【正文】 的盈利水平，并使公司未來(lái)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)更加平穩(wěn)。這樣的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)是公司上一輪土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略所形成的結(jié)果，并實(shí)現(xiàn)了很高的土地增值，公司這幾年的 高毛利率體現(xiàn)了這一戰(zhàn)略的成功。 金地充分意識(shí)到這點(diǎn)，在新一輪土地儲(chǔ)備中，公司將會(huì)更加強(qiáng)調(diào)優(yōu)化土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，提高集團(tuán)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。結(jié)合現(xiàn)有的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，未來(lái)將基本形成 “長(zhǎng)、中、短搭配 ”的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)。 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)策略 ———注重產(chǎn)品品質(zhì)和社區(qū)價(jià)值的提升 總體上，金地的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)策略是：通過(guò)對(duì)客戶需求和偏好的分析和理解，制定市場(chǎng)細(xì)分策略，并據(jù)此調(diào)整和安排公司的業(yè)務(wù)流程，集中利用企業(yè)有限的資源、有效地為客戶提供能滿足其需求的產(chǎn)品或服務(wù)，提高客戶的滿意度，最終形成企業(yè)持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 針對(duì)目標(biāo)客戶的需求，公司將通過(guò)兩方面的能力提升，為客戶提供高品質(zhì)的居住空間和增值服務(wù)：一方面，公司采取差異化的 競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，通過(guò)提高產(chǎn)品的附加值來(lái)提高客戶的價(jià)值。另一方面，公司將通過(guò)項(xiàng)目系列化和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化提升開(kāi)發(fā)效能，縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，提高項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)效率。該項(xiàng)目位于朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路北側(cè)，東西兩側(cè)為規(guī)劃中的光輝里路，屬于中央商務(wù)區(qū)（ CBD 板塊），與知名樓盤(pán)現(xiàn)代城隔街相對(duì)。其中，北區(qū) 5 幢高層住宅已經(jīng)達(dá)到 90%以上的預(yù)售率，并大部分將在 04 年竣工結(jié)算。 （ 2）上海格林春曉 ■ 格林春曉是金地集團(tuán)在上海開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，公司擁有 90%的權(quán) 益。南翔雖屬于嘉定區(qū)，但距離市中心不足 1小時(shí)的車(chē)程，為嘉定區(qū)最靠近市區(qū)的地塊。格林春曉的占地面積為 萬(wàn)平米，規(guī)劃建筑面積為 萬(wàn)平米，容積率為，共有聯(lián)體、疊加及雙拼別墅共 436 套，分為三期建設(shè)銷(xiāo)售，目前僅存 2 套未售，而售價(jià)從開(kāi)盤(pán)之初的 5700 元 /平米，逐步提高到目前的 8300 元 /平米以上。項(xiàng)目的占地面積為 萬(wàn)平米，總規(guī)劃建筑面積為 萬(wàn)平米，容積率為 ，共有總戶數(shù)為974 套住宅和 4 間商鋪。該項(xiàng)目貼合了當(dāng)?shù)卣畬?duì)老城區(qū) “短期只拆不建、更新建筑以中、低密度、公共性、生態(tài)型為基本原則 ”的主導(dǎo)思想，以水景社區(qū)為賣(mài)點(diǎn)，推出低密度花園洋房、六層電梯公寓、親水疊加別墅、河濱聯(lián)體別墅、錯(cuò)層小高層等多種物業(yè)形態(tài)，以滿足當(dāng)?shù)馗叨丝蛻舻牟煌枨蟆? （ 4）上海格林世界 ■ 格林世界項(xiàng)目也位于南翔，位于滬嘉高速公路的東側(cè)，與格林春曉項(xiàng)目臨近 ,公司擁有 70%的權(quán)益。項(xiàng)目一期 800 畝已經(jīng)開(kāi)工，其中包括占地 100畝的公園和建筑面積約為 21 萬(wàn)平米的住宅。值得注意的是，該項(xiàng)目的土地成本僅為 37 萬(wàn) /畝，在容積率相近的情況下，比格林春曉的 56 萬(wàn) /畝要低將近三分之一。 （ 5）上海浦東未來(lái)域 ■ 該項(xiàng)目是金地集團(tuán)與上海的浦發(fā)集團(tuán)合作的第一個(gè)項(xiàng)目，公司擁有 49%的權(quán)益 ,并擁有經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。 2020 年三月份一期將對(duì)外銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)售價(jià)將在8000 元左右。 （ 6）深圳香蜜山 ■ 該項(xiàng)目地處深圳福田區(qū)香蓮立交路口，屬于當(dāng)今深圳市地段極佳的中心地區(qū)，公司擁有 100%的權(quán)益。項(xiàng)目對(duì)外推出之后，當(dāng)即受到各界好評(píng) ,成為業(yè)界學(xué)習(xí)的典范。其中，一期已經(jīng)達(dá)成 95%以上的預(yù)售率，并將在 04 年提供利潤(rùn)貢獻(xiàn)。該項(xiàng)目最大的特點(diǎn)在于東臨南湖水域這一天然的水景社區(qū)。公司規(guī)劃把格林小城打造成為德國(guó)風(fēng)情的精品社區(qū)。該項(xiàng)目的一期 A1 組團(tuán)在 04 年 11 月預(yù)售，首次推出的 458 套房源，當(dāng)天就成交了 442 套，成 交率高達(dá) %，創(chuàng)造了武漢樓市的新記錄。該項(xiàng)目占地面積為 萬(wàn) ,總規(guī)劃建筑面積約為 萬(wàn)平米 ,共分為 7個(gè)組團(tuán)。該項(xiàng)目從 05 年起將持續(xù)為集團(tuán)提供利潤(rùn)貢獻(xiàn)。該項(xiàng)目占地 面積約為 60 萬(wàn)平米。 （ 10）深圳龍華項(xiàng)目 ■ 該項(xiàng)目位于深圳龍華地區(qū)，占地面積約為 18 萬(wàn)平米，總規(guī)劃建筑面積約為 42 萬(wàn)平米。 與房地產(chǎn)相關(guān)的其他業(yè)務(wù) 金地在長(zhǎng)期專(zhuān)注于住宅開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的同時(shí)，也一直在審慎地嘗試新業(yè)務(wù)的拓展。實(shí)際上，香港、新加坡的大型地產(chǎn)公司往往采取了類(lèi)似的經(jīng)營(yíng)模式，其業(yè)務(wù)范 圍涉及到：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資物業(yè)、房地產(chǎn)信托管理等與房地產(chǎn)相關(guān)的多個(gè)領(lǐng)域，并具有逐步向房地產(chǎn)金融領(lǐng)域滲透的趨勢(shì)。 房地產(chǎn)信托 美國(guó)、香港等地大型地產(chǎn)公司的案例已經(jīng)證明：房地產(chǎn)信托投資基金能很好地為住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)提供互補(bǔ)的協(xié)同效應(yīng)。公司希望通過(guò)參與項(xiàng)目的篩選、談判、投資的全過(guò)程，增長(zhǎng)房地產(chǎn)投資的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，為將來(lái)參與房地產(chǎn)信 托投資基金管理（ REIT）業(yè)務(wù)做準(zhǔn)備。三方通過(guò)設(shè)立合資公司，以折扣價(jià)購(gòu)買(mǎi)了中國(guó)建設(shè)銀行的不良資產(chǎn)，然后通過(guò)各種方式變現(xiàn)獲得收益。除了獲取豐厚的收益以外，金地希望借此為未來(lái)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)等新的領(lǐng)域積累經(jīng)驗(yàn)和人才。目前，金地的物業(yè)管理已經(jīng)覆蓋全國(guó)30 個(gè)大中城市，管理和顧問(wèn)的項(xiàng)目總數(shù)達(dá)到 118 個(gè)，總面積超過(guò) 1600多萬(wàn)平方米，在全國(guó)位居前三位。物業(yè)管理不僅可以幫助公司樹(shù)立良好的品牌形象，對(duì)公司的跨區(qū)域發(fā)展尤為有利，同時(shí)物業(yè)管理也是差異化競(jìng)爭(zhēng)策略中的重要一環(huán)，公司通過(guò)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)提高自身產(chǎn)品的價(jià)值和差異化，并以此構(gòu)筑公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。雖然，受到宏觀經(jīng)濟(jì)因素和政策變化的影響，過(guò)程中必然會(huì)存在著調(diào)整，但基于以下的理由，我們認(rèn)為增長(zhǎng)是行業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)趨勢(shì)：第一、中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)仍將繼續(xù)得以維持，而居民收入的持續(xù)提高也是可以預(yù)期的；第二、中國(guó)的城市化正處于加速的階段，受過(guò)良好教育的農(nóng)民子弟具有強(qiáng)烈的愿望在大城市找到他們生活和發(fā)展的空間；第三、在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，城市居民對(duì)住房的需求未被充分滿足，而把畢生的儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為不動(dòng)產(chǎn)是東方國(guó) 家普遍的文化傳統(tǒng)。 短期即使出現(xiàn)調(diào)整，長(zhǎng)期仍然可以看好 不可否認(rèn)的是，從 2020年起全國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了上漲加速的趨勢(shì)。尤其是，長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的許多城市，過(guò)去三年房?jī)r(jià)的累 計(jì)漲幅超過(guò)了一倍。 從今年開(kāi)始，政府采取了包括加息在內(nèi)的一系列的調(diào)控措施 來(lái)抑制房?jī)r(jià)的上漲。但是，基于以下兩個(gè)的判斷，我們認(rèn)為調(diào)整的幅度和時(shí)間都不會(huì)太大：第一、由于土地和信貸的控制，使得未來(lái)的住房供應(yīng)量增速放慢；第二、經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)和居民收入持續(xù)增加，將使得購(gòu)房者的對(duì)房?jī)r(jià)的承受力加強(qiáng)。對(duì)此，我們認(rèn)為 2020 年以前上海房?jī)r(jià)的上漲是符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面，具有合理的成份，主要理由如下：第一、上海經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)中心的地位得到確立和加強(qiáng)；第二、由于看好上海的投資環(huán)境，近幾年國(guó)內(nèi)外的資金大量涌入，外來(lái)人口的持續(xù)增長(zhǎng)產(chǎn)生了源源不斷的需求；第三、過(guò)去幾年，上海的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和動(dòng)拆遷投資巨大，提升了環(huán)境和地段價(jià)值；第四、自內(nèi)外銷(xiāo)并軌之后，海外人士購(gòu)房需求被大大激發(fā)，在人民幣升值的預(yù)期下，海外資金紛紛投資于上海的房地產(chǎn)。因此，從 2020 年起，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出