【正文】 2023年 GDP比較 城市經(jīng)濟(jì) 發(fā)展期 啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均 GDP（美元） 8001000 10004000 40008000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展特征 超速發(fā)展，單純數(shù)量 型 快速發(fā)展，以數(shù)量為主， 數(shù)量和質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展以質(zhì)量為主 數(shù)量和質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型 淮安近年來(lái)人均 GDP情況及增長(zhǎng)率比較 19000元 數(shù)據(jù)來(lái)源：淮安統(tǒng)計(jì)局 人均 GDP穩(wěn)定快速增長(zhǎng)，處于房地產(chǎn)快速發(fā)展階段。主城區(qū)近期主要向東發(fā)展，以水渡口廣場(chǎng)為重點(diǎn)，城區(qū)東擴(kuò)、中心東移，建成高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)的淮安新的行政、信息、金融、商貿(mào)、文化、休閑娛樂(lè)中心。 城市規(guī)模： 中期（ 2023年） 100萬(wàn)人，遠(yuǎn)期（ 2023年） 120萬(wàn)人。 名人故里： 大軍事家韓信 、 大文學(xué)家吳承恩和新中國(guó)開(kāi)國(guó)總理周恩來(lái) ，都誕生在這片神奇的土地上 。 淮安市地跨淮河兩岸。位于北緯 32176。北接連云港市，東毗鹽城市，南連揚(yáng)州市和安徽省滁州市，西鄰宿遷市。 水運(yùn)航空交通： 京杭大運(yùn)河等多條流域性航道匯聚淮安，水路通達(dá)上海港、南京港、鎮(zhèn)江港和連云港等重要貨物集散港口。 古城主要名勝古跡有：周恩來(lái)故居 、 周恩來(lái)紀(jì)念館 、 周恩來(lái)遺物陳列館 、 劉鶚故居 、 吳承恩故居及墓地 、 關(guān)忠節(jié)公祠 、 梁紅玉祠堂 、 周阮二烈士祠 、 古枚里 、 韓信紀(jì)念叢林 、 韓信釣魚(yú)臺(tái)遺址 、 東岳廟 、 左忠壯公祠 、 徐節(jié)孝祠 、 汪達(dá)之墓 、 新安旅行團(tuán)歷史陳列館 、 新安小學(xué)舊址 、中共中央華中分局舊址 、 淮安烈士陵園 、 車轎戰(zhàn)役烈士陵園 、 大胡莊戰(zhàn)斗烈士紀(jì)念碑 、 青蓮崗遺址 、 漕運(yùn)總督署 、 淮安府衙 、 小滄州與遠(yuǎn)香草堂等 。 四水穿城：指貫穿城市的鹽河、古黃河、里運(yùn)河、大運(yùn)河。 城區(qū)三大區(qū)域?qū)⒊沙墒焐钊?，開(kāi)發(fā)區(qū)及楚州區(qū)異軍突起。而城市配套的完善、區(qū)域成熟度的提高能夠促進(jìn)商品房的銷售，提升商品房的銷售價(jià)格，增強(qiáng)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)信心。 2023年居民可支配收入突破 14000元大關(guān)，與蘇北第一城市徐州之間的差距進(jìn)一步縮小。 工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市絕對(duì)的經(jīng)濟(jì)支柱 ， 城市經(jīng)濟(jì)的乘數(shù)效應(yīng)迅速刺激第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ， 城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展階段 。 城市房地產(chǎn)市場(chǎng) 產(chǎn)品 ?建筑風(fēng)格：各類建筑風(fēng)格已經(jīng)在淮安市場(chǎng)上紛紛出現(xiàn)，如地中海建筑風(fēng)格、古典主義建筑風(fēng)格等。 ? 2023年商品房實(shí)際成交價(jià)格相對(duì)于 2023年四季度上漲幅度較小。 ?區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 主城區(qū)域重要組成部分，區(qū)域內(nèi)集中了發(fā)電廠、卷煙廠等大部分的淮安大型事業(yè)單位； ?配套優(yōu)勢(shì)： 商業(yè)、交通、教育等各項(xiàng)配套齊全，尤其是淮陰中學(xué)為區(qū)域帶來(lái)了大量的教育客群； ?項(xiàng)目供給較大，隨著市區(qū)發(fā)展南擴(kuò)，結(jié)合南部大學(xué)城的開(kāi)發(fā)，區(qū)域的價(jià)值逐步顯現(xiàn)。 打造項(xiàng)目自身生活配套，營(yíng)造舒適人居環(huán)境。 ? 處于住宅密集區(qū)，具有較好的居住氛圍。 ? 淮安作為江蘇省的地級(jí)市，其市場(chǎng)房?jī)r(jià)不高，存在的泡沫較少，市場(chǎng)發(fā)展空間較大。 都市：都市的成熟配套。 戈雅風(fēng)格 戈雅在創(chuàng)作中追求注重個(gè)人感情的表達(dá)，形式較少拘束，主張自由奔放熱情的主觀描繪，形成了其特有的風(fēng)格，浪漫主義。 項(xiàng)目位于城市繁華區(qū)域，配套齊全、交通便利，但周邊環(huán)境不佳。 通過(guò)售樓處及現(xiàn)場(chǎng)的各類展示，向客戶傳達(dá)產(chǎn)品理念，讓客戶在觸覺(jué)上得到體驗(yàn)。 ? 圍墻制作成 3m高，案名用突出大字顯示，體現(xiàn)項(xiàng)目氣勢(shì)。不需要講究太大的技巧，而是保持簡(jiǎn)單的信念，捕捉光線、 取材于自然 ，大膽而自由地運(yùn)用色彩、造型。 ? 售樓處背景音樂(lè)、飲料、熏香、干濕紙巾、紙筆、生活貼心短信、溫馨小提示等細(xì)節(jié)。 內(nèi)容：為來(lái)賓提供西班牙特色美食，陪伴來(lái)賓度過(guò)一個(gè)美好夜晚。 市場(chǎng)因素 客戶因素 價(jià)格跟隨 策略 價(jià)格比較法 影響因素 分值(%) 項(xiàng)目 香榭麗花苑 大湖城邦 白鷺洲莊園 怡景美墅 本案 區(qū)域位置 10 7 8 6 7 8 自然環(huán)境 8 6 6 8 4 6 人文環(huán)境 5 3 3 4 3 4 外立面 8 6 6 7 4 7 物業(yè)類型 8 7 7 7 6 6 社區(qū)規(guī)模 10 7 8 9 5 6 規(guī)劃 8 6 6 7 5 6 配套 12 8 8 7 9 10 戶型 10 8 8 7 7 8 園林綠化 8 6 6 8 5 6 物管及智能化 8 6 7 5 5 5 開(kāi)發(fā)商品牌 5 3 3 3 3 3 總計(jì) 100 73 76 78 63 75 參考價(jià)格 6100 10000 7000 6400 6992 比較后價(jià)格 6267 9868 6731 7619 權(quán)重 100% 40% 10% 35% 15% 加權(quán)后價(jià)格 2507 987 2356 1143 經(jīng)價(jià)格比較法計(jì)算，本項(xiàng)目的測(cè)算均價(jià)為 6992元 /平米。 本項(xiàng)目的主力面積在 220平米左右，故消費(fèi)者能夠承受的最高單價(jià)為 8808元 /平米。 ? 老帶新優(yōu)惠。 利用各媒體廣告推廣。 ? 此區(qū)域位于一期開(kāi)發(fā)范圍，工程進(jìn)度正好相符。 積累客戶數(shù)： 約 400組。 銷售進(jìn)度： 未推出房源。 宣傳方式： 攔截性媒體為主，認(rèn)籌信息宣傳。 2023/3/172023/3/172023/3/17Mar2317Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/3/172023/3/172023/3/173/17/2023 2:19:00 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023/3/172023/3/17Friday, March 17, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023/3/172023/3/17March 17, 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023/3/172023/3/172023/3/17Mar2317Mar23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/3/172023/3/172023/3/17Friday, March 17, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/3/172023/3/172023/3/172023/3/173/17/2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 開(kāi)盤(pán)實(shí)銷期 階段一 階段二 階段三 階段四 總計(jì) 積累客戶數(shù)量 800組 600組 600組 1200組 3200組 意向客戶數(shù)量 100組 75組 75組 150套 400組 預(yù)計(jì)銷售套數(shù) 67套 50套 50套 100套 267套 銷售進(jìn)度 20% 37% 53% 85% —— 周期 3個(gè)月 3個(gè)月 3個(gè)月 2個(gè)月 11個(gè)月 推廣策略 制造現(xiàn)場(chǎng)火爆氣 氛， 現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷 逐漸加大推廣力度，為二期房源進(jìn)行蓄客 啟動(dòng) “老帶新”及多渠道推廣模式 進(jìn)入尾盤(pán)銷售，推廣力度逐級(jí)減弱 價(jià)格策略 實(shí)際報(bào)價(jià)略低于之前對(duì)外價(jià)格口徑 ，給客戶驚喜增強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目高性價(jià)比的認(rèn)可。 意向強(qiáng)烈客戶數(shù)： 至開(kāi)盤(pán)約 25組。 宣傳方式： 長(zhǎng)效媒體為主，形象宣傳。 一期推售房源 入市時(shí)機(jī)建議 市場(chǎng)為弱市， 10月份為傳統(tǒng)銷售旺季 未來(lái)市場(chǎng)不確定 10月份傳統(tǒng)淡旺季影響 入市時(shí)機(jī)： 10年 8月份面世，建立圍墻，采用長(zhǎng)效媒介，進(jìn)行形象推廣。 推廣篇 推售原則 形象展示性強(qiáng)產(chǎn)品先推。 ? 推出 團(tuán)購(gòu) ，設(shè)定優(yōu)惠幅度。 價(jià)格比較法價(jià)格： 6992元 /平米 客戶承受最高單價(jià)： 8808元 /平米 價(jià)格跟隨策略 SP策略 SP策略即銷售促進(jìn)策略。共計(jì)回收問(wèn)卷 237份，其中有效問(wèn)卷 202份，現(xiàn)部分統(tǒng)計(jì)結(jié)果如下： 多層住宅40%小高層住宅28%高層住宅15%別墅17% 從圖中可以清楚的看出，選擇別墅的客戶，家庭月收入均在 1500020230元及以上的家庭。 內(nèi)容：與演出公司合作，演出具有純正西班牙風(fēng)情的舞臺(tái)劇 —— 《 佐羅 》 。 活動(dòng)目的： ? 拉升項(xiàng)目形象，提升項(xiàng)目檔次； ? 吸引目標(biāo)客戶到現(xiàn)場(chǎng)，營(yíng)造旺盛人氣現(xiàn)場(chǎng)； ? 創(chuàng)造條件逼定、積累客戶； ? 現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)感觸、打動(dòng)客戶，產(chǎn)生認(rèn)同感。這種多重而立體的開(kāi)闊空間，讓生活多了些浪漫和隨意，充滿居家的溫情味道。 ? 以黃色為主色調(diào)，打造具有濃烈西班牙風(fēng)格的 宮廷式售樓處 。 媒體策略 媒體介紹 項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 適用范圍 報(bào)紙 覆蓋面廣 客戶注意度不高；客群的專業(yè)性不 強(qiáng) 項(xiàng)目形象推廣、 重要信息發(fā)布 雜志 客戶分類明確；針對(duì)性較強(qiáng)；閱讀率高 缺乏時(shí)效性；覆蓋面有限 項(xiàng)目形象推廣 廣播 即時(shí)性傳播；傳播范圍廣；受眾層次多樣化；播出控制靈活；煽動(dòng)性較強(qiáng)；制作和投放成本較為便宜；客戶收聽(tīng)方便 客戶覆蓋面小 重要信息發(fā)布 電視 有較強(qiáng)的沖擊力和感染力；增加購(gòu)買(mǎi)信心和決心；信賴度高；可不斷加深印象 制作投放費(fèi)用較高；播出的方式不利于深入理解廣告信息；容易引起抗拒情緒 項(xiàng)目形象推廣 戶外 媒體 區(qū)域和客戶選擇性較強(qiáng)；內(nèi)容單純；能避免其他內(nèi)容及競(jìng)爭(zhēng)廣告的干擾 覆蓋面較??；效果評(píng)估比較困難；費(fèi)用偏高 項(xiàng)目形象、不同階段的主題推廣 網(wǎng)絡(luò) 具有一定的針對(duì)性；可以承載一定的信 息量；與客戶間保持一定的互動(dòng)性 對(duì)廣告的設(shè)計(jì)要求較高，否則無(wú)法 達(dá)到效果 項(xiàng)目形象推廣，項(xiàng)目信息發(fā)布 短信 客群覆蓋和區(qū)域覆蓋；覆蓋面較廣；客 群針對(duì)性更強(qiáng) 傳遞的信息量較少 項(xiàng)目信息發(fā)布 DM 覆蓋面廣；針對(duì)性強(qiáng) 客戶接收度無(wú)法監(jiān)控評(píng)測(cè) 項(xiàng)目形象推廣，項(xiàng)目信息發(fā)布 依據(jù)項(xiàng)目的推廣銷售節(jié)奏，可將整個(gè)推廣過(guò)程劃分為 2個(gè)階段：形象期和實(shí)銷期。 客戶對(duì)生活便利程度 較為重視，沒(méi)有擺脫 傳統(tǒng)生活觀的限制。 案名建議 在前一部分的闡述中，我們發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目產(chǎn)品理念及項(xiàng)目所倡導(dǎo)的生活理念，正是 西班牙小鎮(zhèn)的風(fēng)格特點(diǎn)，同時(shí)又 與西班牙文化藝術(shù)具有較多的共同點(diǎn)，我司建議，項(xiàng)目可以以此為依據(jù)，設(shè)置案名。 藝墅：文化別墅，藝術(shù)之墅。 ? 項(xiàng)目周邊無(wú)同類型的物業(yè)與其競(jìng)爭(zhēng)。 ? 產(chǎn)品為低密度西班牙別墅，高綠地率（ 35%），低容積率（ ）