【正文】 角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，設(shè)立 負(fù)責(zé)三大片區(qū)項(xiàng)目管理的區(qū)域性公司。金地希望通過(guò)區(qū)域性公司來(lái)運(yùn)作更多的項(xiàng)目擴(kuò)大整體開(kāi)發(fā)規(guī)模，并籍此進(jìn)一步提高集團(tuán)的開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷能力，并且分散單個(gè)城市的投資風(fēng)險(xiǎn)。目前集團(tuán)已經(jīng)在北京、上海和深圳建立了區(qū)域性管理中心并在當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并且以此為基地向周邊的城市滲透。目前，深圳公司已經(jīng)將項(xiàng)目擴(kuò)展到了珠海、東莞，并且正在廣州尋找投資機(jī)會(huì)；金地在天津的項(xiàng)目拓展工作也進(jìn)行的非常順利，公司還在長(zhǎng)三角周邊城市積極尋找投資機(jī)會(huì)和合作伙伴。在第二個(gè)層次，公司計(jì)劃在中、西部?jī)?nèi)陸地區(qū)挑選若干個(gè)具有發(fā)展?jié)摿Φ闹行某鞘校O(shè)立分公司進(jìn)行長(zhǎng)期運(yùn) 作。公司已經(jīng)巨資投入的武漢就屬于這一類型，此外金地已經(jīng)對(duì)重慶、成都、沈陽(yáng)等區(qū)域中心城市進(jìn)行了充分的研究和考查，并 且正在尋找合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入。最后，作為對(duì)前兩個(gè)層次的補(bǔ)充，公司還會(huì)根據(jù)個(gè)別項(xiàng)目的收益情況，在一些二、三線城市選擇一些個(gè)別項(xiàng)目投資，以提高集團(tuán)的盈利水平，并使公司未來(lái)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)更加平穩(wěn)。 土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略 ———優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高周轉(zhuǎn)率 雖然目前金地的土地儲(chǔ)備規(guī)模并不是非常大，但從結(jié)構(gòu)上看一些項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期偏長(zhǎng)。這樣的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)是公司上一輪土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略所形成的結(jié)果，并實(shí)現(xiàn)了很高的土地增值，公司這幾年的 高毛利率體現(xiàn)了這一戰(zhàn)略的成功。不過(guò)，這種長(zhǎng)周期的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)使得集團(tuán)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率偏低，不利于規(guī)模擴(kuò)張和分散風(fēng)險(xiǎn)，公司的利潤(rùn)和現(xiàn)金流的波動(dòng)幅度也較大。 金地充分意識(shí)到這點(diǎn)，在新一輪土地儲(chǔ)備中，公司將會(huì)更加強(qiáng)調(diào)優(yōu)化土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，提高集團(tuán)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。在未來(lái)新增的土地儲(chǔ)備中，短期項(xiàng)目將占 55％左右，而中期項(xiàng)目將占到 35％左右，長(zhǎng)期項(xiàng)目?jī)H占 10%。結(jié)合現(xiàn)有的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，未來(lái)將基本形成 “長(zhǎng)、中、短搭配 ”的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)。區(qū)域布局方面，公司的區(qū)域布局將更加分散化，三大經(jīng)濟(jì)圈之外的投資比重將有所提高。 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)策略 ———注重產(chǎn)品品質(zhì)和社區(qū)價(jià)值的提升 總體上，金地的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)策略是：通過(guò)對(duì)客戶需求和偏好的分析和理解，制定市場(chǎng)細(xì)分策略，并據(jù)此調(diào)整和安排公司的業(yè)務(wù)流程，集中利用企業(yè)有限的資源、有效地為客戶提供能滿足其需求的產(chǎn)品或服務(wù)，提高客戶的滿意度，最終形成企業(yè)持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。金地的市場(chǎng)細(xì)分策略是：為中國(guó)日益擴(kuò)大的中產(chǎn)白領(lǐng)階層（主流市場(chǎng)與潛力市場(chǎng)）提供高品質(zhì)的生活空間和房地產(chǎn)增值服務(wù)（居住價(jià)值與社區(qū)價(jià)值）。 針對(duì)目標(biāo)客戶的需求，公司將通過(guò)兩方面的能力提升，為客戶提供高品質(zhì)的居住空間和增值服務(wù)：一方面，公司采取差異化的 競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，通過(guò)提高產(chǎn)品的附加值來(lái)提高客戶的價(jià)值。首先，公司通過(guò)科學(xué)的社區(qū)規(guī)劃和完善的社區(qū)運(yùn)營(yíng)，滿足客戶的需求，尤其是將塑造社區(qū)文化的理念植入社區(qū)價(jià)值體系中，公司開(kāi)發(fā)的北京格林小鎮(zhèn)就是這樣的成功典范；其次在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)方面，金地在堅(jiān)持設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量的同時(shí)，注重運(yùn)用新材料、新技術(shù)和新工藝來(lái)提高產(chǎn)品的附加值。另一方面，公司將通過(guò)項(xiàng)目系列化和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化提升開(kāi)發(fā)效能，縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，提高項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)效率。 三、業(yè)務(wù)及項(xiàng)目介紹 在建項(xiàng)目的概況 （ 1）北京金地國(guó)際花園 ■ 北京金地國(guó)際花園是對(duì)公司 2020 年盈 利貢獻(xiàn)最大的一個(gè)項(xiàng)目，也是金地集團(tuán)在北京提升品牌形象的力作，公司在項(xiàng)目中擁有 60%權(quán)益。該項(xiàng)目位于朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路北側(cè)，東西兩側(cè)為規(guī)劃中的光輝里路，屬于中央商務(wù)區(qū)（ CBD 板塊），與知名樓盤現(xiàn)代城隔街相對(duì)。項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積約為 33 萬(wàn)平米，分為南北兩區(qū)。其中，北區(qū) 5 幢高層住宅已經(jīng)達(dá)到 90%以上的預(yù)售率，并大部分將在 04 年竣工結(jié)算。南區(qū)則由一幢甲級(jí)寫字樓、一幢服務(wù)式公寓和一個(gè)三層的商業(yè)設(shè)施組成，預(yù)計(jì)將在 07 年產(chǎn)生利潤(rùn)貢獻(xiàn)。 （ 2）上海格林春曉 ■ 格林春曉是金地集團(tuán)在上海開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，公司擁有 90%的權(quán) 益。該項(xiàng)目坐落于上海西北部的古鎮(zhèn)南翔，緊臨滬嘉高速公路和滬宜公路，且臨近規(guī)劃中的軌道交通 R3 線（該線將 F1 賽場(chǎng)所在地安亭鎮(zhèn)與市區(qū)徐家匯相連）。南翔雖屬于嘉定區(qū)，但距離市中心不足 1小時(shí)的車程，為嘉定區(qū)最靠近市區(qū)的地塊。因此，該樓盤優(yōu)越的地理位置吸引了區(qū)域以外購(gòu)買者的追捧。格林春曉的占地面積為 萬(wàn)平米，規(guī)劃建筑面積為 萬(wàn)平米，容積率為，共有聯(lián)體、疊加及雙拼別墅共 436 套，分為三期建設(shè)銷售，目前僅存 2 套未售，而售價(jià)從開(kāi)盤之初的 5700 元 /平米，逐步提高到目前的 8300 元 /平米以上。 （ 3）上海 格林春岸 ■ 格林春岸位于嘉定區(qū)的中心地帶，為一舊城改造項(xiàng)目，公司擁有 100%的權(quán)益。項(xiàng)目的占地面積為 萬(wàn)平米，總規(guī)劃建筑面積為 萬(wàn)平米，容積率為 ，共有總戶數(shù)為974 套住宅和 4 間商鋪。項(xiàng)目分為兩期開(kāi)發(fā)，分別在 04 年和 05 年竣工結(jié)算。該項(xiàng)目貼合了當(dāng)?shù)卣畬?duì)老城區(qū) “短期只拆不建、更新建筑以中、低密度、公共性、生態(tài)型為基本原則 ”的主導(dǎo)思想，以水景社區(qū)為賣點(diǎn)，推出低密度花園洋房、六層電梯公寓、親水疊加別墅、河濱聯(lián)體別墅、錯(cuò)層小高層等多種物業(yè)形態(tài)，以滿足當(dāng)?shù)馗叨丝蛻舻牟煌枨?。憑借超前的設(shè)計(jì)和極 佳品質(zhì)，該樓盤在當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域市場(chǎng)上獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷 ,銷售勢(shì)頭非常不錯(cuò)，每次推盤的預(yù)售率都在 95%以上，而售價(jià)從最初的 4300 元 /平米提高到了目前的 5500 元 /平米。 （ 4）上海格林世界 ■ 格林世界項(xiàng)目也位于南翔，位于滬嘉高速公路的東側(cè)，與格林春曉項(xiàng)目臨近 ,公司擁有 70%的權(quán)益。該項(xiàng)目的占地面積為 萬(wàn)平米，規(guī)劃建筑面積 萬(wàn)平米，容積率為，為一個(gè)以別墅為主的低密度大型社區(qū)。項(xiàng)目一期 800 畝已經(jīng)開(kāi)工，其中包括占地 100畝的公園和建筑面積約為 21 萬(wàn)平米的住宅。按規(guī)劃，將建成具有法國(guó)南部普羅旺 斯風(fēng)格的社區(qū)，住宅部分將分成小高層、聯(lián)排別墅、獨(dú)幢別墅等，該項(xiàng)目將是公司 06 年以后的主要利潤(rùn)來(lái)源。值得注意的是，該項(xiàng)目的土地成本僅為 37 萬(wàn) /畝，在容積率相近的情況下，比格林春曉的 56 萬(wàn) /畝要低將近三分之一。另外，去年 10 月份，南翔鎮(zhèn)臨近的另一塊土地拍出了 130 萬(wàn) /畝的價(jià)格（普通居住用地、容積率為 ），因此這個(gè)項(xiàng)目的地價(jià)升值幅度相當(dāng)可觀。 （ 5）上海浦東未來(lái)域 ■ 該項(xiàng)目是金地集團(tuán)與上海的浦發(fā)集團(tuán)合作的第一個(gè)項(xiàng)目，公司擁有 49%的權(quán)益 ,并擁有經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。該項(xiàng)目位于浦東三林路西側(cè)，占地面積為 萬(wàn)平米，建筑面積為 萬(wàn)平米，容積率為 ，由多層及小高層組成。 2020 年三月份一期將對(duì)外銷售，預(yù)計(jì)售價(jià)將在8000 元左右。該項(xiàng)目將在 05 年及 06 年為集團(tuán)提供利潤(rùn)貢獻(xiàn)。 （ 6）深圳香蜜山 ■ 該項(xiàng)目地處深圳福田區(qū)香蓮立交路口，屬于當(dāng)今深圳市地段極佳的中心地區(qū)，公司擁有 100%的權(quán)益