【正文】 38 / 38精品資料網（） 25萬份精華管理資料，2萬多集管理視頻講座精品資料網（） 專業(yè)提供企管培訓資料黃山翠湖高爾夫度假村項目投資分析報告第一章 黃山市發(fā)展概況一、區(qū)位城市發(fā)展規(guī)劃狀況近幾年來，黃山市的城市建設和經濟發(fā)展速度令人矚目。黃山市新一輪城市總體規(guī)劃為黃山勾勒出了未來發(fā)展的無限風光，將城市發(fā)展?jié)撡|向世人做出了展示。本輪規(guī)劃指出，黃山市要致力于打造國際性旅游城市，著名的自然與文化遺產地和皖南地區(qū)中心城市，其市域城市化水平的目標為：近期（2005年）達到33%，中期（2010年）40%，遠期（2020年）達到58%左右。旅游和交通市黃山本輪發(fā)展的重點所在，這將大大的增加旅游房產的發(fā)展空間。在城市人口規(guī)模方面。屯溪區(qū)近期（2005年）目標為18萬人，中期（2010年）為22萬人，遠期（2020年）將達到30萬人；徽州區(qū)近期（2005年），中期（2010年），遠期（2020年）；黃山區(qū)近期（2005年），中期（2010年），遠期（2020年）；三區(qū)合計近期（2005年），中期（2010年），遠期（2020年）將達到46萬人。2005年，其中屯溪區(qū)18萬人左右，建設用地控制在18平方公里以內。到2020年，城市實際居住人口46萬人左右，其中屯溪區(qū)30萬人左右，建設用地控制在31平方公里以內。，。屯溪區(qū)城市用地空間結構與功能分區(qū)是以三江為城市的綠化景觀與公共服務軸，以城市北片、西片、南片為三個基本功能片區(qū)，集中緊湊綜合發(fā)展。三江景觀與公共服務軸即是以新安江、橫江、率水為城市主軸，將兩岸濱江路塑造成集游覽、休閑為一體的城市景觀大道，形成功能齊全、相互配套又各具特色的三個城市組團。徹底改變中心城區(qū)南北狹窄的條狀格局，2007年城市化水平達到75%以上。城市基本功能片區(qū)是指以新安江為自然分割形成的北片區(qū)、陽湖片區(qū)、黎陽片區(qū)，北片區(qū)為城市中心所在地，集中了城市的行政、體育、商業(yè)、文化等多種功能。南片區(qū)主要為教育區(qū)和居住區(qū)。西片區(qū)主要為休閑娛樂和生活區(qū)。規(guī)劃同時對繼承和弘揚徽派建筑藝術提出了具體要求。黃山市在未來的規(guī)劃中，將形成一軸兩點，一環(huán)四片的多三角旅游空間格局，即以風景區(qū)為龍頭，以屯溪為旅游服務基地，充分利用和合理開發(fā)市域自然與文化遺產資源，形成黃山—屯溪旅游服務軸。規(guī)劃形成以黃山風景區(qū)為中心，帶動周圍旅游資源開發(fā)的新格局，形成屯溪、黟縣、黃山區(qū)、歙縣環(huán)狀的四片旅游地系統(tǒng)，最終形成三個三角區(qū)：黃山、黟縣、屯溪旅游三角區(qū)；黃山、歙縣、屯溪旅游三角區(qū)和屯溪、歙縣、黟縣旅游三角區(qū)。而前兩個三角區(qū)性質較為相似，是名山秀水徽文化旅游三角區(qū)，后一個三角區(qū)形成的是徽文化旅游三角區(qū)。按照規(guī)劃，黃山區(qū)旅游地系統(tǒng)將以“山水風情”為主題進行甘棠旅游地系統(tǒng)的建設，協(xié)調黃山風景區(qū)西大門、北大門與太平湖風景區(qū)開發(fā)度假旅游的相關關系，重點培育太平湖旅游度假區(qū)的發(fā)展，以高標準、高檔次、建設國家級旅游度假區(qū)；歙縣旅游服務地系統(tǒng)將以“古民居探訪游、休療養(yǎng)健身游和歷史文化名城游”為主題進行建設，積極申報漁梁古村和漁梁壩加入世界遺產，圍繞千島湖—深度開展新安江水路旅游；黟縣旅游地系統(tǒng)將以“皖南民居古村落”為主題進行建設，在積極保護的基礎上，爭取將南屏、關麓、屏山列入皖南古村落世界遺產名錄。到2010年。二、區(qū)位資源概況黃山市境內有世界級名山黃山，有“黃山情侶”太平湖，還有黃山國家森林公園、中國黃山龍裔公墓、翡翠谷、猴園、九龍瀑、天湖、神仙洞、芙蓉谷、翠微寺、彩虹谷等眾多自然、人文景點，景點非常集中。在黃山區(qū)周邊，還有石臺溶洞群、黟縣古民居、道教名山齊云山、屯溪老街、歙縣歷史文化名城、涇縣新四軍軍部舊址等景區(qū)景點（見景區(qū)示意圖）。 屯溪是黃山市市政府所在地，是黃山政治、文化、經濟、交通樞紐，是區(qū)域經濟的核心地段，在整個區(qū)域經濟中占首席地位；屯溪靠近國家級旅游勝地黃山、太平湖，西鄰全國四大道教勝地──齊云山，東臨千島湖，是黃山風景區(qū)的南大門，是大多數中外游客登臨黃山的第一站，擁有獨一無二的旅游資源優(yōu)勢，并以屯溪老街堪稱徽文化的集中典范區(qū)。三、城市配套屯溪目前基礎設施建設正不斷完善中，道路交通、市政公用、園林綠化和住宅建設配套也不斷跟進。在交通配套方面前園路、黃山路、濱江路、華山路、戴震路、股份大道、新安路為主要干線；商業(yè)已形成了宇隆商貿城、黃山新街、老街、荷花池等商業(yè)中心區(qū)；而世紀廣場一片已形成新的文化、體育中心，西郊建成休閑度假中心，新安江南岸新城區(qū)開始建設。在規(guī)劃中，作為核心城區(qū)的北市區(qū)將完善和豐富功能配置，提高城市品位；南市區(qū)的建設將以國際旅游萬博城項目和新安大道、中華大道的建設為標志，2003年全面啟動，五年基本形成以商貿會展、科教中心為一體的新型城區(qū)。西市區(qū)則以高爾夫休閑中心為主體，加快民營企業(yè)家俱樂部、黃山植物大觀園和鬲山風景區(qū)的規(guī)劃與建設，形成與全市旅游景點相配套、全省規(guī)模最大的娛樂休閑、生態(tài)觀光度假區(qū)。（一）交通組織配套205國道和10218省道及即將動工的合銅黃高速公路穿境而過，擁有國家一類航空口岸，開通２０多條國內航線。黃山市與上海、杭州、南京、合肥、九華山、景德鎮(zhèn)等地均有國道相連。正在修建的徽杭高速公路，將于2004年正式通車(全線通車預計為2006年)，使黃山連接杭州的公路里程縮短到2小時。合肥銅陵九華黃山高速公路，黃山景德鎮(zhèn)高速公路，環(huán)黃山高速公路也已經完成立項，將形成黃山未來重要的交通紐帶。屯溪市區(qū)內過去一直以三輪車（人力、機動）交通為主，公交車也多是以微型面包車為主，目前新型中巴車替代了原來的微型面包車，而出租車也在市府的指導下下浮了起步費，開始了打表計費的時代，現(xiàn)在市區(qū)出租車以5元起步，大部分地區(qū)的交通也幾乎就是五元錢，按照規(guī)劃，黃山市今后將大力加強交通網絡建設，在2008年之前，迅速架起其與各下屬縣市和周邊主要城市的快捷溝通，成為安徽省南部地區(qū)的交通樞紐。航運方面，本輪規(guī)劃建設在花山附近，建設中心城區(qū)的航運碼頭，恢復屯溪至深渡的新安江水運。路上，鐵路黃山站將由現(xiàn)在的三等站規(guī)劃為二等站，巖寺將設立貨運站，漁亭站將升格為四等站，同時為加強與上海、浙江、福建、江西的省市的聯(lián)系，帶動黃山和九華山的旅游發(fā)展，皖贛復線、黃山—金華鐵路、青陽童埠—黃山鐵路也在積極的規(guī)劃之中；除已全線開通的徽杭高速公路外，黃山還將建合同屯（合肥—銅陵—屯溪）高速、屯景（屯溪—景德鎮(zhèn)）高速、屯宣蕪（屯溪—宣城—蕪湖）高速和屯婺（屯溪—婺源）高速等五條高速公路；而黃山市域內，環(huán)黃山公路，巖寺—萬安高等級公路也將規(guī)劃開建。（二）商業(yè)配套目前的商業(yè)主要集中在老街、黃山中路一帶，宇隆商貿城、黃山新街、老街、荷花池等商業(yè)區(qū)分布其中，商業(yè)氣氛濃厚。整體商業(yè)產品以中檔品為主，品牌意識依然薄弱，為旅游配套的商業(yè)內容比較發(fā)達，其中餐飲類占據了市場重要的地位。在目前的商業(yè)配套中，主要是圍繞黃山景區(qū)和徽文化服務的商業(yè)內容，現(xiàn)代意義的商業(yè)內容還沒有形成，商業(yè)的規(guī)?；M和品質化消費依然缺乏有效的人群支持。（三）旅游娛樂配套兩岸濱江路塑造成集游覽、休閑為一體的城市景觀大道。市區(qū)內形成以新安江為主題的江景風景線，同時有屯溪老街以及周邊山景2條風景線，在一定意義上塑造了屯溪境內的旅游景觀帶。由于屯溪在很大程度上充當了黃山旅游中轉站的職能，因此，以外來消費市場為主的娛樂配套相對發(fā)達，包括各式卡拉OK廳，酒吧以及影響力不小的情色娛樂內容。這更進一步的促動了當地旅游經濟的發(fā)展。（四）酒店賓館配套境內現(xiàn)有星級酒店10余家。黃山三星以上的賓館有黃山國際大酒店（4星）、黃山建國商務大酒店（4星）、新南國大酒店、黃山麗園大酒店、黃山花溪飯店、黃山交通賓館、黃山白云山莊、黃山九州大酒店、黃山云松酒店（4星）、黃山國脈大酒店、黃山建國大酒店、黃山高爾夫大酒店（5星）等。但缺乏真正上檔次的國際著名的品牌酒店。同樣，酒店業(yè)的興旺基本是倚賴黃山的旅游市場而進行的，在旅游高峰以及周末的出行集中時段，黃山的酒店經常是爆滿狀態(tài)，事實表明市場的需求潛力依然存在，同質化的酒店仍然有一定的市場，但差異化的酒店則更有利于吸引入駐者的眼球。四、黃山房地產市場概況黃山市房地產開發(fā)主要集中在市政府所在地的屯溪區(qū)。由于黃山市地處內地，經濟、信息、文化等相對落后，因此，房地產開發(fā)較晚，整體房地產市場處于初級階段。2001年以來，黃山房地產市場得到了較快的發(fā)展，房地產開發(fā)投資持續(xù)增長，開發(fā)面積同步增加，商品房銷售一直呈現(xiàn)供銷兩旺的局面，房價也隨之水漲船高。而發(fā)展至今，黃山樓市也逐漸呈現(xiàn)出自己的特色，旅游休閑房產的聚集地。黃山市樓市真正成為熱點的時間是在2002年末，維多利亞廣場、世紀花園、秀水豪園、百盛廣場、時代廣場等被越來越多的人所認識。隨著外埠開發(fā)商的不斷