【正文】 的產(chǎn)品越是針對消費(fèi)者的需求，越是會贏得客戶的認(rèn)同及購買。建筑、景觀、道路建設(shè)同時進(jìn)行，待前期景觀、樣板段建設(shè)基本完成并營造出一定“人氣”與“環(huán)境氛圍”時，再進(jìn)行全面推廣及開發(fā)和建設(shè)。三、投資估算 本項目投資估算是在本公司對此項目開發(fā)構(gòu)想的基礎(chǔ)上，參照全國及黃山類似工程的費(fèi)用水平和市政府有關(guān)管理部門的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并考慮其他一些因素而編制的。貸款利率為：%?！?銷售價格6000~7000元/㎡，由于有每年7%投資保證回報，同時，每年可免費(fèi)在本酒店入住14天，總價在30萬~35萬元之間，首付30%即首付9~10萬元之間，是較為高檔的自用及投資保值品種?！?公司商務(wù)型：（350~450㎡，單價5500~6500元/㎡）在上海、江浙一帶的大型公司，需設(shè)度假基地，用于招待領(lǐng)導(dǎo)、關(guān)系單位、高級員工培訓(xùn)、休假、小型年會等。（二）敏感性分析可能影響本項目經(jīng)濟(jì)效益的主要因素有：投資因素變化和銷售收入因素變化。一期銷售時間：2005年9月~2006年6月均價：3400元/平方米，總銷金額為8500萬元；二期銷售時間：2006年5月~2008年5月總銷金額為28200萬元。（5） 黃山游客人數(shù)2004年突破800萬大關(guān)，預(yù)計2005年將達(dá)到1000萬人次?！?人和：（1） 本項目的開發(fā)團(tuán)隊為精英團(tuán)隊：開發(fā)商具有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的人員構(gòu)成；營銷策劃公司曾獲得全國20佳優(yōu)秀策劃代理機(jī)構(gòu)，成功銷售150萬平方米物業(yè)及三十多個樓盤，市場及實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)豐富；規(guī)劃設(shè)計為世界知名的美國WY規(guī)劃設(shè)計公司，其設(shè)計的星河灣被譽(yù)為地產(chǎn)界的“勞斯萊司”。 綜合分析，本項目針對的主要是本地的中高檔客戶群及上海、江浙一帶對生活品質(zhì)有較高追求的客戶，若能把沿海先進(jìn)的開發(fā)理念及操作手法，加上“天時、地利、人和”打造出華東地區(qū)一流的居住、休閑、度假勝地，相信本項目一定有良好的開發(fā)前景及投資回報。（4） 項目基地條件十分優(yōu)越，有山有水，自然植被良好，東南臨高樂夫球道750米，西南緊臨水庫。（4） 旅游、休閑度假產(chǎn)業(yè)作為一個新興的產(chǎn)業(yè)，隨著人們生活品質(zhì)的不斷提高，就愈發(fā)受世人關(guān)注?！?一期：2005年～2007年8月1．前期策劃階段：～主要工作成果：產(chǎn)品設(shè)計調(diào)整建議、物業(yè)管理建議書、智能化方案建議、交樓標(biāo)準(zhǔn)建議書，規(guī)劃方案設(shè)計及報批完成。我們假設(shè)只達(dá)到目標(biāo)利潤，則本項目的靜態(tài)利潤率為：8964247?！?自住型（三種）：面積在180~300㎡左右，同時利用坡地別墅，全明半地下室的優(yōu)勢，可再送40~60㎡的半地下室，單價在3000~5000元/㎡左右，總價在55~160萬元，同時擁有高爾夫會員卡，這在上海高爾夫別墅均在2萬元/㎡以上相比，有較大性能價格比。含精裝修及全套家電，可享受酒店的公共服務(wù)設(shè)施，并有開業(yè)五年每年7%的保值回報。項目建設(shè)經(jīng)營期為：2005年6月—2008年6月。（二）開發(fā)建設(shè)進(jìn)度 本項目于2005年1月前完成工程的前期土地道路準(zhǔn)備工作，2005年7月開工建設(shè)，一期為聯(lián)立別墅，2005年底動工酒店及度假公寓?！镆罁?jù)① 沿及定位部分確定的相關(guān)指標(biāo)，如項目產(chǎn)品定位、價格、銷售計劃等；② 本項目的規(guī)劃設(shè)計方案及相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)；③ 項目開發(fā)建設(shè)方案（項目開發(fā)周期，資金籌措及投入情況）；④ 行業(yè)一般獲利能力；⑤ 國家及黃山市有關(guān)建筑工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)等資料；⑥ 黃山市土地、城市建設(shè)、房管部門規(guī)定的有關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；⑦ 考慮到本案周邊生活配套設(shè)施較為齊全，本案在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算時認(rèn)為紅線外的市政設(shè)施接駁點(diǎn)一應(yīng)俱全，所以本案的經(jīng)濟(jì)測算認(rèn)為紅線外基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)為零。房地產(chǎn)投資的方向正在轉(zhuǎn)變，有穩(wěn)定回報的物業(yè)，如街鋪、寫字樓，經(jīng)營良好，有回報的產(chǎn)權(quán)式酒店將是下一輪的投資熱點(diǎn)。經(jīng)過十多年，在國內(nèi)股市“圈錢”本質(zhì)被大多數(shù)投資人看清的情況下，房地產(chǎn)作為一種實(shí)物—不動產(chǎn)，是另一種風(fēng)險相對較小的產(chǎn)品已被世人所接受。據(jù)知，調(diào)控新政將傾向于供需雙向調(diào)節(jié)，引導(dǎo)合理住房消費(fèi)。在個別城市，房價在海外熱錢及國內(nèi)游資多重作用下，演變成一種金融資本的游戲平臺，房價已脫離了當(dāng)?shù)鼐用竦某惺苣芰?。其次，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展推動了上游產(chǎn)業(yè)和周邊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和投資的增長。本項目啟動以來，受到市委、市政府的高度重視，因?yàn)辄S山市土地稀缺，周邊土地均受到嚴(yán)格限制，市里主管領(lǐng)導(dǎo)曾多次開協(xié)調(diào)會，加快本項目的進(jìn)程，市政府出資征用沿山道路的用地就是很好的例證。同時，本案交通可達(dá)性較強(qiáng)，距離機(jī)場2公里，離高速公路出入口5公里，這些便利的交通條件是本案核心價值所在。項目具備升值潛力，具《中國行業(yè)景氣報告》，旅游酒店業(yè)已成為景氣看漲的五大行業(yè)之一，產(chǎn)權(quán)式酒店有望成為繼汽車、城市房地產(chǎn)后的第三個消費(fèi)熱點(diǎn)，前景非?？春?；酒店位于日益火爆的黃金旅游線，盈利空間大；黃山土地資源稀缺，土地價值將持續(xù)提升。2004年10月，長三角“15+1”旅游城市簽署《黃山共識》，共同打造“上海名城—杭州名湖—黃山名山”國際級黃金旅游線，黃山將成為上海、杭州等長三角城市的“后花園”。據(jù)統(tǒng)計，2002002002004年月中心城區(qū)住宅平均價格分別達(dá)到940元/平方米、1135元/平方米、1340元/平方米、1700元/平方米，最高價已經(jīng)突破3200/平方米。屯溪是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，區(qū)縣人口已有明顯的向中心流動趨勢，今后隨著中心城區(qū)中心地位的進(jìn)一步顯現(xiàn)，這部分購房者將成為穩(wěn)定的商品住宅消費(fèi)群體，以2003年度統(tǒng)計數(shù)據(jù)計，其比例占20 % 以上，形成約6萬方的商品住宅需求。根據(jù)市場調(diào)查，預(yù)計在未來兩年內(nèi)，此類高檔旅游度假房產(chǎn)將呈集中放量的趨勢。而發(fā)展至今，黃山樓市也逐漸呈現(xiàn)出自己的特色，旅游休閑房產(chǎn)的聚集地。這更進(jìn)一步的促動了當(dāng)?shù)芈糜谓?jīng)濟(jì)的發(fā)展。航運(yùn)方面，本輪規(guī)劃建設(shè)在花山附近，建設(shè)中心城區(qū)的航運(yùn)碼頭，恢復(fù)屯溪至深渡的新安江水運(yùn)。在交通配套方面前園路、黃山路、濱江路、華山路、戴震路、股份大道、新安路為主要干線；商業(yè)已形成了宇隆商貿(mào)城、黃山新街、老街、荷花池等商業(yè)中心區(qū)；而世紀(jì)廣場一片已形成新的文化、體育中心，西郊建成休閑度假中心，新安江南岸新城區(qū)開始建設(shè)。規(guī)劃形成以黃山風(fēng)景區(qū)為中心，帶動周圍旅游資源開發(fā)的新格局，形成屯溪、黟縣、黃山區(qū)、歙縣環(huán)狀的四片旅游地系統(tǒng)，最終形成三個三角區(qū)：黃山、黟縣、屯溪旅游三角區(qū)；黃山、歙縣、屯溪旅游三角區(qū)和屯溪、歙縣、黟縣旅游三角區(qū)。屯溪區(qū)城市用地空間結(jié)構(gòu)與功能分區(qū)是以三江為城市的綠化景觀與公共服務(wù)軸，以城市北片、西片、南片為三個基本功能片區(qū)，集中緊湊綜合發(fā)展。38 / 38精品資料網(wǎng)（） 25萬份精華管理資料，2萬多集管理視頻講座精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料黃山翠湖高爾夫度假村項目投資分析報告第一章 黃山市發(fā)展概況一、區(qū)位城市發(fā)展規(guī)劃狀況近幾年來，黃山市的城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度令人矚目。到2020年，城市實(shí)際居住人口46萬人左右，其中屯溪區(qū)30萬人左右，建設(shè)用地控制在31平方公里以內(nèi)。黃山市在未來的規(guī)劃中，將形成一軸兩點(diǎn)，一環(huán)四片的多三角旅游空間格局，即以風(fēng)景區(qū)為龍頭，以屯溪為旅游服務(wù)基地，充分利用和合理開發(fā)市域自然與文化遺產(chǎn)資源，形成黃山—屯溪旅游服務(wù)軸。三、城市配套屯溪目前基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正不斷完善中，道路交通、市政公用、園林綠化和住宅建設(shè)配套也不斷跟進(jìn)。屯溪市區(qū)內(nèi)過去一直以三輪車（人力、機(jī)動）交通為主，公交車也多是以微型面包車為主，目前新型中巴車替代了原來的微型面包車，而出租車也在市府的指導(dǎo)下下浮了起步費(fèi)，開始了打表計費(fèi)的時代，現(xiàn)在市區(qū)出租車以5元起步，大部分地區(qū)的交通也幾乎就是五元錢，按照規(guī)劃，黃山市今后將大力加強(qiáng)交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，在2008年之前，迅速架起其與各下屬縣市和周邊主要城市的快捷溝通，成為安徽省南部地區(qū)的交通樞紐。由于屯溪在很大程度上充當(dāng)了黃山旅游中轉(zhuǎn)站的職能，因此，以外來消費(fèi)市場為主的娛樂配套相對發(fā)達(dá)，包括各式卡拉OK廳，酒吧以及影響力不小的情色娛樂內(nèi)容。2001年以來，黃山房地產(chǎn)市場得到了較快的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，開發(fā)面積同步增加，商品房銷售一直呈現(xiàn)供銷兩旺的局面，房價也隨之水漲船高。華商山莊，五星級酒店式公寓已經(jīng)銷售完畢，而已推出的外銷高檔別墅為黃山松柏高爾夫別墅，一期32幢，已經(jīng)預(yù)訂一空，銷售勢頭良好。另一重要的住宅目標(biāo)消費(fèi)群是本市區(qū)縣購房者。（二）價格分析近幾年，黃山商品房價特別是住宅價格上漲速度很快，年均上漲達(dá)20%以上。長三角地區(qū)“15+1”旅游城市分別是上海、南京、無錫、常州、蘇州、南通、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、杭州、寧波、溫州、紹興、嘉興、湖州、舟山等15個城市，加上安徽黃山。項目基地條件十分優(yōu)越，有山有水，自然植被良好，地