【正文】 九江通圣置業(yè)有限公司 宣傳口號： 你只要開心度假，盈錢生意由我們來做 公寓售價： 3100—— 3600元 /㎡，均價 3450元 /㎡（精裝修） 公寓售價： 5800元 /㎡，毛坯房，前庭院空間 1600元 /㎡ 公寓面積： ｛ 賣什么價： ｛ 面積大小： 別墅面積： 68㎡ 180260㎡ ｛ 賣點在哪： 廬山首個產(chǎn)權(quán)投資型物業(yè)，補投江西景區(qū)填資市場的空白 統(tǒng)一經(jīng)營管理，年 5%固定回報， 1： 1凈利潤分紅， 22天免費入住 憑借廬山旅游資源，以溫泉為主打訴求點，度假賺錢兩不誤 不足之處： 規(guī)模小，總建筑面積 4萬㎡ 旅樂性功能不足，更多的是提供居住這個功能 收益保障難以確定 ｛ 規(guī)劃情況 讓我們有了定價的參照物 如果僅產(chǎn)權(quán)發(fā)售，沒后續(xù)收益不行 度假公寓，裝修很有必要 公寓底層架空，層數(shù)僅為 4F 產(chǎn)權(quán)發(fā)售可以分散投資風險 項目定位： 基本指標： 開發(fā)商： 宣傳口號： 南昌首席純自然養(yǎng)生度假區(qū) 坐擁天地山水 靜養(yǎng)健康人生 康都由渡假公寓、半山別墅構(gòu)成，占地 15公頃，總建面 6萬㎡ 公寓 50— 70平米，不支持貸款，物管費 /㎡ 渡假公寓均價 2680元 /平米 （帶約 400元 /平米的精裝修） 目前銷售狀況 產(chǎn)品戶型： 目前售價： 一期推出 9幢 1梯 3戶結(jié)構(gòu)公寓，共約 108套，銷售率 70% 南昌市普銀投資有限公司 度假公寓的售價可以借鑒 康都是距離南昌市區(qū)最近的旅游地產(chǎn)項目 2700畝占地， 20萬㎡建面，容積率 ，有山、有水、有高爾夫球場、有溫泉，距南昌 60公里，車程 1小時 獨棟、雙拼、聯(lián)排別墅，酒店式公寓 項目定位： 基本指標： 開發(fā)商： 宣傳概念： 目前銷售狀況 產(chǎn)品戶型： 目前售價： 中國森林別墅生態(tài)特區(qū) ELD生態(tài)居住區(qū) 首期產(chǎn)權(quán)公寓 3000㎡，陽光公寓 6F2500元 /㎡，別墅 3000元 /㎡ 暫未公開發(fā)售，已開始前期宣傳造勢，預計 7月份 江西影川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 市場定價具有很強的參照性 尋找市場一個獨一無二的概念進行推廣 客戶群具有很強的參照性 柘林湖國際溫泉度假村 我們認為： 它應該是江西溫泉的后起之秀 可以分享天沐的溫泉品牌效應 充分認清對手，并超越對手，別人有的，我們都有 別人沒有的，我們也有 … 柘林湖 306平方公里浩瀚水域， 997個小島，風景比千島湖還壯觀 天沐有山，我們有水，他們做日式風格，我們就要突破 走獨特風格路線，在市場上獨樹一幟。 配套設施一定要全，這樣才能留得住人 公寓可以考慮精裝修 經(jīng)營要有自己的特色 資源有的要用全、用透，沒有的，則要創(chuàng)造 結(jié)合競爭對手進行合理定價 —— 項目 swot分析 —— 項 目 優(yōu) 勢： 自然景觀（旅游資源）優(yōu)厚，觀山望水、泡溫泉，賞果園，資源豐富，可塑性強； 105國道、昌九高速公路均途經(jīng)本項目，快速連接本項目與南昌、九江、湖北省的距離，交通便利； 與周邊的同類項目相比，本項目是距南昌市最近的溫泉度假項目，僅 80公里； 開發(fā)商具有開發(fā)旅游地產(chǎn)經(jīng)驗，熟悉相關流程，前瞻性的經(jīng)驗借鑒能避免相當開發(fā)風險； 本項目位處城郊，地價較便宜，相關建材可就地取材，成本較為低廉； 本項目占地規(guī)模較大（ 400畝），具有規(guī)模效應； 優(yōu)勢 一統(tǒng)柘林湖，溫泉私有制 五星級溫泉度假酒店，江西景區(qū)第一家 四大獨特資源，增強產(chǎn)品價值附加 五大功能分區(qū)，豐富產(chǎn)品類型 國家 400億支持九江旅游建設 江西 100個旅游景點評選中，目前前十大旅游景點排名，柘林湖位居第七位。 項 目 劣 勢： 本項目旅游價值尚未完全開發(fā)利用，尤其是溫泉資源的開發(fā)基本 是一片空白，而原有的六島一村旅游項目因缺乏獨一性、排它性，以 及強勢的市場推廣，致使知名度、美譽度較低，在省內(nèi)的旅游景點中 位屬后排； 受江西省整個旅游市場初級化影響，項目旅游消費市場檔次較低 （柘林湖一日游僅 170元 /天，天沐溫泉、龍灣溫泉一日游僅 150元 /人）； 江西省乃到整個中部地區(qū)，旅游地產(chǎn)開發(fā)模式還處于萌芽階段， 旅游地產(chǎn)消費觀念沒有得到最大化的引導和激活，項目的消費市場 處于未開化狀態(tài)； 劣勢 柘林湖品牌知名度不高 旅游資源未被充分挖掘，消費人群較少 路網(wǎng)建設（比天沐、龍灣）稍差 距湖尚有段距離，進口路網(wǎng)及風景較差 項 目 機 會： 江西省旅游資源豐富，振興扶持旅游業(yè)的快速成長，使旅游業(yè)成為江西省的另一個重要經(jīng)濟增長點和支撐點是江西省未來 5— 10年的經(jīng)濟目標。政府宏觀政策的大力支持將給本項目帶來大環(huán)境的良好契機； 隨著南昌市市區(qū)土地市場供給的吃緊，越來越多的開發(fā)商將目標投向城郊，旅游地產(chǎn)將是下一個房地產(chǎn)投資開發(fā)熱點模式；旅游地產(chǎn)市場將被開啟； 機會 九江市加強柘林湖旅游品牌推廣力度 本案與柘林湖捆綁式宣傳，互作推廣 柘林湖景區(qū)建設力度加強，景點增多 跨河大橋建設，拉近與另一側(cè)碼頭距離 項 目 威 脅： 數(shù)家實力房地產(chǎn)開發(fā)商在南昌梅嶺儲備了大量旅游地產(chǎn)用地，近五年將逐一推向市場，與本項目入市時機當，定位雷同，對本項目在南昌的消費市場構(gòu)成一定的競爭威脅； 天沐溫泉周邊潛伏了數(shù)個渡假、投資性旅游地產(chǎn)項目，對項目構(gòu)成相當大的競爭威脅； 威脅 廬山品牌號召力，天沐品牌影響力，瓜分溫泉客源 宜春溫泉住宅投資項目的建設，將瓜分度假公寓客戶 武漢市場開拓難度較大，因為來程不便 別墅公寓體量較大（ 100000㎡ ） 總結(jié)： 本項目優(yōu)勢多于劣勢，機會與威脅并存。 戰(zhàn)略性計劃 + 強力執(zhí)行 + 長期作戰(zhàn)的準備 我們的營銷工作需要： 適銷對路的產(chǎn)品設計 + 實效性的傳播推廣 本項目需要： 項目的客源分析 ? 我們的客戶在哪里？ 觀察、比較 —— 項目地緣特點 —— 湖北省 安徽省 南昌市 上海市 江浙一帶 湖南省 九江市 廣 /深兩市 思考：誰來泡溫泉 柘林湖國際溫泉度假村 提到溫泉能聯(lián)想到什么？ 養(yǎng)生，美顏，休閑，度假，旅游 商務市場： 政府官員、企業(yè)老板（商務公關需要） 我們的市場在哪里？（誰來泡） 團體市場： 各大中型企業(yè)（文化的培訓基地） 友情市場： 同學、校友、同事、親朋等（友情加深的象征） 在西方節(jié)日更多地融入現(xiàn)代都市人心中時，情侶市場的培養(yǎng)十分關鍵 （花前月下的快樂） 家庭、親朋好友聚會場所（親情快樂源地） 家庭市場： 情侶市場： 客戶