深圳某地塊宗地投資評估報告(完整版)
【正文】 經(jīng)濟指標項目數(shù)量單位總戶數(shù)784戶居住人口2744人總建筑面積156200M2 108503M219148M23350M225200M2車位數(shù)720個人口密度293人/公頃綠化率65％容積率 最佳開發(fā)建設(shè)方案設(shè)計建議分期滾動開發(fā)，首期開發(fā)別墅及整個住宅區(qū)的配套規(guī)劃建設(shè)，通過別墅的市場推廣來打造項目的品牌，提升項目的品位，從而帶動其后的高層銷售。具體測算詳見附表1。 項目盈利能力分析 稅金計算（見表5－1）因為首期發(fā)售計劃在宗地接手后第18個月時，故前一年半內(nèi)無銷售收入。原因在于地價要在中標后一次繳交完畢，造成巨額現(xiàn)金流流出，而項目的開發(fā)建設(shè)、銷售要滯后一段時間，不過該宗地規(guī)劃建筑面積不大，建設(shè)周期相對較短，故投資回收期指標也較為理想。計算結(jié)果詳見敏感性分析表5－4。當售價下降5％時，項目的投資利潤率也將不能滿足預(yù)期的投資利潤率要求。 概率分析為了更精確地預(yù)測該宗地投資地風險程度，下面用決策樹來進行計算，詳看附圖1。3. 本報告是基于財務(wù)分析的角度來思考問題的，一個項目投資與否，財務(wù)指標是很重要的，但卻不是唯一起決定作用的。筆者認為最好是低層的比例調(diào)高些，且低層的設(shè)計式樣、戶型等要多樣化，以充分滿足目標客戶的多樣化需求。9. 為保證該地塊投資決策的準確性，降低投資風險，建議開發(fā)商在開發(fā)前期投資論證過程中，盡可能地讓公司項目一線實施人員參與進來，充分聽取各方面的意見，集思廣益，精益求精。4. 宗地價格的評估應(yīng)是建立對市場的充分調(diào)查研究，包括競爭對手的可能競投策略、目標客戶的消費心理、宗地的優(yōu)劣勢分析等基礎(chǔ)上來綜合進行的。 項目綜合經(jīng)濟評價與建議 項目綜合經(jīng)濟評價上述財務(wù)效益評估的結(jié)果說明，本宗地作為面向高端客戶的豪宅開發(fā)用地是有較好投資前景的。原因在于該宗地地價要一次性繳清，宗地獲取價格的變動數(shù)值等于全部投資的凈現(xiàn)值變動值。此時，如果地價繼續(xù)上升，則財務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。 表5－1 銷售稅金及附加表 （單位：萬元） 建設(shè)經(jīng)營期合計序號項目1～67～1213～1819～2425～3031～3637～421銷售收入 2銷售稅金及附加 營業(yè)稅 城市維護建設(shè)稅 教育費附加 防洪工程維護費 交易管理費 印花稅 3土地增值稅 表 5－2 損益表 （單位：萬元）序號項目合計1～1213～2425～3636～421銷售收入 2總成本費用 3利潤總額 4所得稅 5稅后利潤 6盈余公積金 7可分配利潤 表5－3 宗地現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 （單位：萬元）序號項目建設(shè)經(jīng)營期1～1213～2425～3637～421現(xiàn)金流入 銷售收入 其他現(xiàn)金流入
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