【正文】 僅 80公里； 開發(fā)商具有開發(fā)旅游地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，熟悉相關(guān)流程，前瞻性的經(jīng)驗(yàn)借鑒能避免相當(dāng)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)； 本項(xiàng)目位處城郊，地價(jià)較便宜，相關(guān)建材可就地取材，成本較為低廉； 本項(xiàng)目占地規(guī)模較大（ 400畝），具有規(guī)模效應(yīng)； 優(yōu)勢 一統(tǒng)柘林湖，溫泉私有制 五星級溫泉度假酒店，江西景區(qū)第一家 四大獨(dú)特資源，增強(qiáng)產(chǎn)品價(jià)值附加 五大功能分區(qū)，豐富產(chǎn)品類型 國家 400億支持九江旅游建設(shè) 江西 100個(gè)旅游景點(diǎn)評選中，目前前十大旅游景點(diǎn)排名，柘林湖位居第七位。政府宏觀政策的大力支持將給本項(xiàng)目帶來大環(huán)境的良好契機(jī)； 隨著南昌市市區(qū)土地市場供給的吃緊，越來越多的開發(fā)商將目標(biāo)投向城郊，旅游地產(chǎn)將是下一個(gè)房地產(chǎn)投資開發(fā)熱點(diǎn)模式；旅游地產(chǎn)市場將被開啟； 機(jī)會(huì) 九江市加強(qiáng)柘林湖旅游品牌推廣力度 本案與柘林湖捆綁式宣傳，互作推廣 柘林湖景區(qū)建設(shè)力度加強(qiáng)，景點(diǎn)增多 跨河大橋建設(shè)，拉近與另一側(cè)碼頭距離 項(xiàng) 目 威 脅： 數(shù)家實(shí)力房地產(chǎn)開發(fā)商在南昌梅嶺儲(chǔ)備了大量旅游地產(chǎn)用地，近五年將逐一推向市場，與本項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)當(dāng)，定位雷同，對本項(xiàng)目在南昌的消費(fèi)市場構(gòu)成一定的競爭威脅； 天沐溫泉周邊潛伏了數(shù)個(gè)渡假、投資性旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，對項(xiàng)目構(gòu)成相當(dāng)大的競爭威脅； 威脅 廬山品牌號召力，天沐品牌影響力，瓜分溫泉客源 宜春溫泉住宅投資項(xiàng)目的建設(shè)，將瓜分度假公寓客戶 武漢市場開拓難度較大，因?yàn)閬沓滩槐? 別墅公寓體量較大（ 100000㎡ ） 總結(jié)： 本項(xiàng)目優(yōu)勢多于劣勢，機(jī)會(huì)與威脅并存。 如果裝修，則家電設(shè)施最好一步到位 項(xiàng)目定位體系 ? 本項(xiàng)目如何定位 比較、尋找差異性 —— 項(xiàng)目屬性定位 —— 思考：我們獨(dú)特之處 一統(tǒng)柘林湖，溫泉第一家 新穎 五星級度假酒店，景區(qū)第一家 唯一 柘林湖旅游，勝過浙江千島湖 壯觀 易家河生態(tài)果園，農(nóng)家樂好去處 新鮮 云居山特色佛教文化旅游 補(bǔ)充 思考：我們?nèi)绾味ㄎ? 廬山天沐 —— 中國真山水溫泉第一家 用掉了真山水 廬山龍灣 —— 江南一品詩意溫泉 用掉江南和一品 珠海御溫泉 —— 開創(chuàng)中國溫泉第一品牌 用掉第一品牌 新 柘林， 新 溫泉，“ 星 ”享受 揉和上述賣點(diǎn)，我們認(rèn)為： 柘林湖國際溫泉度假村宣傳主題應(yīng)該為圍以下幾方面去訴求 湖域生活 /別墅 /溫泉特區(qū) 柘林湖 尚品山水 溫泉 代表著權(quán)威 代表著唯一性 突出“新”主題 天沐：四星級酒店 +日式溫泉風(fēng)格建筑 本案：五星級酒店 +國際各國溫泉風(fēng)格建筑 ＞ 在產(chǎn)品同質(zhì)化的今天 ,我們要在硬件上超越，樹立自己獨(dú)有的風(fēng)格 ｝ 我們要做第一 還是跟風(fēng)？ 天沐：現(xiàn)代禮儀服務(wù) 本案：西式貴族服務(wù) ＞ 除了硬件要硬之外，服務(wù)出效益，服務(wù)出品牌，因此在服務(wù)方式上， 我們要有所超越，要有別于其他，英式貴族服務(wù)，凸現(xiàn)尊榮氣質(zhì) ｝ 天沐：中國地質(zhì)公園 —— 廬山，享益全球 ,旅游資源極多 本案：亞洲第一大壩，風(fēng)景勝過浙江千島湖 ,旅游資源未被完全開發(fā) ＜ 在產(chǎn)品附加值上，我們目前雖有 4大資源，但開發(fā)力度不夠，市場推廣不足， 知名度尚未打開，如云居山佛教旅游、易家河生態(tài)果園觀光尚未開發(fā)。 沿途一路前行，看身后的喧囂和紛繁漸行漸遠(yuǎn)， 前方的美景卻越來越濃。 柘林湖國際溫泉度假村一日游，隨文 …… 拉著愛妻上湖畔品味浪漫，和老友在溫湯內(nèi)談天玩笑 ?? 你能夠徹底的回歸自我，放松心情，讓靈魂沐浴，徹底褪盡疲憊。 陽光和煦的午后，侍者端上的三明治細(xì)軟香滑，咖啡也騰騰的冒著熱氣。你站在露臺(tái)上。昨日的商場搏殺，盛會(huì)歡情，都已在心中消逝光，怡然自得 …… —— 主傳播語 —— 闡釋：去掉中間的字眼就是：一統(tǒng)天下，顯示霸者氣度。 —— 備選廣告語 —— —— 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位 —— 1， [銘雅歐洲城 ] 一，銘雅歐洲城 天沐、龍灣 VS本案 2， [天沐溫泉 ]、 [龍灣 ] 買它 ， 能代表什么 ？ 身份和地位的象征 人生價(jià)值體現(xiàn) 少數(shù)的高富人士所占有 去那玩 ， 能代表什么 ？ 中高檔消費(fèi)場所 ， 富人行為 度假與養(yǎng)生結(jié)合 可以休閑 ,但溫泉不能私有 思考：誰來買我們的別墅及公寓？ [銘雅歐洲城 ] [柘林湖國際溫泉度假村 ] VS 5202畝 18洞 72標(biāo)桿 國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場 五星級度假酒店 國際醫(yī)院雙語幼兒園 獨(dú)棟別墅與公寓 純正歐風(fēng)建筑規(guī)劃 別墅售價(jià) /㎡ 精裝修 306平方公里柘林湖景區(qū) 81億立方米柘林湖浩潮水域 405畝宏大版圖 獨(dú)有易家河溫泉資源 云居山佛教旅游資源 4000畝生態(tài)柑橘園 五星級景區(qū)度假酒店 [柘林湖國際溫泉度假村 ] VS 306平方公里柘林湖景區(qū) 81億立方米柘林湖浩潮水域 405畝宏大版圖 獨(dú)有易家河溫泉資源 云居山旅游溫泉資源 4000畝生態(tài)柑橘園 [天沐溫泉 ] 江西目前最大溫泉度假村 憑借廬山旅游資源 影響力迅速擴(kuò)大 多種特色溫泉服務(wù) 老少皆宜，全家歡樂 中高檔休閑場所 四星級度假賓館 五星級景區(qū)度假酒店 [柘林湖國際溫泉度假村 ] 306平方公里柘林湖景區(qū) 81億立方米柘林湖浩潮水域 405畝宏大版圖 4大特色旅游資源 別墅 5500元 /㎡，公寓 2200元 /㎡（未裝修） 4000畝生態(tài)柑橘園 [陽光溫泉 ] 江西首席產(chǎn)權(quán)式溫泉度假村 五星級景區(qū)度假酒店 廬山山南首個(gè)酒店式公寓物業(yè) 4萬平米旅游度假之地 300套酒店式公寓， 100間產(chǎn)權(quán)客房 5%年固定回報(bào)，每年 22天免費(fèi)入住 1： 1凈利潤分紅 位處陶淵明隱居之地，北靠廬山 別墅 5800元 /㎡，公寓 3450元 /㎡ 比銘雅歐洲城： 品位更高 ， 價(jià)格更實(shí)惠 ， 實(shí)用性更強(qiáng) 比天沐： 更了解顧客所需 ， 可以滿足消費(fèi)者占有欲 比陽光： 規(guī)模更大 、 規(guī)劃起點(diǎn)更高 、 游樂設(shè)施更完善 具備了銘雅歐洲城的 尊貴 天沐 的溫泉稀有與休閑檔次 。區(qū)域中消費(fèi)者一般不很關(guān)心價(jià)格，但很關(guān)心產(chǎn)品品質(zhì)及功能。消費(fèi)者非常獨(dú)立，所以對產(chǎn)品的私密性要求很高，其較注重產(chǎn)品的個(gè)性，喜歡獨(dú)一無二、惟我獨(dú)尊的感覺。 崇尚自然、原生態(tài)，追求靜雅。 客戶群種類 (數(shù)據(jù)預(yù)測來自同類產(chǎn)品客戶分析 ) 〉〉〉 當(dāng)?shù)丶爸苓呎母吖? 10% 工作在南昌或附近城市的高級金領(lǐng)購買用作自住或旅游度假 5% 當(dāng)?shù)氐乃綘I企業(yè)主和經(jīng)商人士 10% 旅游度假兼投資雙重目的的客戶 30% 看好項(xiàng)目未來升值潛力的投資客 20% —— 項(xiàng)目價(jià)格定位 —— 公寓售價(jià)： 3100—— 3600元 /㎡，均價(jià) 3450元 /㎡（精裝修） 別墅