【正文】 的業(yè)績增長更加平穩(wěn)。與許多地產(chǎn)公司的擴張沖動不同，金地的擴張相當理性，區(qū)域與項目的選擇經(jīng)過慎重的篩選、實施的步驟有條不紊，管理質(zhì)量始終如一。第三、對戰(zhàn)略和運營的研究非常重視。公司在設計施工過程中堅持以滿足客戶需求為導向，使產(chǎn)品最大限度地滿足客戶的需要；集團制定了全流程管理制度，在規(guī)劃設計、建筑設計、建筑施工、客戶服務等重要節(jié)點都實現(xiàn)了標準化，確保公司所有的工程優(yōu)良率都達到了 100%。激勵對象具有相當大的普遍性，不僅包括集團層面的高級管理人員、公司的中層管理人員、子公司或分公司的負責人，對公司有突出貢獻的核心骨干也能參與分享。在歷次改制過程中，公司先后吸收了多家外部企業(yè)成為戰(zhàn)略性股東，并形成了相互制衡的股東結(jié)構。： ； :； 群： 做中國最有價值的地產(chǎn)企業(yè) —— 金地集團投資價值分析報告 一、公司概況 快速成長的房地產(chǎn)業(yè)后起之秀 金地集團是一家正在快速成長的房地產(chǎn)公司。這可以從公司董事會成員的構成中得到證明：在總共 15 位董事中，來自股東單位的占 6 席，獨立董事占 5 席，而公司內(nèi)部的執(zhí)行董事僅占 4 席。因此，科學而富有競爭力的激勵制度成為了金地持續(xù)成長的內(nèi)在動力。與此同時，金地非常注重產(chǎn)品的創(chuàng)新，始終確保公司開發(fā)的項目與同類產(chǎn)品相比具有先進性和差異化。對戰(zhàn)略的重視表明公司是一家有抱負有理想的企業(yè)，并不只是跟隨行業(yè)發(fā)展而隨波逐流；另一方面，金地又十分注重執(zhí)行力，善于利用各種行之有效的管理工具提高運營效率，達成的途徑包括向世界一流的專業(yè)顧問公司尋求支持，或直接從外部聘請專才。 金地的全國性擴張戰(zhàn)略分為三個層次：區(qū)域性公司、城市性公司和項目公司。 土地儲備戰(zhàn)略 ———優(yōu)化結(jié)構、提高周轉(zhuǎn)率 雖然目前金地的土地儲備規(guī)模并不是非常大，但從結(jié)構上看一些項目的開發(fā)周期偏長。金地的市場細分策略是：為中國日益擴大的中產(chǎn)白領階層（主流市場與潛力市場）提供高品質(zhì)的生活空間和房地產(chǎn)增值服務（居住價值與社區(qū)價值）。南區(qū)則由一幢甲級寫字樓、一幢服務式公寓和一個三層的商業(yè)設施組成，預計將在 07 年產(chǎn)生利潤貢獻。項目分為兩期開發(fā)，分別在 04 年和 05 年竣工結(jié)算。另外，去年 10 月份，南翔鎮(zhèn)臨近的另一塊土地拍出了 130 萬 /畝的價格（普通居住用地、容積率為 ），因此這個項目的地價升值幅度相當可觀。項目總建筑面積約 17 萬平米，分 成二期。 （ 8）東莞格林小城 ■ 該項目毗鄰東莞市中心區(qū)，西靠東莞大道，與新建的市政府、歌劇院和會展中心相望，地理位置優(yōu)越。目前該項目正在前期設計中，預計可在 06 年提供利潤貢獻。 房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置 公司還與摩根斯坦利、上海盛融合作共同涉足房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置業(yè)務。 四、行業(yè)背景及區(qū)域分析 中國住宅產(chǎn) 業(yè) ————— 一個長期增長的故事 我們認為， 1998 年下半年開始的住房制度改革是中國住宅產(chǎn)業(yè)長期持續(xù)發(fā)展的開端。我們認為，在未來一至兩年內(nèi)，政府有可能繼續(xù)提高利率，而當累積加息幅度超過 100 個基點之后，房地產(chǎn)市場有可能出現(xiàn)短暫的調(diào)整。一方面，上海市動拆遷政策改變后，動拆遷量已經(jīng)大幅下降，而自實行招標以后，土地供應的節(jié)奏明顯放慢；另一方面，受銀行信貸緊縮的影響，新開工量增速也在放 緩。深圳住宅價格從 1999年開始就走出底部開始回升，由于收入的增長略高于房價的漲幅，因此，房價收入比總體上是處于逐年下降的。由于市場的整體規(guī)模的逐步提高，近三年空置量的絕對值比較高，但銷售率從 2020 年起已經(jīng)逐步開始回升，這意味著供大于求的局面已經(jīng)得到遏制。其后幾年，房地產(chǎn)投資增速逐年回落，市場逐步回歸理性，并于經(jīng)濟增長速度相匹配。最近幾年，武漢出現(xiàn)了明顯的正面變化：城市建設和招商引資的力度明顯增強，已有多條地鐵和 過江隧道項目通過國家審批。根據(jù)武漢房產(chǎn)局 的數(shù)據(jù)， 2020 年全年武漢完成了 29 塊片區(qū)、總占地面積為 8267 畝的舊城改造，比 02 年同比增長了 %,全市的拆遷面積達到 260 萬平米，同比增長 %,拆遷戶數(shù)為 24433戶，比 02 年增加了 11413 戶。我們對比了不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)商，并結(jié)合當前中國房地產(chǎn)行業(yè)的特征后認為：在未來十年甚至更長的時間段內(nèi)，全國性布局的房地產(chǎn)公司具有更好的發(fā)展前景 ，主要理由包括：第一、中國的房地產(chǎn)行業(yè)正進入一個持續(xù)的高速增長階段，這為行業(yè)內(nèi)的領先者提供了廣闊的增長空間，全國性開發(fā)商的擴張能力更強；第二、中國的房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)化水平都比較低，因此全國性開發(fā)商可以通過經(jīng)驗和信息資源的共享，提高專業(yè)化水平；第三、中國房地產(chǎn)企業(yè)的品牌知名度比較弱，全國性的品牌更是屈指可數(shù)，未來行業(yè)的競爭將由項目的競爭轉(zhuǎn)向品牌的競爭，這一方面全國性的開發(fā)商又可以占得先機。在這方面，金地又表現(xiàn)出了 “快人一步 ”的意識。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)方面，金地的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率略低于行業(yè)平均值，這主要是由于公司的土地儲備較多。這種方法簡單明了，但有時限于缺乏可參照的市場成交價或當成交價顯失公允時，將給評估帶來困難。從市盈率的角度，金地集團的 05 年的預測市盈率是最低的。此外，中遠發(fā)展和銀基發(fā)展的市凈率雖低，但這兩家公司的資產(chǎn)回報率和 盈利的持續(xù)性遠不如金地。需要說明的是，截止 6月底公司已售未結(jié)算的樓盤銷售面積約為 萬平米 (這部分面積并未包含在6 月底的項目及土地儲備中 ),這部分未結(jié)算面積可為公司帶來的凈利潤約為 。唯一略有欠缺的是，金地的資產(chǎn)負債率偏高，這主要是因為過去幾年公司的積極擴張所導致。從毛利率和凈利潤來看，金地不僅高于萬科、招商地產(chǎn)，比包含了小型公司在內(nèi)的行業(yè)平均值也高了 24 個百分點，這主要得益于公司較高的客戶定位和產(chǎn)品品質(zhì)。招 商地產(chǎn)從去年開始也開始了跨區(qū)域的發(fā)展，但仍處于轉(zhuǎn)型過程中。 需求旺盛，房價加 速上揚 2020 年，武漢市商品房銷、預售面積為 ，增長 ％，總銷預售金額為 億元，增長 ％，增幅巨大。我們認為，未來三至五年內(nèi)，武漢的經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場將有相當大的發(fā)展機會，這一點與當前的天津和三年前上海的情況很類似。 供求關系有所緩和 從施工面積與銷售面積數(shù)據(jù)情況來看，供過于求局面已有控制。綜合上面的分析，我們認為，與 95 年前后的房地產(chǎn)熱相比，當前深圳的房地產(chǎn)市場更加健康，政府控制供應的措施將使未來三年內(nèi)市場的空置量顯著下降，而房價將穩(wěn)中有升。人均 GDP 為 54560 元 /人，居全國首位。從當前在建的規(guī)模來看，在建住宅面積大約相當于 03 年預售面積的 ，這個比例雖比 02 年有所提高，但仍舊低于 1998 年房地產(chǎn)低谷時的水平，這表明當前的在建規(guī)模并不大。 主要區(qū)域住宅市場分析 上海 ——— 土地供應放慢，房價居高不下 從 1