【正文】 評(píng)估 41景觀資源評(píng)估 43二、社會(huì)資源評(píng)估 43區(qū)域檔次評(píng)估 43 周邊生活機(jī)能評(píng)估 44 周邊住宅環(huán)境評(píng)估 45評(píng)估小結(jié) 45三、 土地交易價(jià)格評(píng)估 46 46 土地產(chǎn)品組合方式 46 土地交易價(jià)格評(píng)估 50第一部分 城市宏觀投資環(huán)境分析一、自然地理環(huán)境城市概況如東，位于江蘇省的東南部，地處長(zhǎng)江入海口的東北翼，隸屬2小時(shí)上海城市經(jīng)濟(jì)帶。全境1872平方公里，海岸線106公里，耕地140萬畝，盛產(chǎn)文蛤、鰻魚、紫菜等50多種海鮮產(chǎn)品，沿海灘涂每年向大海淤長(zhǎng)30005000畝土地。如東是中國(guó)最早14個(gè)沿海開放城市之一。外商投資企業(yè)分別來自美國(guó)、德國(guó)、日本、法國(guó)、瑞士、韓國(guó)、泰國(guó)、臺(tái)灣、香港等20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，投資領(lǐng)域涉及一、二、三產(chǎn)業(yè)。距長(zhǎng)江北支第一大港南通港55公里，距建設(shè)中的20萬噸級(jí)洋口港15公里。向北可到達(dá)蘇北及安徽淮南各市縣；向南可到達(dá)無錫、蘇州、嘉興、杭州、南昌、岳陽(yáng)、長(zhǎng)沙等地；沿江而上可到達(dá)蕪湖、安慶、九江、武漢、宜昌、重慶等地。數(shù)據(jù)來源：上海易居房地產(chǎn)研究院、陸運(yùn)如東現(xiàn)有蘇3122223一級(jí)省道經(jīng)縣城連接南通、揚(yáng)州、南京等大中城市，經(jīng)通沙、通常、海太汽渡和江陰大橋等可直達(dá)蘇南與上海。、鐵路運(yùn)輸新長(zhǎng)鐵路南通段已竣工營(yíng)運(yùn)（至如東洋口港延伸段將于2008年上半年開工），與京滬、隴海、宜杭等鐵路干線接軌。、空運(yùn)如東距南通興東機(jī)場(chǎng)30公里，現(xiàn)已開通至北京、廣州、深圳、廈門、大連、重慶等航線。如東縣乃至整個(gè)南通市都呈現(xiàn)人口大量外流的現(xiàn)象：自2000年至2004年如東縣每年人口負(fù)增長(zhǎng)6~9千人左右不等。 數(shù)據(jù)來源：如東統(tǒng)計(jì)年鑒二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境人均GDP蘇中地區(qū)人均GDP雖然一直處于增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，如東縣人均GDP增幅從2003年開始超過兩位數(shù)，%。人口外流現(xiàn)象可以得到一定抑制，甚至可以吸收蘇北地區(qū)人口進(jìn)入。數(shù)據(jù)來源：如東統(tǒng)計(jì)年鑒城市規(guī)劃及市政建設(shè)如東至上海直線距離為130公里，現(xiàn)有海太、通常、通沙三條過江汽渡。屆時(shí)，將全線貫寧通高速、連鹽通高速、沿海高速、沿江高速和蘇嘉杭高速，－2小時(shí)。港口年吞吐量2300萬噸以上，外貿(mào)年吞吐量300萬噸左右，國(guó)際集裝箱年運(yùn)輸量16萬標(biāo)箱。 數(shù)據(jù)來源：上海易居房地產(chǎn)研究院、洋口港洋口港地處長(zhǎng)江三角洲洲頭，是江蘇唯一可建10萬至20萬噸級(jí)國(guó)際深水大港的理想港區(qū)。該港口可以滿足建國(guó)際海港的深水條件。利用港區(qū)豐富的土地資源和淡水資源，可興辦各類大型石化、冶金、船舶制造等項(xiàng)目。目前，獲國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的30平方公里臨港工業(yè)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施工程已全面動(dòng)工， 10平方公里已基本實(shí)現(xiàn)“三通一平”，－黃海大橋以每天45米的速度加快建設(shè)，將于 2008年與蘇通大橋同步實(shí)現(xiàn)試通航。洋口港已列入國(guó)家交通部和江蘇省“十一五”重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)用10－15年的時(shí)間，如東將建設(shè)成為一個(gè)新型海港城市。建成后的洋口港，雄居長(zhǎng)江口，服務(wù)沿海各港，將成為長(zhǎng)江中下游城市重要的對(duì)外口岸。新區(qū)規(guī)劃的16平方公里，基礎(chǔ)設(shè)施配套已到位。其中工業(yè)企業(yè)245家，外商投資企業(yè)161家。位于南通洋口港區(qū)西側(cè)，國(guó)家一級(jí)漁港東側(cè)，距南通港約55公里，距南通機(jī)場(chǎng)40公里，距洋口港5公里，與上海直線距離120公里，屬上海2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。具有瀕臨黃海、土地資源豐富、環(huán)境容量大的優(yōu)勢(shì)。目前一期工業(yè)用地已有60多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)區(qū)，主要項(xiàng)目有染料中間體、農(nóng)藥中間體、化工助劑、精細(xì)化工產(chǎn)品，總投資達(dá)40多億元。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境分析施工及新開工面積掘港鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展開始于2002年，自2004年出現(xiàn)一定跳躍式增長(zhǎng)。 ，%。 數(shù)據(jù)來源：如東統(tǒng)計(jì)年鑒商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)如東的商品房市場(chǎng)自2002年啟動(dòng)以來，商品房?jī)r(jià)格由跳躍式增長(zhǎng)轉(zhuǎn)入逐步的穩(wěn)定增長(zhǎng)。 數(shù)據(jù)來源：如東統(tǒng)計(jì)年鑒四、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 如東掘港鎮(zhèn)各個(gè)地段均有代表樓盤，分布較為均勻； 當(dāng)前掘港鎮(zhèn)樓盤發(fā)展由縣中心向南發(fā)展，未來中心則向北偏移； 北部樓盤地段價(jià)值為“預(yù)期性較高”； 嘉匯豪景花苑競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)分析如東目前的開發(fā)處于各自為政的狀態(tài)，除綠城集團(tuán)以外，無知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)入駐如東。湖畔居綠城集團(tuán)南通嘉匯置業(yè)有限公司淺水灣城市花園南通淺水灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中坤苑中天科技/昆侖房產(chǎn)東大公寓南通東大置業(yè)有限公司榮生物業(yè)名稱占地面積（平米）總建筑面積（平米）嘉匯豪景花苑約7萬數(shù)據(jù)來源：上海易居研究院整體規(guī)劃分析從容積率來看，區(qū)域項(xiàng)目多為小高層、多層混合性社區(qū)，居住舒適度差別不大。湖畔居淺水灣城市花園中坤苑東大公寓榮生湖畔居35%淺水灣城市花園35%中坤苑35%東大公寓30%榮生數(shù)據(jù)來源：上海易居研究院物業(yè)類型分析目前如東在售房源均以多層房源為主，而小高層以補(bǔ)充的形式出現(xiàn)； 而在2007中后期，小高層、高層將逐步鞏固其地位；目前僅淺水灣城市花園等為數(shù)不多的樓盤推出了別墅物業(yè)，低密度物業(yè)產(chǎn)品在如東仍屬稀缺產(chǎn)品。湖畔居多層為主、部分小高層淺水灣城市花園聯(lián)排、疊加、多層、小高層中坤苑多層、小高層、東大公寓多層、高層榮生目前掘港鎮(zhèn)房型以改善為主，戶型面積較大，較舒適，但人性化不強(qiáng)，其表現(xiàn)舉例如下： 2廳設(shè)計(jì)中餐廳位置和面積處于尷尬地位，平衡客廳和餐廳面積的分配和互借，避免動(dòng)線受到阻礙或散亂等； 主臥帶衛(wèi)生間需求增加，其體現(xiàn)舒適性、便利性、隱私性等需求； 儲(chǔ)藏空間需求增加； 采光、通風(fēng)性能增強(qiáng)，比如雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)置； 復(fù)式房形成當(dāng)?shù)囟鄶?shù)高端客戶，特別是高級(jí)公務(wù)員的熱衷選擇對(duì)象。湖畔居/(1衛(wèi))127140（2衛(wèi)）//淺水灣城市花園/90133150（2衛(wèi)）/200220中坤苑/9699111117(1衛(wèi))122161（2衛(wèi)）163150198東大公寓516090119123(1衛(wèi))125143（2衛(wèi)）/215245榮生湖畔居——2房2廳1衛(wèi) 嘉匯湖畔居——3房2廳2衛(wèi) 中坤苑——3房2廳1衛(wèi) 141平米中坤苑——3房2廳2衛(wèi) 155平米價(jià)格及去化分析如東掘港鎮(zhèn)樓盤項(xiàng)目分布雖然較廣，地段相差雖然較多，但樓盤均佳總體在25002800元/㎡左右； 由此說明： 掘港房地產(chǎn)市場(chǎng)處于初級(jí)階段 樓盤差異性和檔次相近，沒有競(jìng)爭(zhēng)距離，類似產(chǎn)品較多 地段概念雖然存在，但總體表現(xiàn)不強(qiáng)烈 由于處于房地產(chǎn)市場(chǎng)初級(jí)階段，市場(chǎng)已經(jīng)營(yíng)造出價(jià)格共識(shí)，若產(chǎn)品有較高的競(jìng)爭(zhēng)力，定價(jià)可突破3000元/㎡。湖畔居2900一期售罄；二期未開盤淺水灣城市花園280085%中坤苑3000（小高層）90%東大公寓2800一期售罄；二期85%榮生陽(yáng)光新城”其公務(wù)員人群較少，而處于縣政府周邊的項(xiàng)目則公務(wù)員為主力人群之一； 個(gè)體私營(yíng)者（包括漁民）以及周邊城鎮(zhèn)人群分布較為平均。 隨著工業(yè)區(qū)的逐步建立和完善，將會(huì)吸引部分中高級(jí)企業(yè)管理人群以及高級(jí)白領(lǐng)將成為購(gòu)房者主力之一； 個(gè)體業(yè)主以及周邊城鎮(zhèn)人群隨著如東城市化水平提高，人群將逐步集中至如東，這一人群將需要住房落腳，一部分需要購(gòu)房，一部份需要租賃，市場(chǎng)活躍程度有提高跡象； 未來市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)估目前如東掘港鎮(zhèn)已知主要在售樓盤未售建面約50萬㎡左右。未來至少有供給300萬㎡的住宅用房供給。如東掘港鎮(zhèn)06年－07年9月土地出讓情況。潛在待推量體可供本地預(yù)計(jì)消化五年以上。 評(píng)估小結(jié)n 通過對(duì)如東宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，我司認(rèn)為隨著如東交通基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步改善以及經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，如東地塊價(jià)值將進(jìn)一步提升。其中，包括如東通用機(jī)械廠、南通東大毛巾廠、江蘇新?；ㄆ【茝S、江蘇黃海汽配股份有限公司部分廠房。 彈琴路現(xiàn)狀彈琴路沿街商鋪現(xiàn)狀南市路現(xiàn)狀南市路東大毛巾廠景觀資源評(píng)估目前地塊有一些零星的廠房存在，其余是待拆遷的老式居民住宅及商鋪，北面臨近市河。二、社會(huì)資源評(píng)估1. 區(qū)域檔次評(píng)估項(xiàng)目所屬區(qū)域?yàn)槿鐤|掘港鎮(zhèn)老城區(qū)，所在區(qū)域規(guī)劃改造為中高檔次的住宅區(qū)。 周邊生活機(jī)能評(píng)估由于項(xiàng)目地處老城區(qū)，生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全，可以滿足社區(qū)業(yè)主的基本生活需求。但同時(shí)，周邊老式居民住宅對(duì)項(xiàng)目住宅的品質(zhì)有一定的影響。評(píng)估小結(jié)通過對(duì)目標(biāo)地塊產(chǎn)品價(jià)值的預(yù)期評(píng)估，我們認(rèn)為作為居住產(chǎn)品，本地塊在其產(chǎn)品價(jià)值上是可接受的。優(yōu)勢(shì)（S）n 地處老城區(qū)、生活配套齊全n 地塊形狀方正、易于組織規(guī)劃n 勞動(dòng)路目前已形成一定規(guī)模的商業(yè)氛圍劣勢(shì)（W）n 周邊老式居民住宅對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)會(huì)有一定副作用，地塊南側(cè)及西側(cè)尚未開發(fā)改造對(duì)周邊環(huán)境有一定影響n 動(dòng)拆遷量較大，n 地塊南側(cè)的南市路尚未拓寬改造，目前環(huán)境較差機(jī)會(huì)（O）n 老城區(qū)中心位置的稀缺性，將隨著區(qū)域改造逐步體現(xiàn)，地脈價(jià)值將有所提升。土地產(chǎn)品組合方式根據(jù)海洽會(huì)提供的資料，本地塊的主要屬性特征見下表。本地塊宜發(fā)展中高品質(zhì)住宅，可以進(jìn)行小高層、高層形態(tài)開發(fā)。小高層√市場(chǎng)出現(xiàn)該類物業(yè)類型，且銷售情況良好，市民開始接受該類物業(yè)。 土地產(chǎn)品組合模式一：純高層住宅小區(qū)n 開發(fā)策略：抬升小區(qū)品質(zhì)：，可以規(guī)劃成一個(gè)高品質(zhì)的純高層住宅小區(qū)，并且可以建成區(qū)域的標(biāo)志性建筑。與未來城市相似產(chǎn)品進(jìn)行差異化，勢(shì)必要提高檔次，增加投入，加大項(xiàng)目周期及現(xiàn)金流壓力；且由此造成的住宅價(jià)格抬升是否會(huì)為市場(chǎng)所承載，現(xiàn)尚無定論。利潤(rùn)最大化原則：以小高層引爆市場(chǎng)，爭(zhēng)取市場(chǎng)份額，以高層創(chuàng)造價(jià)格，爭(zhēng)取利潤(rùn)最大化。 土地產(chǎn)品組合建議n 方案二優(yōu)于方案通過對(duì)三種方案對(duì)比分析，本報(bào)告建議采用方案二的產(chǎn)品組合方式，即高層+小高層住宅混合物業(yè)。n 高層和小高層比例為4：1根據(jù)項(xiàng)目定位，及于周邊原有住宅的相鄰關(guān)系，建議本項(xiàng)目高層住宅之容積率為4。n 項(xiàng)目物業(yè)類型組合建議本項(xiàng)目占地面積132866平方米，總建筑面積465031平方米，根據(jù)上述結(jié)論，建議本項(xiàng)目高層住宅總建筑面積為353423平方米，小高層房總建筑面積為88356平方米，商業(yè)配套設(shè)施總建筑面積為23252平方米。② 樣本選?。簶颖颈仨毦哂袇⒄找饬x，否則將影響價(jià)格的準(zhǔn)確性。③ 修正思路一般情況下，市場(chǎng)比較所需考慮的因素有交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個(gè)別因素4個(gè)方面。另外，在項(xiàng)目定價(jià)中，又依據(jù)了同一項(xiàng)目之兩種物業(yè)類型定價(jià)不