縣地塊投資價(jià)值分析(完整版)
【正文】 筑面積約10萬方，市場均價(jià)在4500元/㎡——8500元/㎡之間。由于受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)條件的限制，很多消費(fèi)者對(duì)房價(jià)的接受程度相對(duì)較低。 認(rèn)為購物重要的占17％。包括工地圍墻、廣告語、售樓部的包裝及銷售單頁的印做，置業(yè)顧問缺少統(tǒng)一的制服，部分樓盤更干脆地派個(gè)開發(fā)商代表在售樓蹲點(diǎn)。 2004年2007年蒙城商品房均價(jià)走勢 蒙城目前房價(jià)上漲的主要原因是蒙城價(jià)值的總體提高和人們對(duì)蒙城未來發(fā)展的良好預(yù)期。120－140㎡％，均價(jià)為1850元/㎡左右。時(shí)代廣場項(xiàng)目為代表，在勘測的規(guī)模較大的項(xiàng)目以電大附近的安置區(qū)為代表（約有200畝）。目前，蒙城房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在蒙東南方向，二環(huán)以外、307省道的區(qū)間地帶。代表樓盤有建居苑、金天地、莊子花園、鳳凰城、牛群商貿(mào)城、鴻業(yè)2007年蒙城縣房地產(chǎn)在去年有較快增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持良好的增長勢頭，牛群商貿(mào)城的經(jīng)營趨勢漸好，莊子花園、鳳凰城、麗都花園等規(guī)模較大社區(qū)成功入住，對(duì)蒙城地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)起到了良好的引導(dǎo)作用。而60㎡以下的住宅戶型幾乎是市場空白。2007年上半年蒙城縣住宅銷售開門紅，價(jià)格區(qū)間在16002000元的價(jià)位銷售量最高，可見隨生活品質(zhì)的優(yōu)化，消費(fèi)者購買房屋的不僅僅物質(zhì)上的消費(fèi)，最重要的是精神消費(fèi)。營銷概念在當(dāng)?shù)厥袌鍪悄吧?樓盤開發(fā)出來后很多都是自然銷售的，就象衣服掛出來后就會(huì)有人買一樣。 認(rèn)為醫(yī)院重要的占12％。但是仍有相當(dāng)一部分消費(fèi)者在購房時(shí)對(duì)房屋質(zhì)量、檔次和品味相當(dāng)看重。按用途可將蒙城商業(yè)房產(chǎn)分為綜合性商場、商務(wù)樓、商業(yè)街、鋪面等三個(gè)形態(tài)。、市場購買力分析近幾年，蒙城居民住房消費(fèi)比重不斷擴(kuò)大，在較大程度刺激了蒙城房地產(chǎn)的發(fā)展，2007年前3季度，占商品房總銷售金額的比例為87（上年同期是82％），凈增15個(gè)百分點(diǎn)。由此可見，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和收入的穩(wěn)步增長，蒙城消費(fèi)者對(duì)商品住宅的需求潛力是相當(dāng)大的。 2006年蒙城面開展了國有土地資本運(yùn)營工作。，區(qū)域整體預(yù)售量將有一個(gè)大的上升。蒙城電大附近有著靠近良好的原生態(tài)優(yōu)勢，同時(shí)地價(jià)成本不高，適宜建造滿足大多數(shù)蒙城中間階層的中檔商品住宅，并且周邊人口眾多，人氣較旺，在此開發(fā)商品住宅極具市場。但作為臨路物業(yè)，其弊端為噪音污染；所以從地塊上分析，優(yōu)勢與劣勢并存，只有通過投資者決策與權(quán)衡才能達(dá)到最大優(yōu)勢平衡點(diǎn)?！艨v觀蒙城房地產(chǎn),大部分沒有形成鮮明的產(chǎn)品風(fēng)格,也沒有注意內(nèi)部環(huán)境的營造,這就給本案規(guī)劃設(shè)計(jì)以發(fā)揮的空間,規(guī)劃設(shè)計(jì)出有鮮明特色、給廣大市民耳目一新、可留下深刻印象的產(chǎn)品；◆從營銷宣傳角度來看,本地房地產(chǎn)商嚴(yán)重缺乏營銷理念，基本上以坐銷為主,沒有自己的個(gè)性及創(chuàng)意,給本案制造了創(chuàng)立個(gè)性主題的先機(jī),容易以主題創(chuàng)立品牌。他們擁有較高的社會(huì)地位，亦有一定的財(cái)富積累，是我們項(xiàng)目最龐大的目標(biāo)消費(fèi)群。第三部分 投資估算（不含地價(jià)）包括市場調(diào)研，可行性分析研究，地形圖測繪，施工場地的施工用水接通、施工用電接通、施工現(xiàn)場的道路開通等工作的花費(fèi)?？偨ㄖ杀?，合計(jì)為： 25869萬元蒙城縣200801地塊投資成本估算序 號(hào)項(xiàng) 目單 價(jià)建筑面積 （M2）總 價(jià)（元/M2）（萬元）A前期費(fèi)用10 219137 B勘察\建筑\景觀設(shè)計(jì)15219137 C建筑安裝（小高層104592*1050元+多層114545*750元）900 219137 D室外配套100219137 E政府配套稅費(fèi)及其他費(fèi)用 (）100174137 F公共道路\綠化8089844 G管理費(fèi)（A+B+C）2% H不可預(yù)見費(fèi)（A+B+C+D+E+F）2% 合計(jì)1180 元/平方米（不含土地價(jià)款的利息）按正常的開發(fā)速度，項(xiàng)目可在2年的時(shí)間內(nèi)完成開發(fā)建設(shè)，同時(shí)考慮到建筑施工墊資,故假設(shè)建筑成本在一年內(nèi)均勻投入，并按開發(fā)期的一半計(jì)算利息，則建筑成本的利息額為：197221/2[(1+%)]=458（萬元）指項(xiàng)目開發(fā)過程中，開發(fā)商可能產(chǎn)生的項(xiàng)目管理費(fèi)用，由于地塊為參加拍賣競拍而得，故土地成本的管理費(fèi)用忽略不計(jì)，%計(jì)算：25869%=388（萬元）（不含地價(jià)）項(xiàng)目開發(fā)的總投資額（不含地價(jià)款及其利息）為25869+458＋388=18405（萬元）根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境和蒙城房地產(chǎn)現(xiàn)行市場預(yù)測，考慮到房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，本區(qū)一期多層住宅均價(jià)定位為2200元/ m2,二期小高層住宅均價(jià)定位為2300元/ m2，一二聯(lián)層商鋪均價(jià)定位為42505300元/ m2。按報(bào)告建議的開發(fā)方案，建筑成本的投資估算額為25869萬元。因此，在本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期內(nèi)存在一定的政策風(fēng)險(xiǎn)?？陀^分析了蒙城縣的投資環(huán)境、潛在需求、購買力、購買人群等各個(gè)方面，我們認(rèn)為項(xiàng)目開發(fā)可行的。從價(jià)格來看，蒙城房價(jià)在迅速攀升，均價(jià)由04年的800元/㎡上升到現(xiàn)在的17002100元/平㎡；從面積來看，原有的住房面積已不能滿足人們的生活需求，要求面積多在100平方米以上，提升居住生活的舒適性是必然的；從戶型來看，三室二廳的住宅是市場需求的主力戶型。鑒此，本項(xiàng)目也不存在開發(fā)操盤風(fēng)險(xiǎn)。指項(xiàng)目開發(fā)過程中，開發(fā)商可能產(chǎn)生的項(xiàng)目管理費(fèi)用，由于地塊為參加拍賣競拍而得，故土地成本的管理費(fèi)用忽略不計(jì)，%計(jì)算為388萬元項(xiàng)目總投資額為上述四部分投資的總和，總投資額為：10699萬元+25869萬元+1682萬元+388萬=39077萬元按報(bào)告前述對(duì)項(xiàng)目未來銷售均價(jià)和投資總額的估算，分析項(xiàng)目投資的利潤額： 項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資額為39077萬元；項(xiàng)目總銷售收入為53699萬元；銷售費(fèi)用：1074萬元土地增值稅\銷售稅費(fèi)： 4296萬元 項(xiàng)目總收益=項(xiàng)目總銷售收入項(xiàng)目總投資銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)=9252萬元。銷售收入為純收入。按每平方15元計(jì)，為：15元/㎡
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