【文章內(nèi)容簡介】 普遍不高，基本走的都是短平快路線；以本項(xiàng)目的超大量體，塑造項(xiàng)目形象、提升項(xiàng)目價(jià)值是本案成功的關(guān)鍵點(diǎn)。 土地產(chǎn)品組合建議n 方案二優(yōu)于方案通過對(duì)三種方案對(duì)比分析，本報(bào)告建議采用方案二的產(chǎn)品組合方式，即高層+小高層住宅混合物業(yè)。產(chǎn)品組合方案對(duì)比類別組合模式一組合模式二產(chǎn)品形態(tài)純高層高層+小高層整盤概念中高檔物業(yè)形態(tài)中高檔住宅市場接受程度未知良好利潤實(shí)現(xiàn)速度一般較快優(yōu)勢分析小區(qū)品質(zhì)易提升小高層前期入市、建造成本降低劣勢分析高層產(chǎn)品接受度問題密度提高，品質(zhì)提升空間有限產(chǎn)品決策等待進(jìn)入進(jìn)入數(shù)據(jù)來源：上海易居研究院研究中心n 建議商業(yè)配套比例5%地塊用地性質(zhì)為居住和商業(yè)，地塊東向和南向兩面臨街，而且地塊東側(cè)勞動(dòng)路兩邊商業(yè)氛圍極為成熟，商業(yè)價(jià)值極大；南市路未來規(guī)劃要拓寬，成為區(qū)域東西向的主干道，商業(yè)潛力也較大；而彈琴路作為小區(qū)內(nèi)主要道路，可以做一些配套商業(yè)來滿足日后住戶的使用；因此建議以商業(yè)街的形式做足商業(yè)體量，按道路周長，以10米進(jìn)深，2層商業(yè)為主的初步規(guī)劃思路，綜合上述因素，建議項(xiàng)目商業(yè)配套設(shè)施比例為5% 。n 高層和小高層比例為4：1根據(jù)項(xiàng)目定位，及于周邊原有住宅的相鄰關(guān)系，建議本項(xiàng)目高層住宅之容積率為4。，高層與小高層之間的建筑面積比例初步擬為4：1為佳。n 項(xiàng)目物業(yè)類型組合建議本項(xiàng)目占地面積132866平方米，總建筑面積465031平方米，根據(jù)上述結(jié)論，建議本項(xiàng)目高層住宅總建筑面積為353423平方米，小高層房總建筑面積為88356平方米，商業(yè)配套設(shè)施總建筑面積為23252平方米。圖55 各物業(yè)類型的開發(fā)規(guī)模 單位：平方米n 產(chǎn)品及面積建議產(chǎn)品及面積建議表產(chǎn)品類別樓體類型主力房型主力面積（平方米）高層2833層3房、4房120140小高層1梯3戶、2梯4戶，18層為主2房、3房8090、105130配套商業(yè)2層為主，、土地交易價(jià)格評(píng)估 產(chǎn)品價(jià)格定位 定價(jià)思路本案價(jià)格的確定采用以下基本思路：n 市場比較法推算單價(jià)（均價(jià)）① 估價(jià)思路：市場比較法的核心是運(yùn)用相類似的項(xiàng)目作為樣本，通過對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析及修正，從而得到評(píng)估項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。② 樣本選?。簶颖颈仨毦哂袇⒄找饬x，否則將影響價(jià)格的準(zhǔn)確性。我公司在實(shí)踐中總結(jié)出以下樣本選取原則：n 相近原則，相近地段會(huì)有更多的相近因素n 成功原則，只有成功的樓盤才具有參考意義n 功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位在以上原則的指導(dǎo)下，我們調(diào)查了與本案可比之新建小高層、多層住宅等產(chǎn)品，選取了其中具有參考價(jià)值的個(gè)案作為本案的比較對(duì)象。③ 修正思路一般情況下，市場比較所需考慮的因素有交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個(gè)別因素4個(gè)方面。但在樣本選取的過程中，我們充分考慮了交易情況和區(qū)域因素，故這兩項(xiàng)因素的修正意義不大，這里簡略認(rèn)為相同；個(gè)案得到的銷售價(jià)格數(shù)據(jù)，都是當(dāng)前時(shí)間為發(fā)生的價(jià)格，因此也不必考慮交易日期因素。另外，在項(xiàng)目定價(jià)中，又依據(jù)了同一項(xiàng)目之兩種物業(yè)類型定價(jià)不沖突原則。因此，我們選擇了一些指標(biāo)分別對(duì)小高層進(jìn)行了修正。n 高層定價(jià)修正：鑒于本區(qū)域內(nèi)無在售高層個(gè)案，而以我們以往的經(jīng)驗(yàn)可以這么認(rèn)為高層和小高層的售價(jià)是相同的；因?yàn)橥豁?xiàng)目中高層售價(jià)高于小高層的原因往往是因?yàn)楦邔邮琼?xiàng)目的后期，而且在位置和景觀方面有一定的優(yōu)勢。n 商業(yè)定價(jià)修正：鑒于本項(xiàng)目底商之特殊性，道路都在規(guī)劃拓寬或改建中，故本項(xiàng)目底商售價(jià)將按經(jīng)驗(yàn)系數(shù)得出；通常小區(qū)底商按道路繁華程度不同，售價(jià)為住宅售價(jià)的23倍，考慮到本項(xiàng)目商業(yè)氛圍比較的成熟，故我們按3倍售價(jià)計(jì)算得出。 小高層定價(jià)遵循以上定價(jià)原則，結(jié)合如東可比競爭物業(yè)的競爭因素以及價(jià)格，可參照的樓盤主要有“淺水灣城市花園”、“嘉匯湖畔居”、“中坤苑”。因目前“淺水灣城市花園”、“嘉匯湖畔居”推出的都是多層，推算后得出。小高層價(jià)格擬合系數(shù)表比較內(nèi)容　淺水灣城市花園（A）嘉匯湖畔居（B）中坤苑（C）權(quán)重?cái)M合比較擬合比較擬合比較程度系數(shù)程度系數(shù)程度系數(shù)建筑單體15%1區(qū)域位置10%外部環(huán)境10%社區(qū)景觀15%立面設(shè)計(jì)15%11房型設(shè)計(jì)15%11配套設(shè)施10%主題提煉10%11合 計(jì)100%　　　數(shù)據(jù)來源：易居研究院研究中心將各比較對(duì)象的市場價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出此項(xiàng)目小高層的參考定價(jià)：以項(xiàng)目A（淺水灣城市花園）為參考： 3360247。= 以項(xiàng)目B（嘉匯湖畔居）為參考： 3480247。= 以項(xiàng)目C（中坤苑）為參考： 3000247。= 本案價(jià)格推算：小高層價(jià)格=以項(xiàng)目A為參考的定價(jià)A權(quán)重+……+以項(xiàng)目C為參考的定價(jià)C權(quán)重=3344元/平方米注：權(quán)重=各比較對(duì)象的比較系數(shù)/三個(gè)比較對(duì)象的比較系數(shù)之和據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，目前本項(xiàng)目小高層銷售價(jià)格水平應(yīng)該在3300元/平方米左右，這是一個(gè)通過市場比較得出的數(shù)據(jù)。由于本項(xiàng)目從開發(fā)到銷售完畢預(yù)計(jì)要23年時(shí)間，而區(qū)域市場的價(jià)格在未來的一段時(shí)間內(nèi)必然有一定的變化，因此就需要我們運(yùn)用客觀的、科學(xué)的方法和手段來對(duì)未來的價(jià)格走勢作出合理的預(yù)測。通過我們對(duì)數(shù)據(jù)的長期研究，我們發(fā)現(xiàn)在較長的一段時(shí)間節(jié)點(diǎn)內(nèi)，區(qū)域市場的整體價(jià)格走勢基本上都是符合整個(gè)房地產(chǎn)市場的行情走勢的；由此我們選擇使用如東市房地產(chǎn)市場的復(fù)合年均增長率來對(duì)區(qū)域市場在未來幾年內(nèi)的價(jià)格做出科學(xué)的預(yù)估。復(fù)合年均增長率一項(xiàng)投資在特定時(shí)期內(nèi)的年度增長率；計(jì)算方法為總增長率百分比的n方根，n相等于有關(guān)時(shí)期內(nèi)的年數(shù)；公式為：(現(xiàn)有價(jià)值/基礎(chǔ)價(jià)值)^(1/年數(shù)1)–1如東市2004和2006年的住宅價(jià)格年份20042006年度住宅價(jià)格（元/平米）17162189這里我們選擇了如東住宅市場復(fù)蘇的啟動(dòng)年份2004年的住宅價(jià)格為基礎(chǔ)價(jià)值，以2006年的住宅價(jià)格為現(xiàn)有價(jià)值，歷時(shí)共3年；如東市住宅價(jià)格復(fù)合年均增長率=（2189/1716）^（1/2）1= %由開發(fā)及銷售周期表得出：2008年10月到2012年11月為本項(xiàng)目的銷售周期，因此按2010年10月為均價(jià)得出點(diǎn)，由此得出本項(xiàng)目小高層的銷售均價(jià)：3300*（1+%）3=4748元/平米易居建議本案小高層銷售均價(jià)為4700元/平方米。 高層定價(jià)鑒于本區(qū)域內(nèi)無在售高層個(gè)案，而以我們以往的經(jīng)驗(yàn)可以這么認(rèn)為高層和小高層的售價(jià)是相同的；易居建議本案高層銷售均價(jià)為4700元/平方米。 商業(yè)定價(jià)鑒于本項(xiàng)目底商之特殊性，道路都在規(guī)劃拓寬或改建中，故本項(xiàng)目底商售價(jià)將按經(jīng)驗(yàn)系數(shù)得出；通常小區(qū)底商按道路繁華程度不同，售價(jià)為住宅售價(jià)的23倍，考慮到本項(xiàng)目商業(yè)氛圍比較的成熟，故我們按3倍售價(jià)計(jì)算得出底商均價(jià)。易居建議本案底商銷售均價(jià)為14100元/平方米；二層銷售均價(jià)為8500元/平方米。 回遷戶定價(jià)本項(xiàng)目有超過2萬平米的回遷體量，按如東目前對(duì)于回遷居民的房屋售價(jià)，對(duì)于高層、小高層的定價(jià)基本在16001800元/平方米，基于本項(xiàng)目優(yōu)異的地理位置，我司建議按1800元/平方米的定價(jià)銷售給回遷戶。本案回遷戶單元銷售均價(jià)為1800元/平方米。 項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)評(píng)價(jià)類別08年09年10年11年12年7891011121234567891011121234567891011121234567891011121234567891011小高層施工銷售高層施工銷售底商施工銷售 開發(fā)成本估算序號(hào)項(xiàng)目類別成本費(fèi)用估算備 注單位成本（RMB/M2）總費(fèi)用（萬元）一土地費(fèi)用　　　1土地使用權(quán)出讓金 29760x為熟地樓面價(jià)2土地出讓契稅　出讓金4%小計(jì)　　　二建安費(fèi)用（a）　　含基本建設(shè)及安裝1高層120042,包括外立面裝飾2小高層1000