【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。該項(xiàng)目依山而建，并容納了深圳的國(guó)際網(wǎng)球中心，是一個(gè)具有運(yùn)動(dòng)、健康特色的山體住宅項(xiàng)目，也是深圳首個(gè)獲得國(guó)家住宅中心認(rèn)證的健康住宅。項(xiàng)目對(duì)外推出之后，當(dāng)即受到各界好評(píng) ,成為業(yè)界學(xué)習(xí)的典范。項(xiàng)目總建筑面積約 17 萬(wàn)平米，分 成二期。其中，一期已經(jīng)達(dá)成 95%以上的預(yù)售率，并將在 04 年提供利潤(rùn)貢獻(xiàn)。 （ 7）武漢格林小城 ■ 武漢格林小城位于武漢武昌的南湖片區(qū)，是武漢市二環(huán)線內(nèi)為數(shù)不多的可大規(guī)模開(kāi)發(fā)的中心地塊。該項(xiàng)目最大的特點(diǎn)在于東臨南湖水域這一天然的水景社區(qū)。項(xiàng)目的左右兩側(cè)將是市政規(guī)劃中的 600 畝超大規(guī)模水上公園。公司規(guī)劃把格林小城打造成為德國(guó)風(fēng)情的精品社區(qū)。項(xiàng)目的占地面積為 萬(wàn)平米，規(guī)劃建筑面積為 萬(wàn)平米 ,將分成六期開(kāi)發(fā)。該項(xiàng)目的一期 A1 組團(tuán)在 04 年 11 月預(yù)售，首次推出的 458 套房源，當(dāng)天就成交了 442 套，成 交率高達(dá) %，創(chuàng)造了武漢樓市的新記錄。 （ 8）東莞格林小城 ■ 該項(xiàng)目毗鄰東莞市中心區(qū)，西靠東莞大道，與新建的市政府、歌劇院和會(huì)展中心相望，地理位置優(yōu)越。該項(xiàng)目占地面積為 萬(wàn) ,總規(guī)劃建筑面積約為 萬(wàn)平米 ,共分為 7個(gè)組團(tuán)。第一組團(tuán)在 04 年下半年推出，銷(xiāo)售情況良好。該項(xiàng)目從 05 年起將持續(xù)為集團(tuán)提供利潤(rùn)貢獻(xiàn)。 儲(chǔ)備項(xiàng)目的概況 （ 9）北京格林小城 ■ 北京格林小城位于北京亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，是格林小鎮(zhèn)的后繼項(xiàng)目。該項(xiàng)目占地 面積約為 60 萬(wàn)平米。由于用地手續(xù)尚在辦理中，尚未 開(kāi)工。 （ 10）深圳龍華項(xiàng)目 ■ 該項(xiàng)目位于深圳龍華地區(qū)，占地面積約為 18 萬(wàn)平米，總規(guī)劃建筑面積約為 42 萬(wàn)平米。目前該項(xiàng)目正在前期設(shè)計(jì)中，預(yù)計(jì)可在 06 年提供利潤(rùn)貢獻(xiàn)。 與房地產(chǎn)相關(guān)的其他業(yè)務(wù) 金地在長(zhǎng)期專(zhuān)注于住宅開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的同時(shí)，也一直在審慎地嘗試新業(yè)務(wù)的拓展。這種拓展的目的有兩個(gè)方面：第一、是為了降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，增加公司的利潤(rùn)來(lái)源；第二、也是更重要的目的，是為了提高公司在住宅開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，而向價(jià)值鏈上下游的一種拓展。實(shí)際上，香港、新加坡的大型地產(chǎn)公司往往采取了類(lèi)似的經(jīng)營(yíng)模式，其業(yè)務(wù)范 圍涉及到：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資物業(yè)、房地產(chǎn)信托管理等與房地產(chǎn)相關(guān)的多個(gè)領(lǐng)域，并具有逐步向房地產(chǎn)金融領(lǐng)域滲透的趨勢(shì)。金地也看到了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的未來(lái)趨勢(shì)，從培養(yǎng)人才、積累經(jīng)驗(yàn)的角度出發(fā)，開(kāi)始逐步涉足這些領(lǐng)域。 房地產(chǎn)信托 美國(guó)、香港等地大型地產(chǎn)公司的案例已經(jīng)證明：房地產(chǎn)信托投資基金能很好地為住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)提供互補(bǔ)的協(xié)同效應(yīng)。金地與金信信托、浙江綠城等公司合作的金信雙龍計(jì)劃是主要針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司權(quán)益投資的一個(gè)信托計(jì)劃。公司希望通過(guò)參與項(xiàng)目的篩選、談判、投資的全過(guò)程，增長(zhǎng)房地產(chǎn)投資的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，為將來(lái)參與房地產(chǎn)信 托投資基金管理（ REIT）業(yè)務(wù)做準(zhǔn)備。 房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置 公司還與摩根斯坦利、上海盛融合作共同涉足房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)。三方通過(guò)設(shè)立合資公司，以折扣價(jià)購(gòu)買(mǎi)了中國(guó)建設(shè)銀行的不良資產(chǎn)，然后通過(guò)各種方式變現(xiàn)獲得收益。所謂的不良資產(chǎn)實(shí)際是一些由于各種原因停工的 “爛尾樓 ”，處置過(guò)程中需要涉及到項(xiàng)目篩選、結(jié)構(gòu)融資、處置變現(xiàn)等多個(gè)環(huán)節(jié)，而三個(gè)合資方在這些方面又各有所長(zhǎng)。除了獲取豐厚的收益以外，金地希望借此為未來(lái)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)等新的領(lǐng)域積累經(jīng)驗(yàn)和人才。 物業(yè)管理 物業(yè)管理則是金地早期為樹(shù)立品牌而進(jìn)入的領(lǐng)域。目前，金地的物業(yè)管理已經(jīng)覆蓋全國(guó)30 個(gè)大中城市，管理和顧問(wèn)的項(xiàng)目總數(shù)達(dá)到 118 個(gè)，總面積超過(guò) 1600多萬(wàn)平方米，在全國(guó)位居前三位。雖然，這項(xiàng)業(yè)務(wù)本身對(duì)集團(tuán)的盈利貢獻(xiàn)并不大，但公司在此領(lǐng)域的經(jīng)營(yíng)卻是和自身的發(fā)展戰(zhàn)略緊密相關(guān)的。物業(yè)管理不僅可以幫助公司樹(shù)立良好的品牌形象，對(duì)公司的跨區(qū)域發(fā)展尤為有利，同時(shí)物業(yè)管理也是差異化競(jìng)爭(zhēng)策略中的重要一環(huán)，公司通過(guò)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)提高自身產(chǎn)品的價(jià)值和差異化，并以此構(gòu)筑公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 四、行業(yè)背景及區(qū)域分析 中國(guó)住宅產(chǎn) 業(yè) ————— 一個(gè)長(zhǎng)期增長(zhǎng)的故事 我們認(rèn)為， 1998 年下半年開(kāi)始的住房制度改革是中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展的開(kāi)端。雖然，受到宏觀經(jīng)濟(jì)因素和政策變化的影響，過(guò)程中必然會(huì)存在著調(diào)整，但基于以下的理由，我們認(rèn)為增長(zhǎng)是行業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)趨勢(shì)：第一、中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)仍將繼續(xù)得以維持，而居民收入的持續(xù)提高也是可以預(yù)期的；第二、中國(guó)的城市化正處于加速的階段，受過(guò)良好教育的農(nóng)民子弟具有強(qiáng)烈的愿望在大城市找到他們生活和發(fā)展的空間；第三、在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，城市居民對(duì)住房的需求未被充分滿(mǎn)足，而把畢生的儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為不動(dòng)產(chǎn)是東方國(guó) 家普遍的文化傳統(tǒng)。第四，從居住質(zhì)量的角度，中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)仍處在較低的水平，而舊城改造等重建計(jì)劃也將推動(dòng)多次置業(yè)需求的產(chǎn)生。 短期即使出現(xiàn)調(diào)整，長(zhǎng)期仍然可以看好 不可否認(rèn)的是，從 2020年起全國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了上漲加速的趨勢(shì)。 2020 年 111 月份，全國(guó)住宅價(jià)格同比大約上漲了 12%。尤其是，長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的許多城市，過(guò)去三年房?jī)r(jià)的累 計(jì)漲幅超過(guò)了一倍。除了地區(qū)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的合理因素以外，投資性購(gòu)房比重過(guò)高和買(mǎi)房者的看漲預(yù)期也對(duì)房?jī)r(jià)的上漲起到相當(dāng)大的作用。 從今年開(kāi)始，政府采取了包括加息在內(nèi)的一系列的調(diào)控措施 來(lái)抑制房?jī)r(jià)的上漲。我們認(rèn)為，在未來(lái)一至兩年內(nèi)，政府有可能繼續(xù)提高利率，而當(dāng)累積加息幅度超過(guò) 100 個(gè)基點(diǎn)之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能出現(xiàn)短暫的調(diào)整。但是，基于以下兩個(gè)的判斷，我們認(rèn)為調(diào)整的幅度和時(shí)間都不會(huì)太大：第一、由于土地和信貸的控制，使得未來(lái)的住房供應(yīng)量增速放慢；第二、經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)和居民收入持續(xù)增加，將使得購(gòu)房者的對(duì)房?jī)r(jià)的承受力加強(qiáng)。 主要區(qū)域住宅市場(chǎng)分析 上海 ——— 土地供應(yīng)放慢，房?jī)r(jià)居高不下 從 1998 年下半年以來(lái)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)大幅超越了北京和深圳，無(wú)論采取何種數(shù)據(jù)計(jì)算，上海住宅價(jià)格累 計(jì)漲幅都超過(guò)一倍以上。對(duì)此，我們認(rèn)為 2020 年以前上海房?jī)r(jià)的上漲是符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面，具有合理的成份，主要理由如下：第一、上海經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)中心的地位得到確立和加強(qiáng)；第二、由于看好上海的投資環(huán)境，近幾年國(guó)內(nèi)外的資金大量涌入，外來(lái)人口的持續(xù)增長(zhǎng)產(chǎn)生了源源不斷的需求；第三、過(guò)去幾年，上海的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和動(dòng)拆遷投資巨大，提升了環(huán)境和地段價(jià)值；第四、自?xún)?nèi)外銷(xiāo)并軌之后，海外人士購(gòu)房需求被大大激發(fā)，在人民幣升值的預(yù)期下，海外資金紛紛投資于上海的房地產(chǎn)。 房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大，房?jī)r(jià)收入比創(chuàng)新高 不可否認(rèn)的是 ，隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，投資者的比重增加過(guò)快，而購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期也得到加強(qiáng)。因此，從 2020 年起，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些非理性的成份。從