【正文】 結(jié)果造成小區(qū)內(nèi)混亂不堪，商。當(dāng)然也有因小區(qū)靠近或位于城市商業(yè)中心區(qū)，而建成底商出售，但并非出于小區(qū)配套的目的，也沒有進(jìn)行統(tǒng)一的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)。⑵、大型混合式多功能居住區(qū)早期的住宅區(qū)開始，無論其中戶型品種及數(shù)量的多少，其產(chǎn)品還是相對(duì)單一，主要就是住宅。如新銳地帶每套戶型均為5米層高的躍復(fù)式雙層空間，針對(duì)新銳人群和SOHO一族每天停留時(shí)間不長，使用頻率不高的實(shí)際生活習(xí)性，將廚房、次衛(wèi)及餐廳設(shè)置在下層，而配以的新綠盈營的人性化陽光私家花園，和與之相連的5米高的豪華客廳，非常視覺的通透落地窗。但要做到合理有度，并且注意其地域不同帶來的差異性。一些項(xiàng)目由于錯(cuò)層過多，造成建筑結(jié)構(gòu)體系的不合理甚至嚴(yán)重超規(guī)。從平層到躍層、錯(cuò)躍；從錯(cuò)層到一錯(cuò)再錯(cuò)；從底層花園到空中花園、半地下花園，不一而足。⑴、住宅室內(nèi)外空間變化應(yīng)豐富而有度對(duì)于多層及高層住宅來說，追求室內(nèi)外空間變化歷來就是開發(fā)設(shè)計(jì)界最為重視的要素之一。如融僑半島以趣味性的“圓弧形”和“折線形”圍合布局，使建筑順應(yīng)地勢高差，又生動(dòng)圍合出半開放的庭院空間，營造質(zhì)樸的建筑，至純的環(huán)境。近年來重慶樓市一批基本具備花園住宅特征的項(xiàng)目也在市場上開始出現(xiàn)。在設(shè)計(jì)中，住宅底層與庭院的關(guān)系、陽臺(tái)露臺(tái)與室內(nèi)空間和室外景觀的關(guān)系、小區(qū)建筑物與社區(qū)園林的關(guān)系，直接影響到建筑單體戶型平面的設(shè)計(jì)和建筑材料的選擇，同時(shí)戶型平面、建筑造型又對(duì)園林景觀產(chǎn)生制約?；▓@住宅的設(shè)計(jì)更需要規(guī)劃、建筑、室內(nèi)、景觀園林各方面設(shè)計(jì)力量的整合，而非各自為政，其設(shè)計(jì)同步進(jìn)行，互相影響，密切配合，但由于開發(fā)商或設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)力量不足、不全的原因，這一點(diǎn)通常難于做到?？v使戶型設(shè)計(jì)合理，室內(nèi)空間變化豐富、建筑外觀新穎、也有大規(guī)模的社區(qū)園林景觀，但由于其關(guān)系的割裂，也稱不上是花園住宅，充其量叫做花園中的住宅。其室內(nèi)空間、建筑造型、陽臺(tái)、露臺(tái)、室外庭院也是一個(gè)有機(jī)統(tǒng)一的整體。其在室內(nèi)外結(jié)合部的設(shè)計(jì)尤為重要。即便如此，為了便于其作為一種特殊的住宅產(chǎn)品出現(xiàn)，也應(yīng)賦予其起碼的特征描述，以區(qū)別于普通檔次的多層住宅。很少有人深究其為什么叫花園住宅，或怎么樣才算花園住宅，花園和住宅之間是一種什么樣的關(guān)系，更多的是膚淺地認(rèn)為小區(qū)中有綠地、有庭院便是。花園式多層住宅逐漸走向成熟對(duì)于重慶房地產(chǎn)市場來說，花園式住宅或花園洋房在房地產(chǎn)市場中的出現(xiàn)由來已久，但其定義也最為模糊。有人擔(dān)心現(xiàn)在還開發(fā)小戶型將會(huì)迅速被淘汰，至少從目前的社會(huì)現(xiàn)狀來說這種憂慮不會(huì)成為現(xiàn)實(shí)。如駿逸江南，做為重慶難得的小戶型居住小區(qū)，并營造近2萬平方米的中庭綠化空間，由于該項(xiàng)目小戶型居住功能的完善和居住環(huán)境質(zhì)量的提高，取得良好市場表現(xiàn)。更有項(xiàng)目提出拒絕商住的銷售口號(hào)，可見小戶型項(xiàng)目對(duì)居住本質(zhì)回歸的趨勢。但由于小戶型的總面積偏小，又不可能有較大的空間變化，因此如何減少空間浪費(fèi)，合理進(jìn)行平面功能布局是制勝的關(guān)鍵因素之一。最近推出的一些小戶型項(xiàng)目則在這方面有了很大的改進(jìn)，著重營造其“家”的感覺，更多的是以緊湊，功能健全的一居室?guī)d戶型出現(xiàn)。毫無“家”的溫馨、舒適可言。重慶早期的小戶型過度突出其小，而損害了其居住功能?；谀繕?biāo)客戶群體的諸多相似性，有利于統(tǒng)一社區(qū)文化的形成和在物業(yè)管理、配套服務(wù)等方面的合理規(guī)劃，更利于項(xiàng)目整體形象的塑造和個(gè)性化、特色化的挖掘。這種現(xiàn)象在階層分化日益明顯的當(dāng)今社會(huì)，可能逐漸會(huì)成為一種普遍存在的社會(huì)問題。這樣的樓盤稱不上小戶口型樓盤，反而由此帶來一定的負(fù)面影響，如小戶型業(yè)主在社區(qū)中感覺象二等公民，大戶型業(yè)主又認(rèn)為其降低了樓盤檔次。早期的小戶型，很少作為一個(gè)項(xiàng)目的主力產(chǎn)品而存在，大多是附屬于一個(gè)普通戶型樓盤，并通常安排在位置、朝向、景觀等各方面條件最差的角落。此外對(duì)小戶型的投資價(jià)值的看好也是其發(fā)展的動(dòng)力，尤其是城市中心和商業(yè)繁榮地帶的小戶型項(xiàng)目，其投資價(jià)值遠(yuǎn)大于居住價(jià)值。其次是人們對(duì)住宅的消費(fèi)心理的變化，很多人都不一定非要追求一步到位，而提倡梯度消費(fèi)，可以通過二次置業(yè)甚至多次置業(yè)來逐步改善居住條件。由此可見，對(duì)于小戶型，還是有相當(dāng)大的市場需求。2003年以后，一大批經(jīng)過改良的小戶型項(xiàng)目紛紛出籠，以其鮮明的個(gè)性吸引了人們的眼球，并產(chǎn)生轟動(dòng)的市場效應(yīng)。但因其相對(duì)低廉的售價(jià)（主要是指每戶銷售總價(jià)），也吸引了一批購買者。作為一種非主流的低端住宅產(chǎn)品，也缺乏開發(fā)設(shè)計(jì)界的更多關(guān)注熱情。拋開市場因素不談，從產(chǎn)品設(shè)計(jì)的表面繁榮背后，還是能看到大多數(shù)項(xiàng)目的產(chǎn)品內(nèi)在質(zhì)量提高并不明顯，盛名之下，其實(shí)難副。其市場跨度也最大，從經(jīng)濟(jì)適用房到高層豪宅，涵蓋了從低到高所有價(jià)格區(qū)段。戶型一房二房三房四房五房合計(jì)戶數(shù)1721226991360279591255392374比例%%39%%%100%重慶市戶型面積統(tǒng)計(jì)戶型一房二房三房四房五房最小面積最大面積戶型一房二房三房四房五房平均面積重慶市產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析在房地產(chǎn)市場發(fā)展的相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)，重慶市地產(chǎn)市場多層和高層住宅都是購房者關(guān)注的主流住宅產(chǎn)品。重慶市在售樓盤（部分）戶型統(tǒng)計(jì)根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)表現(xiàn)為，重慶市目前房地產(chǎn)市場供應(yīng)戶型以三房為主，占整體供應(yīng)戶型供應(yīng)量的39%，其次是二房，%，%。經(jīng)歷了令人眼花繚亂的戶型革命后，合理規(guī)劃室內(nèi)空間和有效實(shí)現(xiàn)室內(nèi)外空間銜接成為2004年重慶樓市的主旋律，不能少的絕不少，不能浪費(fèi)的絕不浪費(fèi)，能通天接地的一定與自然最佳融合。2004年，單純以戶型設(shè)計(jì)為賣點(diǎn)的樓盤越來越少，但這并不說明開發(fā)商在戶型設(shè)計(jì)上失去探索的興趣與勇氣。有的渴望寬敞的大廳帶來的氣派感，因此決不會(huì)對(duì)那些大廳設(shè)計(jì)平庸的房子發(fā)生絲毫興趣。/ 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)戶型意味著一種生活主張。隨著交通等基礎(chǔ)設(shè)施的改善，相信有相當(dāng)部分客戶愿意“距離換面積”購買西部、南部板塊的住宅產(chǎn)品。2004年重慶新增市場供應(yīng)量集中在北部、西部，單就規(guī)劃發(fā)展的前景而言，北部樓市潛力明顯大于西部。/ 2004年新增項(xiàng)目價(jià)格統(tǒng)計(jì)2004年各區(qū)域新增項(xiàng)目價(jià)格2004年新增項(xiàng)目價(jià)格段比例2004年重慶53％的新增項(xiàng)目銷售價(jià)格在2500—3500元/㎡之間。重慶市2004年上半年住宅銷售均價(jià)上漲幅度較大，%，市場增長迅速。2004年1月—12月在售住宅均價(jià)上漲805元/平方米，%。九龍坡區(qū)憑借區(qū)域輻射面大，區(qū)域客戶需求量大、忠實(shí)度高的優(yōu)勢，以中小戶型樓盤為主力，以“高性價(jià)比”為產(chǎn)品賣點(diǎn)，以“大石楊板塊”為核心，九龍樓市將引領(lǐng)“大西區(qū)”爭鋒重慶樓市。但嘉陵江以北兩區(qū)連成一片，總供應(yīng)量300余萬方，占全市新增供應(yīng)量的29％。在國家及地方相繼出臺(tái)各種控制房地產(chǎn)過速增長的政策之后，樓市受到一定影響，進(jìn)入下半年，重慶樓市進(jìn)入了適應(yīng)調(diào)整期……一、供應(yīng)情況/ 供應(yīng)量2004年重慶新增項(xiàng)目數(shù)量統(tǒng)計(jì)（不含別墅）2004年重慶新增項(xiàng)目體量統(tǒng)計(jì)（不含別墅）2004年重慶市新增房地產(chǎn)商品房住宅項(xiàng)目112個(gè)，商品房住宅新開盤項(xiàng)目總投放體量為11663422㎡。04年10月29日在這期間雖然會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)信心下挫，但是，從未來角度來講，只有通過此番調(diào)控，才能有效地控制目前非理性的房地產(chǎn)市場，使市場得以長期穩(wěn)定、持續(xù)、健康發(fā)展。2005年是地產(chǎn)行業(yè)的“政策年”，也是地產(chǎn)行業(yè)的“減收年”。而在此時(shí)出臺(tái)的政策無疑是使得實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)的可能性變小的攔路虎。總結(jié)有上述數(shù)據(jù)來看，本次調(diào)控對(duì)中國的房地產(chǎn)市場影響深遠(yuǎn)，從實(shí)際的交易影響到整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)的影響，從對(duì)消費(fèi)者的購買心態(tài)影響到整個(gè)社會(huì)的影響都十分巨大，而對(duì)房地產(chǎn)商、代理商等在2005年的影響更為直接。同時(shí)要充分認(rèn)識(shí)本次宏觀調(diào)控的長期性，2004年以來的暴利市場將難于延續(xù)，開發(fā)商和代理商要及時(shí)調(diào)整銷售策略來適應(yīng)市場的變化。營銷方式多元化，活動(dòng)營銷崛起開盤前后，以戶外廣告、報(bào)紙媒體為主要宣傳手段，以網(wǎng)絡(luò)媒體、廣播、電視、雜志等媒體為輔助宣傳手段進(jìn)行現(xiàn)場銷售是目前90％的項(xiàng)目采取的推廣、銷售方式。從側(cè)面反映了突降的系列新政給重慶樓市帶來了一個(gè)措手不及，購房者觀望情緒嚴(yán)重，多數(shù)樓盤銷售中心參觀者寥寥無幾。而從新增供應(yīng)角度來看，2005年7月的供應(yīng)跌至谷底，在8月出現(xiàn)了新增供應(yīng)市場的一個(gè)復(fù)蘇。這也是全市均價(jià)連續(xù)第二個(gè)月出現(xiàn)均價(jià)上漲，未來的兩個(gè)月是房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)旺季，素有“金九銀十”的說法，加之市場受到重慶市房地產(chǎn)秋季展示交易會(huì)的良好帶動(dòng)，商品房住宅均價(jià)將會(huì)進(jìn)一步趨于穩(wěn)定，不會(huì)出現(xiàn)新政之后兩個(gè)月的價(jià)格波動(dòng)現(xiàn)象。今年1季度，主城區(qū)住宅均價(jià)一直保持上升勢頭，但受3月份開始國家出臺(tái)的一系列調(diào)控政策，受其影響買方普遍持幣觀望，開發(fā)商亦放緩?fù)票P節(jié)奏，以會(huì)員制等營銷手法積蓄中長期客源，高檔住宅區(qū)也調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，暫停別墅、洋房等高檔住宅，轉(zhuǎn)而主推高層、小高層等中檔產(chǎn)品以迎合買方盼跌心理，總體導(dǎo)致從5月開始，新盤供應(yīng)較縮量，％，市場供應(yīng)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性盤整。但對(duì)于真正的居住型物業(yè)不會(huì)產(chǎn)生影響，也許會(huì)更有利于居住型物業(yè)的發(fā)展。因?yàn)椋课莓吘故巧畹谋匦杵?，有購房需求的客戶始終都是要買房子的，這部分客戶不會(huì)因?yàn)閲页雠_(tái)了什么政策就改變其原有需求。 　　2005年是房地產(chǎn)政策年，各種抑制房價(jià)的政策相繼出臺(tái)，導(dǎo)致現(xiàn)在大多數(shù)有意愿購房的客戶都出現(xiàn)持幣觀望心理態(tài)勢?！锻ㄖ芬怀觯鹗忻窈屯顿Y者以及開發(fā)商的關(guān)注。實(shí)際上，新政調(diào)整的是沿海等城市房價(jià)虛高的現(xiàn)象，所以來說這對(duì)重慶的房價(jià)的影響是不大的。目前重慶市房地產(chǎn)市場十分健康，沒有泡沫成分存在，老百姓買房子大多是用來居住，就算投資，大多也是用來出租，炒作的成分是很少的。 　　三、政策影響（一）現(xiàn)階段影響2005年1~6月重慶房地產(chǎn)商品房住宅市場指數(shù)商品房住宅市場同比增長率房地產(chǎn)開發(fā)投資額%總施工面積%新開工面積%竣工面積%銷售面積%銷售額%　　新政影響主要是心理影響 房產(chǎn)新政對(duì)重慶樓市的實(shí)質(zhì)影響不會(huì)太大的。 充分運(yùn)用稅收調(diào)節(jié)市場 　　要充分運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，對(duì)投機(jī)性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為采取稅收調(diào)控措施。 　　而對(duì)于商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房，進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓的將予以禁止。嚴(yán)格實(shí)行實(shí)名制購房，推行商品房銷售網(wǎng)上簽約制度，以提高信息透明度。由于開發(fā)企業(yè)的原因超過土地出讓合同約定，動(dòng)工日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，按土地使用權(quán)出讓金的20%征收土地閑置費(fèi)，督促開發(fā)企業(yè)在一年內(nèi)動(dòng)工開發(fā)；滿兩年未動(dòng)工開發(fā)，對(duì)有條件開發(fā)的，除按土地使用權(quán)出讓金的20%征收土地閑置費(fèi)外，應(yīng)督促開發(fā)商在半年內(nèi)動(dòng)工開發(fā)；對(duì)確無資金實(shí)力、不能在限期內(nèi)動(dòng)工的，依法無償收回土地使用權(quán)。發(fā)文指出，主城區(qū)500畝以上的大宗土地供應(yīng)必須經(jīng)市政府批準(zhǔn)后再出讓；對(duì)上一個(gè)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度未達(dá)到50%的，將不供應(yīng)下一個(gè)項(xiàng)目用地。％(含教育附加費(fèi)和城市建設(shè)維護(hù)費(fèi))。五、普通住房必須滿足3個(gè)條件：；單套最大套內(nèi)建筑面積120平方米或以下；。 四、對(duì)廉租房租金實(shí)行限價(jià)。 三、通過對(duì)土地供應(yīng)、市場供求及地價(jià)、房價(jià)變動(dòng)等市場信息的披露，增加市場透明度。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房抵押貸款的信貸管理，切實(shí)加強(qiáng)貸前調(diào)查、貸時(shí)審查和貸后檢查工作。重慶市政府針對(duì)七部委新政頒布的實(shí)施細(xì)則概要：一、強(qiáng)化城市規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；嚴(yán)格土地管理，加大土地供應(yīng)調(diào)控力度；嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為，嚴(yán)格實(shí)行實(shí)名制購房；禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。重慶政府明確表示：目前重慶市房地產(chǎn)市場健康，無泡沫，房價(jià)適中；重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，重慶的房地產(chǎn)行業(yè)將在新政后進(jìn)一步規(guī)范，實(shí)現(xiàn)更加健康、良好、有序的發(fā)展；隨著重慶經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，重慶房價(jià)將穩(wěn)中微升，不會(huì)出現(xiàn)大起大落。表示新政的目的不是打壓房價(jià)，而是調(diào)整住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，防止房價(jià)大起大落，保持房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。市場需求仍舊大量存在，銷售的關(guān)鍵在于作為項(xiàng)目核心的產(chǎn)品是否能夠吸引購買力。政策具體細(xì)則《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》（“老國八條”），國務(wù)院辦公廳，2005年3月《加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施》(“新國八條”)，國務(wù)院辦公廳，2005年4月《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》，建設(shè)部、國家發(fā)改委、銀監(jiān)會(huì)等國家七部委，2005年5月二、重慶市政府與媒體反響（一）政府與媒體反響重慶媒體在房地產(chǎn)一系列新政的出臺(tái)后，對(duì)房價(jià)走勢預(yù)測顯得比較謹(jǐn)慎，著力報(bào)道新政后的現(xiàn)狀，如二級(jí)市場出現(xiàn)消費(fèi)者持幣待購的情緒，三級(jí)市場在新政后出現(xiàn)的“拋售潮”等。這里新增了一個(gè)背景，就是今年以來，國際市場石油、原材料價(jià)格疊創(chuàng)新高，截至五月初，美聯(lián)儲(chǔ)已連續(xù)8次加息，更對(duì)人民幣升值構(gòu)成壓力。這種對(duì)大勢的研判，是地方政府、開發(fā)商以及購房者所難以了解并理解的。中央政府在這一關(guān)鍵時(shí)刻有意令樓市降溫，是為將這種風(fēng)險(xiǎn)降至盡可能低。大量的境外游資通過地產(chǎn)載體進(jìn)入中國大陸，賭人民幣升值。而眼下的樓市，還多了一個(gè)重要的變量：人民幣幣值。 政策是一步步出臺(tái)的，兼顧了各方的利益，隨時(shí)注意著市場的動(dòng)向。五一節(jié)后，中央七部位聯(lián)手出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》。16房貸政策”出臺(tái)。“兩會(huì)”上，《政府工作報(bào)告》明確提出，要“抑制生產(chǎn)資料價(jià)格和住房價(jià)格的過快上漲”。 土地政策的規(guī)范，有了地價(jià)上漲預(yù)期帶動(dòng)房價(jià)上漲的炒作由頭，上海、杭州、北京、南京等城市住宅價(jià)格快速拉升，投機(jī)成分異常濃烈。 2004年，成為政府實(shí)施嚴(yán)格土地政策的一年，“8一、政策內(nèi)容 2002年末，隨著新一輪經(jīng)濟(jì)增長周期的到來，國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格開始小步上揚(yáng)，上海、杭州等地房價(jià)則是持續(xù)攀升。同時(shí)，重慶市也在宏觀供應(yīng)、產(chǎn)業(yè)規(guī)范、金融、稅收等方面也準(zhǔn)備密集出臺(tái)各項(xiàng)政策，既具備地方的主動(dòng)性，又迎合中央的調(diào)控精神。為了控制房價(jià)，從中央到地方，出臺(tái)了一系列政策對(duì)過熱的樓市進(jìn)行打壓。面對(duì)增長過速的房價(jià)，普通市民普遍表示難以承受日益高漲的房價(jià)，與此同時(shí)