某集團擬建項目投資分析報告(編輯修改稿)
2024-08-29 19:47 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 彌補交通上的小缺陷。③ 交通條件綜述 環(huán)臨地塊的公共交通可謂便利。然而，本案存在亞交通連接問題，地塊與交通干道（新宜白大道）間隔300米左右，土路顛簸不平，不宜公交車行駛，所以受到交通瓶頸限制，有待進一步優(yōu)化。 配套設(shè)施① 菜市場 本地菜市場齊全，經(jīng)營的菜品價格低廉。近處有位于萬達新城旁的天津市北方蔬菜批發(fā)交易市場、萬達農(nóng)貿(mào)市場和萬達新城底商——興躍果菜便利店。遠處宜興埠內(nèi)至少有三家蔬菜貿(mào)易市場，使當?shù)鼐用裰辽僭谌蘸钠返南M需求上無憂。② 商店、購物中心 當?shù)氐纳痰辍⒊袇T乏，居民全要靠萬達新城底商、萬達超市和對面的宜興埠內(nèi)的商店、超市維持生計。③ 學校、醫(yī)院 附近沒有學校和醫(yī)院，必須遠求。④ 銀行、郵局、酒店 萬達新城底商——商業(yè)銀行、中鐵快運、新城酒店、皇苑大酒店。以及萬科花園新城內(nèi)的銀行、郵局、餐館。⑤ 體育、娛樂場所等區(qū)域內(nèi)暫無大型的體育、娛樂場所，只有萬科花園新城內(nèi)的業(yè)主會所康體、娛樂設(shè)施齊全。 鄰近競爭樓盤素質(zhì) 見《本案周邊樓盤調(diào)查表》和第二大項中的（二）所在區(qū)域住宅市場走勢分析 （二）項目地塊優(yōu)劣勢分析 “知己知彼”和“自知之明”都是一個贏家不可缺少的品質(zhì)。俗話說：追鹿者不見山。房地產(chǎn)經(jīng)營者既能鉆進去，又可跳出來。更何況，最難認清的面孔往往就是自己的。 地理條件分析就此地塊的客觀地理位置及環(huán)境條件，按前面所列的諸項要素及簡要分析結(jié)論，和SWOT分析法，列出SWOT坐標圖如下：S（優(yōu)勢） W（劣勢）“七通”+交通 景觀 +污染、噪音地價 +規(guī)模 +品牌 娛樂+購物+學校、醫(yī)院等配套差。O（機會） T（威脅）概念、環(huán)藝設(shè)計弱化景觀 區(qū)域居民的消費能力較低。劣勢、降低噪音影響。 威脅來自周邊直接對手：萬達注重質(zhì)量，建筑風格要靚。 新城、都市桃園、梧桐園。房型設(shè)計時尚舒適，功能 潛在競爭壓力：宜興阜內(nèi)完善 性強、且多樣。 的生活環(huán)境，其地塊內(nèi)項目的規(guī)模大、生活配套齊全。 銷勢勢必優(yōu)于本案所處地域內(nèi)售價與目標客戶群體搭要 的項目。界，以擴大受眾面（即指 區(qū)域消費觀念落后。市場需求面）。從以上四個象限中的因素分布情況可以看出：地形地貌別無劣勢；綜觀本地塊的交通也很發(fā)達、高效；但地塊環(huán)臨的幾個主要條件如購物、就學、醫(yī)療卻是最弱項，可與污染、景觀等劣勢通過未來小區(qū)的合理規(guī)劃和設(shè)計得到不同程度的改善。以后，隨著市政規(guī)劃的影響，該地塊是無太大劣勢的，只要注意威脅（T）因素，把握機會（O）因素，那么，地塊的地理條件就不會成為影響整個小區(qū)價值的劣勢因素。環(huán)臨競爭樓盤對比從環(huán)臨地塊的8個樓盤的地理位置和樓盤性質(zhì)看（8個樓盤的詳盡資料請見《本案周邊樓盤調(diào)查表》），該地區(qū)除萬科花園新城為3層豪華別墅外，均為六、七層住宅。價格均不超過2000元/平方米，與地塊直連的三個樓盤售價最低為1338元/平方米；遠處宜興埠鎮(zhèn)內(nèi)的今日家園最低價僅為1298元/平方米。 （三）結(jié)論從項目地塊性質(zhì)來看，本案地塊符合住宅建筑用地。根據(jù)SWOT分析，該地塊在市政配套、環(huán)境污染及區(qū)位位置方面具有暫時的劣勢，考慮到本案離主干道——新宜白大道和 鐵東路較近，公交車619路、878路公交車終點站都在附近，有利于引進公交線，將其終點站設(shè)在本案小區(qū)主入口旁的空地處，即能方便業(yè)主出行；同時周邊有較好的空間供環(huán)藝設(shè)計，可規(guī)避主干道的喧鬧，利用綠化墻凈化小區(qū)內(nèi)的空氣，將噪音和污染阻擋在小區(qū)的外圍。四、 可提升價值研判美食家評判廚師的水準，常以“家常菜”為依據(jù)。珍禽野味不算數(shù)，把蘿卜白菜“做出來了”才叫真功夫。其意就是：從平凡中挖掘不平凡，最大限度激活事物的潛能，才能形成真正的競爭力。房地產(chǎn)項目的可比性并不簡單在于價格和利潤。如果聽說哪個開發(fā)商將住宅樓賣出了每平方米3萬元的天價，也不必急于欽佩得五體投地。，那么該開發(fā)商就并非一個高手了。相反，假如某地段公認只能蓋出3500元每平方米的房子，而你卻能做到4500元每平方米，而且賣得不錯，才稱得上是真正的成功。那么，如何最大提升項目的價值？如何進行可提升價值的研判？利潤就象是海綿里的水，只要愿意擠總是會有的。要想深入挖掘房地產(chǎn)項目的潛在價值，必須“從頭壓擠每一個環(huán)節(jié)”。如下： （一）類比土地價值如前所述，從相鄰地塊性質(zhì)、環(huán)境、配套、交通、景觀等多方面綜合判斷，本案地塊的單位建筑面積類比價值在2000元（均價）左右。 （二）規(guī)劃能力對于土地價值的提升 小區(qū)整體風格本案的總體規(guī)劃在于創(chuàng)建一個回歸自然、高尚、新穎、別致而充滿文化情趣的社區(qū)。在具體的小區(qū)規(guī)劃上，本著21世紀居住建筑人性化的原則，在整體規(guī)劃上，作為20多萬平方米的大規(guī)模社區(qū)應突出以下特點：在總體布局上，采取了“一三三”的布局格式，即：? 一組林蔭步行道，直線貫穿全區(qū)，延伸至公共綠地。? 以三個建筑組團為核心，組團式住宅可圍合、可聯(lián)體或弧形拼接，以歐式柱廊、主題廣場串聯(lián)而成。? 對應三個組團是三個主題各異的環(huán)節(jié)廣場。（提示：此種布局有利于房產(chǎn)按投資進度開發(fā)及建設(shè)） 建筑風格 順應消費者對人性化住宅的心理需求，采用現(xiàn)代派建筑形式，樹立小區(qū)形象。本案周邊的鳴翠園和田園小區(qū)的建筑無特色，與經(jīng)濟適用房外觀沒有多大區(qū)別，相對于當今房地產(chǎn)市場早已失去了競爭力，滯銷或銷售速度緩慢是必然的，所以，沒有個性的建筑必將被市場淘汰。? 在立面造型上，采用三段式設(shè)計，充分運用豐富的西方古典建筑符號和線條，凸顯建筑外檐設(shè)計的出色及亮麗；凸窗弧線設(shè)計，落地式飄窗， 豐富室內(nèi)空間和提高室內(nèi)采光度；綠色玻璃配合白色鋁合金窗，加上外墻的高級涂料，使三個組團色彩協(xié)調(diào)統(tǒng)一。? 在小區(qū)輪廓設(shè)計上，講究住宅的錯落有致，擺布有序，三個組團的頂部造型要豐富，突出整個小區(qū)的輪廓線豐富、優(yōu)美。一定要優(yōu)于周遍所有樓盤，窗套、門廊等細節(jié)的處理上，步步要到位， 小區(qū)配套小區(qū)的配套設(shè)施要求時尚、齊全。基本做到既能
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