【正文】 負責(zé)三大片區(qū)項目管理的區(qū)域性公司。在第二個層次，公司計劃在中、西部內(nèi)陸地區(qū)挑選若干個具有發(fā)展?jié)摿Φ闹行某鞘?，設(shè)立分公司進行長期運 作。這樣的土地儲備結(jié)構(gòu)是公司上一輪土地儲備戰(zhàn)略所形成的結(jié)果，并實現(xiàn)了很高的土地增值，公司這幾年的 高毛利率體現(xiàn)了這一戰(zhàn)略的成功。結(jié)合現(xiàn)有的項目儲備，未來將基本形成 “長、中、短搭配 ”的土地儲備結(jié)構(gòu)。 針對目標(biāo)客戶的需求，公司將通過兩方面的能力提升，為客戶提供高品質(zhì)的居住空間和增值服務(wù)：一方面，公司采取差異化的 競爭戰(zhàn)略，通過提高產(chǎn)品的附加值來提高客戶的價值。該項目位于朝陽區(qū)建國路北側(cè)，東西兩側(cè)為規(guī)劃中的光輝里路，屬于中央商務(wù)區(qū)（ CBD 板塊），與知名樓盤現(xiàn)代城隔街相對。 （ 2）上海格林春曉 ■ 格林春曉是金地集團在上海開發(fā)的第一個項目，公司擁有 90%的權(quán) 益。格林春曉的占地面積為 萬平米，規(guī)劃建筑面積為 萬平米，容積率為，共有聯(lián)體、疊加及雙拼別墅共 436 套，分為三期建設(shè)銷售，目前僅存 2 套未售，而售價從開盤之初的 5700 元 /平米，逐步提高到目前的 8300 元 /平米以上。該項目貼合了當(dāng)?shù)卣畬铣菂^(qū) “短期只拆不建、更新建筑以中、低密度、公共性、生態(tài)型為基本原則 ”的主導(dǎo)思想，以水景社區(qū)為賣點，推出低密度花園洋房、六層電梯公寓、親水疊加別墅、河濱聯(lián)體別墅、錯層小高層等多種物業(yè)形態(tài)，以滿足當(dāng)?shù)馗叨丝蛻舻牟煌枨?。項目一?800 畝已經(jīng)開工，其中包括占地 100畝的公園和建筑面積約為 21 萬平米的住宅。 （ 5）上海浦東未來域 ■ 該項目是金地集團與上海的浦發(fā)集團合作的第一個項目，公司擁有 49%的權(quán)益 ,并擁有經(jīng)營管理權(quán)。 （ 6）深圳香蜜山 ■ 該項目地處深圳福田區(qū)香蓮立交路口，屬于當(dāng)今深圳市地段極佳的中心地區(qū)，公司擁有 100%的權(quán)益。其中，一期已經(jīng)達成 95%以上的預(yù)售率，并將在 04 年提供利潤貢獻。公司規(guī)劃把格林小城打造成為德國風(fēng)情的精品社區(qū)。該項目占地面積為 萬 ,總規(guī)劃建筑面積約為 萬平米 ,共分為 7個組團。該項目占地 面積約為 60 萬平米。 與房地產(chǎn)相關(guān)的其他業(yè)務(wù) 金地在長期專注于住宅開發(fā)領(lǐng)域的同時，也一直在審慎地嘗試新業(yè)務(wù)的拓展。 房地產(chǎn)信托 美國、香港等地大型地產(chǎn)公司的案例已經(jīng)證明：房地產(chǎn)信托投資基金能很好地為住宅開發(fā)業(yè)務(wù)提供互補的協(xié)同效應(yīng)。三方通過設(shè)立合資公司，以折扣價購買了中國建設(shè)銀行的不良資產(chǎn)，然后通過各種方式變現(xiàn)獲得收益。目前，金地的物業(yè)管理已經(jīng)覆蓋全國30 個大中城市，管理和顧問的項目總數(shù)達到 118 個，總面積超過 1600多萬平方米，在全國位居前三位。雖然，受到宏觀經(jīng)濟因素和政策變化的影響，過程中必然會存在著調(diào)整，但基于以下的理由，我們認為增長是行業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)趨勢：第一、中國經(jīng)濟的持續(xù)增長趨勢仍將繼續(xù)得以維持，而居民收入的持續(xù)提高也是可以預(yù)期的；第二、中國的城市化正處于加速的階段，受過良好教育的農(nóng)民子弟具有強烈的愿望在大城市找到他們生活和發(fā)展的空間；第三、在計劃經(jīng)濟體制下，城市居民對住房的需求未被充分滿足，而把畢生的儲蓄轉(zhuǎn)化為不動產(chǎn)是東方國 家普遍的文化傳統(tǒng)。尤其是，長江三角洲地區(qū)的許多城市，過去三年房價的累 計漲幅超過了一倍。但是，基于以下兩個的判斷，我們認為調(diào)整的幅度和時間都不會太大：第一、由于土地和信貸的控制，使得未來的住房供應(yīng)量增速放慢；第二、經(jīng)濟持續(xù)增長和居民收入持續(xù)增加，將使得購房者的對房價的承受力加強。因此，從 2020 年起，上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些非理性的成份。 2020 年，上海市商品住宅新開工面積僅同比增長 %，預(yù)計 04 年將進一步放慢到 10%左右，而明年可能會更低。從 2020 年下半年起，上海市政府也推出了一系列的政策，包括：加大對土地 供應(yīng)的調(diào)控力度，放慢動拆遷、限制期房轉(zhuǎn)讓、增加中低價住宅用地供應(yīng)，實施房地產(chǎn)交易合同網(wǎng)上備案制度、健全住房保障體系等一系列措施。 特區(qū)外城市化帶來發(fā)展契機 2020 年深圳市的國內(nèi)生產(chǎn)總值為 2861億元，增長 %，達到八年新高，在全國居第四位。我們將歷年的新開工面積減去當(dāng)年的竣工面積后的數(shù)值，來衡量供應(yīng)量的變化。價格方面，深圳住宅價格從 1999 年開始就走出底部開始回升，由于收入的增長略高于房價的漲幅，因此，房價收入比總體上是處于逐年下降的，這點與全國的情況相似。值得關(guān)注的是，從今年起北京房價出現(xiàn)了比較明顯的回升。截至2020 年第三季度數(shù)據(jù)，北京的房地產(chǎn)投資額增長幅度為 GDP 增長幅度的 倍，已經(jīng)回到2020 年以前的低位，這表明市場正朝著更為平衡、健康的方向發(fā)展。相反，居民的收入?yún)s持續(xù)增加。同時，位于漢陽的沌口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)已經(jīng)吸引到了神龍富康、海爾和美的空調(diào)等大企業(yè)的入駐。 2020 年的住宅平均售價仍舊在 2400 元 /平米以下，另一方面，由于商品化程度低，當(dāng)?shù)?住宅的總體品質(zhì)較低。我們認為，大規(guī)模的舊城改造將減少市場的存量，并帶動住宅消費，成為促進房地產(chǎn)市場繁榮的 “助推器 ”。 從歷史數(shù)據(jù)來看， 武漢的住宅消費起步于 2020 年，但 20202020 年間的房地產(chǎn)投資增速一直維持在 10%—15%之間的溫和增長，在過去的四年間，銷售面積始終大于當(dāng)年的竣工面積。 目前，在上市公司中，除了萬科是公認的全國性開發(fā)商以外，金地已經(jīng)初步確定了全國性的布局，并從 2020 年起進入收獲期。金地的策略是將重心 放在社會中堅（占 70%）層次上，同時兼顧年輕白領(lǐng)和中產(chǎn)精英的需求，為中產(chǎn)階層各個主要層次的客戶提供高品質(zhì)的生活空間和增值服務(wù)，從而建立清晰的客戶梯度，提高客戶忠誠度，實現(xiàn)金地品牌價值最大化。 財務(wù)比較 我們比較了 10家以住宅開發(fā)為主業(yè)的房地產(chǎn)上市的財務(wù)指標(biāo)。 2020年，公司發(fā)行新股后，雖然凈資產(chǎn)增長了 210%，但其凈資產(chǎn)收益率仍屬于中等以上的水平。對于房地產(chǎn)公司而言，周轉(zhuǎn)率偏低未必是經(jīng)營效率低下的反映，相反在房價和地價持續(xù)上漲的過程中，反而是公司決策能力高超的體現(xiàn)。對于有形資產(chǎn)的評估，有兩種基本的方法：第一、現(xiàn)金流折現(xiàn)法，即將公司未來可以從所開發(fā)項目中獲得的現(xiàn)金收入現(xiàn)值，減去未來必須支付的投資、費用、稅收和利息等各項成本的現(xiàn)值，即可得到各個項目的凈現(xiàn)值，最后將這些項目的價值與公司其他資產(chǎn)價值相加之后即得到有形資產(chǎn) 的總價值。 我們以 2020 年 6 月 30日以評估基準日，對金地集團的凈資產(chǎn)價值進行評估。我們得出的評估結(jié)果是：公司的未售項目及土地儲備的的重估增值（扣除少數(shù)股東的權(quán)益后）分別為 億元和 億元。從市凈率來看，金地的市凈率也 屬于偏低的水平，招商地產(chǎn)的市凈率雖低于金地，但主要的原因在于其房屋租賃業(yè)務(wù)和供水供電業(yè)務(wù)的增長