某地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃建議(存儲(chǔ)版)
【正文】 前，建設(shè)在后。證券市場(chǎng)融資渠道和境外融資渠道（ 4）銷(xiāo)售回款： 銷(xiāo)售部分資金作為回籠資金（ 5）信托融資： 國(guó)內(nèi)信托融資的綜合成本普遍在 12%左右萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需資金，約 20%由萬(wàn)達(dá)直接投資 ——“ 銷(xiāo)售利潤(rùn) +內(nèi)部資金調(diào)配”；商業(yè)地產(chǎn)約 60%投資向項(xiàng)目當(dāng)?shù)劂y行貸款；另 20%左右由主力店企業(yè)自己投資——— 如沃爾瑪，前臺(tái)、后臺(tái)、配供系統(tǒng)、電腦系統(tǒng)和結(jié)算系統(tǒng)等均由企業(yè)自行設(shè)計(jì)投資。 THE風(fēng)險(xiǎn)投資的高風(fēng)險(xiǎn)反映在高比例的投資失敗上，相當(dāng)大部分的風(fēng)險(xiǎn)投資不很成功，且越是處于早期投資的風(fēng)險(xiǎn)投資失敗率越高。 買(mǎi)殼上市 ： 買(mǎi)殼上市是指非上市公司按照法律規(guī)定和股票上市交易規(guī)則，通過(guò)協(xié)議方式或二級(jí)市場(chǎng)收購(gòu)方式收購(gòu)上市公司，并取得控股權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)間接上市的目的 。 （ 3）海外融資渠道 （ 3）訂單模式與商業(yè)模式的配合萬(wàn)達(dá)商業(yè)的盈利模式與發(fā)展戰(zhàn)略：① 聯(lián)合發(fā)展： 與萬(wàn)達(dá)簽約的主力店商家中包括多家緊密型合作伙伴，雙方約定無(wú)論萬(wàn)達(dá)到什么地方開(kāi)發(fā)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，這些合作伙伴都要跟隨開(kāi)店。受益于環(huán)節(jié)銜接的精巧，以及對(duì)早前失敗經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，目前萬(wàn)達(dá)的模式已經(jīng)走上了一條 “通路 ”。五、立面和廣告位設(shè)計(jì)：立面 —— 以北京銀泰為例說(shuō)明n緊急呼叫系統(tǒng)三、室內(nèi)裝修和公共空間：：地面及裝飾導(dǎo)示 大門(mén)外公共空間地面和露天舞臺(tái)頂棚 柱子的金屬裝飾四、景觀主題設(shè)計(jì)：l 應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)、環(huán)境與行為理論；l 景觀豐富、環(huán)境宜人；l 標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段；景觀與環(huán)境特征露天廣場(chǎng)高達(dá) 10米的巨蜘蛛象征世界各地的人聚集在一起，交流新的信息 自動(dòng)扶梯216。 成為多功能的聚集點(diǎn)。豪布斯卡（ HOPSCA）是一種源于歐美的造城理念， 1986年最先誕生于巴黎的拉德芳斯，后興于紐約之心臟 —— 曼哈頓，東京之核心 —— 六本木，是現(xiàn)代地產(chǎn)所能達(dá)到的最高形態(tài)。根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)把握銷(xiāo)售時(shí)機(jī)，做好銷(xiāo)售次序和營(yíng)銷(xiāo)策略的整體把控。 正如東京觀光財(cái)團(tuán)在時(shí)尚東京旅游手冊(cè)所說(shuō)，六本木新城正在成為東京旅游最后目的地。四、開(kāi)業(yè)策略：以具有知名度及公眾參與度的活動(dòng)方案來(lái)預(yù)熱項(xiàng)目，以求增強(qiáng)項(xiàng)目人氣，體驗(yàn)成功。開(kāi)業(yè)后成立業(yè)主委員會(huì)監(jiān)控基金投放情況。保底分成： 發(fā)展商制定一個(gè)合理的分層比例，確定最低的營(yíng)業(yè)額度作為保底線，營(yíng)業(yè)額高于保底線按制定的比例分成，低于確定的營(yíng)業(yè)額度不作分層的一種方法，將商鋪?zhàn)饨o商戶(hù)使用。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)功能比例 ：對(duì)各物業(yè)比例進(jìn)行科學(xué)定位、并確定各業(yè)態(tài)功能面積及樓層位置。商業(yè)主題形象、檔次定位 ：商業(yè)檔次金字塔層級(jí)劃分，并初步設(shè)計(jì)商業(yè)建筑立面、空間風(fēng)格等的構(gòu)思和設(shè)想建議。216。業(yè)態(tài)配比；216。商圈內(nèi)代表性企業(yè)及其與目標(biāo)項(xiàng)目的實(shí)際距離；216。城市機(jī)動(dòng)車(chē)保有量（分私家車(chē)、計(jì)程車(chē)、公交線路等）；216。 20世紀(jì) 80年代北京國(guó)際信托投資公司大廈辦公、公寓、旅館、餐廳在垂直方向以疊合方式布置各類(lèi)功能用房。擁有大量的藝術(shù)文化與休憩設(shè)施 整個(gè)地區(qū)內(nèi)的人行道和公共場(chǎng)所中總共設(shè)置有 8件公共藝術(shù)作品和 11件裝置藝術(shù)街道家具。區(qū)內(nèi)交通體系216。 整合分散的土地216。層數(shù)：地上 12層、地下 3層216。l 城市功能豐富216。住宅： 150000平方米216。 城市級(jí)商業(yè)綜合體是指城市中的 居住、商務(wù)辦公、購(gòu)物、文化、娛樂(lè)、游憩 等各種城市物業(yè)功能復(fù)合，互為作用、互為價(jià)值鏈的空間、文化意識(shí)形態(tài)高度集中的街區(qū)群體。一、城市級(jí)別商業(yè)綜合體案例研究中外最具代表的城市綜合體：216。餐飲： 13600平方米216。引導(dǎo)街區(qū)的復(fù)興216。總建筑面積： 380000平方米216。 綠意盎然的開(kāi)放空間② 新都市生活216?？臻g體系216。城市綜合體不同于城市中心密集的建筑群體，他具備完整的城市街區(qū)的特質(zhì)，是建筑群體向城市空間巨型化、城市價(jià)值復(fù)合化、城市功能集約化的結(jié)果，同時(shí)，城市綜合體通過(guò)街區(qū)的關(guān)系，與外部空間有機(jī)結(jié)合，交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，延展城市的空間價(jià)值。建筑 綜 合體早期的例 證 。 90年代初至今中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心集辦公、住宿、會(huì)議、展覽、購(gòu)物和娛樂(lè)等多功能于一體國(guó)內(nèi)大城市相繼建成了一批建筑綜合體。城市商圈狀況分析：216。216。自身項(xiàng)目情況分析：與政府談判中土地出讓條件包括：拆遷、消防、人防、配套設(shè)施、市政能源配套、地上地下障礙物等的約定。商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度協(xié)調(diào) ：通過(guò)預(yù)估項(xiàng)目各產(chǎn)品開(kāi)發(fā)進(jìn)度，對(duì)區(qū)域各產(chǎn)品的先后開(kāi)發(fā)策略進(jìn)行開(kāi)發(fā)定位。與競(jìng)品項(xiàng)目的差異化定位： 整合如差異化設(shè)計(jì)規(guī)劃、差異化主力店選擇方案、差異化商戶(hù)選擇方案、差異化品牌選擇方案、差異化經(jīng)營(yíng)方案等的綜合差異性定位。銅鑼灣業(yè)態(tài)組合及布局定位三、商業(yè)綜合體的招商運(yùn)營(yíng)216。此方法風(fēng)險(xiǎn)由發(fā)展商與商戶(hù)共同承擔(dān)，使商家消除市場(chǎng)的顧慮。216。資源的互相整合可以增加商業(yè)的人氣，使開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)更加順暢。開(kāi)業(yè)前預(yù)熱：運(yùn)營(yíng)中各項(xiàng)資源整合：完善商業(yè)設(shè)施和服務(wù)：五、租售策略：對(duì)于項(xiàng)目所在地商鋪投資未形成熱點(diǎn)的商業(yè)項(xiàng)目，一般會(huì)采用售后包租模式，采用此模式項(xiàng)目必須有相關(guān)的招商實(shí)施計(jì)劃和完善的后期運(yùn)營(yíng)保障措施。對(duì)于被動(dòng)持有的大型商業(yè)主力店或大賣(mài)場(chǎng)，應(yīng)加強(qiáng)后期運(yùn)營(yíng)管理，培育商業(yè)品牌和成熟度，使物業(yè)最大化升值。
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