【正文】 占據(jù)了市場重要的地位。屯溪市區(qū)內(nèi)過去一直以三輪車（人力、機動）交通為主，公交車也多是以微型面包車為主，目前新型中巴車替代了原來的微型面包車，而出租車也在市府的指導(dǎo)下下浮了起步費，開始了打表計費的時代，現(xiàn)在市區(qū)出租車以5元起步，大部分地區(qū)的交通也幾乎就是五元錢，按照規(guī)劃，黃山市今后將大力加強交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，在2008年之前，迅速架起其與各下屬縣市和周邊主要城市的快捷溝通，成為安徽省南部地區(qū)的交通樞紐。（一）交通組織配套205國道和10218省道及即將動工的合銅黃高速公路穿境而過，擁有國家一類航空口岸，開通２０多條國內(nèi)航線。三、城市配套屯溪目前基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正不斷完善中，道路交通、市政公用、園林綠化和住宅建設(shè)配套也不斷跟進。到2010年。黃山市在未來的規(guī)劃中，將形成一軸兩點，一環(huán)四片的多三角旅游空間格局，即以風(fēng)景區(qū)為龍頭，以屯溪為旅游服務(wù)基地，充分利用和合理開發(fā)市域自然與文化遺產(chǎn)資源，形成黃山—屯溪旅游服務(wù)軸。城市基本功能片區(qū)是指以新安江為自然分割形成的北片區(qū)、陽湖片區(qū)、黎陽片區(qū)，北片區(qū)為城市中心所在地，集中了城市的行政、體育、商業(yè)、文化等多種功能。到2020年，城市實際居住人口46萬人左右，其中屯溪區(qū)30萬人左右，建設(shè)用地控制在31平方公里以內(nèi)。旅游和交通市黃山本輪發(fā)展的重點所在，這將大大的增加旅游房產(chǎn)的發(fā)展空間。38 / 38精品資料網(wǎng)（） 25萬份精華管理資料，2萬多集管理視頻講座精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料黃山翠湖高爾夫度假村項目投資分析報告第一章 黃山市發(fā)展概況一、區(qū)位城市發(fā)展規(guī)劃狀況近幾年來，黃山市的城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展速度令人矚目。在城市人口規(guī)模方面。屯溪區(qū)城市用地空間結(jié)構(gòu)與功能分區(qū)是以三江為城市的綠化景觀與公共服務(wù)軸，以城市北片、西片、南片為三個基本功能片區(qū)，集中緊湊綜合發(fā)展。南片區(qū)主要為教育區(qū)和居住區(qū)。規(guī)劃形成以黃山風(fēng)景區(qū)為中心，帶動周圍旅游資源開發(fā)的新格局，形成屯溪、黟縣、黃山區(qū)、歙縣環(huán)狀的四片旅游地系統(tǒng)，最終形成三個三角區(qū)：黃山、黟縣、屯溪旅游三角區(qū)；黃山、歙縣、屯溪旅游三角區(qū)和屯溪、歙縣、黟縣旅游三角區(qū)。二、區(qū)位資源概況黃山市境內(nèi)有世界級名山黃山，有“黃山情侶”太平湖，還有黃山國家森林公園、中國黃山龍裔公墓、翡翠谷、猴園、九龍瀑、天湖、神仙洞、芙蓉谷、翠微寺、彩虹谷等眾多自然、人文景點，景點非常集中。在交通配套方面前園路、黃山路、濱江路、華山路、戴震路、股份大道、新安路為主要干線；商業(yè)已形成了宇隆商貿(mào)城、黃山新街、老街、荷花池等商業(yè)中心區(qū)；而世紀廣場一片已形成新的文化、體育中心，西郊建成休閑度假中心，新安江南岸新城區(qū)開始建設(shè)。黃山市與上海、杭州、南京、合肥、九華山、景德鎮(zhèn)等地均有國道相連。航運方面，本輪規(guī)劃建設(shè)在花山附近，建設(shè)中心城區(qū)的航運碼頭，恢復(fù)屯溪至深渡的新安江水運。在目前的商業(yè)配套中，主要是圍繞黃山景區(qū)和徽文化服務(wù)的商業(yè)內(nèi)容，現(xiàn)代意義的商業(yè)內(nèi)容還沒有形成，商業(yè)的規(guī)模化消費和品質(zhì)化消費依然缺乏有效的人群支持。這更進一步的促動了當?shù)芈糜谓?jīng)濟的發(fā)展。同樣，酒店業(yè)的興旺基本是倚賴黃山的旅游市場而進行的，在旅游高峰以及周末的出行集中時段，黃山的酒店經(jīng)常是爆滿狀態(tài)，事實表明市場的需求潛力依然存在，同質(zhì)化的酒店仍然有一定的市場，但差異化的酒店則更有利于吸引入駐者的眼球。而發(fā)展至今，黃山樓市也逐漸呈現(xiàn)出自己的特色，旅游休閑房產(chǎn)的聚集地。華商山莊，之后有黃山松柏高爾夫別墅、太平湖康橋半島、徽州勝景及新徽天地等。根據(jù)市場調(diào)查，預(yù)計在未來兩年內(nèi)，此類高檔旅游度假房產(chǎn)將呈集中放量的趨勢。需求狀況據(jù)黃山市房管局調(diào)查數(shù)據(jù)分析，黃山市中心城區(qū)的住宅消費目標群，首先是當?shù)厥袇^(qū)購房者，占住宅消費的60%以上，這部分消費群又為兩類：一是中高收入家庭改善居住條件，房改房的所有者賣舊換新。屯溪是全市政治、經(jīng)濟、文化中心，區(qū)縣人口已有明顯的向中心流動趨勢，今后隨著中心城區(qū)中心地位的進一步顯現(xiàn)，這部分購房者將成為穩(wěn)定的商品住宅消費群體，以2003年度統(tǒng)計數(shù)據(jù)計，其比例占20 % 以上，形成約6萬方的商品住宅需求。隨著交通的改善，如徽杭高速開通以后，屯溪距杭州的車程只有2個多小時，中心市區(qū)房價同杭州又存在巨大差距，今后這一類購房者可能還會有大的增加。據(jù)統(tǒng)計，2002002002004年月中心城區(qū)住宅平均價格分別達到940元/平方米、1135元/平方米、1340元/平方米、1700元/平方米，最高價已經(jīng)突破3200/平方米。黃山具有深厚的徽州文化歷史和底蘊。2004年10月，長三角“15+1”旅游城市簽署《黃山共識》，共同打造“上海名城—杭州名湖—黃山名山”國際級黃金旅游線，黃山將成為上海、杭州等長三角城市的“后花園”。項目位于黃山市屯溪區(qū)，城市配套設(shè)施齊全，緊鄰黃山機場和高速出口，交通極為便利。項目具備升值潛力，具《中國行業(yè)景氣報告》，旅游酒店業(yè)已成為景氣看漲的五大行業(yè)之一，產(chǎn)權(quán)式酒店有望成為繼汽車、城市房地產(chǎn)后的第三個消費熱點，前景非常看好；酒店位于日益火爆的黃金旅游線，盈利空間大；黃山土地資源稀缺，土地價值將持續(xù)提升。黃山旅游資源十分豐富，擁有得天獨厚的自然山水條件，區(qū)域的大環(huán)境是十分優(yōu)越的，從地塊的自身條件看，本案的水系相對比較豐富，擁有內(nèi)外水塘，有利水系的開發(fā)和利用，地形呈現(xiàn)坡地、丘陵狀，自然植被茂盛，適宜開發(fā)度假型的物業(yè)。同時，本案交通可達性較強，距離機場2公里，離高速公路出入口5公里，這些便利的交通條件是本案核心價值所在。而江浙地區(qū)歷史文化底蘊同樣深厚，該地區(qū)的人具有比較濃厚的歷史文化情結(jié)，他們對文化品位的要求也是比較苛求的，而在黃山可以迎合其對徽文化的需求。本項目啟動以來，受到市委、市政府的高度重視，因為黃山市土地稀缺，周邊土地均受到嚴格限制，市里主管領(lǐng)導(dǎo)曾多次開協(xié)調(diào)會，加快本項目的進程，市政府出資征用沿山道路的用地就是很好的例證。房價開始一路走高。其次，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展推動了上游產(chǎn)業(yè)和周邊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和投資的增長。第三，房地產(chǎn)上游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品價格的上漲使得處在全面競爭的下游勞動密集型消費品工業(yè)出現(xiàn)了困境，利益空間被壓縮。在個別城市，房價在海外熱錢及國內(nèi)游資多重作用下，演變成一種金融資本的游戲平臺，房價已脫離了當?shù)鼐用竦某惺苣芰ΑＲ庖姺譃榘藗€部分，分別是：“強化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”“加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴格土地管理”“調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴格稅收征管”“加強房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險”“明確享受優(yōu)惠政策普通住房標準，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費”“加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度”“切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為”和“加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度”。據(jù)知，調(diào)控新政將傾向于供需雙向調(diào)節(jié)，引導(dǎo)合理住房消費。地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過此輪政策的洗滌，將進行一場內(nèi)部洗牌及變革的過程。經(jīng)過十多年，在國內(nèi)股市“圈錢”本質(zhì)被大多數(shù)投資人看清的情況下，房地產(chǎn)作為一種實物—不動產(chǎn)，是另一種風(fēng)險相對較小的產(chǎn)品已被世人所接受。黃山作為與長三角發(fā)達地區(qū)位置最近的三線旅游城市（如今與杭州只有二小時車程），因為行政區(qū)劃屬安徽，其現(xiàn)今的房價只有2000余元，比浙江任何一個縣的房價都低，加上其領(lǐng)先全國的豐富的旅游資源，地區(qū)價值就凸現(xiàn)出來，未來將會有長足的發(fā)展。房地產(chǎn)投資的方向正在轉(zhuǎn)變，有穩(wěn)定回報的物業(yè)，如街鋪、寫字樓，經(jīng)營良好，有回報的產(chǎn)權(quán)式酒店將是下一輪的投資熱點。第四章 項目投資分析(本投資分析是在開發(fā)商實力一般的情況下，以回收銷售款為主導(dǎo)——中檔中價的產(chǎn)品定位的投資分析，其后附高檔定位的產(chǎn)品投資分析)一、項目概要（一）項目概況項目名稱：黃山翠湖國際高爾夫生態(tài)度假村地理位置：黃山市屯溪區(qū)，松柏高爾夫西側(cè)總占地面積：約290畝開發(fā)量：，其中地上建筑面積約為77000㎡其中： 內(nèi)容占地（㎡）建筑面積（㎡）容積率賓館2900018000 另地下：3500㎡度假公寓1250010000獨立別墅7060012000雙立別墅3250012000聯(lián)排別墅3900020000沿街商業(yè)79004000公建配套15001000總計19300077000本地塊位于黃山市屯溪區(qū)西郊奕棋鎮(zhèn)博村地塊，東南面和正南面緊臨黃山松柏高爾夫球場(沿球道約750米長)，西面和西南面臨水庫，北面正對在修建好的沿山公路，公路北面是規(guī)劃中的寶鋼集團規(guī)劃中的高檔度假別墅區(qū)；東北面緊臨著黃山旅游股份公司的卡丁車游樂場和360度環(huán)幕影院。★依據(jù)① 沿及定位部分確定的相關(guān)指標，