【正文】 對(duì)于工作強(qiáng)度大，生活節(jié)奏快的現(xiàn)代人來(lái)說(shuō)，社區(qū)配套的完備程度是他們?cè)谫?gòu)房時(shí)要考慮的重要因素；加之，本項(xiàng)目目前的周邊環(huán)境差，嚴(yán)重影響了項(xiàng)目的物業(yè)形象，因此本案的社區(qū)環(huán)境和配套設(shè)施將成為提升項(xiàng)目品質(zhì)和檔次的首要 因素。我們應(yīng)以經(jīng)濟(jì)性實(shí)用性為出發(fā)點(diǎn)，謹(jǐn)慎考慮社區(qū)的配套，既要顯現(xiàn)社區(qū)的品質(zhì)檔次，又要注意開(kāi)發(fā)成本的節(jié)約，以免 造成不必要的浪費(fèi)。 透視本項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 (參考表 )，發(fā)現(xiàn)本案周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的社區(qū)配套設(shè)置幼兒園、中小學(xué)、兒童游樂(lè)、老年活動(dòng)中心、健身娛樂(lè)等設(shè)施的項(xiàng)目較多，從而可以得出此區(qū)域的目標(biāo)客戶群，很注重下一代的文化教育和老年活動(dòng)等，因此在設(shè)置區(qū)內(nèi)配套時(shí)要著重考慮。 本案周邊大多數(shù)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的規(guī)模較小，檔次較低，區(qū)內(nèi)配套情況均不良好； 而本項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施除缺乏大型運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館及文化設(shè)施和大 規(guī)模公園景區(qū)外，其他日常生活配套設(shè)施較為完善。因此本項(xiàng)目的區(qū)內(nèi)配套是本案社區(qū)配套設(shè)施建設(shè)的重中之重。 本項(xiàng)目定位在 “中高檔 舒適園林 社區(qū)”。 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群為工作、生活在南城的國(guó)有企事業(yè)單位的中高層管理人員、私營(yíng)業(yè)主、本案一期及周邊現(xiàn)狀生活區(qū)中的業(yè)主及其親朋等。對(duì)于這部分人群而言，他們追求的是一種舒適、 悠 閑的幽雅生活，所以生活便利與休閑是這類人群考慮的重要因素。因此根據(jù)他們的喜好建設(shè)便利生活、充分休閑娛樂(lè)的社區(qū)配套設(shè)施是本項(xiàng)目社區(qū)配套規(guī)劃的側(cè)重點(diǎn)。 中原地產(chǎn) 首科 項(xiàng)目前期策劃報(bào)告 43 表 周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目社區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施情況 物業(yè)名 稱 會(huì)所 羽毛球 場(chǎng) 網(wǎng)球 場(chǎng) 游泳館 保齡球 場(chǎng) 臺(tái)球 室 健身房 桑拿浴 室 餐飲設(shè) 施 幼兒園 中小學(xué) 商店 健身步 道 兒童游樂(lè)設(shè)施 老年人活動(dòng)場(chǎng) 所 歐園 北歐印象 √ √ √ √ √ √ √ √ 精圖雅苑 豐益城市花園（二期） √ √ √ 立恒名苑 √ √ √ √ √ √ √ √ √ 蓮馨嘉園 √ √ √ 華源新第 √ √ 翠微生活 蓮 香園 √ √ √ √ √ √ √ 榮豐 2021 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 鼎恒新星 盛榮嘉園 √ √ 馨蓮茗苑 盛鑫嘉園 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 西環(huán)景苑 萬(wàn)方苑 √ 信德新時(shí)代 √ √ √ √ √ √ √ √ √ 莊維花園 √ √ √ √ √ √ √ √ √ 依蓮軒 蝶翠華庭 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 國(guó)電中興嘉園 頤源居 (三期 ) √ √ √ √ √ √ √ √ 中原地產(chǎn) 首科 項(xiàng)目前期策劃報(bào)告 44 恒華國(guó)際 √ √ √ √ 新世華苑 √ √ √ √ √ √ √ √ 麗陽(yáng)四季 朗琴園（二期） √ √ √ √ √ √ 45 46 內(nèi)容 根據(jù) 建議依據(jù)， 可按以下原則設(shè)置區(qū)內(nèi)配套： A、內(nèi)外相結(jié)合 針對(duì)項(xiàng)目周邊缺少大眾體育運(yùn)動(dòng)和文化設(shè)施 ,可在社區(qū)內(nèi)有所側(cè)重地加強(qiáng) ,以彌補(bǔ)周邊配套的不足，提高業(yè)主生活品質(zhì)。 B、一二期相結(jié)合 按本項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積將達(dá) 30 多萬(wàn)平方米，建議開(kāi)發(fā)商分兩期開(kāi)發(fā)。一期開(kāi)發(fā)可優(yōu)先考慮建設(shè)大型會(huì)所、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生、戶外健身配套等；金融機(jī)構(gòu)、幼兒園、中小學(xué)等教育設(shè)施可考慮在二期中實(shí)現(xiàn)。 按照 北京世紀(jì)安泰建筑工程設(shè)計(jì)有限公司 的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，本項(xiàng)目設(shè)有底商，建議可以將本項(xiàng)目的商業(yè)服務(wù)設(shè)施、金融機(jī)構(gòu)等配套設(shè)施設(shè)置在底 層商鋪，這一點(diǎn)在招商時(shí)應(yīng)著重考慮。 C、與產(chǎn)品定位相結(jié)合 通過(guò)設(shè)置較為完善的社區(qū)配套及服務(wù)，以期實(shí)現(xiàn)配套的高品質(zhì)；通過(guò)設(shè)置超市、家政服務(wù)中心、洗衣店商業(yè)服務(wù)設(shè)施等 ,向業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、便捷的多樣化服務(wù)。 D、配套公建建設(shè)指標(biāo) 配套公建建設(shè)指標(biāo)均以《北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)》及最新相關(guān)文件為依據(jù)。 項(xiàng)目周邊大眾體育運(yùn)動(dòng)和文化娛樂(lè)設(shè)施不健全，這就要求社區(qū)內(nèi)要有一個(gè)完善的大型綜合性會(huì)所，以滿足業(yè)主對(duì)現(xiàn)代生活的需要。 根據(jù)《北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)》 總建筑面積為： 6800 米。 本項(xiàng)目會(huì)所配套內(nèi)容及面積建議見(jiàn) 表 表 47 序號(hào) 名稱 面積 (平米） 功能 備注 1 門廳 200 接待登記，物品保管 可適當(dāng)合并 100 等候休息 100 咖啡廳 100 茶室 2 診所 500 門診部 100 醫(yī)藥店 3 社區(qū)服務(wù)中心 300 社區(qū)綜合服務(wù) 方便生活 4 社區(qū)管理中心 100 業(yè)主管理委員會(huì) 300 物業(yè)管理辦公 200 社區(qū)之家 5 青少年之家 400 書(shū)籍閱覽培訓(xùn) 豐富文化生 活 6 棋牌室 200 象棋、圍棋、橋牌、麻將等 7 健身中心 400 器械健身 200 健身訓(xùn)練室 200 桑拿 鄰近游泳池及淋浴間 200 淋浴 鄰近泳池 200 乒乓球室 200 臺(tái)球室 700 室內(nèi)游泳館 500 保齡球場(chǎng) 可適當(dāng)設(shè)置一些娛樂(lè)設(shè)施，例如電子游戲、康樂(lè)健身等 100 壁球場(chǎng) 300 籃球場(chǎng) 三者設(shè)置在一處，可合并使用 300 羽毛球場(chǎng)（網(wǎng)球場(chǎng)） 50 更衣室男部 50 更衣室女部 8 多功能廳 200 開(kāi)會(huì)、影視、舞廳、卡拉 OK 作為文化娛樂(lè)場(chǎng)所 9 老年人 活動(dòng)中心 200 老年人娛樂(lè)活動(dòng) 10 預(yù)留備用 400 將來(lái)功能增加 48 合計(jì) 6800 附： 根據(jù)規(guī)范計(jì)算，診所規(guī)模約為 560 平米左右，面積較小。為了有效提高用地，增大園林景觀面積，故建議將社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施設(shè)在會(huì)所內(nèi)； 出于社區(qū)的整體規(guī)劃考慮，建議將籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所設(shè)在室內(nèi)，這樣不僅避免了對(duì)社區(qū)住戶的噪聲影響，而且有利于增加園林景觀的建設(shè)，擴(kuò)大綠化面積； 預(yù)留一定的空間 作為以后會(huì)所功能變化或增加之用。 C、教育 本項(xiàng)目周邊的教育設(shè)施較為健全，考慮到本案的規(guī)模和開(kāi)發(fā)成本，敝司建議在社區(qū)內(nèi)設(shè)置托兒所和幼兒園即可。 根據(jù)《北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)》建議教育設(shè)施總建筑面積為： 1500 米 本項(xiàng)目教育設(shè)施及面積建議見(jiàn) 表 表 序號(hào) 名稱 面積（平米） 備注 1 托兒所 500 設(shè)置于陽(yáng)光充足，接近公共綠地，便于家長(zhǎng)接送的地段。 2 幼兒園 1000 合計(jì) 1500 C、商業(yè)服務(wù)設(shè)施 本項(xiàng)目西邊緊臨太平橋中路，東邊緊靠羊坊店路，具有地理 位置上的優(yōu)勢(shì)，按照設(shè)計(jì)公司的規(guī)劃方案，在緊靠太平橋中路和羊坊店路的樓宇處設(shè)有底商，因此敝司建議將商業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)在地層商鋪處，貴方在招商時(shí)，首先要考慮到社區(qū)服務(wù)的需要，使得社區(qū)的商業(yè)配套設(shè)施完善。因?yàn)楸炙窘ㄗh將商業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)在底層商鋪處，并考慮到同時(shí)滿足周邊客戶的需求，增大商業(yè)利潤(rùn)，在此形成一個(gè)功能完善的商業(yè)區(qū)。 本項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)設(shè)施及面積建議見(jiàn) 表 表 序號(hào) 名稱 面積（平米） 備注 49 1 大型綜合性 超市 1000 設(shè)置集百貨、服裝、家電、日雜、副食、食品為一體的綜合性超市，位置應(yīng)在社區(qū)主要 出入口和交通最便利地段，考慮到周邊外來(lái)客戶。 2 集貿(mào)市場(chǎng) 600 室內(nèi)市場(chǎng)，出租攤位 3 洗衣店 400 設(shè)低中高檔 4 花店 100 5 中餐廳 1000 中檔以上餐廳兩個(gè)（ 400*2平米） 小餐廳兩個(gè)（ 100*2平米） 6 西餐廳 300 7 蛋糕房 200 現(xiàn)場(chǎng)制作 8 美容、美發(fā) 400 設(shè)置 23 個(gè)形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 9 照相館 500 8 服裝店 600 設(shè)置 45 個(gè)有特色的服裝店，出租攤位 9 藥店 100 主要是對(duì)外 10 服裝加工 100 11 綜合便利店 200 12 其它第三產(chǎn)業(yè)設(shè)施 1000 如移動(dòng)電話廳、家裝建材等 合計(jì) 6500 D、金融機(jī)構(gòu) 敝司建議將金融機(jī)構(gòu)設(shè)在底層商鋪處，既方便社區(qū)內(nèi)住戶，同時(shí)也達(dá)到服務(wù)周邊住戶的目的。因此，面積可在滿足規(guī)范的基礎(chǔ)上，適當(dāng)擴(kuò)大，建議面積可達(dá)到 800 平米，詳見(jiàn) 表 。 表 序號(hào) 名稱 面積（平米） 備注 1 銀行 500 與商業(yè)服務(wù)設(shè)施結(jié)合設(shè)置。 2 郵局 300 合計(jì) 800 50 E、 戶外健身配套 健康步道 兒童游樂(lè)園 51 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日趨完善和消費(fèi)心理的日漸 成熟，購(gòu)房者的注意力已不僅僅停留在實(shí)物品質(zhì)上，他們將更加關(guān)注入住后與之長(zhǎng)期相伴的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。 一流的物業(yè)，一流的管理，一流的服務(wù) 不僅能夠提升物業(yè)的附加值，而且在很大程度上決定著消費(fèi)者是否在此置業(yè)。據(jù)中國(guó)社會(huì)調(diào)查事務(wù)所調(diào)查表明： 2021 年三地新開(kāi)發(fā)的樓盤的賣點(diǎn)主要集中在物業(yè)管理（ 97%）、位置（ 94%）、價(jià)格（ %）、戶型（ %）、建筑質(zhì)量（ 89%）、環(huán)境（ 84%）、生活質(zhì)量（ %）、物有所值（ 79%），此調(diào)查顯示物業(yè)管理竟成為最大賣點(diǎn)。因此， 高品質(zhì)的物業(yè)，高品質(zhì)管理 已經(jīng)成為眾多開(kāi)發(fā)商吸引目 標(biāo)客戶的重要手段之一。 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告表明（ 見(jiàn)表 ） ，本案周邊現(xiàn)有項(xiàng)目中 ,多數(shù)社區(qū)采用由專業(yè)物業(yè)管理公司來(lái)經(jīng)營(yíng)管理的方式，少數(shù)采取了開(kāi)發(fā)商自管的方式。 而消費(fèi)者方面 ,多數(shù)人對(duì)于由“房管時(shí)代”轉(zhuǎn)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的物業(yè)管理缺乏足夠認(rèn)識(shí) ,心理承受能力低。“物業(yè)收費(fèi)難”主要是因?yàn)楹芏鄻I(yè)主沒(méi)有從根本上認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的重要性，而并非無(wú)力承擔(dān)。 具體到本項(xiàng)目 ,市場(chǎng)定位的最終目標(biāo)是實(shí)現(xiàn) 高性價(jià)比，物超所值 ；由于目標(biāo)客戶群中經(jīng)濟(jì)狀況和觀念認(rèn)識(shí)的差異 ,這類客戶群不僅注重物業(yè)管理質(zhì)量，而且更為關(guān)注收費(fèi)的高 低。 鑒于本項(xiàng)目的實(shí)際情況： 1）目標(biāo)客戶群的主要購(gòu)買目的是自用而非投資，對(duì)于這一階層來(lái)說(shuō)本次置業(yè)將是他們的最后一次置業(yè)，因此他們會(huì)更加關(guān)注樓盤的物業(yè)管理水平。 2）現(xiàn)階段本項(xiàng)目的周邊環(huán)境較差：房屋破爛、人口復(fù)雜、人員素質(zhì)較低、有一定的治安隱患，并且這一情況不可能在短時(shí)間內(nèi)得到改善。購(gòu)房者會(huì)懷疑本社區(qū)是否能在貧民窟的包圍之下自成一統(tǒng)，營(yíng)造好自己內(nèi)部溫馨、舒適小環(huán)境。 對(duì)本項(xiàng)目而言，提升物業(yè)管理水平，實(shí)現(xiàn)邊際效應(yīng)低，以小幅度增加購(gòu)房者的經(jīng) 52 濟(jì)負(fù)擔(dān)為代價(jià)，來(lái)彌補(bǔ)項(xiàng)目的致命缺欠，提升項(xiàng)目的品質(zhì)，消除客戶的決策障礙。 該區(qū)域的購(gòu)房者價(jià)格承受能力有限，提供明顯優(yōu)于周邊項(xiàng)目的 高性價(jià)比的物業(yè)，物超所值的管理 將會(huì)成為本案的一個(gè)亮點(diǎn)，具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 表 ：本案周邊現(xiàn)有項(xiàng)目物業(yè)管理情況 物業(yè)名稱 物業(yè)管理商 物業(yè)管理費(fèi)（元） 綜合評(píng)價(jià) 歐園 北歐印象 北京新起點(diǎn)物業(yè)管理有限公司 精圖雅苑 百事物業(yè) 豐益城市花園（二期） 豐臺(tái)城建物業(yè)管理有限公司 立恒名苑 自管經(jīng)營(yíng) 蓮馨嘉園 自管 華源新第 華能物業(yè) 蓮香園 北京瑞思特物業(yè)管理有限責(zé)任公司 鼎恒新星 開(kāi)發(fā)商下屬公司 盛榮嘉園 中視實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 1 盛鑫嘉園 中盛鑫物業(yè) 西環(huán)景苑 中鐵平安 信德新時(shí)代 北京東方宏德投資顧問(wèn)有限公司 莊維花園 莊維物業(yè) 依蓮軒 自管 蝶翠華庭 待定 麗陽(yáng)四季 中鐵太平 朗琴園（二期） 中房恒通物業(yè)管理公司（開(kāi)發(fā)商下屬） 為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的 高性價(jià)比、物超所值 ，增加產(chǎn)品賣點(diǎn) ， 敝司建議貴方采取委托知名物管公司直接管理或作顧問(wèn)的方式。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)遵照北京市文件規(guī)定，并依據(jù)市