【正文】 夫別墅，一期32幢，已經(jīng)預(yù)訂一空，銷售勢頭良好。五、房地產(chǎn)市場相關(guān)數(shù)據(jù)分析（一）供求分析黃山市房管局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，黃山房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，年均增長30 %以上。黃山中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)情況一覽項(xiàng)目 時(shí)間 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資（億元）施工面積（萬平方米）竣工面積（萬平方米）銷售面積（萬平方米）空置面積（萬平方米）　總量住宅總量住宅總量住宅總量住宅總量住宅20012002200342003（16月）　　　　2004（16月）　　　　供給狀況根據(jù)2004年中心城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)計(jì)劃，預(yù)計(jì)今年黃山商品房竣工面積約為40萬平方米，可以投放到市場的商品住宅量約為46萬方。根據(jù)調(diào)查，中心城區(qū)約有56%以上的居民家庭有購買新房的需求和愿望，其中約30%，()準(zhǔn)備在5年內(nèi)購房，以每戶90平米計(jì)，平均每年需新建商品住宅30~40萬方。另一重要的住宅目標(biāo)消費(fèi)群是本市區(qū)縣購房者。第三是隨著城市化水平的提高，形成的新消費(fèi)群體。第四是市外置業(yè)投資者，比例約占總需求的10%以上，購房的主要目的是增值、保值，進(jìn)行投資兼顧旅游度假和養(yǎng)老，大約有8萬方的消費(fèi)需求。綜合上述消費(fèi)者群體的需求，黃山中心城區(qū)年均商品住宅需求量約為56萬方。（二）價(jià)格分析近幾年，黃山商品房價(jià)特別是住宅價(jià)格上漲速度很快，年均上漲達(dá)20%以上。目前，黃山市區(qū)的住宅均價(jià)在2200~2500元/平方米，有關(guān)人士表示，雖然黃山房價(jià)這幾年上漲迅速，但市中心城區(qū)的房價(jià)仍然低于全國平均價(jià)格（2703/平方米）10個百分點(diǎn)，上漲速度也低于上海、杭州等大城市。第二章 項(xiàng)目開發(fā)的優(yōu)勢及核心價(jià)值一、項(xiàng)目開發(fā)的優(yōu)勢黃山是國際著名的風(fēng)景名勝區(qū)，也是世界自然文化雙遺產(chǎn)，作為旅游休閑度假區(qū)域，有其強(qiáng)大的品牌支持。項(xiàng)目地處長三角“15+1”旅游城市四小時(shí)交通圈，位于“上海名城—杭州名湖—黃山名山”國際級黃金旅游線之中，具備民航、鐵路、公路便捷的立體交通條件。長三角地區(qū)“15+1”旅游城市分別是上海、南京、無錫、常州、蘇州、南通、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、杭州、寧波、溫州、紹興、嘉興、湖州、舟山等15個城市，加上安徽黃山。黃山至杭州的“徽杭高速公路”（安徽段）已于2004年10月18日通車，浙江段將于2007年底全線貫通，屆時(shí)，黃山至杭州約2個小時(shí)車程，至上海約4個半小時(shí)車程。黃山國際機(jī)場的擴(kuò)建和鐵路黃山站的升級提速已全面完成。屯溪是黃山旅游客最大的中轉(zhuǎn)站和集中點(diǎn)。項(xiàng)目基地條件十分優(yōu)越，有山有水，自然植被良好，地形地貌十分適合別墅的開發(fā)，氣候宜人，空氣清新，無污染，真山真水真空氣。1目前長三角整體樓市穩(wěn)中有升，以健康、穩(wěn)健的狀態(tài)向前發(fā)展，黃山的房地產(chǎn)投資仍有較大空間存在。二、項(xiàng)目的核心價(jià)值黃山翠湖高爾夫度假村的價(jià)值體系黃山翠湖高爾夫黃山景區(qū)自然山水傳承徽文化交通暢達(dá)獨(dú)具特色的配套高爾夫景觀五星級服務(wù)黃山翠湖高爾夫價(jià)值體系說明：黃山風(fēng)景區(qū)及自然山水黃山市作為國際知名旅游城市，影響力十分廣泛，黃山作為知名的旅游風(fēng)景區(qū)，享譽(yù)海內(nèi)外，借助黃山及黃山風(fēng)景區(qū)這一品牌，提升本案所在區(qū)位價(jià)值。特別是自然的黑松樹，有別于江浙地區(qū)別墅園區(qū)植物，對江浙人來說是一種獨(dú)特的自然植被，具有一定的吸引力。交通暢達(dá)從大的交通格局看，本案與沿海發(fā)達(dá)城市近在咫尺，一旦徽杭高速全線貫通，黃山的將可達(dá)性大大增強(qiáng)，適宜作為長三角后花園的城市，更加適合度假、養(yǎng)生、會議、商務(wù)、旅游等。五星級服務(wù)本案不但擁有良好的自然環(huán)境，更有“五星級服務(wù)”來提高產(chǎn)品的附加價(jià)值，包括“五星級”的服務(wù)，“五星級”的配套，“五星級”的品質(zhì)（景觀品質(zhì)、建筑品質(zhì)、產(chǎn)品品質(zhì)），為業(yè)主提供全方位的“五星級”服務(wù)，讓業(yè)主在園區(qū)充分享受五星級的度假生活。傳承徽文化本案所在地黃山為徽文化的發(fā)祥地，而徽文化在中國歷史文化具有重要的影響力。這也是本案重要的價(jià)值體系。三、本項(xiàng)目在黃山市的重要程度本項(xiàng)目屬黃山市重點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目（詳見黃山市重點(diǎn)項(xiàng)目名錄），因?yàn)楸卷?xiàng)目位于市區(qū)西部高爾夫休閑為主的高級休閑、娛樂、生態(tài)觀光度假區(qū)，本項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)，將與已建成高爾夫度假村左右呼應(yīng)，加強(qiáng)該區(qū)域的功能，使機(jī)場周邊的功能配套更加完善，再加上民營企業(yè)家俱樂部、黃山植物大觀園等的規(guī)劃與建設(shè)，為形成全市旅游景點(diǎn)相配套、全省規(guī)模最大的休閑、娛樂、生態(tài)觀光度假區(qū)的形成奠定良好的基礎(chǔ)。另外，市政府專門為本項(xiàng)目確認(rèn)了一名市級領(lǐng)導(dǎo)作為項(xiàng)目推進(jìn)組長，幫助開發(fā)商協(xié)調(diào)各項(xiàng)工作。第三章 目前房地產(chǎn)形勢分析前景預(yù)期一、目前房地產(chǎn)形勢分析（一）目前房地產(chǎn)形勢在金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新和住房改革的綜合作用下，中國的房地產(chǎn)業(yè)從1998年逐漸開始啟動，到2002年以后出現(xiàn)高潮，年投資增長率達(dá)到25％以上，甚至接近30％。房地產(chǎn)行業(yè)從1998年前后開始的啟動，尤其2002年開始的爆發(fā)式增長，到2004年底達(dá)到高峰，期間出現(xiàn)了非常多的重大影響：　　首先，它使得中國的城市地價(jià)開始節(jié)節(jié)上升。于是，90年代后期，中央政府反復(fù)通過國債來進(jìn)行的基本建設(shè)都無法發(fā)動的地方政府建設(shè)投資，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的背景下，重新被啟動。這不僅僅包括建材、水泥、裝修業(yè)、鋼鐵業(yè)、電解鋁和氧化鋁等行業(yè)，甚至進(jìn)一步推動了更上游的電力、煤炭等行業(yè)的發(fā)展和投資。于是，中國以國有壟斷型企業(yè)為主體的基礎(chǔ)行業(yè)出現(xiàn)了普遍的擴(kuò)張，價(jià)格出現(xiàn)了飛漲。最后，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使得面臨全面過剩的勞動密集型行業(yè)的資本，突然發(fā)現(xiàn)了新的金礦，導(dǎo)致大量在勞動密集型行業(yè)積累起來的資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，使得房地產(chǎn)業(yè)的投資開始不斷增長，在股市已經(jīng)長期衰落的情況下，以房地產(chǎn)進(jìn)行投資的個人投資者也開始不斷增長。于是，投資以致投機(jī)資金的涌入，逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要動力，房地產(chǎn)行業(yè)被不斷推高，價(jià)格上漲。正是在這種背景，中央政府出臺了一系列的調(diào)控政策，使房地產(chǎn)這列高速前行的火車慢下來，希望在以后的平穩(wěn)的運(yùn)行，并協(xié)同國民經(jīng)濟(jì)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。意見指出，保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，事關(guān)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展全局，事關(guān)全面建設(shè)小康社會目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 建設(shè)部副部長劉志峰昨日稱，這份穩(wěn)定房價(jià)的重要文件旨在穩(wěn)定房價(jià)，并非打壓房價(jià)。劉志峰昨日坦言，投資規(guī)模太大、房價(jià)上漲太快是當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的兩大問題。 第三、政府將以優(yōu)惠政策鼓勵“以居住為主，以市民消費(fèi)為主，以普通商品房為主”房地產(chǎn)開發(fā)，其他類型房地產(chǎn)項(xiàng)目以市場為導(dǎo)向，供需來調(diào)節(jié)。中國正經(jīng)歷城市化進(jìn)程最快的二十年，城市居民改善住房、青年人成家購房及城市的吸引力所形成的真實(shí)需求，將會平穩(wěn)地推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。小的、缺乏競爭力的開發(fā)商會難以生存。而定位準(zhǔn)確、有產(chǎn)品創(chuàng)新能力、執(zhí)行有力的中、小企業(yè)，將在此輪調(diào)控過程中，發(fā)現(xiàn)機(jī)遇，占有一定的市場分額。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海、江浙投資于房地產(chǎn)的民間資金超過2000億元人民幣。當(dāng)此輪房產(chǎn)調(diào)整政策主要針對一、二線城市的房地產(chǎn)買賣，而且一、二線城市的房地產(chǎn)價(jià)格在近階段不會有較大的上升空間時(shí)，這些游資會從沿海向二、三線城市轉(zhuǎn)移。在資產(chǎn)保值的前提下，有穩(wěn)定回報(bào)的物業(yè)類型將會大受投資者的青睞。11”七部委意見頒布后，著名的大摩房地產(chǎn)基金以37億元收購上?！懊魈鞆V場”，給國內(nèi)的投資者以啟示。未來的房地產(chǎn)將是以產(chǎn)品取勝、以良好的性能價(jià)格比取勝，理性的市場。2008年北京奧運(yùn)、2010年上海世博的美好預(yù)期，對房地產(chǎn)共同確認(rèn)的支撐，使未來三年的大勢向好，這對開發(fā)者、投資者都是信心的支持?；噩F(xiàn)狀為丘林地帶，自然環(huán)境優(yōu)越，原始植被豐富；北距黃山國際機(jī)場約2KM，距黃山市中心約8KM，南距（黃山——杭州）高速公路入口5KM，地理位置得天獨(dú)厚，發(fā)展?jié)摿薮蟆＃ǘ┩顿Y分析的目的、依據(jù) 本項(xiàng)目投資分析的目的是在對黃山市及周邊省市住宅、別墅市場及商鋪市場和本項(xiàng)目所在區(qū)域市場詳細(xì)調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項(xiàng)目的初步構(gòu)思及產(chǎn)品定位，對項(xiàng)目的社會、經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評估，判斷項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的可行性，以合理有效地利用資金，取得較高的經(jīng)濟(jì)和社會效益。二、建設(shè)方案（一）方案設(shè)想總體設(shè)想本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)充分考慮區(qū)域市場的特點(diǎn)及發(fā)展商自身情況，吸取其他項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)，通過旅游渡假區(qū)及養(yǎng)生公寓的建設(shè)，以優(yōu)美的自然環(huán)境、高檔的休閑度假環(huán)境、一流的居住養(yǎng)生環(huán)境、適中的價(jià)格、較高的性能價(jià)格比吸引投資客戶，樹立東