【正文】 從市凈率來(lái)看，金地的市凈率也 屬于偏低的水平，招商地產(chǎn)的市凈率雖低于金地，但主要的原因在于其房屋租賃業(yè)務(wù)和供水供電業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)相當(dāng)平緩。 我們以 2020 年 6 月 30日以評(píng)估基準(zhǔn)日，對(duì)金地集團(tuán)的凈資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，周轉(zhuǎn)率偏低未必是經(jīng)營(yíng)效率低下的反映，相反在房?jī)r(jià)和地價(jià)持續(xù)上漲的過(guò)程中，反而是公司決策能力高超的體現(xiàn)。 財(cái)務(wù)比較 我們比較了 10家以住宅開(kāi)發(fā)為主業(yè)的房地產(chǎn)上市的財(cái)務(wù)指標(biāo)。 目前，在上市公司中，除了萬(wàn)科是公認(rèn)的全國(guó)性開(kāi)發(fā)商以外，金地已經(jīng)初步確定了全國(guó)性的布局，并從 2020 年起進(jìn)入收獲期。我們認(rèn)為，大規(guī)模的舊城改造將減少市場(chǎng)的存量，并帶動(dòng)住宅消費(fèi)，成為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的 “助推器 ”。同時(shí)，位于漢陽(yáng)的沌口經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)已經(jīng)吸引到了神龍富康、海爾和美的空調(diào)等大企業(yè)的入駐。截至2020 年第三季度數(shù)據(jù)，北京的房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)幅度為 GDP 增長(zhǎng)幅度的 倍，已經(jīng)回到2020 年以前的低位，這表明市場(chǎng)正朝著更為平衡、健康的方向發(fā)展。價(jià)格方面，深圳住宅價(jià)格從 1999 年開(kāi)始就走出底部開(kāi)始回升，由于收入的增長(zhǎng)略高于房?jī)r(jià)的漲幅，因此，房?jī)r(jià)收入比總體上是處于逐年下降的，這點(diǎn)與全國(guó)的情況相似。 特區(qū)外城市化帶來(lái)發(fā)展契機(jī) 2020 年深圳市的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為 2861億元，增長(zhǎng) %，達(dá)到八年新高，在全國(guó)居第四位。 2020 年，上海市商品住宅新開(kāi)工面積僅同比增長(zhǎng) %，預(yù)計(jì) 04 年將進(jìn)一步放慢到 10%左右，而明年可能會(huì)更低。但是，基于以下兩個(gè)的判斷，我們認(rèn)為調(diào)整的幅度和時(shí)間都不會(huì)太大：第一、由于土地和信貸的控制，使得未來(lái)的住房供應(yīng)量增速放慢；第二、經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)和居民收入持續(xù)增加，將使得購(gòu)房者的對(duì)房?jī)r(jià)的承受力加強(qiáng)。雖然，受到宏觀經(jīng)濟(jì)因素和政策變化的影響，過(guò)程中必然會(huì)存在著調(diào)整，但基于以下的理由，我們認(rèn)為增長(zhǎng)是行業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)趨勢(shì)：第一、中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)仍將繼續(xù)得以維持，而居民收入的持續(xù)提高也是可以預(yù)期的；第二、中國(guó)的城市化正處于加速的階段，受過(guò)良好教育的農(nóng)民子弟具有強(qiáng)烈的愿望在大城市找到他們生活和發(fā)展的空間；第三、在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，城市居民對(duì)住房的需求未被充分滿足，而把畢生的儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為不動(dòng)產(chǎn)是東方國(guó) 家普遍的文化傳統(tǒng)。三方通過(guò)設(shè)立合資公司，以折扣價(jià)購(gòu)買(mǎi)了中國(guó)建設(shè)銀行的不良資產(chǎn)，然后通過(guò)各種方式變現(xiàn)獲得收益。 與房地產(chǎn)相關(guān)的其他業(yè)務(wù) 金地在長(zhǎng)期專注于住宅開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的同時(shí)，也一直在審慎地嘗試新業(yè)務(wù)的拓展。該項(xiàng)目占地面積為 萬(wàn) ,總規(guī)劃建筑面積約為 萬(wàn)平米 ,共分為 7個(gè)組團(tuán)。其中，一期已經(jīng)達(dá)成 95%以上的預(yù)售率，并將在 04 年提供利潤(rùn)貢獻(xiàn)。 （ 5）上海浦東未來(lái)域 ■ 該項(xiàng)目是金地集團(tuán)與上海的浦發(fā)集團(tuán)合作的第一個(gè)項(xiàng)目，公司擁有 49%的權(quán)益 ,并擁有經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。該項(xiàng)目貼合了當(dāng)?shù)卣畬?duì)老城區(qū) “短期只拆不建、更新建筑以中、低密度、公共性、生態(tài)型為基本原則 ”的主導(dǎo)思想，以水景社區(qū)為賣(mài)點(diǎn)，推出低密度花園洋房、六層電梯公寓、親水疊加別墅、河濱聯(lián)體別墅、錯(cuò)層小高層等多種物業(yè)形態(tài)，以滿足當(dāng)?shù)馗叨丝蛻舻牟煌枨蟆? （ 2）上海格林春曉 ■ 格林春曉是金地集團(tuán)在上海開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，公司擁有 90%的權(quán) 益。 針對(duì)目標(biāo)客戶的需求，公司將通過(guò)兩方面的能力提升，為客戶提供高品質(zhì)的居住空間和增值服務(wù)：一方面，公司采取差異化的 競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，通過(guò)提高產(chǎn)品的附加值來(lái)提高客戶的價(jià)值。這樣的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)是公司上一輪土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略所形成的結(jié)果，并實(shí)現(xiàn)了很高的土地增值，公司這幾年的 高毛利率體現(xiàn)了這一戰(zhàn)略的成功。所謂區(qū)域性公司，是指金地在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最具活力的三大經(jīng)濟(jì)圈 ———長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，設(shè)立 負(fù)責(zé)三大片區(qū)項(xiàng)目管理的區(qū)域性公司。 二、發(fā)展戰(zhàn)略 遠(yuǎn)景 ———“做中國(guó)最有價(jià)值的地產(chǎn)企業(yè) ” 金地的遠(yuǎn)景是 “做中國(guó)最有價(jià)值的地產(chǎn)企業(yè) ”，其對(duì)價(jià)值的定義包括四個(gè)主要方面：第一、為正在形 成和壯大的中產(chǎn)階層提供高品質(zhì)的生活空間和增值服務(wù)；第二、為股東和投資者創(chuàng)造最大的價(jià)值；第三、為員工提供良好的職業(yè)環(huán)境和發(fā)展機(jī)會(huì)；第四、為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值，承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。因此，公司開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品都能受到了客戶和業(yè)內(nèi)廣泛的認(rèn)可，項(xiàng)目的銷售率都非常高。 前瞻性的戰(zhàn)略 金地非常重視前瞻性的戰(zhàn)略思考， “快人一步 ”是金地的指導(dǎo)思想和不懈追求。顯然，這個(gè)結(jié)構(gòu)能夠全面地反映各方股東的利益，確保公司的發(fā)展不會(huì)偏離股東財(cái)富增值的目標(biāo)。自 1993 年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)以來(lái)，經(jīng)過(guò)十年的發(fā)展，金地已經(jīng)從深圳福田區(qū)的一家區(qū)域性地產(chǎn)公司，發(fā)展成為具有相當(dāng)資產(chǎn)規(guī)模、跨區(qū)域發(fā)展、品牌影響力顯著的全國(guó)性房 地產(chǎn)公司。早在 1994 年 5 月，經(jīng)深圳市體改辦批準(zhǔn)，公司就成為了 “現(xiàn)代化企業(yè)制度改革 ”的試點(diǎn)企業(yè)，并于 1996 年 2 月完成股份制改造。金地的董事會(huì)是長(zhǎng)期激勵(lì)計(jì)劃的管理機(jī)構(gòu)，并下設(shè)薪酬與考核委員會(huì)負(fù)責(zé)長(zhǎng)期激勵(lì)制度的實(shí)施。經(jīng)過(guò)幾年的摸索，金地已經(jīng)形 成了一套貫穿產(chǎn)品開(kāi) 發(fā)全過(guò)程的科學(xué)的開(kāi)發(fā)體系。金地將近 60 人的 中高層管理團(tuán)隊(duì)在公司平均的服務(wù)年限超過(guò) 5 年，董事長(zhǎng)凌克與總裁張華綱在公司服務(wù)的年限都在 10 年以上。為了充分把握行業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)，金地從 2020 年起開(kāi)始實(shí)施了全國(guó)性的擴(kuò)張戰(zhàn)略。公司已經(jīng)巨資投入的武漢就屬于這一類型，此外金地已經(jīng)對(duì)重慶、成都、沈陽(yáng)等區(qū)域中心城市進(jìn)行了充分的研究和考查，并 且正在尋找合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入。區(qū)域布局方面，公司的區(qū)域布局將更加分散化，三大經(jīng)濟(jì)圈之外的投資比重將有所提高。項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積約為 33 萬(wàn)平米，分為南北兩區(qū)。 （ 3）上海 格林春岸 ■ 格林春岸位于嘉定區(qū)的中心地帶，為一舊城改造項(xiàng)目，公司擁有 100%的權(quán)益。按規(guī)劃，將建成具有法國(guó)南部普羅旺 斯風(fēng)格的社區(qū)，住宅部分將分成小高層、聯(lián)排別墅、獨(dú)幢別墅等，該項(xiàng)目將是公司 06 年以后的主要利潤(rùn)來(lái)源。該項(xiàng)目依山而建，并容納了深圳的國(guó)際網(wǎng)球中心，是一個(gè)具有運(yùn)動(dòng)、健康特色的山體住宅項(xiàng)目，也是深圳首個(gè)獲得國(guó)家住宅中心認(rèn)證的健康住宅。項(xiàng)目的占地面積為 萬(wàn)平米，規(guī)劃建筑面積為 萬(wàn)平米 ,將分成六期開(kāi)發(fā)。由于用地手續(xù)尚在辦理中，尚未 開(kāi)工。金地與金信信托、浙江綠城等公司合作的金信雙龍計(jì)劃是主要針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司權(quán)益投資的一個(gè)信托計(jì)劃。雖然，這項(xiàng)業(yè)務(wù)本身對(duì)集團(tuán)的盈利貢獻(xiàn)并不大，但公司在此領(lǐng)域的經(jīng)營(yíng)卻是和自身的發(fā)展戰(zhàn)略緊密相關(guān)的。除了地區(qū)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的合理因素以外，投資性購(gòu)房比重過(guò)高和買(mǎi)房者的看漲預(yù)期也對(duì)房?jī)r(jià)的上漲起到相當(dāng)大的作用。從從房?jī)r(jià)收入比的角度來(lái)看，當(dāng)前的倍數(shù)已經(jīng)達(dá)到了 16倍左右，不僅超過(guò)了 97年的高點(diǎn)，從在全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)看，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了平均