【正文】 ，高端物業(yè)的供應(yīng)比例卻日益增大，越來越多的開發(fā)商形成了一個(gè)共同的盈利觀點(diǎn)——只為富人蓋房子！老百姓一房難求，供應(yīng)市場卻是TOWNHOUSE當(dāng)?shù)馈?2005年房地產(chǎn)市場政策篇前言2004年，重慶房價(jià)發(fā)力上漲，％，％，％。沙區(qū)開發(fā)的區(qū)域?qū)?huì)慢慢向周邊擴(kuò)散，購房者都以居家為主，大戶型的數(shù)量將會(huì)明顯上升。區(qū)域住宅市場的發(fā)展走勢◆ 中大戶型將成為主流，小戶型供應(yīng)量逐漸減少在學(xué)林雅園、時(shí)代菁英、恒邦C元素成功開發(fā)過后，沙區(qū)的小戶型熱潮也在慢慢減退。區(qū)域住宅市場發(fā)展威脅◆ 吸引區(qū)外客戶的能力較差沙區(qū)在地理位置上是重慶市主城區(qū)中最為獨(dú)立的一個(gè)行政區(qū)，各種因素決定了沙區(qū)同外界交流一直都不是很充分，吸引外區(qū)客戶的能力也明顯不夠。而隨著科技園的不斷發(fā)展、成熟，肯定會(huì)吸引大量的人才前來就業(yè)。但是，隨著沙濱路的建成通車后，交通狀況得以改善，且政府花了大力氣對(duì)周邊環(huán)境、綠化、景觀等進(jìn)行改造，加上本身得天獨(dú)厚的江景資源，這片區(qū)域值得看好。區(qū)域住宅市場發(fā)展的機(jī)會(huì)◆ 沙濱路的建成帶來濱江地產(chǎn)的繁榮沙區(qū)的房地產(chǎn)市場雖然是處在淡季，但是濱江地產(chǎn)的地位并不會(huì)因此而改變。而現(xiàn)在和以后，對(duì)于在沙區(qū)開發(fā)的項(xiàng)目來說，文化牌仍然是一股不可忽視的“力量”。而教育配套也的確是現(xiàn)在消費(fèi)者購房考慮的重要因素，沙區(qū)的開發(fā)商利用沙坪壩良好的教育氛圍大做文章也是在情理之中的。由此可見，目前沙區(qū)住宅市場的景氣指數(shù)確實(shí)不高。沙區(qū)主城區(qū)面積本來就相對(duì)較少，加上近年來大量的開發(fā)，到現(xiàn)在沙區(qū)的土地資源已經(jīng)所剩不多。區(qū)域住宅市場總結(jié)區(qū)域市場的主要特征◆ 沙區(qū)住宅市場略顯冷淡沙區(qū)的房地產(chǎn)市場在全重慶市來看也是起步較早，但是近期沙坪壩區(qū)住宅市場以往那種火爆的勢頭有所回落。從分類市場的情況來看，目前沙區(qū)在售項(xiàng)目的規(guī)模都不是很大，以小區(qū)型為主，占了在售項(xiàng)目的大部分；檔次也以中檔樓盤居多。而各版塊發(fā)展的情況卻發(fā)生了較大的變化，南部版塊在經(jīng)歷了前幾年的繁榮之后，現(xiàn)在已是風(fēng)光不再，房地產(chǎn)開發(fā)的重心已由南部版塊向東北部版塊偏移。從以上數(shù)據(jù)可以看出，目前沙區(qū)的物業(yè)仍然以中檔樓盤居多。在此需要說明的是，我們劃分樓盤的檔次主要依據(jù)的是樓盤的市場推廣價(jià)格，均價(jià)在4000元/平方米以上的劃分為高檔樓盤，均價(jià)在35014000元/平方米的為中高檔，30013500元/平方米為中低檔，3000元/平方米以下為低檔。金沙港灣、光華陽光水城為造城型項(xiàng)目，%；小區(qū)型物業(yè)是現(xiàn)在沙區(qū)的主流，共有占的比例為16個(gè)，%；單體樓只有智博天下一個(gè)，%。樓盤分類分析規(guī)模分類按樓盤的規(guī)模分類，我們把樓盤分為造城型、小區(qū)型和單體樓三類（總建筑面積在40萬方以上的小區(qū)劃分為造城型）。12月10號(hào)開盤的“雪梨奧鄉(xiāng)”也因產(chǎn)品特點(diǎn)明顯，入市即去化一半。正昇以目前全市樓盤房價(jià)情況來看，以該區(qū)域的配套、區(qū)位優(yōu)勢，這種程度的價(jià)格也是在情理之中?！?價(jià)格帶中部版塊目前在售物業(yè)的價(jià)格都在4000元以上，在沙區(qū)范圍內(nèi)仍是屬于高價(jià)格帶。軟件配套作為沙坪壩區(qū)的商業(yè)中心地帶，中部版塊的軟件配套足以傲視全區(qū)。自由康都從產(chǎn)品品質(zhì)、交通、區(qū)位、配套的等方面來看都是一個(gè)高檔次的樓盤，在其建成后也將成為沙坪壩標(biāo)志性建筑。而智博天下在建材用料上就顯得有些平庸。建材用料正昇這主要是因?yàn)橹胁堪鎵K三角碑區(qū)域的購房者以投資為主，對(duì)于這類客戶群，小戶型是具有很大吸引力。該區(qū)域物業(yè)大多是單體樓，其小區(qū)配套、綠化配套基本上沒有，主要是依托三角碑附近成熟的商業(yè)配套及三峽廣場良好的廣場綠化。產(chǎn)品規(guī)劃中部版塊目前正昇現(xiàn)有樓盤的規(guī)模都相對(duì)較小，最大的在 250畝左右，樓盤規(guī)模在一定程度上限制了樓盤整體品質(zhì)?！?低密度、高品質(zhì)產(chǎn)品是該區(qū)域的市場機(jī)會(huì)點(diǎn)該區(qū)域的住宅物業(yè)的產(chǎn)品形態(tài)以高層和小高層為主，缺乏別墅等高檔次的物業(yè)形態(tài)，是該區(qū)域的市場空白點(diǎn)。如：翰林景園、百年世家、學(xué)林雅園等等。◆ 沙坪壩區(qū)域項(xiàng)目開發(fā)理念偏重于教育地產(chǎn)因?yàn)樯称簤我恢币詠硎侵貞c市的文化教育中心，集中了重慶大學(xué)、川外、西政、重師等多所高校，許多開發(fā)商以此作為樓盤的開發(fā)理念。代表樓盤：華宇嘉濱路沿線是沙區(qū)東部的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，有著豐富的江景資源，已逐漸成為沙區(qū)的一塊開發(fā)熱土。新天地、鳳天錦園等。該區(qū)域樓盤主要以住宅小區(qū)為主，市場銷售套內(nèi)均價(jià)在3400元/平米左右。其次，政府在鳳天路上打造以音樂為核心主題定位，以多種音樂主題景觀來強(qiáng)化鳳天大道的景觀優(yōu)勢及加強(qiáng)對(duì)市場的吸引力。區(qū)域定位為沙區(qū)行政中心及居住區(qū)。南部鳳天路區(qū)域。代表樓盤：百年世家、光華這一區(qū)域已成為沙區(qū)北部的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，以楊公橋立交橋?yàn)闃屑~連接成渝、上界、渝長、渝涪、渝合等多條高速公路，交通體系發(fā)達(dá)，其周邊有西政、川外、重慶大學(xué)A、B、C區(qū)三大校區(qū)，教育文化氛圍濃厚，同時(shí)，鄰近沙區(qū)商業(yè)中心區(qū)（三峽廣場）。代表樓盤：立洋資本時(shí)代、得利爾大廈、正昇?自由康都、智博天下等。區(qū)域市場分析總體上看，沙坪壩地區(qū)樓盤主要集中分布在以下幾個(gè)區(qū)域：沙坪壩中心區(qū)域。從在售這些樓盤的情況來看，開發(fā)商的資質(zhì)以3級(jí)資質(zhì)為主，一級(jí)資質(zhì)的較少，且本土化較嚴(yán)重；樓盤的規(guī)模相對(duì)都不大，只有金沙港灣的建筑面積在50萬平方米以上，但是與北部新區(qū)動(dòng)輒上千畝的大盤相比仍是小巫見大巫；房價(jià)也集中在32004000元/㎡，在全市范圍內(nèi)也是處在中游水平；土地成交量也不是很大，短期之內(nèi)房市也不會(huì)有大的動(dòng)作。2003以來，無論是從竣工量還是從銷售量來看，沙區(qū)都處在全市的中游水平。而沙區(qū)土地市場的新方向肯定是在西南新城，據(jù)悉騰翔公司已經(jīng)在該區(qū)域圈地7000多畝，將來肯定還會(huì)有越來越多的開發(fā)商在重慶大學(xué)城周邊圈地。同時(shí)，這些土地的分布非常分散，不太容易找到大的趨勢。2004年，沙坪壩區(qū)共有20塊左右的土地出讓用以房地產(chǎn)開發(fā)，從這些地塊的分布來看，大都屬于沙區(qū)主城區(qū)范圍內(nèi)，但是真正屬于沙區(qū)中心的地塊很少。陽光水城一期）在戶型上偏重于套內(nèi)面積在50到70的小兩房和套內(nèi)面積在80到100小三房。新天地二期、書香美舍等以投資戶和一次置業(yè)者為主要目標(biāo)人群。例如：作為重慶高校的集居地（陳家灣地區(qū)、重慶大學(xué)沿線勞動(dòng)路一帶的樓盤，如時(shí)代菁英、書香世家等），向?qū)W生出租房屋是該區(qū)域投資性質(zhì)購房者的主要目的之一。而所推出樓盤的戶型設(shè)計(jì)在功能分區(qū)和布局上都有很大提高，推出的戶型面積控制也比較好。所以近期沙區(qū)住宅供應(yīng)市場上，主要也是以二房和三房為主，這兩種房型占了76%左右。會(huì)加大后續(xù)產(chǎn)品的推廣力度，但是無法掩飾沙區(qū)房市供不應(yīng)求的現(xiàn)狀。10月及11月市場供應(yīng)幾乎為零，土地緊缺導(dǎo)致項(xiàng)目供應(yīng)斷檔。隨著沙濱路沿線項(xiàng)目的開發(fā)，沙區(qū)的高價(jià)項(xiàng)目也會(huì)進(jìn)一步增加。而近期在規(guī)劃中的項(xiàng)目大都集中在濱江路沿線，另“上島酈舍”等也在前期的籌備之中。隨著西部新城的開發(fā)后，這種現(xiàn)狀將得到有效的改善?！?規(guī)模規(guī)模不大一直以來都是沙區(qū)樓盤最大的問題，就目前沙區(qū)在售項(xiàng)目的規(guī)模來看，總建筑面積在20萬方以下的樓盤占了大多數(shù)，%，像北部新區(qū)哪些動(dòng)則上千畝的大盤還是沒有。在售樓盤要素分析◆ 開發(fā)商資質(zhì)（包括規(guī)劃中的項(xiàng)目）資質(zhì)等級(jí)一級(jí)資質(zhì)二級(jí)資質(zhì)三級(jí)資質(zhì)開發(fā)樓盤數(shù)量（個(gè)）298比例10%47%43%目前，沙坪壩樓盤的開發(fā)商的資質(zhì)較前前幾年已經(jīng)有了很大的提高，目前擁有一級(jí)資質(zhì)的開發(fā)商有華宇和渝開發(fā)兩個(gè)，具有二級(jí)資質(zhì)的開發(fā)商數(shù)量已明顯增加。這也和沙區(qū)目前土地市場的現(xiàn)狀有關(guān)，在鳳天路沿線開發(fā)熱潮過去后，沙區(qū)的土地資源也日漸貧乏。陽光水城、華宇新時(shí)空、升偉美麗山水、旭東家天下、嘉新桃花里、雪梨奧鄉(xiāng)、上島按照沙區(qū)樓盤分布的特點(diǎn)，將樓盤所屬位置分為三角碑周邊、東部沿江帶、鳳天路沿線、重大科技園周邊和其它位置。沙區(qū)的房地產(chǎn)市場配套是較為完善的，教育配套無疑是全市之首；擁有全市第二大商圈，商業(yè)配套也并不遜色于其它城區(qū)；景觀資源豐富，是全市主要的旅游區(qū)之一；交通問題也較從前有了明顯的改善，公路網(wǎng)已是四通八達(dá)。目前，沙坪壩區(qū)主城區(qū)主要是政府規(guī)劃的東部城區(qū)，面積與主城其它區(qū)域相比，相對(duì)較小，在一定程度上限制了沙區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。這說明沙坪壩房地產(chǎn)市場內(nèi)供求量基本持平，市場呈健康態(tài)勢。2004年沙坪壩區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9295元，居全市第二位，%，凈增額為997元。在城市經(jīng)濟(jì)中，把加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)作為城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的主要著力點(diǎn)，擴(kuò)大總量，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，提高服務(wù)水平，做大做強(qiáng)商貿(mào)流通業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、教育文化產(chǎn)業(yè)?！?固定資產(chǎn)投資，%，為1995年以來增長最大量。%；完成財(cái)政總收入20億元，%，同比增長99%。明確的功能分配，大量的土地資源，優(yōu)惠的政策支持，巨大的升值潛力……對(duì)重慶房地產(chǎn)業(yè)來說，這里確實(shí)是一片值得期待的區(qū)域。同時(shí)，沙坪壩區(qū)緊緊抓住重慶市大學(xué)城建設(shè)的機(jī)遇，大力開發(fā)西部新城。背倚縉云秀峰，遠(yuǎn)眺歌樂美景，地勢平坦，林木蔥籠，依山傍水，交通便捷。優(yōu)質(zhì)住宅區(qū)位于大學(xué)園以南的位置優(yōu)質(zhì)住宅區(qū)內(nèi)包括多座中至高層住宅及多層商住樓，讓住戶可享受便利的零售設(shè)施。休閑娛樂區(qū)位于高家花園大橋以北的小區(qū)興建一座功能齊全的康體場地，提供文化娛樂空間。整個(gè)區(qū)域由四個(gè)組團(tuán)組成，即文化旅游、休閑娛樂區(qū)、科研教育區(qū)和住宅區(qū)。以下列為主要項(xiàng)目：天池旅游度假區(qū)、歌樂山綠色屏障保護(hù)工程、中梁鎮(zhèn)天然草場、歌樂山生態(tài)文化園區(qū)。 中部歌樂山、中梁山：沙區(qū)政府對(duì)中部歌樂山、中梁山的規(guī)劃是要將這60平方公里的區(qū)域做特做精。要作為重慶市“特大城市空間拓展戰(zhàn)略”的重要內(nèi)容，加快推進(jìn)工業(yè)化和城市化進(jìn)程，努力將西部新城建設(shè)成一座現(xiàn)代化科教新城，成為中國西部一道靚麗的風(fēng)景線。城市建設(shè)過程中的主要項(xiàng)目有：三峽廣場中心區(qū)、重慶大學(xué)國家大學(xué)科技園、重慶井口工業(yè)園、梨樹灣溫泉、濱江路沿線景觀建設(shè)帶、嘉陵路南側(cè)片區(qū)改造、磁器口古鎮(zhèn)、清水溪景觀帶。沙坪壩區(qū)域規(guī)劃規(guī)劃藍(lán)圖東部城區(qū)：沙區(qū)政府對(duì)東部城區(qū)的規(guī)劃是要將這60平方公里的區(qū)域做強(qiáng)做靚。區(qū)內(nèi)自然景觀和歷史文物較多，森林植被近3萬畝。沙坪壩不僅僅是一座科教名城、文化名城，也是一座新興的旅游城市。智力型勞動(dòng)者占全區(qū)在業(yè)人數(shù)的三分之一?，F(xiàn)有重慶大學(xué)、西南政法大學(xué)、四川外語學(xué)院等大專院校9所，電視大學(xué)、職工大學(xué)10多所，中等專業(yè)學(xué)校、中小學(xué)300多所，在校生逾12萬。巴渝文化、沙磁文化、紅巖文化、宗教文化在此聚集，“古鎮(zhèn)三寶”毛血旺、千張皮、椒鹽花生享譽(yù)四方，因此它與云南的麗江，蘇州的周莊同樣有名?！耙粭l石板路，千年瓷器口”，寫照瓷器口歷史的遠(yuǎn)古，瓷器口古鎮(zhèn)始于宋，繁華于明清。20世紀(jì)30年代初，沙坪壩隸屬于四川巴縣第一區(qū)，治所設(shè)于古鎮(zhèn)磁器口（龍隱鎮(zhèn)）。區(qū)內(nèi)有院士5人，國家突出貢獻(xiàn)專家23人，博導(dǎo)、教授、高級(jí)專業(yè)技術(shù)人員5539人，中級(jí)以上專業(yè)技術(shù)人才6萬余人，人口素質(zhì)列全市之首。%，%；，接受高中（中專）。中部歌樂山森林區(qū)年平均氣溫比山下低2℃左右?！?氣候特點(diǎn)本區(qū)氣候?qū)儆谥衼啛釒Ъ撅L(fēng)性濕潤氣候區(qū)，熱量和水分資源豐富，℃，℃，℃，無霜期341 .6天，具有冬暖夏熱和春秋多變的特點(diǎn)。中部歌樂山海拔高度在550～650米之間。區(qū)境中部歌樂山縱貫?zāi)媳?，東為沙坪壩，是重慶市的科教文化中心和工業(yè)基地，；西為梁灘壩，是農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)為主的地區(qū)，2003年重慶市大學(xué)城在這里動(dòng)工興建；中部歌樂山是重慶市風(fēng)景旅游區(qū)、國家森林公園，有“渝西第一峰”、“山城綠寶石”之稱。之間，東與渝中區(qū)緊密相連，東北隔嘉陵江與渝北區(qū)相望，南鄰九龍坡區(qū)，西倚歌樂山，北面與北碚區(qū)交界。因此，對(duì)于沙區(qū)獨(dú)特房地產(chǎn)市場氛圍，或許可以這樣認(rèn)為“不是沒有高端消費(fèi)市場，而是因?yàn)闆]有高端樓盤產(chǎn)出”。沙坪壩區(qū)中心板塊歷來市場供應(yīng)不足，價(jià)格成長受到樓盤供應(yīng)影響，增幅較緩。項(xiàng)目總結(jié)根據(jù)目前重慶房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢可以看出，重慶房地產(chǎn)發(fā)展軌跡是朝著健康穩(wěn)步向上的趨勢發(fā)展。重慶主城區(qū)商品房（住宅）銷售面積走勢圖推廣及營銷策略 略小結(jié)： 項(xiàng)目運(yùn)作的成功與否固然有多種因素，但產(chǎn)品創(chuàng)新是最重要的一環(huán)。其他月份的開盤良機(jī)可以借助政策的利好信息或者房地產(chǎn)市場利好的發(fā)展趨勢。注：參考個(gè)案詳表見附件年度2~4季度為入市最佳時(shí)間入市時(shí)機(jī)并非指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場狀況來決定什么時(shí)候進(jìn)入市場。產(chǎn)品獨(dú)具創(chuàng)新的設(shè)計(jì)概念，高智能化、高物業(yè)管理、高節(jié)能配套等高品質(zhì)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，為本案提升價(jià)格創(chuàng)造了第二條件?？蓪?shí)現(xiàn)均價(jià)：4275元/平方米在入市均價(jià)3880元/平方米基礎(chǔ)上，打造高檔樓盤，預(yù)計(jì)將為項(xiàng)目帶來約10%的品質(zhì)提升指數(shù)。新天地3700元/平方米、雅豪麗景3500元/平方米。有成交便有資金流如入，公司的運(yùn)轉(zhuǎn)才能形成良性循環(huán)。當(dāng)市場反映平平時(shí)，則可以維持低價(jià)優(yōu)勢，在保持一定成交量的情況下，靜觀市場的反應(yīng)。低價(jià)開盤，價(jià)格的主動(dòng)權(quán)在發(fā)展商手里。，給前期購房者以信心，從而能進(jìn)一步形成人氣，刺激有購房動(dòng)機(jī)者的購買欲，促使其產(chǎn)生立即購房的想法。價(jià)廉物美是每一個(gè)消費(fèi)者的愿望，以低于行情的價(jià)格開盤，肯定能吸引相當(dāng)一部分客戶的注意。這與重慶消費(fèi)群體特殊的消費(fèi)意識(shí)不無關(guān)系。物業(yè)形態(tài)定位板式小高層（電梯房，以一梯三戶為主，平均18層）戶型配比設(shè)想60~80平方米 兩房 占30%90~110平方米 三房 占50%120~130平方米 大三房 占10%130~150平方米 四房及五房 占10%以高智能化、高物管服務(wù)、高節(jié)能化全面超越周邊樓盤。而三房主力面積卻控制在90㎡110㎡左右。戶型面積以兩房70㎡80㎡三房90㎡110㎡隨著房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，樓盤戶型越來越緊湊已是一個(gè)發(fā)展趨勢。從生活的實(shí)用性上講，三居室仍然是市場供應(yīng)主力戶型。投資時(shí)比一居租戶群寬，比三居易于轉(zhuǎn)讓。應(yīng)適當(dāng)以舒適性的二房及緊湊性的三房為主，而二居室又是一種承上啟下、靈活多變的戶型?？蛯蛹翱驮吹臏?zhǔn)確定位將有利于產(chǎn)品定位?！北卷?xiàng)目不管是基于沙坪壩區(qū)強(qiáng)勁的消費(fèi)力，高品質(zhì)樓盤的稀缺性及本項(xiàng)目地理位置的獨(dú)特性（所在板塊石碾盤毗鄰沙區(qū)行