【正文】 我們的做法 ， 與傳統(tǒng)策劃公司有所不同 ?? 因?yàn)槭袌?chǎng)在變，游戲規(guī)則在變 對(duì)消費(fèi)者需求的洞察，是一切工作的前提 天駟行，在探索市場(chǎng)的需求中 尋求制勝之道 謹(jǐn)呈：香港港恒（九江）旅游發(fā)展有限公司 ———————— 深圳天駟行 ———————— shenzhengtiansihang Since2023 思 路 行 線 本項(xiàng)目的性質(zhì)劃分 本項(xiàng)目的屬性特點(diǎn) 本項(xiàng)目與同類產(chǎn)品的比較 本項(xiàng)目的 SWOT分析 項(xiàng)目自身深度剖析 項(xiàng)目客戶來源分析 項(xiàng)目營銷思路總綱 項(xiàng)目定位體系 項(xiàng)目規(guī)劃建議 本項(xiàng)目的地緣特點(diǎn) 本項(xiàng)目的產(chǎn)品特點(diǎn) 本項(xiàng)目的價(jià)格導(dǎo)向 同類產(chǎn)品客源分析 項(xiàng)目推廣策略 項(xiàng)目開發(fā)步聚 本項(xiàng)目的屬性定位 本項(xiàng)目的客戶定位 本項(xiàng)目的形象定位 本項(xiàng)目的價(jià)格定位 本項(xiàng)目的推廣策略 本項(xiàng)目的傳播策略 傳播通路組合 建筑風(fēng)格建議 園林景觀建議 戶型建議 裝修建議 認(rèn)請(qǐng)旅游業(yè)大勢(shì) 項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏 項(xiàng)目組團(tuán)分期 (略 ) —— 認(rèn)清旅游業(yè)大勢(shì) —— —— 行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì) —— 旅游業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的朝陽產(chǎn)業(yè) 旅游不再是少數(shù)人享有的特權(quán)，旅游成為社會(huì)生活的一部分成為生活的必需和必然。 普及化： 旅游的目的更多是為了身心健康，與健康密切聯(lián)系的休閑旅游活動(dòng)將越來越受歡迎。 健康化： 自助游、探險(xiǎn)游、生態(tài)游將會(huì)越來越成為時(shí)尚。 個(gè)性化： 休閑化： 一向以觀光旅游為主導(dǎo)的旅游市場(chǎng)，今后將逐漸被享受型的休閑度假游所取代。 體驗(yàn)化： 那些能提供給人們特別體驗(yàn)的旅游將會(huì)特別受到歡迎。 休閑旅游將成為朝陽產(chǎn)業(yè)中的皇冠 ①其它旅游與休閑旅游不同之處在于，一“動(dòng)” — “靜”，一“行”一“居”，一“累”一“閑” ②休閑旅游對(duì)旅游產(chǎn)品和環(huán)境質(zhì)量的選擇，要求更為嚴(yán)格 溫泉旅游將是皇冠上的明珠 ①基于溫泉旅游本身兼具健康養(yǎng)生與休閑度假的特性，溫泉產(chǎn)業(yè)成為最具活力的休閑產(chǎn)業(yè)之一。 ②從目前看來，我國的溫泉旅游發(fā)展還處于初級(jí)階段 A、 從文化角度看 —— 溫泉文化尚未形成 B、 從產(chǎn)業(yè)角度看 —— 處于靜態(tài)發(fā)展 C、從品牌角度看 —— 品牌意識(shí)不強(qiáng)，定位不清晰，雷同度高 D、從旅游方式角度看 —— 產(chǎn)品單一，不能滿足全身心放松休閑的需求 充滿機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)的溫泉度假村行業(yè) （ 1）整體的行業(yè)運(yùn)作模式都帶有較強(qiáng)的觀光旅游的特征 （ 2）消費(fèi)習(xí)慣還未形成，消費(fèi)者對(duì)溫泉的理解還停留在較為表面的認(rèn)識(shí) A、新興行業(yè)帶來的新興市場(chǎng) B、高認(rèn)知度與低了解度的奇怪組合 （ 2）對(duì)溫泉的了解不深導(dǎo)致溫泉旅游市場(chǎng)還處于嘗試消費(fèi)階段 （ 1）普通消費(fèi)者對(duì)溫泉的認(rèn)知度相當(dāng)高，但對(duì)溫泉的了解程度相當(dāng)?shù)?，?duì)溫泉的內(nèi)涵知之甚少。 （ 3）多種經(jīng)營模式并存 a、治療療養(yǎng)模式 d、養(yǎng)生保健模式 b、游樂觀光模式 e、附屬產(chǎn)品模式 c、獵奇刺激模式 f、度假休閑模式 項(xiàng)目自我深度剖析 ? 本項(xiàng)目是什么性質(zhì)的項(xiàng)目 觀察、劃分 —— 項(xiàng)目性質(zhì)劃分 —— 度假酒店區(qū) 占地 15650㎡ 總建筑面積 29514 ㎡ 中心溫泉區(qū) 占地 42850㎡ 別墅區(qū) 占地 69970㎡ 總建面 35000 ㎡ 公寓區(qū) 占地 59490㎡ 總建面 65000 ㎡ 旅游項(xiàng)目 ：旅游景點(diǎn)供游客娛樂休閑的旅游項(xiàng)目資源 （具有相對(duì)獨(dú)一性、稀缺性、排他性） 旅游商業(yè)配套： 建立在旅游景點(diǎn)或旅游景點(diǎn)附近滿足旅客住宿、餐飲、娛樂、商務(wù)需要的營利性配套（具有依附性） 旅游地產(chǎn)： 旅游景點(diǎn)周邊開發(fā)的房地產(chǎn)物業(yè)，具有居住性產(chǎn)權(quán)（如渡假別墅、渡假公寓）或經(jīng)營性產(chǎn)權(quán)（如產(chǎn)權(quán)酒店 ）。（具有依附性） 長線經(jīng)營 短線投資 —— 項(xiàng)目屬性特點(diǎn) —— 本 項(xiàng)目是以旅游地產(chǎn)為主導(dǎo)的，涵蓋旅 游項(xiàng)目、旅游配套的復(fù)合型項(xiàng)目 旅游地產(chǎn)的特點(diǎn)是什么？ 旅游地產(chǎn)是一種房地產(chǎn)業(yè)嫁接于旅游業(yè)的復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)模式； 旅游地產(chǎn)的價(jià)值很大一部分取決于所依附的旅游資源價(jià)值； 旅游地產(chǎn)市場(chǎng)受牽于所依附的旅游業(yè)市場(chǎng)； 旅游地產(chǎn)的消費(fèi)群體具有跨地域性的特點(diǎn)，項(xiàng)目幅射范圍內(nèi)的多個(gè)城市，以及大型城市（如上海、浙江）高端客戶群都將是項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群，具有面廣且分散的特點(diǎn)； 旅游地產(chǎn)投資開發(fā)具有投入大、回報(bào)慢、推廣難，但是利潤可觀的特點(diǎn)；（特別是二、三線城市）； —— 同類產(chǎn)品比較（度假型 +投資型） —— ｛ 地位： 封建帝王專有的溫泉享受之地 元代起就被開辟成皇家園林 國內(nèi)外知名溫泉旅游勝地 小湯山鎮(zhèn)是聯(lián)合國開發(fā)計(jì)劃署確定的中國可持續(xù)發(fā)展小城鎮(zhèn) ｛ 特色： 建筑有特色 —— 中國古典皇家園林、建筑 配套有特色 —— 完美的配套設(shè)施，吃、喝、玩、樂、購，樣樣齊全 經(jīng)營有特色 —— 商務(wù)會(huì)議經(jīng)濟(jì)成為其主要經(jīng)營特色 溫泉有特色 —— 溫泉資源再度研發(fā)，溫泉藥浴占主流 第一、建筑要有特點(diǎn) 第二、經(jīng)營要有特色 第三、配套設(shè)施要全 第四、溫泉資源要用透 主訴求：盛唐新風(fēng)，尊貴獨(dú)有 文化建設(shè)：主推“御泉道” 服務(wù)形式：皇庭御式服務(wù) 最大特點(diǎn)：它是中國率先運(yùn)用唐文化為管理工具的溫泉渡假村 珠海御溫泉 其他一切都要圍繞這個(gè)主題 一個(gè)溫泉必須要有一個(gè)主題，有自己的風(fēng)格 廬山天沐溫泉 主訴求：中國真山水溫泉第一家 文化建設(shè)：漢唐風(fēng)格” 服務(wù)形式：中式宮庭服務(wù) 最大特點(diǎn)：占據(jù)廬山旅游資源，開辟特色溫泉服務(wù) 天沐總體規(guī)劃 地?zé)岚? 泳池 健身房 休息室 愛蓮池 龍?zhí)冻? 美玲池 歷史文化泉 按摩池 花草池 高溫池 泡泡池 乾清宮 浪漫休閑泉 美容池 夏枯草 蘆薈池 金銀花 雞血藤 活力池 地錦草 松筋池 怡欣泉 薄荷湯泉 當(dāng)歸湯泉 枸杞湯泉 靈芝湯泉 女貞子湯泉 六福湯泉 瓜果湯 果醋池 米酒湯 咖啡湯 香熏湯 綠茶湯 美容養(yǎng)顏湯泉 玉竹湯 能告訴我們泡溫泉的客戶群 不要建筑是日式的，服務(wù)是中式的 總 用 地： 93333． 38㎡ 總建筑面積： 48000平方米 公建（酒店）面積： 15918． 56㎡ 酒店式公寓面積： ㎡ 建筑占地面積： 16691． 23㎡ 綠地面積： 57426． 73㎡ 容積率： 0． 59 建筑密度： 17． 88% 綠化率： 61． 53% 廬山山南首個(gè)酒店式公寓物業(yè) 項(xiàng)目定位： 基本指標(biāo)： 開發(fā)商：