【正文】 水平。我們認(rèn)為，政府的一系列調(diào)控措施終會起到成效，上海房價不會出現(xiàn)暴漲暴跌的現(xiàn)象，有望實現(xiàn)軟著陸。從圖中可以看到，供應(yīng)的變化呈現(xiàn)明顯的周期性變動，而 從 2020 年開始市場已經(jīng)進(jìn)入了供應(yīng)減少、吸納存量的周期。展望未來，奧運工程帶動北京的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，北京土地供應(yīng)日趨規(guī)范，對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的市場都是正面的，我們對北京住宅市場持樂觀的看法。因此，從房價收入比的情況來看，北京的房價收入比已經(jīng)從 1997 年的 23 倍降到了 2020 年的11 倍，這意味著北京居民對房價的承受能力在加強。因此，武漢的高檔商品住宅市場具有巨大的潛力。因此，我們認(rèn)為武漢住宅市場供不應(yīng)求的局面至少還會維持兩至三年，而房價正處于起飛的初期。 在房地產(chǎn)上市公司中，對自身所開發(fā)產(chǎn)品具有明確定位的實屬少數(shù)，大多數(shù)的公司還停留在根據(jù)個別項目的實際情況進(jìn)行客戶定位，尚不具備從滿足目標(biāo)客戶需求的角度去尋找項目、并有針對性地進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品的意識和能力。從表面上看，公司的總資產(chǎn)收益率似乎略低于行業(yè)平均 水平，這主要是因為公司新增的土地儲備較多而且在建項目的結(jié)算大多要到 2020 年以后。這種方法在理論上比較完善，但需要做多項假定，客觀性較差。以增發(fā)前股本計算 ,金地的每股凈資產(chǎn)重估價值應(yīng)該在 元之間 ,目前股價大約折讓 20%。 注：金地集團 04 年的每股收益按增發(fā)后的股本估算，萬科 05年的每股收益預(yù)測未考慮可能發(fā)生的轉(zhuǎn)股因素影響 。對于金地集團的未售項目及土地儲備，我們分別采用上述兩種方法進(jìn)行評估。 七、估值 絕對估值 —現(xiàn)金流折現(xiàn)法和重置成本法 房地產(chǎn)公司是以項目為基礎(chǔ)的特殊企業(yè)，理論上其價值的計算公式為： 凈資產(chǎn)價值（ NAV） =有形資產(chǎn)價值 + 無形資產(chǎn)價值 債務(wù)的價值， 保守起見，一般的評估中都忽略無形資產(chǎn)的價值（品牌及商譽）。 19992020年間，金地的凈資產(chǎn)收益率曾高達(dá) %,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出行業(yè)平均水平。公司將中產(chǎn)階層更進(jìn)一步劃分為 2530歲首次置業(yè)的年輕白領(lǐng)，產(chǎn)品類型為高品質(zhì)中、小戶型公寓； 3040 歲的一二次置業(yè)的社會中堅，產(chǎn)品類型為城區(qū)高尚公寓小區(qū)（小高層、高層）、城郊高尚社區(qū)（多層、花園洋房、經(jīng)濟性別墅等）； 3545 歲二次或多次置業(yè)的中產(chǎn)精英產(chǎn)品類型為城市中心黃金地段高檔公寓、城郊景 觀別墅。價格方面，從 2020 年 9月份以來，武漢市商品房銷售均價連續(xù)三個季度加速上揚（漲幅分別為 %、 %、 %），其中 2020 年一季度 %的單季漲幅為近年之最。在這種背景之下，武漢的房價在全國省會級城市中屬于偏低水平。 居民對房價承受能力有所增強 最近幾年，北京的房價整體上呈現(xiàn)穩(wěn)中略降的態(tài)勢。與寫字樓市場的整體供大于求相比，住宅市場正在逐步回復(fù)到供求平衡的狀態(tài)。 政府控制土地供應(yīng)，市場消化吸納存量 從 2020 年起，深圳市政府實施了 “三年內(nèi)控制土地供應(yīng) ”的措施，因此過高的投資增幅得到有效的控制。 政府高度關(guān)注，房價有望軟著陸 房價的上漲已經(jīng)引起政府的高度關(guān)注。 房價漲幅過大，房價收入比創(chuàng)新高 不可否認(rèn)的是 ，隨著房價的持續(xù)上漲，投資者的比重增加過快，而購房者對房價繼續(xù)上漲的預(yù)期也得到加強。 2020 年 111 月份，全國住宅價格同比大約上漲了 12%。 物業(yè)管理 物業(yè)管理則是金地早期為樹立品牌而進(jìn)入的領(lǐng)域。金地也看到了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的未來趨勢，從培養(yǎng)人才、積累經(jīng)驗的角度出發(fā)，開始逐步涉足這些領(lǐng)域。 儲備項目的概況 （ 9）北京格林小城 ■ 北京格林小城位于北京亦莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，是格林小鎮(zhèn)的后繼項目。項目的左右兩側(cè)將是市政規(guī)劃中的 600 畝超大規(guī)模水上公園。該項目將在 05 年及 06 年為集團提供利潤貢獻(xiàn)。該項目的占地面積為 萬平米，規(guī)劃建筑面積 萬平米，容積率為，為一個以別墅為主的低密度大型社區(qū)。因此，該樓盤優(yōu)越的地理位置吸引了區(qū)域以外購買者的追捧。 三、業(yè)務(wù)及項目介紹 在建項目的概況 （ 1）北京金地國際花園 ■ 北京金地國際花園是對公司 2020 年盈 利貢獻(xiàn)最大的一個項目，也是金地集團在北京提升品牌形象的力作，公司在項目中擁有 60%權(quán)益。在未來新增的土地儲備中，短期項目將占 55％左右，而中期項目將占到 35％左右，長期項目僅占 10%。目前，深圳公司已經(jīng)將項目擴展到了珠海、東莞，并且正在廣州尋找投資機會；金地在天津的項目拓展工作也進(jìn)行的非常順利，公司還在長三角周邊城市積極尋找投資機會和合作伙伴。實際上，到目前為止公司已經(jīng)和正在開發(fā)的 10 多個項目中沒有一個失敗的案例。金地或許會因此失去一些機會，但絕不會出現(xiàn)大的決策失誤，這也正是公司以往開發(fā)的項目都能取得成功的重要原因。當(dāng)前，在目前大多數(shù)地產(chǎn)商都在進(jìn)行跨區(qū)域發(fā)展之際，金地的戰(zhàn)略性思考已經(jīng)深入到：如何在幾個重點區(qū)域?qū)崿F(xiàn)區(qū)域化發(fā)展、如何通過更科學(xué)合理的投資體系安排進(jìn)一步提高資金的使用效率等更深層次的問題。金地充分意識到這點，在實踐中探索建立起了以 “延期支付計劃 ”為核心的長期激勵機制，不僅保證了團隊的穩(wěn)定而且提高了企業(yè)的經(jīng)營績效。 金地的核心競爭力 與大多數(shù)資源性的房地產(chǎn)公司不同，金地并沒有實力雄厚的股東背景，土地儲備方面也沒有天然的優(yōu)勢，公司之所以能夠取得成功主要歸因于其所擁有的相互制衡的公司治理結(jié)構(gòu)、科學(xué)而具有競爭力的內(nèi)部激勵機制、前瞻性的戰(zhàn)略、卓越的產(chǎn)品開發(fā)能力和優(yōu)秀的管理團隊。到 2020年底，金地集團的主營收入、凈利潤和總資產(chǎn)三項指標(biāo)均位列房地產(chǎn)上市公司前 10 位。另一方面，近幾年大量民營資本加入行業(yè)競爭，導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)互相挖角現(xiàn)象日益普遍，企業(yè)內(nèi)有經(jīng)驗的核心人才流動頻繁。這種戰(zhàn)略性的安排不僅使金地避免了在競爭日趨激烈的深圳土地市場上以高價拍地的尷尬，又充分握住了北京和上海近幾年房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略性機遇，從而獲得了豐厚的投資回報。 遠(yuǎn)見卓識、凝聚力高、管理能力強的管理團隊 金地的管理團隊和管理風(fēng)格非常具有個性，主要具有以下的特征：第一、公司的決策堅持理性主義原則，無論是對區(qū)域的選擇，還是具體項目的規(guī)劃設(shè)計，管理層都秉持科學(xué)決策的理念，而不是憑借個人的經(jīng)驗和直覺決策。這保證了公司項目開發(fā)極高的成功率，同時管理質(zhì)量也不會降低。目前集團已經(jīng)在北京、上海和深圳建立了區(qū)域性管理中心并在當(dāng)?shù)亻_發(fā)項目，并且以此為基地向周邊的城市滲透。 金地充分意識到這點，在新一輪土地儲備中，公司將會更加強調(diào)優(yōu)化土地儲備結(jié)構(gòu)，提高集團的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。另一方面，公司將通過項目系列化和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化提升開發(fā)效能，縮短項目開發(fā)周期，提高項目的運營效率。南翔雖屬于嘉定區(qū)，但距離