【正文】 以利于營銷戰(zhàn)術(shù)的展開。u 觸發(fā)購房者的親情期待（配合親恩廣告）。價(jià)格差異性策略創(chuàng)造價(jià)格競爭力亦是本案營銷策略中最重要的因素。（2）、建立雙向互通溝通平臺(tái)。樓盤包裝創(chuàng)新性策略為體現(xiàn)本案與眾不同的個(gè)性與強(qiáng)烈的識(shí)別性，本案在樓盤軟件與硬件包裝兩方面營造與眾不同的風(fēng)格。1. 建設(shè)階段：開工慶賀硬廣告內(nèi)容：祝賀正式開工。時(shí)間：正式開盤前。3. 開盤期：正式開盤硬廣告目的：宣告正式開盤；介紹項(xiàng)目；具有江南文化的系統(tǒng)住宅概念及實(shí)現(xiàn)；（以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，此方案有待討論）內(nèi)容：全面介紹項(xiàng)目的賣點(diǎn)：地段、規(guī)劃、園林、戶型、建筑風(fēng)格、物業(yè)等；對(duì)主要賣點(diǎn)，即具有江南文化的系統(tǒng)住宅概念的述求，以及項(xiàng)目對(duì)該理念的具體實(shí)現(xiàn)；本項(xiàng)目價(jià)位、套內(nèi)面積計(jì)價(jià)進(jìn)行說明推廣。軟廣告目的：把精裝修的理念介紹給消費(fèi)者；說明由房產(chǎn)公司統(tǒng)一裝修是更經(jīng)濟(jì)的選擇。時(shí)間：結(jié)頂當(dāng)日。因工程的進(jìn)度未定，具體的時(shí)間涉及變數(shù)太大，故只能暫時(shí)提供大致的時(shí)間安排順序。時(shí)間：收尾期。5. 收尾期：l 結(jié)頂慶賀硬廣告內(nèi)容：祝賀項(xiàng)目順利結(jié)頂。內(nèi)容：說明房子＋裝修＋家私＋家用電器＋居室布置，說明促銷活動(dòng)的內(nèi)容。內(nèi)容：對(duì)全價(jià)寄售活動(dòng)的說明。2. 預(yù)熱期：內(nèi)部預(yù)告硬廣告目的：試探性的低價(jià)位內(nèi)部預(yù)告。（3）、售樓現(xiàn)場設(shè)專項(xiàng)服務(wù)廳，例如：裝修設(shè)計(jì)、法律顧問、工程協(xié)調(diào)服務(wù)臺(tái)。（6）、口碑營銷：廣告打頭，口碑為后，是房地產(chǎn)營銷中的廣泛經(jīng)驗(yàn)，大多樓盤尾期房銷售均由口碑宣傳完成。（1）、與媒體建立戰(zhàn)略關(guān)系，擴(kuò)大傳播效果。這類現(xiàn)象可利用，本案可進(jìn)一步完善。u 售樓現(xiàn)場洽談區(qū)設(shè)計(jì)成茶座形式，奉送水果糕點(diǎn)，使客戶在輕松愉悅的心情下選房。本案以人文健康、實(shí)惠大家為樓盤的核心特質(zhì)。因此建議項(xiàng)目根據(jù)工程進(jìn)度盡早開盤，以低價(jià)入市銷售，先推小高層部分，搶占目標(biāo)市場份額，快速回籠資金，化解市場投資風(fēng)險(xiǎn)。諸暨至溫州永嘉、諸暨至紹興的高速公路正在興建，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。全市總戶籍人口中，男性人口533891人，女性人口523284人，%%；農(nóng)業(yè)人口907570人，非農(nóng)業(yè)人口149605人，%%。物業(yè)管理的水平與檔次是提升樓盤品質(zhì)與形象的重要因素?？梢钥紤]適量的單身公寓。戶型面積配比建議圖：戶型面積配比率90M178。同時(shí)在樹種的配置。項(xiàng)目組團(tuán)建議針對(duì)本項(xiàng)目地塊格局情況，建議項(xiàng)目形成若干半圍合、半開放的建筑組團(tuán)格局。在保障開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低的情況下，在保證城市景觀要求的前提下，盡量提高土地利用率；同時(shí)，在滿足使用功能的前提下，合理配置建筑物的體量。因此，要想在這個(gè)龍爭虎斗的市場占據(jù)一席之地就必須要?jiǎng)?chuàng)造出一種差異化。錦江苑、上海城、濱江華都、景城嘉園、祥生人氣項(xiàng)目所處區(qū)域目前居住人氣相對(duì)較弱，實(shí)際居住人口規(guī)模較少。容易打造文化的概念，也將易吸引部分家長方便子女就學(xué)購房。 該地塊總平面圖與建筑設(shè)計(jì)方案必須經(jīng)有資質(zhì)設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)并報(bào)規(guī)劃管理主管部門審查同意后方可實(shí)施建設(shè)。 平面布置要求： 1）.該地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)嚴(yán)格遵守國家規(guī)范和省、市設(shè)計(jì)規(guī)范和有關(guān)技術(shù)規(guī)定的要求。 該地塊總平面圖與建筑設(shè)計(jì)方案必須經(jīng)有資質(zhì)設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)并報(bào)規(guī)劃管理部門審查同意后方可實(shí)施建設(shè)。 4）.住房結(jié)構(gòu)比例和套型建筑面積必須執(zhí)行國家、省和市現(xiàn)行政策規(guī)定。四、項(xiàng)目概況諸規(guī)設(shè)（2007）K078號(hào) 一、用地性質(zhì)： 商業(yè)、住宅用地 二、地塊具體規(guī)劃設(shè)計(jì)要求： 地塊區(qū)位： 外環(huán)西路以西，越都路以北。他們的最主要的目的是居住，投資置業(yè)。為主城市拆遷安置戶3050歲高中以上已婚，子女23歲以下可與長輩同住2000元以上改善現(xiàn)有居住條件。　　 潛在客戶需求分析諸暨房地產(chǎn)消費(fèi)群體分析職業(yè)特征年齡文 化 程 度家庭狀況家 庭 月 收 入購買目的主要需求 面積區(qū)域諸暨企事業(yè)單位從業(yè)人員及機(jī)關(guān)工作人員3045歲大專及以上文化水平已婚，子女10歲以下2500元以上 方便工作改變居住現(xiàn)狀 投資90130ｍ178。主要客戶群體：在諸暨市場上，購買商鋪的客戶群體為：個(gè)體經(jīng)營戶、商業(yè)專賣店、便利店以及投資客。 諸暨房產(chǎn)特點(diǎn)諸暨市房地產(chǎn)市場上，房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)相對(duì)理性的攀升，消費(fèi)者根據(jù)自身能力還是可以接受的；位于市區(qū)的多層住宅價(jià)格上升幅度平緩，高層住宅價(jià)格上升幅度明顯，主力戶型多以三室二廳、四室二廳為主；南北朝向的戶型深受市場歡迎。%,。2007年，%，%，%。大力投入大量的資金、優(yōu)惠的政策來進(jìn)行城關(guān)區(qū)紹大線的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，有了政府得大力支持，諸暨市的居住、商業(yè)環(huán)境將變得越來越好，利于商業(yè)、寫字樓和住宅的開發(fā)。建設(shè)目標(biāo)：建設(shè)新興中等城市，提高城市品位，改善城市生活質(zhì)量。到2001年底，人均擁有道路面積10平方米，綠化覆蓋率30%，人均住房面積20平方米，全市城市化率為43%。2007年，諸暨市以人文精神大討論為抓手，全面實(shí)施“文化強(qiáng)市”戰(zhàn)略,從討論中提煉城市精神，從共識(shí)中提升創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)軟實(shí)力。在保持諸暨市現(xiàn)有名牌競爭優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，制定和完善“推進(jìn)質(zhì)量振興，打造品牌強(qiáng)市”的意見和重點(diǎn)區(qū)域品牌發(fā)展規(guī)劃，認(rèn)真研究解決打造品牌強(qiáng)市中出現(xiàn)的突出問題和制約因素，研究名牌戰(zhàn)略與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步、資源利用、環(huán)境保護(hù)之間的關(guān)系。如下表所示，到年末,全市工業(yè)企業(yè)中年銷售收入超億元企業(yè)160家，比上年末增加35家。2007年，穩(wěn)居紹興各縣市區(qū)第一。面對(duì)出口退稅政策調(diào)整、貨幣政策適度從緊、原材料價(jià)格上漲、勞動(dòng)力成本上升、人民幣持續(xù)升值、土地緊控等一系列現(xiàn)實(shí)而又直接左右企業(yè)發(fā)展的各種因素，諸暨市為適應(yīng)國家宏觀調(diào)控要求，因勢(shì)利導(dǎo)、攻堅(jiān)克難，大力促進(jìn)要素資源合理配置，積極引導(dǎo)企業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、創(chuàng)新發(fā)展模式，立足前瞻性發(fā)展，緊扣提質(zhì)增效、節(jié)能減排的主旋律，確保生產(chǎn)經(jīng)營順暢運(yùn)行。全市新增農(nóng)業(yè)企業(yè)16家，總數(shù)達(dá)285家；以山下湖珍珠集團(tuán)成功上市為標(biāo)志的農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)培育取得新突破。%。（3）諸暨市城鎮(zhèn)居民收入情況 2003－2007年城鎮(zhèn)居民可支配收入一覽表 從以上數(shù)據(jù)分析，諸暨市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入穩(wěn)步增長，2007年諸暨市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入為22759元。2007年諸暨市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（數(shù)據(jù)列表如下）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總值比上年增長率國內(nèi)生產(chǎn)總值%人均國內(nèi)生產(chǎn)總值41640元%第一產(chǎn)業(yè)%第二產(chǎn)業(yè)%第三產(chǎn)業(yè)%一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例::，二、三產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重%固定資產(chǎn)投資%房地產(chǎn)開發(fā)投資%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22759元%農(nóng)村居民人均純收入10289元%全年社會(huì)消費(fèi)品零售額％l 諸暨市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈逐步向上趨勢(shì)，每年國民經(jīng)濟(jì)，人均收入以一定的比例穩(wěn)步增長第一產(chǎn)業(yè)增長平穩(wěn)，增幅不大，在總體經(jīng)濟(jì)增幅中偏低；第二產(chǎn)業(yè)是諸暨的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)GDP貢獻(xiàn)率超過一半以上，并且在2007年有較大的增長幅度；第三產(chǎn)業(yè)在2007年增幅放大，同時(shí)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率逐年穩(wěn)步增加。圍繞“優(yōu)一產(chǎn)、強(qiáng)二產(chǎn)、興三產(chǎn)”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展總體展示快中顯好的良好局面,并呈現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)增長持續(xù)較快、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化、經(jīng)濟(jì)效益顯著提高、生態(tài)民生著力改善的運(yùn)行特點(diǎn)。早在新石器時(shí)代就有先民在此繁衍生息，秦王政二十五年（公元前222年）置縣，歷代未廢，是浙江省最古老的縣（市）之一，是中國于越文化的發(fā)祥地之一。32′，北緯29176。浙贛鐵路、杭金衢高速公路、金杭公路貫穿全境，距上海200公里，杭州90公里，蕭山國際機(jī)場60公里，東北鄰紹興市，南接義烏市。市域概況小結(jié)：綜上所述，諸暨是個(gè)適合居住的城市，這將有利于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民和部分外地打工者和個(gè)體私營者在該區(qū)域購房定居?！?，‰，‰。l 第二產(chǎn)業(yè)仍然是諸暨市的支柱產(chǎn)業(yè)。（4）諸暨市消費(fèi)品市場概況：2003－－2007年諸暨市社會(huì)消費(fèi)品總額一覽表 2007年， %；同年，諸暨市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為22759元，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額都不斷增長。%。農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格的繼續(xù)合理回歸，增加了從農(nóng)收益，使農(nóng)民的生產(chǎn)熱情看漲、收入腰包看鼓。工業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)健快速，產(chǎn)銷銜接良好。%。,%,共承接工程項(xiàng)目1538只，5千萬元以上工程191只，億元以上工程83只，%，%。開發(fā)建設(shè)沿江工業(yè)區(qū)連接大唐鎮(zhèn)紹大線兩側(cè)，形成十八里經(jīng)濟(jì)長廊，進(jìn)而營造城關(guān)、大唐、三都經(jīng)濟(jì)大三角。距杭州市蕭山國際機(jī)場30分鐘車程。規(guī)劃到2020年，市域城市化水平達(dá)到65%以上，城鎮(zhèn)總?cè)丝?6萬人，其中中心城市人口35萬人，城市建成區(qū)面積35平方公里。以“東進(jìn)、中提、西起”發(fā)展戰(zhàn)略和新農(nóng)村建設(shè)十大實(shí)事工程為主線，著眼區(qū)域協(xié)調(diào)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展。近年來，諸暨市國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、居民收入穩(wěn)步增加、人均可支配收入的提高、從而全面帶動(dòng)了居民消費(fèi)能力的提升。2007年，%，一季度、%、%%，%,2005－%、%%。（4）諸暨市投資房地產(chǎn)開發(fā)資金比重加大諸暨隨著市區(qū)建設(shè)范圍的擴(kuò)大，充分帶動(dòng)了城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的熱潮，%。錦江苑，擁有560套高層住宅，臨江而建，位于市中心北側(cè)，社區(qū)配套相對(duì)成熟，以開均價(jià)4600元/平方米，高層住宅價(jià)位在40005200元/平方米，均價(jià)4600元/平方米，每上一層加5060元，消費(fèi)者普遍能夠接受，至2007年底二手房交易有掛牌轉(zhuǎn)讓價(jià)5400元/平方米。不等，可以體現(xiàn)老城區(qū)內(nèi)商業(yè)中心依舊具有不可替代的地位。 投資