【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 總使用面積 45 68 78 89 72 78 87 93 89 114 附注 陽(yáng)臺(tái)式空 中花園 贈(zèng)送頂層 露臺(tái) ：立體花園走入高層住宅 購(gòu)房者越來(lái)越看重居住的環(huán)境質(zhì)量，而現(xiàn)有的居住模式很難實(shí)現(xiàn)戶戶有私家花園，而立體花園則實(shí) 現(xiàn)了這一要求。 A、空中花園 選取 100120 平米的較大戶型設(shè)置空中花園（以贈(zèng)送或優(yōu)惠的名義給客戶），作為今后銷售的賣點(diǎn)，并可適當(dāng)提高戶型價(jià)格，增加利潤(rùn)。 21 ａ、空中花園的形式 空中花園形式一：加大陽(yáng)臺(tái) 面積 達(dá) 2025 平米，形成陽(yáng)臺(tái)式空中花園 空中花園形式二：戶內(nèi)空中花園，即在進(jìn)入戶內(nèi)先進(jìn)入景觀廳，形成室內(nèi)種植空間，面積為 2030 平米，而后才是客廳。 ｂ、空中花園經(jīng)濟(jì)性分析 司以往所作的項(xiàng)目“優(yōu)秀 賞”項(xiàng)目為例，戶內(nèi)銷售面積為 142156 平方米，贈(zèng)送空中花園（陽(yáng)臺(tái)空中花園，下同）面積為 3035 平方米，并且贈(zèng)送面積不計(jì)公攤面積及物業(yè)費(fèi)；現(xiàn)售價(jià)整盤(pán)均價(jià) 3600 元 /平方米，空中花園戶型均價(jià)為 4300 元 /平方米 ，故把贈(zèng)送面積計(jì)入銷售面積的話，均價(jià)約為 3550 元 /平方米。以此計(jì)算，空中花園戶型實(shí)際售價(jià)比其他戶型略低，但相差不多，并因贈(zèng)送面積不計(jì)公攤面積及物業(yè)費(fèi)，故會(huì)成為銷售的熱點(diǎn)。 ｃ、空中花園戶型的優(yōu)勢(shì)為： 帶動(dòng)該區(qū)域的高檔目標(biāo)客戶群 如把“優(yōu)秀 賞”空中花園的戶型改做普通概念上的四居，則目標(biāo)客群為的確有四居需求的客戶，而該地區(qū)這樣的客戶相對(duì)較少，空中花園戶型針對(duì)的是三居戶型需求者的高檔客戶，會(huì) 帶給客戶全新的居住概念，無(wú)形中帶動(dòng)項(xiàng)目的整體檔次。 宣傳推廣的熱點(diǎn)， 給客戶留下高品質(zhì)的印象 。 B、陽(yáng)光花園 在頂層退臺(tái)設(shè)置陽(yáng)光花園，在頂層退臺(tái)設(shè)置陽(yáng)光花園，充分利用項(xiàng)目具備的景觀資源，作為今后銷售的賣點(diǎn)，并可適當(dāng)提高戶型價(jià)格，增加利潤(rùn)。 陽(yáng)臺(tái)空中花園戶型 陽(yáng)臺(tái)花園效果 22 ：層高解決功能分區(qū) 三錯(cuò)層戶型 房間的功能有動(dòng)靜之分，房間的面積有大小之分，房間設(shè)計(jì)要深入和細(xì)致。在高層住宅中引入“別墅”概念，在房型設(shè)計(jì)上作出二維到三維的開(kāi)拓。 三錯(cuò)層戶型是戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開(kāi)之處有樓梯聯(lián)系的戶型 。可利用錯(cuò)層住宅中不同的層高 、標(biāo)高區(qū)分不同功能的空間。一般在戶內(nèi)最低層為生活服務(wù)空間，如廚房餐廳和客用衛(wèi)生間；中層為家庭交往空間，如客廳；最上層為私密空間，如主臥、兒童房等。 錯(cuò)層的市場(chǎng)銷售狀況： 三錯(cuò)層戶型是一種較新穎的戶型產(chǎn)品。現(xiàn)階段，北京市場(chǎng)上只有望京的都市心海岸和南城馬家堡的未來(lái)名珠兩個(gè)項(xiàng)目有錯(cuò)層戶型，且錯(cuò)層戶型都取得不俗的銷售業(yè)績(jī)。 以都市心海岸為例，該項(xiàng)目的錯(cuò)層戶型在功能分區(qū)上，雖有一些明顯的不足，但該項(xiàng)目于 2021 年 5 月在市場(chǎng)中亮相，售價(jià) 5500 元 /平方米，高出周邊項(xiàng)目約 300 元 /平方米，其中開(kāi)售的 40套 117平米二居 錯(cuò)層戶型在短短的一個(gè)月內(nèi)被搶購(gòu)一空。由此可見(jiàn)錯(cuò)層這種新穎的戶型對(duì)市場(chǎng)的吸引力是巨大的。 ：交通面積功能化 在最少的交通面積服務(wù)盡可能多的戶數(shù)的同時(shí)，又結(jié)合環(huán)境設(shè)計(jì)把一些半公共綠化空間引入到交通空間中來(lái)，使交通空間突破單純意義上的交通功能。這樣，既在整體上減少了交通面積，又豐富了交通空間，從而實(shí)現(xiàn)了交通面積的高效率，提高了得房率。 景觀設(shè)計(jì)為富有創(chuàng)造力的發(fā)展商提供了極大的施展空間，“一元投入，五元回報(bào)”的利潤(rùn)是誘人的。但是根據(jù)本項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，制定合理的景觀設(shè)計(jì)方 案，并在營(yíng)銷過(guò)程中充分兌現(xiàn)最大價(jià)值，卻是我們需要深入討論的。本部分建議從景觀的錯(cuò)層戶型結(jié)構(gòu)斷面圖 23 價(jià)值、主題風(fēng)格到特色賣點(diǎn)進(jìn)行一一闡述。 A、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要 北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展中很快由賣方市場(chǎng)走向買(mǎi)方市場(chǎng)。商品房供給量過(guò)多，空置積壓房劇增，競(jìng)爭(zhēng)空前激烈，迫使發(fā)展商提高樓盤(pán)素質(zhì)，營(yíng)造舒適宜人的居住環(huán)境，以提高樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)力。于是景觀設(shè)計(jì)日益受到重視，住宅社區(qū)的環(huán)境越來(lái)越好。發(fā)展商開(kāi)發(fā)了景觀優(yōu)美的住宅社區(qū)，需要使用新的概念，以顯示樓盤(pán)與眾不同的特色，打動(dòng)消費(fèi)者，“景觀住宅”這一概念應(yīng)運(yùn)而生。建筑設(shè)計(jì)及平面布局容易被模仿而使樓盤(pán)失去個(gè)性特色，園林景觀容易做出特色且難以被“克隆”。求新求異的發(fā)展商紛紛加強(qiáng)園林景觀設(shè)計(jì)，力圖創(chuàng)造個(gè)性特色鮮明的住宅小區(qū)，于是庭園越做越精美，一些住宅小區(qū)被稱為園林式住宅并不夸張。 本項(xiàng)目所在大區(qū)域范圍內(nèi)，項(xiàng)目較多，但在市場(chǎng)有較好口碑的不多，敝司分析發(fā)現(xiàn)，本地區(qū)項(xiàng)目中只有朗琴園及戀日嘉園以其優(yōu)良的園林設(shè)計(jì)在業(yè)內(nèi)外著稱，并借此成為本地區(qū)的少見(jiàn)的明星樓盤(pán)。從區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，抓住機(jī)會(huì)從園林景觀入手打造精品社區(qū)是搶占市場(chǎng)的有效手段。 B、消費(fèi)者的需要 消費(fèi)者對(duì)園 林式住宅盼望已久。都市人工作緊張，希望有一個(gè)寧?kù)o、優(yōu)美、舒適的家園。喧囂嘈雜的都市令人煩躁不安，環(huán)境污染損害人的健康，人們渴望接近自然，回歸自然。園林式住宅是發(fā)展商對(duì)消費(fèi)者需求的回應(yīng)。從朗琴園的熱銷可以看出本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)美園林景觀設(shè)計(jì)期待與認(rèn)同，故本項(xiàng)目成功的一大重要會(huì)取決于園林景觀設(shè)計(jì)的好壞。 萬(wàn)科北京地產(chǎn)公司總經(jīng)理林少洲曾表示，商品住宅開(kāi)發(fā)中設(shè)計(jì)費(fèi)和景觀綠化投資，是邊際利潤(rùn)很大的兩個(gè)項(xiàng)目。其中景 24 觀綠化投資往往可以帶來(lái) 5 倍左右的收益：如果舍得為社區(qū)每 平方米多花 50 元的景觀綠化費(fèi)，房屋售價(jià)每平方米往往可以多賣 250 元。林指出，隨著個(gè)人購(gòu)房率逐年攀升，環(huán)境設(shè)計(jì)水平將在未來(lái)的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中扮演非常重要的角色。 既然是景觀設(shè)計(jì)有如此高的回報(bào)率，建議開(kāi)發(fā)商在此部分投入一定的成本。以深圳、北京等地為代表，邀請(qǐng)國(guó)際名師已成為一股熱潮。在北京市場(chǎng)上如：東京國(guó)際、錦秋知春等，以國(guó)際名設(shè)計(jì)師為一個(gè)主要賣點(diǎn)，形成熱銷。建議本項(xiàng)目從建筑設(shè)計(jì)，規(guī)劃、建筑及園林設(shè)計(jì)邀請(qǐng)國(guó)際知名設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)，形成本項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)。 格 本項(xiàng)目園林景觀的主題風(fēng)格定位建議為： 自然悠閑的英式風(fēng)情與日式禪意雙主題風(fēng)格園林 本項(xiàng)目周邊的自然景觀缺乏，主要靠項(xiàng)目?jī)?nèi)部的景觀的營(yíng)造。但本項(xiàng)目的占地面積有限，怎樣在有限面積內(nèi)作出最好的效果，并以突出于其他項(xiàng)目的特色吸引客戶才是重中之重。因此，敝司提出“雙園林”的概念，“雙園林”的概念是在本社區(qū)中建設(shè)兩組大型主題園林。主題一為英式風(fēng)情園林，主題朗琴園園林效果 25 二是日式禪意園林。 英式風(fēng)情園林與日式禪意園林均以追求自然著稱，此特性正好符合現(xiàn)代客戶群的崇尚自然的心理。 英式風(fēng)情園林與日式禪意園林同 處一個(gè)項(xiàng)目，以本項(xiàng)目中心的板樓底層架空作為過(guò)渡與銜接，形成既現(xiàn)對(duì)獨(dú)立又彼此相同的大型雙園林社區(qū)。 A、英式風(fēng)情園林 18 世紀(jì)出現(xiàn)的英國(guó)風(fēng)景園，崇尚自然，為世界園林藝術(shù)作出了重大貢獻(xiàn)。英國(guó)園林以植物為主題。英國(guó)風(fēng)景園的特點(diǎn)是以發(fā)揮和表現(xiàn)自然美出發(fā)，園林中有自然的水池，略有起伏的大片草地，在大草地之中的孤植樹(shù)、樹(shù)叢、樹(shù)群均可成為園林的一景。道路、湖岸、林緣線多采用自然圓滑曲線，追求“田園野趣”，小路多不鋪裝，任游人在草地上漫步或作運(yùn)動(dòng)場(chǎng)。善于運(yùn)用風(fēng)景透視線，采用“對(duì)景”、“借景”手 法，對(duì)人工痕跡和園林界墻，均以自然式處理隱蔽。從建筑到自然風(fēng)景，采用由規(guī)則向自然的過(guò)渡手法。植物采用自然式種植，種類繁多，色彩豐富，常以花卉為主題，并注意小建筑的點(diǎn)綴裝飾。 英國(guó)風(fēng)景園在植物種植豐富的條件下，建議本項(xiàng)目以某一風(fēng)景為主題的專類小園，如巖石園、高山植物園、水景園以及以某類植物為主題的薔薇園、百合園、玫瑰園等，增加園林的可觀賞性與趣味性。 英式園林景觀 26 B、日式禪意園林 日本園林有三類： （一）筑山庭 “筑山”即所謂鑒賞型“山水園”?！爸健庇窒髸?shū)法一樣，分為“真”、“行”、“草”三種體，繁簡(jiǎn)各異。它是 表現(xiàn)山巒、平野、谷地、溪流、瀑布等大自然山水風(fēng)景的園林。傳統(tǒng)的特征是以山為主景，以重疊的幾個(gè)山頭形成遠(yuǎn)山、中山、近山及主山、客山，以流自山澗的瀑布為焦 點(diǎn)。 （二）平庭 一般布置于平坦園地上，有的堆一些土山，有的僅于地面聚散地設(shè)置一些大小不等的石組，布置一些石燈籠、植物和溪流，這是象征原野和谷地，巖石象征真山，樹(shù)木代表森林。平庭中也有枯山水的做法，以平砂模擬水面。 （三）茶庭 茶庭只是一小塊庭地，單設(shè)或與庭園其它部分隔開(kāi)，一般面積很小，布置在筑山庭或平庭之中，四周設(shè)富有野趣的圍籬，如竹籬、木柵，有小庭 門(mén)入內(nèi)，主體建筑為茶湯儀式的茶屋。茶庭中亦有洗手缽和石燈籠裝點(diǎn)。 建議本項(xiàng)目根據(jù)具體的情況布置三種特色小園，形成園林組團(tuán)。 日式枯石山水園林 日式園林 27 綠化是住宅外部環(huán)境的一個(gè)重要組成部分。住宅的綠化設(shè)計(jì)，應(yīng)結(jié)合具體的環(huán)境、氣候特點(diǎn)可以分級(jí)設(shè)置。比如，將綠化分為社區(qū)中心綠地、組團(tuán)綠地、道路綠化帶、院落宅旁綠地等。 綠化設(shè)計(jì) 擴(kuò)展“綠化環(huán)境”設(shè)計(jì)的內(nèi)涵，集中公共綠地不僅供觀賞、游戲、而且利用中心設(shè)置的水景周圍吸引了居民停留交往。綠地中精心布置的健身場(chǎng)地也成為當(dāng)前居住社區(qū)之必需。在綠色生態(tài)社區(qū)的綠化環(huán)境設(shè)計(jì)中不容忽視的工作是依據(jù)各種植物的隔聲、減噪作用及生態(tài)效應(yīng)（主要針對(duì)吸收 CO2釋放 O抗 SO殺菌、滯塵、吸熱及增濕等作用）選擇樹(shù)種并確定數(shù)量、搭配和布置。綠化設(shè)計(jì)包括樹(shù)木的造型、草地的選種和布置、花卉的選種和布置，爭(zhēng)取做到社區(qū)內(nèi)四季常青、三季有花草，即使在冬季落葉樹(shù)也要有優(yōu)美的樹(shù)型，同時(shí)要保證在樹(shù)在生長(zhǎng)過(guò)程中便于管理，并具有良好的觀賞性。 綠化環(huán)帶 用綠色植物形成主干道環(huán)形綠化，這對(duì)建筑物將起保護(hù)作用，使保護(hù)對(duì)象形成良好的背景，創(chuàng)造適宜于人的良好環(huán)境，減緩建筑物之間的不協(xié)調(diào)，還能遮擋有礙觀瞻 的建筑設(shè)施。因此，建好綠化環(huán)帶、林蔭帶、引導(dǎo)樹(shù)、綠地，才能使公共綠帶達(dá)到更高的水平。 立體綠化 立體綠化含陽(yáng)臺(tái)、平臺(tái)綠化。立體綠化較好地解決了建筑用地與綠化面積的矛盾。加強(qiáng)建筑物與景觀相互結(jié)合、相互作用?？墒乖诟邔泳幼『凸ぷ鞯娜藗?cè)诙鄬雍透邔又芯G化的氛圍里，與地面建立愉快的視覺(jué)聯(lián)系，避免來(lái)自低層部分屋面反射的眩光和陽(yáng)光的輻射熱，具有柔和、豐富的有生命力的效果。 28 樹(shù)種建議 建議以北方本地的常見(jiàn)易活樹(shù)種為主，具有表現(xiàn)特定園林景觀珍貴的成年樹(shù)種為輔。特別建議在日式禪意園林中多采用用竹易成活，是營(yíng)造禪意風(fēng)情的 有效手段。用整體的表現(xiàn)手法，通過(guò)設(shè)施及硬質(zhì)鋪裝表現(xiàn)園林的風(fēng)格。這樣，不但可以保證樹(shù)木的成活率，并且減少成本的投入。 分類 內(nèi)容 建筑小品及設(shè)施 園林設(shè)計(jì) 漏窗、門(mén)窗洞、圍墻、綠景、水景、日晷、牌坊、碑、匾額、小橋、訂步、鋪地、亭、廊、榭、石燈、疊石 建筑附屬設(shè)施 通廊、門(mén)廊、自動(dòng)扶梯、院門(mén)、圍墻、室外坡道、踏步、 欄桿、護(hù)欄 景觀設(shè)施 雕塑、照明（街燈、裝飾照明）、噴泉、瀑布、水池、花壇、綠景、地面鋪裝 質(zhì)景觀設(shè)計(jì) 住宅外部環(huán)境的體現(xiàn)是多方面的，其中，室外硬質(zhì)景觀設(shè)計(jì)也是一個(gè)不可疏忽的重要組成部分。 室外硬質(zhì)景觀，是相對(duì)于由植物形成的軟質(zhì)景觀而言的，它 29 包括除綠化和建筑物本身以外的一切有形物體，如室外場(chǎng)地、路面鋪砌、建筑小品、市政設(shè)施等。 A、容易出現(xiàn)的一些問(wèn)題 a、 居住區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)中有著它特定的功能性。它是居民，尤其是老人和兒童享用時(shí)間最長(zhǎng)的室外活動(dòng)空間。許多社區(qū)中，室外環(huán)境設(shè)計(jì)只注重營(yíng)造大面積的綠地和四通八達(dá)的道路系統(tǒng)，甚至被設(shè)計(jì)成公園甚至是主題公園，而忽略了活動(dòng)場(chǎng)所的設(shè)計(jì)和生活氣氛的營(yíng)造。道路空間雖不可缺 少，但它不適宜駐足，置身其中有被催促行進(jìn)的感覺(jué)。 b、 大面積的綠地往往只可遠(yuǎn)觀不可進(jìn)入，空地雖大功能性卻較差。 c、 有些社區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)，雖然注意了活動(dòng)場(chǎng)所的設(shè)置，但由于處理欠妥，場(chǎng)所的舒適程度較差。例如把座椅設(shè)在社區(qū)干道兩側(cè)，人們坐下來(lái)聊天時(shí)，會(huì)不斷地受到過(guò)往行人的干擾。再如兒童游戲場(chǎng)，司空見(jiàn)慣的情況是那些照看孩子的大人無(wú)處可坐，只好無(wú)奈地站在一旁。 出現(xiàn)這些問(wèn)題的原因，還是缺少“以人為本”的觀念，缺少對(duì)人們行為規(guī)律哪怕是初步的分析和研究，于是造成社區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)質(zhì)量不高。 B、各種活動(dòng)設(shè)施建議 考察居民在社區(qū) 里的生活內(nèi)容和居住行為，不難曉得人們需要進(jìn)行各種不同類型的活動(dòng)，如散步、晨煉、休憩、玩耍、交往、讀書(shū)等。而不同的戶外活動(dòng)行為需要不同功能的場(chǎng)所。 散步的空間 散步時(shí)一般希望有個(gè)線性空間，即道路空間，兩邊有好的綠化，遮蔭的樹(shù)木和可供觀賞的花草，人們漫步其自然 30 中才會(huì)身心舒暢； 晨 練的空間 應(yīng)該有面積適當(dāng)?shù)挠操|(zhì)鋪地，周圍伴有蔥蘢的綠化和舒適的座椅，累了還可坐下來(lái)休息一下； 人際交往空間 不必太大，這樣容易增加親切感，但最好形成一定的圍合以減少外部干擾，如有遮陽(yáng)避雨措施則利于人們逗