【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的動(dòng)向和走勢(shì)。2004年，沙坪壩區(qū)共有20塊左右的土地出讓用以房地產(chǎn)開發(fā)，從這些地塊的分布來看，大都屬于沙區(qū)主城區(qū)范圍內(nèi)，但是真正屬于沙區(qū)中心的地塊很少。這也和沙區(qū)房市的情況大致一致，沙區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在這幾年也是慢慢由中心向四周擴(kuò)散。同時(shí)，這些土地的分布非常分散，不太容易找到大的趨勢(shì)。同時(shí)，土地的面積都不是很大，預(yù)計(jì)短時(shí)間內(nèi)沙區(qū)仍然不會(huì)出現(xiàn)一些超級(jí)大盤。而沙區(qū)土地市場(chǎng)的新方向肯定是在西南新城，據(jù)悉騰翔公司已經(jīng)在該區(qū)域圈地7000多畝，將來肯定還會(huì)有越來越多的開發(fā)商在重慶大學(xué)城周邊圈地。小結(jié)沙坪壩區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較早，再經(jīng)歷了前幾年開發(fā)的熱潮之后，近來已漸漸趨于平淡。2003以來，無論是從竣工量還是從銷售量來看，沙區(qū)都處在全市的中游水平。在售樓盤的數(shù)量也不是很多，截止2005年11月底共有19個(gè)項(xiàng)目正在銷售或即將入市。從在售這些樓盤的情況來看，開發(fā)商的資質(zhì)以3級(jí)資質(zhì)為主，一級(jí)資質(zhì)的較少，且本土化較嚴(yán)重；樓盤的規(guī)模相對(duì)都不大，只有金沙港灣的建筑面積在50萬平方米以上，但是與北部新區(qū)動(dòng)輒上千畝的大盤相比仍是小巫見大巫；房?jī)r(jià)也集中在32004000元/㎡，在全市范圍內(nèi)也是處在中游水平；土地成交量也不是很大，短期之內(nèi)房市也不會(huì)有大的動(dòng)作。從這些情況來看，沙區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在全市范圍內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)力明顯不夠。區(qū)域市場(chǎng)分析總體上看，沙坪壩地區(qū)樓盤主要集中分布在以下幾個(gè)區(qū)域：沙坪壩中心區(qū)域。該區(qū)域樓盤主要分布在三峽廣場(chǎng)（步行街）附近，有完善的商業(yè)、交通等生活配套支持，其樓盤多以商住樓為主，市場(chǎng)銷售價(jià)格套內(nèi)在4300元/平米（均價(jià)）。代表樓盤：立洋資本時(shí)代、得利爾大廈、正昇?自由康都、智博天下等。 北部楊公橋區(qū)域。這一區(qū)域已成為沙區(qū)北部的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，以楊公橋立交橋?yàn)闃屑~連接成渝、上界、渝長(zhǎng)、渝涪、渝合等多條高速公路，交通體系發(fā)達(dá)，其周邊有西政、川外、重慶大學(xué)A、B、C區(qū)三大校區(qū)，教育文化氛圍濃厚，同時(shí)，鄰近沙區(qū)商業(yè)中心區(qū)（三峽廣場(chǎng)）。該區(qū)域樓盤主要以中高檔住宅小區(qū)為主，其規(guī)模較大，居家環(huán)境較好，市場(chǎng)銷售價(jià)格套內(nèi)3400元/平米。代表樓盤：百年世家、光華陽光水城、。南部鳳天路區(qū)域。該區(qū)域以鳳天路為紐帶，北起天馬路，南接西物市場(chǎng)、鳳鳴山。區(qū)域定位為沙區(qū)行政中心及居住區(qū)。一方面，沙區(qū)政府遷至鳳天路，武城、協(xié)信等公司的進(jìn)駐開發(fā)的芳草地、天驕年華等住宅項(xiàng)目，使得該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開始升溫，并受到消費(fèi)者的關(guān)注。其次，政府在鳳天路上打造以音樂為核心主題定位，以多種音樂主題景觀來強(qiáng)化鳳天大道的景觀優(yōu)勢(shì)及加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的吸引力。另外，天星橋作為沙區(qū)的第二商業(yè)中心，將催促該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和商業(yè)配套的成熟。該區(qū)域樓盤主要以住宅小區(qū)為主，市場(chǎng)銷售套內(nèi)均價(jià)在3400元/平米左右。代表樓盤：、升偉新天地、鳳天錦園等。東部濱江路沿線。嘉濱路沿線是沙區(qū)東部的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，有著豐富的江景資源，已逐漸成為沙區(qū)的一塊開發(fā)熱土。該區(qū)域現(xiàn)住宅物業(yè)以江景樓為代表，市場(chǎng)銷售套內(nèi)均價(jià)在3600元/平米左右。代表樓盤：華宇金沙港灣、。◆ 沙坪壩區(qū)域項(xiàng)目開發(fā)理念偏重于教育地產(chǎn)因?yàn)樯称簤我恢币詠硎侵貞c市的文化教育中心，集中了重慶大學(xué)、川外、西政、重師等多所高校，許多開發(fā)商以此作為樓盤的開發(fā)理念。其主要分布在烈士墓、陳家灣地區(qū)和重慶大學(xué)沿線勞動(dòng)路一帶。如：翰林景園、百年世家、學(xué)林雅園等等?！?區(qū)域整體房?jī)r(jià)有著較大的提高隨著沙坪壩的發(fā)展，該區(qū)域的房?jī)r(jià)相對(duì)于以前有著較大的上升，現(xiàn)在房?jī)r(jià)在全市范圍內(nèi)也屬于中高檔次，品質(zhì)較好的樓盤均價(jià)在套內(nèi)3400元/平米左右，相對(duì)品質(zhì)一般的樓盤均價(jià)也在3000元/平米左右。◆ 低密度、高品質(zhì)產(chǎn)品是該區(qū)域的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)該區(qū)域的住宅物業(yè)的產(chǎn)品形態(tài)以高層和小高層為主，缺乏別墅等高檔次的物業(yè)形態(tài)，是該區(qū)域的市場(chǎng)空白點(diǎn)。旺銷中的美茵河谷鄰近該區(qū)，從調(diào)查中發(fā)現(xiàn)該盤較大一部分客戶來自于沙坪壩區(qū)，可以看出，高檔次的樓盤在該區(qū)域具有很大的潛力。現(xiàn)有樓盤的規(guī)模都相對(duì)較小，最大的在 250畝左右，樓盤規(guī)模在一定程度上限制了樓盤整體品質(zhì)?！?產(chǎn)品分析建筑類型目前該區(qū)域在售物業(yè)的建筑類型已高層單體樓為主，且都是復(fù)合型物業(yè)，有住宅、寫字間及商業(yè)物業(yè)。產(chǎn)品規(guī)劃中部版塊目前正昇自由康都9萬平方米、智博天下4萬平方米，產(chǎn)品規(guī)模都很小。該區(qū)域物業(yè)大多是單體樓，其小區(qū)配套、綠化配套基本上沒有，主要是依托三角碑附近成熟的商業(yè)配套及三峽廣場(chǎng)良好的廣場(chǎng)綠化。房型分析該區(qū)域目前在售物業(yè)出售大多是小戶型，主要以一房、二房為主。這主要是因?yàn)橹胁堪鎵K三角碑區(qū)域的購房者以投資為主，對(duì)于這類客戶群，小戶型是具有很大吸引力。在戶型設(shè)計(jì)上都沒有太多的創(chuàng)新。建材用料正昇自由康都的產(chǎn)品檔次較高，建材用料也較高檔，外立面設(shè)計(jì)也十分現(xiàn)代化。而智博天下在建材用料上就顯得有些平庸。個(gè)案特征中部版塊目前的代表物業(yè)正昇自由康都從產(chǎn)品品質(zhì)、交通、區(qū)位、配套的等方面來看都是一個(gè)高檔次的樓盤，在其建成后也將成為沙坪壩標(biāo)志性建筑。而智博天下的前身是個(gè)爛尾樓，檔次相對(duì)就要低些。軟件配套作為沙坪壩區(qū)的商業(yè)中心地帶，中部版塊的軟件配套足以傲視全區(qū)。三峽廣場(chǎng)良好的商業(yè)氛圍、三角碑便利的交通、沙區(qū)濃厚的文教氛圍，這一切的資源加在一起，也造就了中部版塊得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。◆ 價(jià)格帶中部版塊目前在售物業(yè)的價(jià)格都在4000元以上，在沙區(qū)范圍內(nèi)仍是屬于高價(jià)格帶。其中智博天下住宅部分的均價(jià)為4500元/㎡。以目前全市樓盤房?jī)r(jià)情況來看，以該區(qū)域的配套、區(qū)位優(yōu)勢(shì)，這種程度的價(jià)格也是在情理之中?！?去化情況從目前中部版塊的銷售情況來看，效果十分理想。正昇自由康都在開盤后短短幾個(gè)月內(nèi)，住宅已經(jīng)銷售的大部分，目前已售完。12月10號(hào)開盤的“雪梨奧鄉(xiāng)”也因產(chǎn)品特點(diǎn)明顯，入市即去化一半。從市場(chǎng)對(duì)該區(qū)域項(xiàng)目的認(rèn)可度來看，去化情況看好。樓盤分類分析規(guī)模分類按樓盤的規(guī)模分類，我們把樓盤分為造城型、小區(qū)型和單體樓三類（總建筑面積在40萬方以上的小區(qū)劃分為造城型）。目前沙區(qū)在售和規(guī)劃的19個(gè)樓盤中，只有華宇金沙港灣、光華陽光水城為造城型項(xiàng)目，%；小區(qū)型物業(yè)是現(xiàn)在沙區(qū)的主流，共有占的比例為16個(gè)，%；單體樓只有智博天下一個(gè)，%。檔次分類按樓盤的檔次分類，我們根據(jù)樓盤自身的定位將沙區(qū)樓盤分為高檔、中高檔、中低檔、低檔四類。在此需要說明的是，我們劃分樓盤的檔次主要依據(jù)的是樓盤的市場(chǎng)推廣價(jià)格，均價(jià)在4000元/平方米以上的劃分為高檔樓盤，均價(jià)在35014000元/平方米的為中高檔，30013500元/平方米為中低檔，3000元/平方米以下為低檔。目前沙區(qū)在售物業(yè)中屬于高檔樓盤的只有中部版塊的智博天下，%；屬于中高檔樓盤的有4個(gè)，%；屬于中低檔樓盤的有11個(gè)，%；屬于低檔樓盤的有3個(gè)，%。從以上數(shù)據(jù)可以看出，目前沙區(qū)的物業(yè)仍然以中檔樓盤居多。小結(jié)：近年來，沙坪壩主城區(qū)的變化不大，因此對(duì)于版塊市場(chǎng)的劃分和前幾年也沒有什么變化。而各版塊發(fā)展的情況卻發(fā)生了較大的變化，南部版塊在經(jīng)歷了前幾年的繁榮之后，現(xiàn)在已是風(fēng)光不再，房地產(chǎn)開發(fā)的重心已由南部版塊向東北部版塊偏移。雖然目前沙區(qū)整體房市都不怎么樂觀，但是相比較而言北部版塊和東部版塊分別代表了沙區(qū)近期和今后一段時(shí)間發(fā)展的主線。從分類市場(chǎng)的情況來看，目前沙區(qū)在售項(xiàng)目的規(guī)模都不是很大，以小區(qū)型為主，占了在售項(xiàng)目的大部分；檔次也以中檔樓盤居多。規(guī)模不大、檔次不高也是目前阻礙沙區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要瓶頸。區(qū)域住宅市場(chǎng)總結(jié)區(qū)域市場(chǎng)的主要特征◆ 沙區(qū)住宅市場(chǎng)略顯冷淡沙區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在全重慶市來看也是起步較早，但是近期沙坪壩區(qū)住宅市場(chǎng)以往那種火爆的勢(shì)頭有所回落。北部新區(qū)大盤林立，大渡口、九龍坡大塊圈地，南岸區(qū)勢(shì)頭強(qiáng)勁，渝中區(qū)依舊高高在上，在其它城區(qū)面區(qū)，沙區(qū)目前僅有的20 幾個(gè)供應(yīng)樓盤確實(shí)是略顯單薄。沙區(qū)主城區(qū)面積本來就相對(duì)較少，加上近年來大量的開發(fā)，到現(xiàn)在沙區(qū)的土地資源已經(jīng)所剩不多。在現(xiàn)在出售的為數(shù)不過的樓盤當(dāng)中，規(guī)模和檔次都和其它區(qū)域的大盤相去甚遠(yuǎn)。由此可見，目前沙區(qū)住宅市場(chǎng)的景氣指數(shù)確實(shí)不高。◆ 文化牌仍然是主流沙區(qū)是享譽(yù)中外的科教文化名區(qū)，區(qū)內(nèi)高校林立、人才薈萃，使沙區(qū)眾多樓盤都不約而同地打起了文化牌。而教育配套也的確是現(xiàn)在消費(fèi)者購房考慮的重要因素，沙區(qū)的開發(fā)商利用沙坪壩良好的教育氛圍大做文章也是在情理之中的。事實(shí)上，近年來文化牌在助推沙區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方面確實(shí)發(fā)揮了不可低估的作用。而現(xiàn)在和以后，對(duì)于在沙區(qū)開發(fā)的項(xiàng)目來說，文化牌仍然是一股不可忽視的“力量”。但是，文化牌并不是百試百靈的良藥，所以開發(fā)商在為其項(xiàng)目打文化牌的時(shí)候一定結(jié)合項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，進(jìn)行有效的營銷整合，才能更加有效地發(fā)揮文化牌的“威力”。區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展的機(jī)會(huì)◆ 沙濱路的建成帶來濱江地產(chǎn)的繁榮沙區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然是處在淡季，但是濱江地產(chǎn)的地位并不會(huì)因此而改變。從前的沙濱路區(qū)域交通不便，居住環(huán)境糟糕，故而一直未得到市場(chǎng)的重視。但是，隨著沙濱路的建成通車后，交通狀況得以改善，且政府花了大力氣對(duì)周邊環(huán)境、綠化、景觀等進(jìn)行改造，加上本身得天獨(dú)厚的江景資源，這片區(qū)域值得看好?！?重大科技園的成熟促成就業(yè)熱潮重大科技園至形成以來，吸引了大量的投資，這也必然會(huì)來更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。而隨著科技園的不斷發(fā)展、成熟，肯定會(huì)吸引大量的人才前來就業(yè)。這樣在無形之中有帶來了一大批潛在的購房客戶。區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展威脅◆ 吸引區(qū)外客戶的能力較差沙區(qū)在地理位置上是重慶市主城區(qū)中最為獨(dú)立的一個(gè)行政區(qū)，各種因素決定了沙區(qū)同外界交流一直都不是很充分，吸引外區(qū)客戶的能力也明顯不夠。隨著交通的不斷改善，在城區(qū)之間來往也將更為省時(shí)和方便，外區(qū)較優(yōu)秀的項(xiàng)目及可能對(duì)本區(qū)內(nèi)的客戶造成分流，沙區(qū)開發(fā)商將面臨較大的壓力。區(qū)域住宅市場(chǎng)的發(fā)展走勢(shì)◆ 中大戶型將成為主流，小戶型供應(yīng)量逐漸減少在學(xué)林雅園、時(shí)代菁英、恒邦C元素成功開發(fā)過后，沙區(qū)的小戶型熱潮也在慢慢減退。這主要是因?yàn)?，一方面，現(xiàn)在的置業(yè)者越來越來理性，對(duì)于在功能和設(shè)計(jì)上都有所欠缺的小戶型的需求越來越??；另一方面，市場(chǎng)上可供投資者選擇的物業(yè)類型越來越多，進(jìn)一步弱化了對(duì)小戶型的需求；最后也是最重要的一點(diǎn)，就是目前小戶型最集中的區(qū)域——沙區(qū)中心區(qū)域可供開發(fā)的土地已經(jīng)基本上沒有了。沙區(qū)開發(fā)的區(qū)域?qū)?huì)慢慢向周邊擴(kuò)散，購房者都以居家為主，大戶型的數(shù)量將會(huì)明顯上升?！?價(jià)格將呈上升趨勢(shì)沙區(qū)可供開發(fā)的土地存量不多，不存在供過于求；隨著土地成本、鋼材價(jià)格的上漲，開發(fā)成本越來越高，總的來說價(jià)格會(huì)呈上升趨勢(shì)。2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策篇前言2004年，重慶房?jī)r(jià)發(fā)力上漲，％，％，％。進(jìn)入2005年以來，％，％，在西南四大城市中處于第二，但仍低于全國平均漲幅兩個(gè)百分點(diǎn)。面對(duì)增長(zhǎng)過速的房?jī)r(jià)，普通市民普遍表示難以承受日益高漲的房?jī)r(jià)，與此同時(shí)，高端物業(yè)的供應(yīng)比例卻日益增大，越來越多的開發(fā)商形成了一個(gè)共同的盈利觀點(diǎn)——只為富人蓋房子！老百姓一房難求，供應(yīng)市場(chǎng)卻是TOWNHOUSE當(dāng)?shù)??！胺孔印弊鳛槿藗兩娴谋匾铀行蔚捏w現(xiàn)了逐漸加大的貧富差距，直接形成社會(huì)不穩(wěn)定的誘因。為了控制房?jī)r(jià)，從中央到地方，出臺(tái)了一系列政策對(duì)過熱的樓市進(jìn)行打壓。從2005年2月底溫家寶總理在兩會(huì)上的講話，到“國8條”、“新8條”的相繼出臺(tái)，到七部委聯(lián)合發(fā)布的系列政策，可以看出，2005年初的“政策組合拳”是綱目并舉、由上而下的組合政策。同時(shí)，重慶市也在宏觀供應(yīng)、產(chǎn)業(yè)規(guī)范、金融、稅收等方面也準(zhǔn)備密集出臺(tái)各項(xiàng)政策，既具備地方的主動(dòng)性，又迎合中央的調(diào)控精神。面對(duì)市場(chǎng)出臺(tái)的多項(xiàng)政策，重慶的房產(chǎn)市場(chǎng)在供應(yīng)、成交和價(jià)格上均出現(xiàn)了較大的變化，消費(fèi)者的心理預(yù)期發(fā)生了重大的變化，未來的市場(chǎng)將是“市場(chǎng)”和“消費(fèi)者心態(tài)”博弈的結(jié)果，而代理商和開發(fā)商更應(yīng)該認(rèn)清形勢(shì)，對(duì)市場(chǎng)有一個(gè)重新定位，以期待在市場(chǎng)的變化中繼續(xù)獲取良好的收益。一、政策內(nèi)容 2002年末，隨著新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期的到來，國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格開始小步上揚(yáng)，上海、杭州等地房?jī)r(jià)則是持續(xù)攀升。 2003年上半年，雖然有“非典”來襲，但沒能阻礙各中心城市房地產(chǎn)業(yè)的逐漸火熱，央行的貨幣供應(yīng)量也超過了預(yù)控目標(biāo)，為防止投資增長(zhǎng)過猛引發(fā)通貨膨脹，2003年7月7日，央行發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，此即業(yè)界所稱“房貸新政”。 2004年，成為政府實(shí)施嚴(yán)格土地政策的一年，“831土地大限”出臺(tái)，要求土地按照市場(chǎng)化要求進(jìn)行“招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓”，終止了過去的協(xié)議出讓。 土地政策的規(guī)范，有了地價(jià)上漲預(yù)期帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的炒作由頭，上海、杭州、北京、南京等城市住宅價(jià)格快速拉升，投機(jī)成分異常濃烈。 進(jìn)入2005年，房地產(chǎn)投資增幅不減，商品房?jī)r(jià)格在各地中心城市還屢創(chuàng)新高?！皟蓵?huì)”上，《政府工作報(bào)告》明確提出，要“抑制生產(chǎn)資料價(jià)格和住房?jī)r(jià)格的過快上漲”。人大會(huì)剛剛落幕，央行就調(diào)整了住房貸款利率，來抑制和預(yù)防房地產(chǎn)市場(chǎng)可能存在的泡沫，央行“316房貸政策”出臺(tái)。 4月27日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)《加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的八項(xiàng)措施》，被業(yè)界稱為《國八條》。五一節(jié)后，中央七部位聯(lián)手出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》?！兑庖姟凡坏{(diào)控供應(yīng)方，還對(duì)購買方進(jìn)行了調(diào)控，措施具體，可看出中央的明確決心。 政策是一步步出臺(tái)的，兼顧了各方的利益，隨時(shí)注意著市場(chǎng)的動(dòng)向。從這一系列的政策出臺(tái)，可以看出中央政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)化程度在加強(qiáng)。而眼下的樓市，還多了一個(gè)重要的變量：人民幣幣值。即便對(duì)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域毫不關(guān)心的人，近來也能常聽到一個(gè)詞組：人民幣幣值。大量的境外游資通過地產(chǎn)載體進(jìn)入中國大陸，賭人民幣升值。 眾所周知，高流動(dòng)性的國際游資對(duì)一國的經(jīng)濟(jì)可以構(gòu)成很大的風(fēng)險(xiǎn)。中央政府在這一關(guān)鍵時(shí)刻有意令樓市降溫，是為將這種風(fēng)險(xiǎn)降至盡可能低。是國際游資為中國經(jīng)濟(jì)所用，還是中國經(jīng)濟(jì)為國際游資所用，要作出趨利避害的選擇，現(xiàn)在是一個(gè)很關(guān)鍵的時(shí)刻。這種對(duì)大勢(shì)的研判，是地方政府、開發(fā)商以及購房者所難以了解并理解的。 如果僅就房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和表面的供求關(guān)系，很難說清本次房地產(chǎn)