【正文】 看，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了平均水平。 主要區(qū)域住宅市場分析 上海 ——— 土地供應(yīng)放慢，房價居高不下 從 1998 年下半年以來，上海房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)大幅超越了北京和深圳，無論采取何種數(shù)據(jù)計算，上海住宅價格累 計漲幅都超過一倍以上。除了地區(qū)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的合理因素以外，投資性購房比重過高和買房者的看漲預(yù)期也對房價的上漲起到相當(dāng)大的作用。第四，從居住質(zhì)量的角度，中國住宅產(chǎn)業(yè)仍處在較低的水平，而舊城改造等重建計劃也將推動多次置業(yè)需求的產(chǎn)生。雖然，這項(xiàng)業(yè)務(wù)本身對集團(tuán)的盈利貢獻(xiàn)并不大，但公司在此領(lǐng)域的經(jīng)營卻是和自身的發(fā)展戰(zhàn)略緊密相關(guān)的。所謂的不良資產(chǎn)實(shí)際是一些由于各種原因停工的 “爛尾樓 ”，處置過程中需要涉及到項(xiàng)目篩選、結(jié)構(gòu)融資、處置變現(xiàn)等多個環(huán)節(jié)，而三個合資方在這些方面又各有所長。金地與金信信托、浙江綠城等公司合作的金信雙龍計劃是主要針對房地產(chǎn)項(xiàng)目公司權(quán)益投資的一個信托計劃。這種拓展的目的有兩個方面：第一、是為了降低經(jīng)營風(fēng)險，增加公司的利潤來源；第二、也是更重要的目的，是為了提高公司在住宅開發(fā)領(lǐng)域的核心競爭能力，而向價值鏈上下游的一種拓展。由于用地手續(xù)尚在辦理中，尚未 開工。第一組團(tuán)在 04 年下半年推出，銷售情況良好。項(xiàng)目的占地面積為 萬平米，規(guī)劃建筑面積為 萬平米 ,將分成六期開發(fā)。 （ 7）武漢格林小城 ■ 武漢格林小城位于武漢武昌的南湖片區(qū)，是武漢市二環(huán)線內(nèi)為數(shù)不多的可大規(guī)模開發(fā)的中心地塊。該項(xiàng)目依山而建，并容納了深圳的國際網(wǎng)球中心，是一個具有運(yùn)動、健康特色的山體住宅項(xiàng)目，也是深圳首個獲得國家住宅中心認(rèn)證的健康住宅。該項(xiàng)目位于浦東三林路西側(cè)，占地面積為 萬平米，建筑面積為 萬平米，容積率為 ，由多層及小高層組成。按規(guī)劃，將建成具有法國南部普羅旺 斯風(fēng)格的社區(qū)，住宅部分將分成小高層、聯(lián)排別墅、獨(dú)幢別墅等，該項(xiàng)目將是公司 06 年以后的主要利潤來源。憑借超前的設(shè)計和極 佳品質(zhì)，該樓盤在當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域市場上獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷 ,銷售勢頭非常不錯，每次推盤的預(yù)售率都在 95%以上，而售價從最初的 4300 元 /平米提高到了目前的 5500 元 /平米。 （ 3）上海 格林春岸 ■ 格林春岸位于嘉定區(qū)的中心地帶，為一舊城改造項(xiàng)目，公司擁有 100%的權(quán)益。該項(xiàng)目坐落于上海西北部的古鎮(zhèn)南翔，緊臨滬嘉高速公路和滬宜公路，且臨近規(guī)劃中的軌道交通 R3 線（該線將 F1 賽場所在地安亭鎮(zhèn)與市區(qū)徐家匯相連）。項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積約為 33 萬平米，分為南北兩區(qū)。首先，公司通過科學(xué)的社區(qū)規(guī)劃和完善的社區(qū)運(yùn)營，滿足客戶的需求，尤其是將塑造社區(qū)文化的理念植入社區(qū)價值體系中，公司開發(fā)的北京格林小鎮(zhèn)就是這樣的成功典范；其次在產(chǎn)品開發(fā)方面，金地在堅持設(shè)計和工程質(zhì)量的同時，注重運(yùn)用新材料、新技術(shù)和新工藝來提高產(chǎn)品的附加值。區(qū)域布局方面，公司的區(qū)域布局將更加分散化，三大經(jīng)濟(jì)圈之外的投資比重將有所提高。不過，這種長周期的土地儲備結(jié)構(gòu)使得集團(tuán)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率偏低，不利于規(guī)模擴(kuò)張和分散風(fēng)險，公司的利潤和現(xiàn)金流的波動幅度也較大。公司已經(jīng)巨資投入的武漢就屬于這一類型，此外金地已經(jīng)對重慶、成都、沈陽等區(qū)域中心城市進(jìn)行了充分的研究和考查，并 且正在尋找合適的時機(jī)進(jìn)入。金地希望通過區(qū)域性公司來運(yùn)作更多的項(xiàng)目擴(kuò)大整體開發(fā)規(guī)模，并籍此進(jìn)一步提高集團(tuán)的開發(fā)和營銷能力，并且分散單個城市的投資風(fēng)險。為了充分把握行業(yè)的發(fā)展機(jī)會，金地從 2020 年起開始實(shí)施了全國性的擴(kuò)張戰(zhàn)略。 與萬科注重規(guī)模擴(kuò)張的 “成為行業(yè)領(lǐng)跑者 ”的愿景相比，金地更加注重品質(zhì)與價值的提升，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行適度有序的規(guī)模擴(kuò)張。金地將近 60 人的 中高層管理團(tuán)隊(duì)在公司平均的服務(wù)年限超過 5 年，董事長凌克與總裁張華綱在公司服務(wù)的年限都在 10 年以上。以公司 2020年銷售的幾個項(xiàng)目為例：香蜜山一期在短短半年時間內(nèi)，便取得了 95%以上的銷售率； 武漢金地格林小城首期銷售就出現(xiàn)了 1500 多人搶購 400 余套精品房的情況；上海格林春岸兩度出現(xiàn)當(dāng)天推出房源當(dāng)天售罄的盛況。經(jīng)過幾年的摸索，金地已經(jīng)形 成了一套貫穿產(chǎn)品開 發(fā)全過程的科學(xué)的開發(fā)體系。在這種思想的指導(dǎo)下，在大多數(shù)深圳房地產(chǎn)企業(yè)仍然致力于本地市場爭奪的 2020 年，金地就邁出了跨區(qū)域擴(kuò)張的腳步， 先后進(jìn)入北京和上海市場，并在隨后的幾年中在這兩個城市站穩(wěn)了腳跟，取得了不俗的業(yè)績。金地的董事會是長期激勵計劃的管理機(jī)構(gòu)，并下設(shè)薪酬與考核委員會負(fù)責(zé)長期激勵制度的實(shí)施。 科學(xué)而具有競爭力的 內(nèi)部激勵機(jī)制 房地產(chǎn)公司基本上是以項(xiàng)目為單位進(jìn)行運(yùn)營的，因此員工的短期行為傾向比較突出，而這不利于企業(yè)建立長期的品牌和信譽(yù)。早在 1994 年 5 月，經(jīng)深圳市體改辦批準(zhǔn)，公司就成為了 “現(xiàn)代化企業(yè)制度改革 ”的試點(diǎn)企業(yè)，并于 1996 年 2 月完成股份制改造。在 19992020的四年間，公司的總資產(chǎn)和主營收入分別增長了 倍和 ，年均復(fù)合增長率分別高達(dá) %和 %。自 1993 年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)以來，經(jīng)過十年的發(fā)展，金地已經(jīng)從深圳福田區(qū)的一家區(qū)域性地產(chǎn)公司，發(fā)展成為具有相當(dāng)資產(chǎn)規(guī)模、跨區(qū)域發(fā)展、品牌影響力顯著的全國性房 地產(chǎn)公司。 相互制衡的公 司治理結(jié)構(gòu) 金地集團(tuán)是較早進(jìn)行現(xiàn)代企業(yè)制度改革的深圳本地企業(yè)。顯然，這個結(jié)構(gòu)能夠全面地反映各方股東的利益，確保公司的發(fā)展不會偏離股東財富增值的目標(biāo)。 所謂 “延期支付計劃 ”是指公司每年確定一個合理的業(yè)績目標(biāo)，如果被激勵對象經(jīng)過努力實(shí)現(xiàn)了預(yù)定的業(yè)績目標(biāo)，則根據(jù)業(yè)績表現(xiàn)提取一定的激勵基金對其進(jìn)行獎勵， 但激勵基金遞延支付。 前瞻性的戰(zhàn)略 金地非常重視前瞻性的戰(zhàn)略思考， “快人一步 ”是金地的指導(dǎo)思想和不懈追求。 卓越的產(chǎn)品開發(fā)能力 金地強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的人本、優(yōu)質(zhì)和創(chuàng)新。因此，公司開發(fā)的產(chǎn)品都能受到了客戶和業(yè)內(nèi)廣泛的認(rèn)可，項(xiàng)目的銷售率都非常高。第二、團(tuán)隊(duì)的凝聚力極強(qiáng)。 二、發(fā)展戰(zhàn)略 遠(yuǎn)景 ———“做中國最有價值的地產(chǎn)企業(yè) ” 金地的遠(yuǎn)景是 “做中國最有價值的地產(chǎn)企業(yè) ”，其對價值的定義包括四個主要方面：第一、為正在形 成和壯大的中產(chǎn)階層提供高品質(zhì)的生活空間和增值服務(wù)；第二、為股東和投資者創(chuàng)造最大的價值；第三、為員工提供良好的職業(yè)環(huán)境和發(fā)展機(jī)會；第四、為社會創(chuàng)造價值，承擔(dān)社會責(zé)任，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。 全國性擴(kuò)張戰(zhàn)略 ———多層次、高質(zhì)量的有序擴(kuò)張 從 1998 年的住房制度改 革開始，中國的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了高速增長的階段；另一方面，中國各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平差距較大，總體上呈現(xiàn)此起彼伏的態(tài)勢。所謂區(qū)域性公司，是指金地在中國經(jīng)濟(jì)增長最具活力的三大經(jīng)濟(jì)圈 ———長江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，設(shè)立