【正文】 工作緊張，希望有一個(gè)寧?kù)o、優(yōu)美、舒適的家園。以深圳、北京等地為代表，邀請(qǐng)國(guó)際名師已成為一股熱潮。 英式風(fēng)情園林與日式禪意園林同 處一個(gè)項(xiàng)目，以本項(xiàng)目中心的板樓底層架空作為過(guò)渡與銜接，形成既現(xiàn)對(duì)獨(dú)立又彼此相同的大型雙園林社區(qū)。 英國(guó)風(fēng)景園在植物種植豐富的條件下，建議本項(xiàng)目以某一風(fēng)景為主題的專類小園，如巖石園、高山植物園、水景園以及以某類植物為主題的薔薇園、百合園、玫瑰園等，增加園林的可觀賞性與趣味性。茶庭中亦有洗手缽和石燈籠裝點(diǎn)。綠化設(shè)計(jì)包括樹(shù)木的造型、草地的選種和布置、花卉的選種和布置，爭(zhēng)取做到社區(qū)內(nèi)四季常青、三季有花草，即使在冬季落葉樹(shù)也要有優(yōu)美的樹(shù)型，同時(shí)要保證在樹(shù)在生長(zhǎng)過(guò)程中便于管理，并具有良好的觀賞性。特別建議在日式禪意園林中多采用用竹易成活，是營(yíng)造禪意風(fēng)情的 有效手段。道路空間雖不可缺 少，但它不適宜駐足，置身其中有被催促行進(jìn)的感覺(jué)。 散步的空間 散步時(shí)一般希望有個(gè)線性空間，即道路空間，兩邊有好的綠化，遮蔭的樹(shù)木和可供觀賞的花草，人們漫步其自然 30 中才會(huì)身心舒暢； 晨 練的空間 應(yīng)該有面積適當(dāng)?shù)挠操|(zhì)鋪地，周圍伴有蔥蘢的綠化和舒適的座椅，累了還可坐下來(lái)休息一下； 人際交往空間 不必太大，這樣容易增加親切感，但最好形成一定的圍合以減少外部干擾，如有遮陽(yáng)避雨措施則利于人們逗留較長(zhǎng)時(shí)間； 青少年玩耍的空間 在考慮就近分散設(shè)置的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)離住宅遠(yuǎn)一些，以免造成對(duì)居民日常生活的干擾。 B、中心水景：形成庭院環(huán)境的中心。外面窗臺(tái)下設(shè)一花池，用鐵飾圍起，當(dāng)繁花開(kāi)滿窗下的時(shí)候，這景窗即是主人從窗內(nèi)看到的第一道風(fēng)景了。本項(xiàng)目園林建設(shè)初期可以栽種一定的成年樹(shù)，營(yíng)造良好的社區(qū)綠化品質(zhì)。但本項(xiàng)目可能賣的是期房，銷售時(shí)整個(gè)工程只 完成了一部分，園林景觀只是畫在紙上，還見(jiàn)不到實(shí)物，消費(fèi)者看見(jiàn)的只是雜亂的工地，與售樓書上的“仙閣瓊樓”對(duì)不上號(hào)，園林景觀的促銷作用就不顯著。正因?yàn)榇?，不少發(fā)展商都把建筑風(fēng)格作為樓盤賣點(diǎn)之一。 在當(dāng)前特定的情況下，購(gòu)房者尚未將建筑風(fēng)格、建筑形式作為購(gòu)房時(shí)重點(diǎn)考慮的因素。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)也迫使發(fā)展商在建筑立面、建筑色彩和建筑裝飾上下功夫。另外，繼承了古典三段式的一些表象特征，結(jié)合裙樓 、標(biāo)準(zhǔn)層及頂層、女兒墻加以不同的裝飾處理。人在對(duì)住宅的需求上，同 樣要求有更多內(nèi)涵豐富、形式多樣的樓盤供現(xiàn)代人選擇，這其中尤其對(duì)樓盤外立面的新穎創(chuàng)新上有關(guān)更強(qiáng)烈的要求，鮮明突出的樓盤至今還留給人們深刻的印象。線條簡(jiǎn)潔明朗為宜，給人以高雅、時(shí)尚的雙重感受。結(jié)合敝司對(duì)本項(xiàng)目建筑外觀風(fēng)格的建議，我們認(rèn)為外立面可考慮采用淺色系列墻面顏色，帶有高級(jí)灰的淡藍(lán)、綠、黃、白，配以淡藍(lán)綠落地觀景窗，碧水藍(lán)天影映社區(qū)清新與時(shí)尚的風(fēng)格。我們應(yīng)以經(jīng)濟(jì)性實(shí)用性為出發(fā)點(diǎn)，謹(jǐn)慎考慮社區(qū)的配套，既要顯現(xiàn)社區(qū)的品質(zhì)檔次，又要注意開(kāi)發(fā)成本的節(jié)約，以免 造成不必要的浪費(fèi)。 中原地產(chǎn) 首科 項(xiàng)目前期策劃報(bào)告 43 表 周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目社區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施情況 物業(yè)名 稱 會(huì)所 羽毛球 場(chǎng) 網(wǎng)球 場(chǎng) 游泳館 保齡球 場(chǎng) 臺(tái)球 室 健身房 桑拿浴 室 餐飲設(shè) 施 幼兒園 中小學(xué) 商店 健身步 道 兒童游樂(lè)設(shè)施 老年人活動(dòng)場(chǎng) 所 歐園 根據(jù)《北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)》 總建筑面積為： 6800 米。 2 集貿(mào)市場(chǎng) 600 室內(nèi)市場(chǎng)，出租攤位 3 洗衣店 400 設(shè)低中高檔 4 花店 100 5 中餐廳 1000 中檔以上餐廳兩個(gè)（ 400*2平米） 小餐廳兩個(gè)（ 100*2平米） 6 西餐廳 300 7 蛋糕房 200 現(xiàn)場(chǎng)制作 8 美容、美發(fā) 400 設(shè)置 23 個(gè)形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 9 照相館 500 8 服裝店 600 設(shè)置 45 個(gè)有特色的服裝店，出租攤位 9 藥店 100 主要是對(duì)外 10 服裝加工 100 11 綜合便利店 200 12 其它第三產(chǎn)業(yè)設(shè)施 1000 如移動(dòng)電話廳、家裝建材等 合計(jì) 6500 D、金融機(jī)構(gòu) 敝司建議將金融機(jī)構(gòu)設(shè)在底層商鋪處，既方便社區(qū)內(nèi)住戶，同時(shí)也達(dá)到服務(wù)周邊住戶的目的。 而消費(fèi)者方面 ,多數(shù)人對(duì)于由“房管時(shí)代”轉(zhuǎn)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的物業(yè)管理缺乏足夠認(rèn)識(shí) ,心理承受能力低。 表 ：本案周邊現(xiàn)有項(xiàng)目物業(yè)管理情況 物業(yè)名稱 物業(yè)管理商 物業(yè)管理費(fèi)（元） 綜合評(píng)價(jià) 歐園 對(duì)本項(xiàng)目而言，提升物業(yè)管理水平，實(shí)現(xiàn)邊際效應(yīng)低，以小幅度增加購(gòu)房者的經(jīng) 52 濟(jì)負(fù)擔(dān)為代價(jià)，來(lái)彌補(bǔ)項(xiàng)目的致命缺欠，提升項(xiàng)目的品質(zhì)，消除客戶的決策障礙。因此， 高品質(zhì)的物業(yè)，高品質(zhì)管理 已經(jīng)成為眾多開(kāi)發(fā)商吸引目 標(biāo)客戶的重要手段之一。因?yàn)楸炙窘ㄗh將商業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)在底層商鋪處，并考慮到同時(shí)滿足周邊客戶的需求，增大商業(yè)利潤(rùn)，在此形成一個(gè)功能完善的商業(yè)區(qū)。 D、配套公建建設(shè)指標(biāo) 配套公建建設(shè)指標(biāo)均以《北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)》及最新相關(guān)文件為依據(jù)。對(duì)于這部分人群而言，他們追求的是一種舒適、 悠 閑的幽雅生活，所以生活便利與休閑是這類人群考慮的重要因素。 C、詳細(xì)進(jìn)行項(xiàng)目策劃，給予設(shè)計(jì)人員更多的指引。建議在避免高檔材料的堆砌的情況下，營(yíng)造高尚社區(qū)環(huán)境。新古典主義與現(xiàn)代主義相結(jié)合風(fēng)格在很大程度上繼承和借鑒了現(xiàn)代主義建筑的構(gòu)造和功能，僅僅是在形式上進(jìn)行刻意強(qiáng)調(diào)，達(dá)到裝飾的美感。 樓房風(fēng)格（特色）的界定，主要指房子的外觀造型及社區(qū)配套的特色。 良好的建筑方案和建筑風(fēng)格，需要建筑師和發(fā)展商共同配合來(lái)完成。 影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值的因素很多。 樓市發(fā)展的必然趨勢(shì)是注重建筑外立面的裝飾和房型的合理搭配 ，在銷售市場(chǎng)越來(lái)越成熟的今天，人們對(duì)居住的要求再也不是單純的條件改善，而是著重于住宅的使用功能及價(jià)值功能和其它綜合功能，使樓盤的品位大大提高。由于風(fēng)格總是和形式聯(lián)系在一起，因而它成了建筑不可或缺的組成部分。如果賣現(xiàn)樓，銷售時(shí)建筑和園林景觀都已完成，消費(fèi)者自然能辨別孰優(yōu)孰劣，作出最佳選擇。因此在許多情況下， 少種草、多栽樹(shù)是合理而經(jīng)濟(jì)的綠化方案。 “景窗”概念 建議進(jìn)行雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，即在全落地玻璃封閉陽(yáng)臺(tái)外面設(shè)計(jì)600mm 寬的不封閉陽(yáng)臺(tái)，用以觀景，使景色完全納入室內(nèi)，又可直接進(jìn)行室外遠(yuǎn)眺。在風(fēng)格上，建議青少年玩耍空間 31 與整個(gè)園林的風(fēng)格相一致。 B、各種活動(dòng)設(shè)施建議 考察居民在社區(qū) 里的生活內(nèi)容和居住行為，不難曉得人們需要進(jìn)行各種不同類型的活動(dòng)，如散步、晨煉、休憩、玩耍、交往、讀書等。它是居民，尤其是老人和兒童享用時(shí)間最長(zhǎng)的室外活動(dòng)空間?？墒乖诟邔泳幼『凸ぷ鞯娜藗?cè)诙鄬雍透邔又芯G化的氛圍里，與地面建立愉快的視覺(jué)聯(lián)系，避免來(lái)自低層部分屋面反射的眩光和陽(yáng)光的輻射熱，具有柔和、豐富的有生命力的效果。綠地中精心布置的健身場(chǎng)地也成為當(dāng)前居住社區(qū)之必需。平庭中也有枯山水的做法，以平砂模擬水面。從建筑到自然風(fēng)景，采用由規(guī)則向自然的過(guò)渡手法。主題一為英式風(fēng)情園林，主題朗琴園園林效果 25 二是日式禪意園林。林指出，隨著個(gè)人購(gòu)房率逐年攀升，環(huán)境設(shè)計(jì)水平將在未來(lái)的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中扮演非常重要的角色。從區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，抓住機(jī)會(huì)從園林景觀入手打造精品社區(qū)是搶占市場(chǎng)的有效手段。本部分建議從景觀的錯(cuò)層戶型結(jié)構(gòu)斷面圖 23 價(jià)值、主題風(fēng)格到特色賣點(diǎn)進(jìn)行一一闡述。 錯(cuò)層的市場(chǎng)銷售狀況： 三錯(cuò)層戶型是一種較新穎的戶型產(chǎn)品。 賞”空中花園的戶型改做普通概念上的四居，則目標(biāo)客群為的確有四居需求的客戶，而該地區(qū)這樣的客戶相對(duì)較少，空中花園戶型針對(duì)的是三居戶型需求者的高檔客戶，會(huì) 帶給客戶全新的居住概念，無(wú)形中帶動(dòng)項(xiàng)目的整體檔次。增加靈活、生動(dòng)的局部效果，體現(xiàn)以人為本、時(shí)尚、悠閑社區(qū)的定位。 需求變化 目標(biāo)客戶群 戶型構(gòu)成 市場(chǎng)需求 規(guī)劃設(shè)計(jì) 平面布局 容積率 需求層次 18 B、板式高層戶型設(shè)計(jì)配比建議 板樓是本項(xiàng)目的高端產(chǎn)品，戶型合理、通風(fēng)采光好、使用率高，建議以大兩居、三居為主，輔以少量躍層，大開(kāi)間小進(jìn)深的戶型布置，配合較好的景觀，打造出舒適、溫馨的居家環(huán)境 。 E、窗戶設(shè)計(jì) 各戶的窗與窗 之間 應(yīng)考慮角度，避免對(duì)望，影響房間的私密性。 需求觀念改革 購(gòu)房群體日趨理性與個(gè)性，戶型設(shè)計(jì)呈多樣化的特征。 功能 分區(qū) 空間層次 與分區(qū) 三大分區(qū)理念：動(dòng)態(tài)靜態(tài)空間劃分、工作空間與生活空間劃分、公共空間與私密空間的劃分使的居家使用上更加科學(xué)合理。日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使得開(kāi)發(fā)商逐漸認(rèn)識(shí)到戶型設(shè)計(jì)的重要性，愈來(lái)愈注重產(chǎn)品與消費(fèi)者的契合，因此，在很大程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)的飛躍，使 得戶型設(shè)計(jì)出現(xiàn)了許多新穎的理念，詳見(jiàn) 表 。從市場(chǎng)調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，本地區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的熱銷戶型都以面積在 100 平米以下的小戶型為主，而面積在 130 平米以上的戶型基本上銷售業(yè)績(jī)不佳。 ● 人行道可采用硬石地面，增加綠化，沿線增設(shè)座椅、花架等休閑設(shè)施，增加各種生活趣味。 C、道路系統(tǒng)及交通組織 本項(xiàng)目定位的目標(biāo)客戶群在未來(lái)有一定的私家車的擁有比例，故道路系統(tǒng)及交通組織也是本項(xiàng)目的一個(gè)重點(diǎn)，良好的交通組織會(huì)個(gè)業(yè)主帶來(lái)體貼與方便 。因塔樓的覆蓋率較低，可以增加綠化面積，形成開(kāi)場(chǎng)式的大型中心花園，戶型設(shè)計(jì)中盡量戶戶朝向景觀，彌補(bǔ)景觀價(jià)值較低的狀況，拉平整個(gè)社區(qū)的“景觀價(jià)值”。 C、組團(tuán)特色 設(shè)計(jì)住宅在進(jìn)行組團(tuán)設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)結(jié)合整個(gè)社區(qū)特點(diǎn)及周圍環(huán)境，每個(gè)組團(tuán)可以適當(dāng)加以變化，并采用不同的園林主題風(fēng)格，詳細(xì)闡述見(jiàn) 。圍合方式即樓座 7 圍繞組團(tuán)中心的園林建筑、公共綠地、水面等景點(diǎn)和公共休閑場(chǎng)所，有規(guī)律地布置，從而得到豐富的建筑群體空間。 A、社區(qū)組團(tuán)組合設(shè)計(jì) 住宅的外部環(huán)境要改變以往住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)中建筑、道路、綠化間隔相互干擾的狀況。 步行空間 步行空間的景觀布置和休息場(chǎng)地的設(shè)計(jì)是精華所在。 d、強(qiáng)調(diào)日照、朝向均好。 今日的房地產(chǎn)理念已經(jīng)不是十幾年前的陳舊觀念，越來(lái)越多的迎合客戶需求的規(guī)劃設(shè)計(jì)新觀念成為優(yōu)秀項(xiàng)目的有力支撐點(diǎn)，不斷推陳出新是取勝的關(guān)鍵。社區(qū)智能化技術(shù)的使用還可為社區(qū)今后的管理智能化奠定硬件方面的基礎(chǔ)，從而使客戶入主本社區(qū)后得到 更加先進(jìn)、迅捷、系統(tǒng)的服務(wù)。本建議從規(guī)劃、戶型、景觀、建筑外觀、配套設(shè)施、物業(yè)管理、智能化、車位配置等幾方面對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)進(jìn)行詳細(xì)闡述。加之 ,本項(xiàng)目自身因其園林面積比重較大，故更需要發(fā)展商及設(shè)計(jì)單位在此方面投入較大的精力及心血。故針對(duì)本項(xiàng)目，應(yīng)將原有的物業(yè)管理理念從社區(qū)管理提升到社區(qū)服務(wù)的高度，根據(jù)區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活需要，提供相應(yīng)的人性化服務(wù)，并在此基礎(chǔ)上設(shè)置相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施，以滿足人們?nèi)找嫣岣叩纳罴拔幕枰Ｒ_(dá)到“均享”的目的，就要“分散”到每幢住宅前，每個(gè)院落里，甚至每戶的窗前。 對(duì)本項(xiàng)目建議加強(qiáng)具有特色的大面積綠化景觀設(shè)計(jì)，彌補(bǔ)景觀價(jià)值較低的狀況，拉平整個(gè)社區(qū)的“景觀價(jià)值”。 本項(xiàng)目 根據(jù)自身 的市場(chǎng)定位、客群定位及產(chǎn)品定位，建設(shè) 動(dòng)感、雙園林、塔板結(jié)合 、半圍合 時(shí)尚社區(qū) 為 西南部中產(chǎn)階層提供舒適、溫馨、悠閑的生活環(huán)境。根據(jù) 6 “新街坊”理念，敝司建議本項(xiàng)目把地塊 劃分成二個(gè)組團(tuán)，形成組團(tuán)式社區(qū)格局。其間，可以設(shè)置小品和設(shè)施，同周圍綠化環(huán)境相協(xié)調(diào)。 A、不同 樓體戶型規(guī)劃布局 因本項(xiàng)目樓體類型有較大差別，戶型面積相差較大，針對(duì)的目標(biāo)客戶群 8 不盡相同，建議盡量相近總價(jià)款的戶型集中排放，形成相同的目標(biāo)客群聚集居住，這樣比較符合客群消費(fèi)心理。而南方近期出現(xiàn)的一梯三戶新型板樓，克服了這些缺點(diǎn)，成為新一代的優(yōu)秀設(shè)計(jì)產(chǎn)品，受到青睞。步行道則貫穿于組群內(nèi)部，通過(guò)區(qū)內(nèi)將綠地、戶外活動(dòng)場(chǎng)地、公共建筑和樓體聯(lián)系起來(lái)。在北京地區(qū)尚極少有采用的，咎其原因有三： 一是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尚沒(méi)有南方激烈，開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有對(duì)環(huán)境有足夠的重視程度； 二是北方要受日照間距限制，開(kāi)發(fā)商更加難以割舍一層的銷售面積； 三是北方的氣候寒 冷，景觀利用時(shí)間較短。 客戶需求： 根據(jù)敝司市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品定位結(jié)果分析，得出本項(xiàng)目的主力客戶群為工作、生活在南城的國(guó)有企事業(yè)單位的中高層管理人員、私營(yíng)業(yè)主、周邊現(xiàn)狀生活區(qū)中的業(yè)主及其親朋等，這類人群大多屬于具有一定的社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的中產(chǎn)階級(jí)。 戶內(nèi)實(shí)用率 公共走道、室內(nèi)走道、樓宇邊角等公共面積減少，戶型使用率比以前高。 14 型 設(shè)計(jì) 更為 體貼 臥室門的朝向 朝向注意避免與其它門相對(duì)的現(xiàn)象。 北京市場(chǎng)平均戶型面積： 一居： 60 平米－ 80 平米 二居： 90 平米－ 120 平米 三居： 120 平米－ 160 平米 四居： 160 平米 200 平米 B、戶型大小 建議 建議本項(xiàng)目的戶型面積較北京市的