銷(xiāo)期、收尾期五個(gè)階段，分別投入不等量的廣告，將樓盤(pán)信息、促銷(xiāo)訊息、公司形象傳達(dá)給消費(fèi)者，并起到引發(fā)購(gòu)買(mǎi)行為、樹(shù)立公司形象品牌的作用。本案贏得銷(xiāo)售的成功，擬靈活運(yùn)用口碑營(yíng)銷(xiāo)手段，制定口碑營(yíng)銷(xiāo)獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，通過(guò)各種促銷(xiāo)活動(dòng)、公關(guān)活動(dòng)、聯(lián)誼活動(dòng)及正常的銷(xiāo)售途徑，鼓勵(lì)與發(fā)展口碑宣傳。本案可與諸暨市、或紹興市一家或兩家媒體建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)，媒體的運(yùn)用很重要，通過(guò)建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，可在傳播推廣中占據(jù)低成本與品牌營(yíng)造的作用，同時(shí)亦可利用媒體資源，創(chuàng)造銷(xiāo)售渠道。（6）、氛圍營(yíng)銷(xiāo)：本案在售樓處、展示處、展銷(xiāo)會(huì)場(chǎng)等賣(mài)場(chǎng)營(yíng)造中，充分運(yùn)用音樂(lè)、燈光、氣味、藝術(shù)裝飾秩序等手段營(yíng)造具有親和力與高雅氣氛的賣(mài)場(chǎng)氛圍。u 本案定期舉行客戶聯(lián)誼活動(dòng)，以增進(jìn)彼此的溝通與了解。以江南住宅景觀設(shè)計(jì)、中式物業(yè)管理支撐這一理念。六、營(yíng)銷(xiāo)推廣建議 項(xiàng)目包裝策略針對(duì)本案主要購(gòu)房者——工薪階層，我們對(duì)他們的消費(fèi)能力，消費(fèi)習(xí)慣進(jìn)行深入分析，同時(shí)在控制成本的情況下，通過(guò)各種方式適度提升產(chǎn)品品質(zhì)，最后推出了我們的全新核心概念，希望在諸暨市樹(shù)立我們產(chǎn)品的獨(dú)特生活品位。全市區(qū)域面積2311平方公里，現(xiàn)轄23個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)鄉(xiāng)、3個(gè)街道，1248個(gè)行政村，39個(gè)城鎮(zhèn)社區(qū)。全市年平均人口為1056550人。采用專家顧問(wèn)式服務(wù)。同時(shí)為了豐富項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)，可采取錯(cuò)層，錯(cuò)躍結(jié)合的形式，以次增強(qiáng)賣(mài)點(diǎn)。以下10％90110M178。在四周種上樹(shù)木，這些樹(shù)木不但能吸收路邊的灰塵，而且能增加綠化面積，形成一定的景觀效應(yīng)。產(chǎn)品形態(tài)建議目前，從我們公司此次市場(chǎng)調(diào)查實(shí)地取證分析，由于本項(xiàng)目近區(qū)商業(yè)環(huán)境尚未成熟，商業(yè)營(yíng)業(yè)房的市場(chǎng)投資潛力需要時(shí)間的積累。(1) 以人為本，注重生態(tài)環(huán)境——充分尊重“以人為本”的人文觀點(diǎn)。本項(xiàng)目所在的區(qū)域交通便利，位于外環(huán)西路以西，越都路以北，居城西核心區(qū)域等優(yōu)勢(shì)，而且相對(duì)其他地區(qū)而言，還有一個(gè)優(yōu)勢(shì)，就是有一個(gè)較大的潛在市場(chǎng)，據(jù)以上這些優(yōu)勢(shì)，我們通過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，仔細(xì)研究分析提出本項(xiàng)目的定位構(gòu)思主題：“面向工薪階層的人性化精品樓盤(pán)” 項(xiàng)目定價(jià)分析從周邊樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)情況來(lái)看，未來(lái)幾年在諸暨，相對(duì)高品質(zhì)、小戶型、景觀好,中低價(jià)位的房產(chǎn)品將占主流市場(chǎng)，供給與需求都將達(dá)到一定的量。世紀(jì)花園等項(xiàng)目建設(shè)，促使諸暨市房源供應(yīng)達(dá)到了“量”的突破，加大了市場(chǎng)房源選擇余地，從而也會(huì)拉走項(xiàng)目部分消費(fèi)者。 噪音項(xiàng)目地處火車(chē)站與杭金衢高速出入口，而且緊臨交通干道，來(lái)往的車(chē)輛繁多，將形成的噪音對(duì)本項(xiàng)目存在一定的影響。項(xiàng)目西北面規(guī)劃有供居民日常生活消費(fèi)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。 2）.建筑物后退距離必須滿足如圖最低標(biāo)準(zhǔn),同時(shí)應(yīng)執(zhí)行《諸暨市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》及補(bǔ)充規(guī)定中確定的退讓要求。 5）.地塊南側(cè)沿規(guī)劃路可設(shè)商鋪。 建筑物退讓： 1）東側(cè)：建筑物退建設(shè)用地線≥8米，圍墻退建設(shè)用地線≥2米。房地產(chǎn)金融的快速發(fā)展，極大地提高了居民購(gòu)房能力，成為居民提前實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)的重要手段。投資90130ｍ178。為主、部分140ｍ178。價(jià)格和和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式：目前，商鋪售價(jià)受項(xiàng)目地段、配套設(shè)施等因素影響較大。諸暨市房地產(chǎn)又按功能的不同劃分出住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓等，其市場(chǎng)特點(diǎn)表現(xiàn)為：□ 高層住宅受到關(guān)注原先在眾多樓盤(pán)中一直是高處不勝寒的高層住宅，近幾年在諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)中得到了眾多消費(fèi)者的認(rèn)可，最近，新開(kāi)發(fā)的高層住宅竟成了市場(chǎng)中高檔樓盤(pán)。（2）商品房銷(xiāo)售繼續(xù)旺盛，%，其中，%%。三、諸暨市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 諸暨房產(chǎn)回顧房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢(shì)發(fā)展，由于土地緊控、建材價(jià)格上漲、舊城拆遷、股市不景氣促動(dòng)，樓盤(pán)檔次提升等原因，諸暨市房地產(chǎn)市場(chǎng)再度趨熱，并促成諸暨市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)新一輪“成本性、投資性、功能性”的上漲。以城南、城東和城中為主。2001年6月，新一輪城市總體規(guī)劃經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)實(shí)施。大力推進(jìn)文化創(chuàng)新，深入開(kāi)展文明諸暨、禮儀諸暨、誠(chéng)信諸暨建設(shè)活動(dòng)，提高全民素養(yǎng)。2007年，諸暨市致力于“三大區(qū)塊”建設(shè)，加速推進(jìn) “一體兩翼”和諧發(fā)展計(jì)劃。 建筑產(chǎn)業(yè)穩(wěn)中有升。其中：總資產(chǎn)貢獻(xiàn)率、資本保值增值率、全員勞動(dòng)生產(chǎn)率均列紹興市第一，而資產(chǎn)負(fù)債率、企業(yè)虧損率均居紹興各縣市區(qū)最低。工業(yè)經(jīng)濟(jì)保持了在較高平臺(tái)上平穩(wěn)健康快速發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。農(nóng)民專業(yè)合作組織新增45家，達(dá)130家；休閑觀光農(nóng)業(yè)共建成營(yíng)業(yè)38家。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)形勢(shì)喜人。按諸暨市普通雙職工家庭計(jì)算，則可知該家庭平均年收入為45518元。l 第一產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民總產(chǎn)值的貢獻(xiàn)相對(duì)最低同時(shí)增長(zhǎng)緩慢。,%，,%,%,%。 諸暨市榮譽(yù) 隨著改革開(kāi)放的逐步深入，諸暨市經(jīng)濟(jì)得到了飛速發(fā)展。21′～29176。59′之間，錢(qián)塘江流域中段。近幾年，諸暨先后被命名為“中國(guó)珍珠之鄉(xiāng)”、“中國(guó)襪業(yè)之鄉(xiāng)”、“中國(guó)香榧之鄉(xiāng)”、“中國(guó)無(wú)公害茶葉之鄉(xiāng)”、“中國(guó)名品襯衫之鄉(xiāng)”、“中國(guó)民間藝術(shù)之鄉(xiāng)”和“浙江省建筑之都”、浙江省首批“教育強(qiáng)市”，被評(píng)為“全國(guó)基礎(chǔ)教育先進(jìn)縣市”、“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”，榮獲“全國(guó)環(huán)境綜合整治優(yōu)秀市”、“全國(guó)衛(wèi)生先進(jìn)城市”稱號(hào)，被命名為首批“全國(guó)社區(qū)建設(shè)示范市”。::::，表現(xiàn)為一、二產(chǎn)比重調(diào)低，三產(chǎn)占比提高幅度在紹興各縣市中列第一。 第一產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)增長(zhǎng)緩慢的跡象，則表現(xiàn)出諸暨市城市化發(fā)展進(jìn)程在日益提高。如果根據(jù)人均收入與住宅市場(chǎng)的房?jī)r(jià)走勢(shì)、市場(chǎng)活躍程度之間的聯(lián)系來(lái)看，在這一單項(xiàng)指標(biāo)中，諸暨市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在價(jià)格空間上具備了一定的條件。2007年,糧食生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)面積、單產(chǎn)、總產(chǎn)三增。農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)氛圍繼續(xù)向好。%。2007年，%,。2007年，全市建筑業(yè)繼續(xù)保持健康快速的發(fā)展勢(shì)頭，市場(chǎng)拓展亮點(diǎn)紛呈,龍頭培育取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，彰顯“建筑強(qiáng)市”的步伐穩(wěn)步推進(jìn)。以城區(qū)為依托，以工業(yè)為先導(dǎo)，以建設(shè)新興城市為目標(biāo)，大開(kāi)發(fā)、大建設(shè)、大發(fā)展。 區(qū)域背景諸暨市交通十分便利，已形成周邊縣市一小時(shí)汽車(chē)交通圈。新頒布的城市總體規(guī)劃將該市城市性質(zhì)定位為市域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、信息中心和工貿(mào)為主的園林城市。城南以創(chuàng)建優(yōu)秀旅游城市，建設(shè)西施故里風(fēng)景區(qū)為重點(diǎn)，城東區(qū)以城市廣場(chǎng)建設(shè)為重點(diǎn)，帶動(dòng)周?chē)氐呐f城改造，城中區(qū)以鐵路兩側(cè)改造為主。2007年，%；，%；， %； ， %。受土地集中招拍掛時(shí)間的影響，諸暨市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年土地購(gòu)置面積增減波動(dòng)較大。%,其中，%。由諸暨天成房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的天成諸暨城區(qū)樓盤(pán)臨街商鋪價(jià)位2000035000元/ｍ178。以上私營(yíng)小業(yè)主和個(gè)體工商業(yè)者2545歲初中、高中已婚， 子女15歲以下3000元以上改善現(xiàn)有居住條件。為主村鎮(zhèn)行政管理人員及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)3550歲高中及以上文化水平已婚，子女523歲，可能與長(zhǎng)輩子女同住3500元以上改善居住環(huán)境 為子女購(gòu)房 投資120140ｍ178。隨著諸暨市邁向“大城市”的步伐加快，發(fā)展中心城市的總體構(gòu)想：以城區(qū)為依托，以工業(yè)為先導(dǎo)，以建設(shè)新興城市為目標(biāo)，大開(kāi)發(fā)、大建設(shè)、大發(fā)展。 2）南側(cè)：建筑物退建設(shè)用地線≥8米，沿路可設(shè)商鋪。 地塊內(nèi)出入口位置見(jiàn)圖，在人流活動(dòng)較多的出入口周?chē)鷳?yīng)考慮足夠的集散用地,同時(shí)按有關(guān)技術(shù)規(guī)范要求設(shè)消防出入口和人行出入口。諸規(guī)設(shè)（2007）K079號(hào)一、用地性質(zhì)： 商業(yè)、住宅用地二、地塊具體規(guī)劃設(shè)計(jì)要求： 地塊區(qū)位： 外環(huán)西路以西，越都路以北。 3）.住房結(jié)構(gòu)比例和套型建筑面積必須執(zhí)行國(guó)家、省和市現(xiàn)行政策規(guī)定。 項(xiàng)目SWOT分析 (1) 優(yōu)勢(shì)較低成本項(xiàng)目地價(jià)相對(duì)城中其他樓盤(pán)較低，價(jià)格彈性運(yùn)作空間相對(duì)較大，因此可以擴(kuò)大項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體，利于中低價(jià)入市。使居住生活相當(dāng)方便。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析市政城西商務(wù)區(qū)的建設(shè)、新火車(chē)站建成投入使用，周邊交通通暢、市政配套設(shè)施成熟。政策影響國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策尚未結(jié)束，因此投機(jī)性的消費(fèi)群體將減少?，F(xiàn)各樓盤(pán)售價(jià)約在3300～4500元/M2之間，據(jù)調(diào)查諸暨樓盤(pán)均價(jià)集中在4000元/ M2左右，但目前市場(chǎng)還沒(méi)有出現(xiàn)高品質(zhì)、中低價(jià)位的房產(chǎn)品。落實(shí)貫徹“尊重自然”與“環(huán)境可持續(xù)發(fā)展”的規(guī)劃設(shè)計(jì)思想，在充分考慮項(xiàng)目各種基本要素的基礎(chǔ)上，力求創(chuàng)造一個(gè)環(huán)境優(yōu)雅、文化內(nèi)涵豐富及個(gè)性鮮明的時(shí)尚居住社區(qū)。本項(xiàng)目周邊商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀也有待進(jìn)一步開(kāi)發(fā)，就目前情況，建議本項(xiàng)目建設(shè)成住宅產(chǎn)品較為適宜。 ① 打造主題景觀豐富景觀軸線，沿主軸線兩邊多布置園林小品及小的休閑活動(dòng)空間。35％110120M178。（3）、價(jià)格 根據(jù)調(diào)查，在價(jià)格上影響消費(fèi)者購(gòu)房的最主要因素是總價(jià)，2840萬(wàn)的總價(jià)是消費(fèi)者承受比例最高的。有兩方面優(yōu)勢(shì)，一方面是提高本案品質(zhì)形象，另一方面對(duì)本案的開(kāi)發(fā)商企業(yè)品牌樹(shù)立有很大的促進(jìn)作用。年末全市登記暫住人口（暫住一個(gè)月以上），%諸暨市位于長(zhǎng)江三角洲南翼、浙江省中部偏北，介于東經(jīng)119176。其未來(lái)購(gòu)房消費(fèi)群體數(shù)量相對(duì)較大。使本項(xiàng)目迅速去化，回籠資金。（2）、先賣(mài)包裝：本案面對(duì)的市場(chǎng)不確定因素較多，在樓盤(pán)建設(shè)尚未全面展開(kāi)時(shí)，先抓緊時(shí)間營(yíng)建現(xiàn)場(chǎng)售樓處及周邊景觀，讓消費(fèi)者能盡快看到本案的特性，