【正文】 該區(qū)域的購房者價(jià)格承受能力有限，提供明顯優(yōu)于周邊項(xiàng)目的 高性價(jià)比的物業(yè)，物超所值的管理 將會(huì)成為本案的一個(gè)亮點(diǎn)，具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告表明（ 見表 ） ，本案周邊現(xiàn)有項(xiàng)目中 ,多數(shù)社區(qū)采用由專業(yè)物業(yè)管理公司來經(jīng)營(yíng)管理的方式，少數(shù)采取了開發(fā)商自管的方式。 本項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)設(shè)施及面積建議見 表 表 序號(hào) 名稱 面積（平米） 備注 49 1 大型綜合性 超市 1000 設(shè)置集百貨、服裝、家電、日雜、副食、食品為一體的綜合性超市，位置應(yīng)在社區(qū)主要 出入口和交通最便利地段，考慮到周邊外來客戶。 項(xiàng)目周邊大眾體育運(yùn)動(dòng)和文化娛樂設(shè)施不健全，這就要求社區(qū)內(nèi)要有一個(gè)完善的大型綜合性會(huì)所，以滿足業(yè)主對(duì)現(xiàn)代生活的需要。因此根據(jù)他們的喜好建設(shè)便利生活、充分休閑娛樂的社區(qū)配套設(shè)施是本項(xiàng)目社區(qū)配套規(guī)劃的側(cè)重點(diǎn)。 42 對(duì)于工作強(qiáng)度大，生活節(jié)奏快的現(xiàn)代人來說，社區(qū)配套的完備程度是他們?cè)谫彿繒r(shí)要考慮的重要因素；加之，本項(xiàng)目目前的周邊環(huán)境差，嚴(yán)重影響了項(xiàng)目的物業(yè)形象，因此本案的社區(qū)環(huán)境和配套設(shè)施將成為提升項(xiàng)目品質(zhì)和檔次的首要 因素。 C、色彩 根據(jù)本項(xiàng)目定位，針對(duì)其購買客群，建筑外立面應(yīng)追求活潑的視覺感受，營(yíng)造休閑、舒適、時(shí)尚的家居氛圍。本項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議與園林風(fēng)格相呼應(yīng)，配以大面積墻面及玻璃窗或簡(jiǎn)單線腳構(gòu)架。 現(xiàn)代生活豐富多彩，現(xiàn)代風(fēng)格推崇個(gè)人主義，突出人的個(gè)性張揚(yáng)。 其實(shí)這種所謂歐陸風(fēng)格的建筑類型，主要是以粘貼古希臘古羅馬藝術(shù)符號(hào)為特征，反映在建筑外形上，較多地出現(xiàn)山花尖頂、飾花柱式、寶瓶或通花欄桿、石膏線腳飾窗等處理，具有強(qiáng)烈的裝飾效果，在色彩上多以沉悶的暗粉紅色及淺色線腳相結(jié)合。開發(fā)時(shí)機(jī)、地段和建筑質(zhì)量是三個(gè)決定性的因素。北京地區(qū)如：戀日家園等項(xiàng)目以建筑外立面為主要賣點(diǎn)。從這個(gè)意義上說，風(fēng)格對(duì)住宅開發(fā)具有重要意義，這主要表現(xiàn)在三個(gè)層面： 從建筑本身來說，是通過風(fēng)格來取得兩重效果：一是美觀，二是識(shí)別（如同 CI 設(shè)計(jì)） 從發(fā)展商的角度來說，良好的建筑風(fēng)格對(duì)整盤促銷是有積極意義的。發(fā)展商不需玩弄各種營(yíng)銷技巧，只要實(shí)實(shí)在在地做好樓盤和園林景觀，就可以等著收錢了。 但在社區(qū)建設(shè)初期，樹木幼小，難成景觀，建議注重草坪、灌木、花卉、草本植物如竹的合理搭配，形成良好的社區(qū)環(huán)境。臥室的窗全部低開，窗臺(tái)高于室內(nèi)地坪 米，窗高 米。 A、主入口：主入口廣場(chǎng)，主題噴泉雕塑，展現(xiàn)社區(qū)整體對(duì) 外形象，體現(xiàn)居住區(qū)崇尚人文文化、自然悠閑富有個(gè)性的風(fēng)格定位。而不同的戶外活動(dòng)行為需要不同功能的場(chǎng)所。許多社區(qū)中，室外環(huán)境設(shè)計(jì)只注重營(yíng)造大面積的綠地和四通八達(dá)的道路系統(tǒng)，甚至被設(shè)計(jì)成公園甚至是主題公園，而忽略了活動(dòng)場(chǎng)所的設(shè)計(jì)和生活氣氛的營(yíng)造。 28 樹種建議 建議以北方本地的常見易活樹種為主，具有表現(xiàn)特定園林景觀珍貴的成年樹種為輔。在綠色生態(tài)社區(qū)的綠化環(huán)境設(shè)計(jì)中不容忽視的工作是依據(jù)各種植物的隔聲、減噪作用及生態(tài)效應(yīng)（主要針對(duì)吸收 CO2釋放 O抗 SO殺菌、滯塵、吸熱及增濕等作用）選擇樹種并確定數(shù)量、搭配和布置。 （三）茶庭 茶庭只是一小塊庭地，單設(shè)或與庭園其它部分隔開，一般面積很小，布置在筑山庭或平庭之中，四周設(shè)富有野趣的圍籬，如竹籬、木柵，有小庭 門入內(nèi)，主體建筑為茶湯儀式的茶屋。植物采用自然式種植，種類繁多，色彩豐富，常以花卉為主題，并注意小建筑的點(diǎn)綴裝飾。 英式風(fēng)情園林與日式禪意園林均以追求自然著稱，此特性正好符合現(xiàn)代客戶群的崇尚自然的心理。 既然是景觀設(shè)計(jì)有如此高的回報(bào)率，建議開發(fā)商在此部分投入一定的成本。 B、消費(fèi)者的需要 消費(fèi)者對(duì)園 林式住宅盼望已久。 A、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要 北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展中很快由賣方市場(chǎng)走向買方市場(chǎng)。現(xiàn)階段，北京市場(chǎng)上只有望京的都市心海岸和南城馬家堡的未來名珠兩個(gè)項(xiàng)目有錯(cuò)層戶型，且錯(cuò)層戶型都取得不俗的銷售業(yè)績(jī)。 宣傳推廣的熱點(diǎn)， 給客戶留下高品質(zhì)的印象 。 外飄窗效果 雙陽臺(tái)效果 20 表 戶型設(shè) 計(jì)配比及結(jié)構(gòu)面積表 樓體類型 新型高層塔樓 一梯三戶板式小高層 樓體類形占整盤比例 70％ 30％ 戶型 一居 二居 三居 二居 三居 躍層 普通 普通 普通 普通 三錯(cuò)層 普通 三錯(cuò)層 空中花園 一室一廳 一衛(wèi)一廚 二室二廳 一衛(wèi)一廚 二室二廳 二衛(wèi)一廚 三室二廳 二衛(wèi)一廚 二室二廳 二衛(wèi)一廚 二室二廳 二衛(wèi)一廚 三室二廳 二衛(wèi)一廚 三室二廳 二衛(wèi)一廚 三室二廳 二衛(wèi)一廚 四室三廳 三衛(wèi)一廚 銷售面積 50－ 60 70－ 90 90100 100－ 120 80－ 90 90－ 100 100－ 110 110－ 120 110－ 120 130－ 150 每戶型不同結(jié)構(gòu)同樓體類型中所占比重 30% 28% 28% 14% 25% 5% 25% 10% 20% 5% 每戶型同樓體類型中所占比重 30% 56% 14% 30% 65% 5% 每戶型整盤中 所占比重 21% % % % % % % 3% 6% % 起居室 22 26 30 30 22 22 28 25 22 28 餐廳 — — — — — 6 6 8 8 主臥室 12 15 15 15 18 15 15 15 15 18 次臥室 — 10 12 12 10 10 10 10 10 12 次臥室 — — — 9 — — 9 9 9 10 次臥室 — — — — — — — — — 8 廚房 5 6 6 6 8 6 6 6 8 8 家庭室 — — — — — — — — — — 主衛(wèi)生間 3 5 5 5 5 5 5 5 5 5 次衛(wèi)生間 — — 4 4 — 4 3 4 4 4 次衛(wèi)生間 — — — — — — — — — — 生活陽臺(tái) 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 觀景陽臺(tái) 2 4 4 4 5 4 5 5 25 （贈(zèng)送） 5 過道 — — — — — 2 2 2 2 4 儲(chǔ)藏間 — — — 2 — — 2 2 2 2 樓梯 — — — — — 2 — 2 — — 總使用面積 45 68 78 89 72 78 87 93 89 114 附注 陽臺(tái)式空 中花園 贈(zèng)送頂層 露臺(tái) ：立體花園走入高層住宅 購房者越來越看重居住的環(huán)境質(zhì)量，而現(xiàn)有的居住模式很難實(shí)現(xiàn)戶戶有私家花園，而立體花園則實(shí) 現(xiàn)了這一要求。 C、新型塔樓戶型設(shè)計(jì)配比建議 塔樓是本項(xiàng)目的低端產(chǎn)品，建議以小兩居、大兩居為主，輔以一居和三居。 F、陽臺(tái)設(shè)計(jì) 應(yīng)設(shè)置封閉的生活陽臺(tái)，并考慮洗衣機(jī)位，便于居家生活中如洗曬衣物等日常生活功能用途。 戶型設(shè)計(jì) 的重視程度 日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使得開發(fā)商認(rèn)識(shí)到戶型設(shè)計(jì)的重要性，加強(qiáng)了與設(shè)計(jì)單位的溝通協(xié)商。 戶型設(shè)計(jì) 利用凸出的邊角臺(tái)階隱避走道等設(shè)計(jì)進(jìn)行空間劃分，使空間層次感更強(qiáng)，空間變化更大。 表 戶型新概念 設(shè)計(jì) 要求 具體技術(shù)指標(biāo) 注釋 面積 趨向 新布局形式 傳統(tǒng)住宅實(shí)用率低，功能質(zhì)量差，受市場(chǎng)冷落。 價(jià)格因素： 客戶在購買類似于房子這樣的大型不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，單價(jià)只是一種感觀性的心理價(jià)位，即參考價(jià)，而非決定性的價(jià)位，最終確定是否購買的決定性因素是該產(chǎn)品的總價(jià)。 底層架空空間建議 在社區(qū)中部的板樓樓體中，采用層高 米高的底層架空層，庭院中的綠化從架空中穿過。 a、人車分流方式 采用人車分流方式，是有組織地將人行與車行路線分開，通過人為的管理方式可以將人車分流 ，從而為居民提供安全、寧靜的居住環(huán)境。建議項(xiàng)目北側(cè)沿路集中布置新型塔樓及板樓的結(jié)合，既 通常所稱的塔連板樓形。尤其在組團(tuán)入口處要重點(diǎn)處理，以形成各自的特點(diǎn)，突出其空間的個(gè)性，建議每組團(tuán)可以以不同的名稱進(jìn)行命名，增強(qiáng)趣味性和識(shí)別性。這種 形式既有效的保證了私密性，又便于社區(qū)的管理，還可節(jié)約道路等設(shè)施的外線投資，同時(shí)保留出大量的面積用于環(huán)境景觀的設(shè)計(jì)，使社區(qū)真正體現(xiàn)出其內(nèi)部環(huán)境的魅力。本地區(qū)的項(xiàng)目的共性是占地面積都不是很大， 25 個(gè)調(diào)查樣本中，只有 7 個(gè)超過本項(xiàng)目（表中藍(lán)色為超過本項(xiàng)目占地面積的項(xiàng)目，占總數(shù)的 28％）。 5 平臺(tái)分流 在平臺(tái)的兩邊設(shè)計(jì)綠地，使人流匯集在中間，避免對(duì)一層的視線干擾，再者，采取人車分流，保證人行的安全。 本項(xiàng)目既要照顧北京地區(qū)客戶對(duì)日照、朝向的要求，又要兼顧戶戶看景的需要進(jìn)行設(shè)計(jì)，盡量使每戶窗前有景，做好社區(qū)內(nèi)園林建設(shè)，實(shí)現(xiàn)全 4 景觀設(shè)計(jì)。敝司提出幾點(diǎn)規(guī)劃新理念。 物業(yè)服務(wù)人性化 物業(yè)服務(wù)水平及內(nèi)容直接影響到社區(qū)入住后的居住品質(zhì)。 社區(qū)規(guī)劃動(dòng)態(tài)化 本項(xiàng)目社區(qū)的規(guī)劃布局，不但要考慮實(shí)用功能的合理性，更要考慮人們居住其間賞心悅目的舒適感，使社區(qū)的空間變化豐富、有層次。 園林景觀特色化 現(xiàn)在北京的項(xiàng)目日益增多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈，只有結(jié)合項(xiàng)目整體定位，做出自己的特色，充分體現(xiàn)新時(shí)代全新的生活理念才能吸引要求日益提高的客戶群體。在項(xiàng)目硬件差異日趨縮小的今天，后期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及水平便逐漸成為物業(yè)間相互競(jìng)爭(zhēng)的重要指標(biāo)。 A、強(qiáng)調(diào)“均好性”理念 在規(guī)劃設(shè)計(jì)上以“均享”為原則，讓每個(gè)住戶都能平等地享受資源，都能獲得等同的價(jià)值回報(bào)。 B、“新街坊”理念 新街坊包括“城市街坊”和“社區(qū)內(nèi)街坊”主要特點(diǎn)： a、汽車入地與街道直接相通； b、周邊圍合或周邊封閉， 形成大尺度公共空間； c、強(qiáng)調(diào)內(nèi)側(cè)，加大綠化面積，多做隱蔽車道； C、“價(jià)值定位”理念 a、在規(guī)劃的過程中，不是單純追求平面構(gòu)圖，重要的是確定價(jià)值區(qū)域； b、依確定的價(jià)值區(qū)域，確定每棟住宅中每戶的戶型，而不是先確定戶型比； c、反復(fù)調(diào)整低價(jià)位區(qū)的比例，消除低價(jià)位區(qū)，化不利為有利； d、重視草地、樹林、水面、硬質(zhì)景觀的價(jià)值。 架空空間 是景觀的重要組成部分，可獲得在室外不同的 感覺。故本項(xiàng)目占地面積雖不算獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，但如在規(guī)劃中加以合理的利用，可以成為本項(xiàng)目的強(qiáng)勢(shì)（參考表 － 1）。在進(jìn)行組團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，將組團(tuán)成內(nèi)向性綠化庭院，使外向性的道路完全分開。 D、開發(fā)順序 建議分期進(jìn)行開發(fā)，分成二期開發(fā)，每期開發(fā)建筑面積大約在 15 萬平米，可以按照組團(tuán)形式進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。 項(xiàng)目北側(cè)的塔連板樓體設(shè)置的優(yōu)勢(shì)為 ： ● 對(duì)于北京的天氣，在冬季可遮擋西北風(fēng)； ● 最北部沿路噪音較大，塔樓可起到屏蔽作用； 板樓類型及位置擺放詳細(xì)建議 9 北京近年來甚是流行板樓戶型，主要原因是采光通風(fēng)效果好，但也有些項(xiàng)目盲目追求板樓戶型，建造大進(jìn)深、窄開間的戶型，使得戶內(nèi)建筑面積難以控制，戶型使用性不高。車行道設(shè)在組群的周圍，通過出入口進(jìn)入地下車庫，住戶可通過電梯直接回動(dòng)感曲線布局 10 到家中。底層架空在南方住宅中非常普遍，人在其中，視野通透，小區(qū)的通風(fēng)效果佳。針對(duì)本項(xiàng)目而言，市場(chǎng)定位的主力 客戶群所能承受的總價(jià)在 40 萬至 60 萬之間。戶數(shù)減少，多邊形的平面布局使得戶型設(shè)計(jì)更趨合理。 戶 廚房設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)是出于現(xiàn)代家庭居家細(xì)節(jié)設(shè)身處地的為住戶考慮。 戶型設(shè)計(jì)建議 本案在戶型設(shè)計(jì)汲取了其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)，做出最具 競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品： 以中小面積為主 戶型類型多樣化 塔板結(jié)合戶型 A、 根據(jù) 區(qū)域位置： 普遍看法為市區(qū)中心的戶型小的好、郊區(qū)戶型可以做大。 C、附屬空間 大面積戶型，居室內(nèi)應(yīng)考慮設(shè)計(jì)儲(chǔ)物間，主臥室內(nèi)考慮步入式更衣室的布置； 在居室設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮到家用電器的擺放位置，例如冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)等； 衛(wèi)生進(jìn)行管井 布置 ，從而達(dá)到衛(wèi)生間內(nèi)墻面 整潔的效果。戶戶朝陽、家家觀景的戶型布置，打造出經(jīng)濟(jì)實(shí)用的居家環(huán)境。 A、空中花園 選取 100120 平米的較大戶型設(shè)置空中花園（以贈(zèng)送或優(yōu)惠的名義給客戶），作為今后銷售的賣點(diǎn)，并可適當(dāng)提高戶型價(jià)格，增加利潤(rùn)。 B、陽光花園 在頂層退臺(tái)設(shè)置陽光花園，在頂層退臺(tái)設(shè)置陽光花園，充分利用項(xiàng)目具備的景觀資源，作為今后銷售的賣點(diǎn)，并可適當(dāng)提高戶型價(jià)格，增加利潤(rùn)。 以都市心海岸為例，該項(xiàng)目的錯(cuò)層戶型在功能分區(qū)上，雖有一些明顯的不足，但該項(xiàng)目于 2021 年 5 月在市場(chǎng)中亮相，售價(jià) 5500 元 /平方米，高出周邊項(xiàng)目約 300 元 /平方米，其中開售的 40套 117平米二居 錯(cuò)層戶型在短短的一個(gè)月內(nèi)被搶購一空。商品房供給量過多，空置積壓房劇增，競(jìng)爭(zhēng)空前激烈，迫使發(fā)展商提高樓盤素質(zhì)，營(yíng)造舒適宜人的居住環(huán)境，以提高樓盤競(jìng)爭(zhēng)力。都市人