【文章內(nèi)容簡介】 。該項目依山而建，并容納了深圳的國際網(wǎng)球中心，是一個具有運動、健康特色的山體住宅項目，也是深圳首個獲得國家住宅中心認證的健康住宅。項目對外推出之后，當即受到各界好評 ,成為業(yè)界學習的典范。項目總建筑面積約 17 萬平米，分 成二期。其中，一期已經(jīng)達成 95%以上的預售率，并將在 04 年提供利潤貢獻。 （ 7）武漢格林小城 ■ 武漢格林小城位于武漢武昌的南湖片區(qū)，是武漢市二環(huán)線內(nèi)為數(shù)不多的可大規(guī)模開發(fā)的中心地塊。該項目最大的特點在于東臨南湖水域這一天然的水景社區(qū)。項目的左右兩側(cè)將是市政規(guī)劃中的 600 畝超大規(guī)模水上公園。公司規(guī)劃把格林小城打造成為德國風情的精品社區(qū)。項目的占地面積為 萬平米，規(guī)劃建筑面積為 萬平米 ,將分成六期開發(fā)。該項目的一期 A1 組團在 04 年 11 月預售，首次推出的 458 套房源，當天就成交了 442 套，成 交率高達 %，創(chuàng)造了武漢樓市的新記錄。 （ 8）東莞格林小城 ■ 該項目毗鄰東莞市中心區(qū)，西靠東莞大道，與新建的市政府、歌劇院和會展中心相望，地理位置優(yōu)越。該項目占地面積為 萬 ,總規(guī)劃建筑面積約為 萬平米 ,共分為 7個組團。第一組團在 04 年下半年推出，銷售情況良好。該項目從 05 年起將持續(xù)為集團提供利潤貢獻。 儲備項目的概況 （ 9）北京格林小城 ■ 北京格林小城位于北京亦莊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)內(nèi)，是格林小鎮(zhèn)的后繼項目。該項目占地 面積約為 60 萬平米。由于用地手續(xù)尚在辦理中，尚未 開工。 （ 10）深圳龍華項目 ■ 該項目位于深圳龍華地區(qū)，占地面積約為 18 萬平米，總規(guī)劃建筑面積約為 42 萬平米。目前該項目正在前期設計中，預計可在 06 年提供利潤貢獻。 與房地產(chǎn)相關的其他業(yè)務 金地在長期專注于住宅開發(fā)領域的同時，也一直在審慎地嘗試新業(yè)務的拓展。這種拓展的目的有兩個方面：第一、是為了降低經(jīng)營風險，增加公司的利潤來源；第二、也是更重要的目的，是為了提高公司在住宅開發(fā)領域的核心競爭能力，而向價值鏈上下游的一種拓展。實際上，香港、新加坡的大型地產(chǎn)公司往往采取了類似的經(jīng)營模式，其業(yè)務范 圍涉及到：地產(chǎn)開發(fā)、投資物業(yè)、房地產(chǎn)信托管理等與房地產(chǎn)相關的多個領域，并具有逐步向房地產(chǎn)金融領域滲透的趨勢。金地也看到了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的未來趨勢，從培養(yǎng)人才、積累經(jīng)驗的角度出發(fā)，開始逐步涉足這些領域。 房地產(chǎn)信托 美國、香港等地大型地產(chǎn)公司的案例已經(jīng)證明：房地產(chǎn)信托投資基金能很好地為住宅開發(fā)業(yè)務提供互補的協(xié)同效應。金地與金信信托、浙江綠城等公司合作的金信雙龍計劃是主要針對房地產(chǎn)項目公司權益投資的一個信托計劃。公司希望通過參與項目的篩選、談判、投資的全過程，增長房地產(chǎn)投資的專業(yè)經(jīng)驗，為將來參與房地產(chǎn)信 托投資基金管理（ REIT）業(yè)務做準備。 房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置 公司還與摩根斯坦利、上海盛融合作共同涉足房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置業(yè)務。三方通過設立合資公司，以折扣價購買了中國建設銀行的不良資產(chǎn)，然后通過各種方式變現(xiàn)獲得收益。所謂的不良資產(chǎn)實際是一些由于各種原因停工的 “爛尾樓 ”，處置過程中需要涉及到項目篩選、結構融資、處置變現(xiàn)等多個環(huán)節(jié)，而三個合資方在這些方面又各有所長。除了獲取豐厚的收益以外，金地希望借此為未來進入商業(yè)地產(chǎn)等新的領域積累經(jīng)驗和人才。 物業(yè)管理 物業(yè)管理則是金地早期為樹立品牌而進入的領域。目前，金地的物業(yè)管理已經(jīng)覆蓋全國30 個大中城市，管理和顧問的項目總數(shù)達到 118 個，總面積超過 1600多萬平方米，在全國位居前三位。雖然，這項業(yè)務本身對集團的盈利貢獻并不大，但公司在此領域的經(jīng)營卻是和自身的發(fā)展戰(zhàn)略緊密相關的。物業(yè)管理不僅可以幫助公司樹立良好的品牌形象，對公司的跨區(qū)域發(fā)展尤為有利，同時物業(yè)管理也是差異化競爭策略中的重要一環(huán)，公司通過優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務提高自身產(chǎn)品的價值和差異化，并以此構筑公司的競爭優(yōu)勢。 四、行業(yè)背景及區(qū)域分析 中國住宅產(chǎn) 業(yè) ————— 一個長期增長的故事 我們認為， 1998 年下半年開始的住房制度改革是中國住宅產(chǎn)業(yè)長期持續(xù)發(fā)展的開端。雖然，受到宏觀經(jīng)濟因素和政策變化的影響，過程中必然會存在著調(diào)整，但基于以下的理由，我們認為增長是行業(yè)發(fā)展的主導趨勢：第一、中國經(jīng)濟的持續(xù)增長趨勢仍將繼續(xù)得以維持，而居民收入的持續(xù)提高也是可以預期的；第二、中國的城市化正處于加速的階段，受過良好教育的農(nóng)民子弟具有強烈的愿望在大城市找到他們生活和發(fā)展的空間；第三、在計劃經(jīng)濟體制下，城市居民對住房的需求未被充分滿足，而把畢生的儲蓄轉(zhuǎn)化為不動產(chǎn)是東方國 家普遍的文化傳統(tǒng)。第四，從居住質(zhì)量的角度，中國住宅產(chǎn)業(yè)仍處在較低的水平，而舊城改造等重建計劃也將推動多次置業(yè)需求的產(chǎn)生。 短期即使出現(xiàn)調(diào)整，長期仍然可以看好 不可否認的是，從 2020年起全國房價出現(xiàn)了上漲加速的趨勢。 2020 年 111 月份，全國住宅價格同比大約上漲了 12%。尤其是，長江三角洲地區(qū)的許多城市，過去三年房價的累 計漲幅超過了一倍。除了地區(qū)經(jīng)濟高速發(fā)展的合理因素以外，投資性購房比重過高和買房者的看漲預期也對房價的上漲起到相當大的作用。 從今年開始，政府采取了包括加息在內(nèi)的一系列的調(diào)控措施 來抑制房價的上漲。我們認為，在未來一至兩年內(nèi)，政府有可能繼續(xù)提高利率，而當累積加息幅度超過 100 個基點之后，房地產(chǎn)市場有可能出現(xiàn)短暫的調(diào)整。但是，基于以下兩個的判斷，我們認為調(diào)整的幅度和時間都不會太大：第一、由于土地和信貸的控制，使得未來的住房供應量增速放慢；第二、經(jīng)濟持續(xù)增長和居民收入持續(xù)增加，將使得購房者的對房價的承受力加強。 主要區(qū)域住宅市場分析 上海 ——— 土地供應放慢，房價居高不下 從 1998 年下半年以來，上海房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)大幅超越了北京和深圳，無論采取何種數(shù)據(jù)計算，上海住宅價格累 計漲幅都超過一倍以上。對此，我們認為 2020 年以前上海房價的上漲是符合經(jīng)濟發(fā)展的基本面，具有合理的成份，主要理由如下：第一、上海經(jīng)濟持續(xù)快速增長，經(jīng)濟中心的地位得到確立和加強；第二、由于看好上海的投資環(huán)境，近幾年國內(nèi)外的資金大量涌入，外來人口的持續(xù)增長產(chǎn)生了源源不斷的需求；第三、過去幾年，上海的城市基礎設施建設和動拆遷投資巨大，提升了環(huán)境和地段價值；第四、自內(nèi)外銷并軌之后，海外人士購房需求被大大激發(fā)，在人民幣升值的預期下，海外資金紛紛投資于上海的房地產(chǎn)。 房價漲幅過大，房價收入比創(chuàng)新高 不可否認的是 ，隨著房價的持續(xù)上漲，投資者的比重增加過快，而購房者對房價繼續(xù)上漲的預期也得到加強。因此，從 2020 年起，上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些非理性的成份。從