居住項(xiàng)目投資分析報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 1 m2車(chē)位 23030 m2 配套 1500 m2容積率 建筑密度 30%綠化率 40%機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)泊位 940 個(gè) 結(jié)論本項(xiàng)目在目前市場(chǎng)行情下，總投資 555,889, 元，銷(xiāo)售收入 658,784,392元，稅后利潤(rùn) 44,221,695 元，投資收益率為 %。南面集中了藍(lán)堡愛(ài)琴海、金海岸花園、海上明珠園等多個(gè)中高檔樓盤(pán)。東面是山陽(yáng)居住區(qū)，鄰近的有山鑫聯(lián)城花苑，現(xiàn)正在建配套的菜場(chǎng)和商場(chǎng)。上海市規(guī)劃管理局《城市設(shè)計(jì)管理技術(shù)規(guī)定》關(guān)于住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)和土地利用條件和要求。滬杭鐵路金山支線(xiàn)直達(dá)金山城區(qū)。國(guó) 民 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 % %%0501001502022 2022 2022%%%%GDP(億 元 ) 增 長(zhǎng) 率2022 年 19 月份金山區(qū)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長(zhǎng)%。19 月份，全區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成 億元，同比增長(zhǎng) %。2022 年市場(chǎng)供應(yīng)量共計(jì) 25 萬(wàn)平方米，共 2492 套，已售 萬(wàn)平方米，共 740 套，去化率為 30%。據(jù)建設(shè)部新近的統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積為 平方米。再?gòu)臋M向比較看，2022 年上海市十個(gè)郊區(qū)平均房地產(chǎn)投資量為 億元，而金山區(qū)為 億元，相差 20 億元；最高的閔行區(qū) 億元，相差 億元。規(guī)劃中的中央大道將建設(shè)成為金山區(qū)商業(yè)步行街，鄰近的蒙山路和衛(wèi)清路口有樂(lè)購(gòu)購(gòu)物中心，鄰近的山鑫聯(lián)城花園有配套的大菜場(chǎng)和商業(yè)8 / 14配套。海上明珠園靠近海邊，路況好，但缺乏公交線(xiàn)路和商業(yè)配套，小區(qū)建筑布局錯(cuò)落有致，設(shè)計(jì)上利用車(chē)庫(kù)的高度造就錯(cuò)層樓中樓房型，動(dòng)靜分離，私密性強(qiáng)，是石化地區(qū)不多得在售多層房源，房型為 98 平米的二房和 130 平米的三房。景觀在本案中不是一種美化和附屬，而是一種與自然相安10 / 14共存的概念。而郊區(qū)發(fā)展規(guī)劃時(shí)，則往往限制小高層和高層住宅的發(fā)展。12 / 1財(cái)務(wù)效益 銷(xiāo)售收入測(cè)算? 根據(jù)前面的定價(jià)，多層按照 3900 元/平方米，別墅按照 4600 元/平方米測(cè)算；? 車(chē)庫(kù)地上部分按照 24000 元/個(gè)計(jì)算，地下部分按照 36000 元/平方米計(jì)算；? 計(jì)算建筑面積按照 157155 平方米計(jì)算。從敏感度分析來(lái)看，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性較大。 不確定性分析敏感度分析采取銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售成本在分別變動(dòng) 10%和 20%情況下的項(xiàng)目收益情況。根據(jù)相似原則和可比原則，選取金海岸花園、三島龍洲苑和海上明珠園作為本項(xiàng)目多層部分參照項(xiàng)目。以此完成以小見(jiàn)大、提高推廣立意的目的。以完備的設(shè)施和功能配套及營(yíng)銷(xiāo)理念相互融合，給目標(biāo)客戶(hù)展現(xiàn)一種求新、唯美、崇尚健康的生活方式。其中，與本項(xiàng)目可比性較強(qiáng)的有藍(lán)堡愛(ài)琴海、金海岸花園、海上明珠園、三島龍洲園、棕櫚灣花園等。北面臨近金山區(qū)政府，西面是規(guī)劃的中央城區(qū)的中央大道，東面是正在建設(shè)中的山陽(yáng)居住區(qū)，南面是聚集了藍(lán)堡愛(ài)琴海、金海岸花園、海上明珠園等多個(gè)樓盤(pán)的中高檔居住區(qū)。這說(shuō)明金山區(qū)的住房需求還是很可觀的。2022 年市場(chǎng)供應(yīng)量共計(jì) 萬(wàn)平方米，共 5770 套，已銷(xiāo)售 萬(wàn)平方米，共計(jì) 2215 套，去化率為 38%。2022 年市場(chǎng)供應(yīng)量共計(jì) 萬(wàn)平方米，共 2773 套，已銷(xiāo)售 萬(wàn)平方米，共計(jì) 1319 套，去化率為%。固 定 資 產(chǎn) 投 資 0501002022 2022 2022固 定 資 產(chǎn) 投 資 (億 元 ) 房 地 產(chǎn) 投 資 額 (億 元 ) 居民生活水平2022 年金山區(qū)城鎮(zhèn)職工年平均收入 18500 元，比上年增長(zhǎng) ％；農(nóng)民人均收入4832 元，比上年增長(zhǎng) ％。杭州灣跨海大橋建成后，金山將成為浙江快速進(jìn)入上海的橋頭堡。、市場(chǎng)分析 宏觀環(huán)境分析 城市概況金山區(qū)位于上海市西南，杭州灣北岸，處在滬、杭、甬及舟山群島經(jīng)濟(jì)區(qū)域中心5 / 14和長(zhǎng)三角都市圈樞紐地帶。 項(xiàng)目建筑面積指標(biāo)項(xiàng)目總建筑面積 平方米，住宅部分 平方米，其中多層 平方米，別墅 31131 平方米； 車(chē)位部分 23030 平方米，配套 1500 平方米。1 / 14金山新城中心城區(qū)居住項(xiàng)目投資分析報(bào)告2 / 14 錄目 錄 ..........................................................................................................................................1一、總論 ............................................................................................................................................2 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 ...................................................................................................................2 項(xiàng)目概況 ...........................................................................................................................2 項(xiàng)目規(guī)劃總體要求 .........................................
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