【正文】 角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海經(jīng)濟圈，設(shè)立 負責三大片區(qū)項目管理的區(qū)域性公司。金地希望通過區(qū)域性公司來運作更多的項目擴大整體開發(fā)規(guī)模，并籍此進一步提高集團的開發(fā)和營銷能力，并且分散單個城市的投資風險。目前集團已經(jīng)在北京、上海和深圳建立了區(qū)域性管理中心并在當?shù)亻_發(fā)項目，并且以此為基地向周邊的城市滲透。目前，深圳公司已經(jīng)將項目擴展到了珠海、東莞，并且正在廣州尋找投資機會；金地在天津的項目拓展工作也進行的非常順利，公司還在長三角周邊城市積極尋找投資機會和合作伙伴。在第二個層次，公司計劃在中、西部內(nèi)陸地區(qū)挑選若干個具有發(fā)展?jié)摿Φ闹行某鞘?，設(shè)立分公司進行長期運 作。公司已經(jīng)巨資投入的武漢就屬于這一類型，此外金地已經(jīng)對重慶、成都、沈陽等區(qū)域中心城市進行了充分的研究和考查，并 且正在尋找合適的時機進入。最后，作為對前兩個層次的補充，公司還會根據(jù)個別項目的收益情況，在一些二、三線城市選擇一些個別項目投資，以提高集團的盈利水平，并使公司未來的業(yè)績增長更加平穩(wěn)。 土地儲備戰(zhàn)略 ———優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高周轉(zhuǎn)率 雖然目前金地的土地儲備規(guī)模并不是非常大，但從結(jié)構(gòu)上看一些項目的開發(fā)周期偏長。這樣的土地儲備結(jié)構(gòu)是公司上一輪土地儲備戰(zhàn)略所形成的結(jié)果，并實現(xiàn)了很高的土地增值，公司這幾年的 高毛利率體現(xiàn)了這一戰(zhàn)略的成功。不過，這種長周期的土地儲備結(jié)構(gòu)使得集團的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率偏低，不利于規(guī)模擴張和分散風險，公司的利潤和現(xiàn)金流的波動幅度也較大。 金地充分意識到這點，在新一輪土地儲備中，公司將會更加強調(diào)優(yōu)化土地儲備結(jié)構(gòu)，提高集團的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。在未來新增的土地儲備中，短期項目將占 55％左右，而中期項目將占到 35％左右，長期項目僅占 10%。結(jié)合現(xiàn)有的項目儲備，未來將基本形成 “長、中、短搭配 ”的土地儲備結(jié)構(gòu)。區(qū)域布局方面，公司的區(qū)域布局將更加分散化，三大經(jīng)濟圈之外的投資比重將有所提高。 產(chǎn)品競爭策略 ———注重產(chǎn)品品質(zhì)和社區(qū)價值的提升 總體上，金地的產(chǎn)品競爭策略是：通過對客戶需求和偏好的分析和理解，制定市場細分策略，并據(jù)此調(diào)整和安排公司的業(yè)務(wù)流程，集中利用企業(yè)有限的資源、有效地為客戶提供能滿足其需求的產(chǎn)品或服務(wù)，提高客戶的滿意度，最終形成企業(yè)持續(xù)的競爭優(yōu)勢。金地的市場細分策略是：為中國日益擴大的中產(chǎn)白領(lǐng)階層（主流市場與潛力市場）提供高品質(zhì)的生活空間和房地產(chǎn)增值服務(wù)（居住價值與社區(qū)價值）。 針對目標客戶的需求，公司將通過兩方面的能力提升，為客戶提供高品質(zhì)的居住空間和增值服務(wù)：一方面，公司采取差異化的 競爭戰(zhàn)略，通過提高產(chǎn)品的附加值來提高客戶的價值。首先，公司通過科學的社區(qū)規(guī)劃和完善的社區(qū)運營，滿足客戶的需求，尤其是將塑造社區(qū)文化的理念植入社區(qū)價值體系中，公司開發(fā)的北京格林小鎮(zhèn)就是這樣的成功典范；其次在產(chǎn)品開發(fā)方面，金地在堅持設(shè)計和工程質(zhì)量的同時，注重運用新材料、新技術(shù)和新工藝來提高產(chǎn)品的附加值。另一方面，公司將通過項目系列化和產(chǎn)品標準化提升開發(fā)效能，縮短項目開發(fā)周期，提高項目的運營效率。 三、業(yè)務(wù)及項目介紹 在建項目的概況 （ 1）北京金地國際花園 ■ 北京金地國際花園是對公司 2020 年盈 利貢獻最大的一個項目，也是金地集團在北京提升品牌形象的力作，公司在項目中擁有 60%權(quán)益。該項目位于朝陽區(qū)建國路北側(cè)，東西兩側(cè)為規(guī)劃中的光輝里路，屬于中央商務(wù)區(qū)（ CBD 板塊），與知名樓盤現(xiàn)代城隔街相對。項目總規(guī)劃建筑面積約為 33 萬平米，分為南北兩區(qū)。其中，北區(qū) 5 幢高層住宅已經(jīng)達到 90%以上的預售率，并大部分將在 04 年竣工結(jié)算。南區(qū)則由一幢甲級寫字樓、一幢服務(wù)式公寓和一個三層的商業(yè)設(shè)施組成，預計將在 07 年產(chǎn)生利潤貢獻。 （ 2）上海格林春曉 ■ 格林春曉是金地集團在上海開發(fā)的第一個項目，公司擁有 90%的權(quán) 益。該項目坐落于上海西北部的古鎮(zhèn)南翔，緊臨滬嘉高速公路和滬宜公路，且臨近規(guī)劃中的軌道交通 R3 線（該線將 F1 賽場所在地安亭鎮(zhèn)與市區(qū)徐家匯相連）。南翔雖屬于嘉定區(qū)，但距離市中心不足 1小時的車程，為嘉定區(qū)最靠近市區(qū)的地塊。因此，該樓盤優(yōu)越的地理位置吸引了區(qū)域以外購買者的追捧。格林春曉的占地面積為 萬平米，規(guī)劃建筑面積為 萬平米，容積率為，共有聯(lián)體、疊加及雙拼別墅共 436 套，分為三期建設(shè)銷售，目前僅存 2 套未售，而售價從開盤之初的 5700 元 /平米，逐步提高到目前的 8300 元 /平米以上。 （ 3）上海 格林春岸 ■ 格林春岸位于嘉定區(qū)的中心地帶，為一舊城改造項目，公司擁有 100%的權(quán)益。項目的占地面積為 萬平米，總規(guī)劃建筑面積為 萬平米，容積率為 ，共有總戶數(shù)為974 套住宅和 4 間商鋪。項目分為兩期開發(fā)，分別在 04 年和 05 年竣工結(jié)算。該項目貼合了當?shù)卣畬铣菂^(qū) “短期只拆不建、更新建筑以中、低密度、公共性、生態(tài)型為基本原則 ”的主導思想，以水景社區(qū)為賣點，推出低密度花園洋房、六層電梯公寓、親水疊加別墅、河濱聯(lián)體別墅、錯層小高層等多種物業(yè)形態(tài)，以滿足當?shù)馗叨丝蛻舻牟煌枨?。憑借超前的設(shè)計和極 佳品質(zhì)，該樓盤在當?shù)氐膮^(qū)域市場上獨領(lǐng)風騷 ,銷售勢頭非常不錯，每次推盤的預售率都在 95%以上，而售價從最初的 4300 元 /平米提高到了目前的 5500 元 /平米。 （ 4）上海格林世界 ■ 格林世界項目也位于南翔，位于滬嘉高速公路的東側(cè)，與格林春曉項目臨近 ,公司擁有 70%的權(quán)益。該項目的占地面積為 萬平米，規(guī)劃建筑面積 萬平米，容積率為，為一個以別墅為主的低密度大型社區(qū)。項目一期 800 畝已經(jīng)開工，其中包括占地 100畝的公園和建筑面積約為 21 萬平米的住宅。按規(guī)劃，將建成具有法國南部普羅旺 斯風格的社區(qū)，住宅部分將分成小高層、聯(lián)排別墅、獨幢別墅等，該項目將是公司 06 年以后的主要利潤來源。值得注意的是，該項目的土地成本僅為 37 萬 /畝，在容積率相近的情況下，比格林春曉的 56 萬 /畝要低將近三分之一。另外，去年 10 月份，南翔鎮(zhèn)臨近的另一塊土地拍出了 130 萬 /畝的價格（普通居住用地、容積率為 ），因此這個項目的地價升值幅度相當可觀。 （ 5）上海浦東未來域 ■ 該項目是金地集團與上海的浦發(fā)集團合作的第一個項目，公司擁有 49%的權(quán)益 ,并擁有經(jīng)營管理權(quán)。該項目位于浦東三林路西側(cè)，占地面積為 萬平米，建筑面積為 萬平米，容積率為 ，由多層及小高層組成。 2020 年三月份一期將對外銷售，預計售價將在8000 元左右。該項目將在 05 年及 06 年為集團提供利潤貢獻。 （ 6）深圳香蜜山 ■ 該項目地處深圳福田區(qū)香蓮立交路口，屬于當今深圳市地段極佳的中心地區(qū)，公司擁有 100%的權(quán)益