【文章內(nèi)容簡介】 降息對其降低負(fù)債率有很大幫助，對房地產(chǎn)企業(yè)有積極意義；另外本次降息可減輕購房者貸款負(fù)擔(dān)，從而拉動包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的多個 行業(yè)消費(fèi)，有益于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。 熱點(diǎn)評述 169。2020克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 有 克而瑞信息技術(shù)有限公司 上海市閘北區(qū) 廣延路 140號 郵編： 202072 電話： 56388686 2 ? 易居觀點(diǎn) 央行降息 108 大幅降低購房成本。 這次利率重度下調(diào)和 之前政府一系列 的降息以及各 地方政府出臺的利好樓市政策的效應(yīng)正逐漸顯現(xiàn)。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)， 11 月北京商品房簽約總量環(huán)比上漲 64%。而這次央行大幅度降息無疑加速了樓市的回暖。對于購房者而言，政府這次減息 108 個基點(diǎn)等于房價減 6%，現(xiàn)在 5 年期的首次按揭利息 %，從 9 月以來政府減息共 237 點(diǎn)，等于降房價 18%。以 50 萬元期限 20 年的住房貸款為例，本次降息前五年以上貸款利率為%，等額本 息還款月供為 元，還款總額為 元。而經(jīng)過這次大幅度降息，五年以上貸款利率降為 %，月供為 元，還款總額為 元，每月比降息前節(jié)省了 元， 20 年合共可省 元。如果對比今年 9 月 16 日之前未降息的水平，每月可節(jié)省 元， 20 年可以少付 元。 雙率重度下調(diào)是供需雙方的重大利好，具體效應(yīng)會有滯后性。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到 2020 年三季度，全國按揭貸款總額為 億元，此次利率的下調(diào)，使得個人按揭貸款減負(fù)超過 8 億元， 這大大降低了購房成本，同時首套住房首付比例下調(diào)至20%也降低了購房門檻。與此同時，開發(fā)商貸款 融資 成本也大幅下降， 2020 年第三季度，開發(fā)貸款總計(jì) 億元，這意味著開發(fā)商減負(fù)約 15 億元。如萬科等一些大型房地產(chǎn)企業(yè)的貸款額都在百億左右，此次降息意味著企業(yè)的財務(wù)成本一下降低了上億元，這個幅度是很大的。消費(fèi)者購房成本下降，開發(fā)商貸款成本降低，成交量有望逐步攀升，開發(fā)商資金鏈的問題也會得到明顯的環(huán)節(jié)，但是猶豫宏觀經(jīng)濟(jì)政策的滯后性，降息的對樓市的刺激效應(yīng)完全表現(xiàn)出來可能需要 3 至 5 個月的時間。 其它刺激經(jīng)濟(jì)增長的 政策或?qū)⒊雠_，樓市 2020 將逐步進(jìn)入平穩(wěn)期，預(yù)計(jì) 2020 年房價開始緩慢增長。 易居認(rèn)為大幅降息是一個強(qiáng)烈的信號，體現(xiàn)出決策層對宏觀經(jīng)濟(jì)保增長的決心。本次降息由于融資成本降低，投資可能會大幅增加，對緩解目前的就業(yè)壓力有明顯作用，就業(yè)壓力的緩解在一定程度上將會 增加市場的總需求，這樣市場就會進(jìn)入一個良性循環(huán)。當(dāng)然，政府還很可能出臺一系列其他的相關(guān) 政策來推動經(jīng)濟(jì)，比如，提升個人所得稅起征點(diǎn)，甚至國家可以試圖讓人民幣貶值來緩解目前的貿(mào)易出口萎縮以幫助制造業(yè)走出目前的困境。這些 政策對 經(jīng)濟(jì)的推動作用 ,會進(jìn)一步提升樓市信心， 而房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個信心行業(yè)。預(yù)計(jì) 2020 年樓市將處于相對穩(wěn)定的狀態(tài)，價格波動不會太大，而 2020 年可能出現(xiàn)小幅上漲。 綜上所述，易居認(rèn)為這次降息大幅降低購房成本，將刺激成交，同時開發(fā)商貸款成本也降低，資金鏈問題將得到改善。其它有利于經(jīng)濟(jì)增長和降低失業(yè)率的政策也有望出臺，樓市 2020 年將進(jìn)入相對穩(wěn)定的狀態(tài)， 2020 年起，房價將步入小幅增長的通道。 熱點(diǎn)評述 169。2020克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 有 克而瑞信息技術(shù)有限公司 上海市閘北區(qū) 廣延路 140號 郵編： 202072 電話： 56388686 3 金融機(jī)構(gòu)人民幣存款基準(zhǔn)利率 調(diào)整前 (%) 調(diào)整后 (%) 調(diào)整幅度 (%) 活期存款 三個月 半年 一年 二年 三年 五年 數(shù)據(jù)來源： 新華網(wǎng) 金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率 調(diào)整前 (%) 調(diào)整后 (%) 調(diào)整幅度 (%) 半年 一年 一至三年 三至五年 五年以上 數(shù)據(jù)來源： 新華網(wǎng) 調(diào)整時間 調(diào)整內(nèi)容 2020/10/30 一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào) 個百分點(diǎn)； 一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào) 個百分點(diǎn) 2020/10/15 下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個百分點(diǎn) 2020/10/09 一年期存貸款基準(zhǔn)利率下調(diào) 個百分點(diǎn) 2020/09/16 一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào) 個百分點(diǎn) 數(shù)據(jù)來源： 新華網(wǎng) 數(shù)字樓市 169。2020克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 有 克而瑞信息技術(shù)有限公司 上海市閘北區(qū) 廣延路 140號 郵編： 202072 電話： 56388686 4 數(shù)字樓市 ? 2020 年 11 月，商品房供求比為 1： ，供求關(guān)系再度惡化 圖1 ：2 0 0 7 . 1 1 2 0 0 8 . 1 1 北京商品房供求走勢0501001502002502 00 7. 112 00 7. 122 00 8. 12 00 8. 22 00 8. 32 00 8. 42 00 8. 52 00 8. 62 00 8. 72 00 8. 82 00 8. 92 00 8. 102 00 8. 11單位：萬平方米供應(yīng)量 成交量 供求比 數(shù)據(jù)來源：易居 CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) ? 2020 年 11 月， 商品房成交均價為 13493 元 /平方米，環(huán)比、同比均上漲 % 圖2 ：2 0 0 7 . 1 1 2 0 0 8 . 1 1 商品房成交價格走勢0300060009000120201500018000210002 00 7. 112 00 7. 122 00 8. 12 00 8. 22 00 8. 32 00 8. 42 00 8. 52 00 8. 62 00 8. 72 00 8. 82 00 8. 92 00 8. 102 00 8. 11單位：元/ 平方米 數(shù)據(jù)來源：易居 CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) ? 2020 年 11 月， 住宅市場供求比為 1： ，供應(yīng)量和成交量呈雙升格局 圖3 ：2 0 0 7 . 1 1 2 0 0 8 . 1 1 北京住宅市場供應(yīng)成交對比情況0501001502002503002 00 7. 112 00 7. 122 00 8. 12 00 8. 22 00 8. 32 00 8. 42 00 8. 52 00 8. 62 00 8. 72 00 8. 82 00 8. 92 00 8. 102 00 8. 11單位：萬平方米住宅供應(yīng)量 住宅成交量 供求比 數(shù)據(jù)來源：易居 CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)數(shù)字樓市 169。2020克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 有 克而瑞信息技術(shù)有限公司 上海市閘北區(qū) 廣延路 140號 郵編： 202072 電話： 56388686 5 ? 2020 年 11 月，住宅市場新增供應(yīng)量為 萬平方米，同比上漲 %，環(huán)比上漲 % 圖4 ：2 0 0 7 . 1 1 2 0 0 8 . 1 1 住宅市場新增供應(yīng)走勢情況050100150200250300 單位：萬平方米050001000015000202002500030000單位：套新增供應(yīng)面積 套數(shù) 數(shù)據(jù)來源：易居 CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) ? 2020 年 11 月，住宅市場新增供應(yīng) 以 普通商品 為主，占供應(yīng)總量的 72% 圖5 ：2 0 0 8 年1 1 月住宅市場新增供應(yīng)各物業(yè)類型占比情況72%10%9%9%普通住宅 別墅 限價房 經(jīng)濟(jì)適用房 數(shù)據(jù)來源：易居 CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) ? 2020 年 11 月，商品住宅 供給 以六環(huán)外區(qū)域最多 ， 占到總量的 34% 圖6 ：2 0 0 8 年1 1 月商品住宅新增供應(yīng)各環(huán)線分布情況01020304050二環(huán)內(nèi) 二三環(huán)之間 三四環(huán)之間 四五環(huán)之間 五六環(huán)之間 六環(huán)外單位：萬平方米010002020300040005000單位：套上市面積 上市套數(shù) 數(shù)據(jù)來源：易居 CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)數(shù)字樓市 169。2020克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 有 克而瑞信息技術(shù)有限公司 上海市閘北區(qū) 廣延路 140號 郵編： 202072 電話： 56388686 6 ? 2020 年 11 月， 北京市 商品住宅成交量為 萬平方米，環(huán)比 上升 %，同比下降 % 圖7 ：2 0 0 7 . 1 1 2 0 0 8 . 1 1 商品住宅市場成交走勢情況0204060801001201401602 00 7. 112 00 7. 122 00 8. 12 00 8. 22 00 8. 32 00 8. 42 00 8. 52 00 8. 62 00 8. 72 00 8. 82 00 8. 92 00 8. 102 00 8. 11單位：萬平方米02020400060008000100001202014000單位：套成交面積 成交套數(shù) 數(shù)據(jù)來源：易居 CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) ? 2020 年 11 月， 商品住宅 80（含） — 100 平方米面積段成交量最高，占總量的 % 圖8 ：2 0 0 8 年1 1 月商品住宅各面積段成交量占比情況2% 7%38%5%10%38%6 0 平方米以下 6 0 ( 含) 8 0 平方米 8 0 ( 含) 1 0 0 平方米1 0 0 ( 含) 1 2 0 平方米 1 2 0 ( 含) 1 4 0 平方米 1 4 0 平方米( 含) 以上 數(shù)據(jù)來源：易居 CRIC 中國房地 產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) ? 2020 年 11 月，北京市商品住宅成交均價為 12965 元 /平方米，環(huán)比上漲 %，同比上漲 % 圖9 ：2 0 0 6 年至今商品住宅市場月度成交均價走勢04000800012020160002 00 6. 12 00 6. 32 00 6. 52 00 6. 72 00 6. 92 00 6. 112 00 7. 12 00 7. 32 00 7. 52 00 7. 72 00 7. 92 00 7. 112 00 8. 12 00 8. 32 00 8. 52 00 8. 72 00 8. 92 00 8. 11單位：元/ 平方米