某地產(chǎn)項(xiàng)目整體策略建議(編輯修改稿)
2024-11-18 22:08 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 “ 泛虹橋 CBD”市府對(duì)虹橋 CBD以 “ 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū) ” 的未來(lái)規(guī)劃定位和發(fā)展趨勢(shì)，決定 “ 成長(zhǎng)型中小機(jī)構(gòu) ” 將紛紛入駐，而虹橋 CBD寫(xiě)字樓的進(jìn)駐標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其而言相對(duì)過(guò)高，從而使大量此類(lèi)商務(wù)客戶(hù)的各自為戰(zhàn)，散布在虹橋 CBD周邊。因此，這一商務(wù)鏈并沒(méi)有被有效的組織起來(lái)，仍然屬于自發(fā)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，以中低端產(chǎn)品為主，品質(zhì)與形象存在升級(jí)發(fā)展空間。區(qū)位市場(chǎng)研判4大 “ 辦公 +品質(zhì)住宅 ” 版塊全面圍合的 “ 居住品質(zhì)谷地 ”本項(xiàng)目所在區(qū)域恰為 “ 虹橋 ” 、 “ 內(nèi)長(zhǎng)寧 ” 、 “ 中山公園 ” 、 “ 徐家匯 ”4 大 “ 辦公 +品質(zhì)住宅 ” 版塊的全面圍合， 5大版塊融為一體的發(fā)展趨勢(shì)，使本項(xiàng)目所在區(qū)域目前處于力求迅速擺脫 “ 品質(zhì)谷地 ” 的新陳代謝旺期，品質(zhì)拔升的轉(zhuǎn)型節(jié)點(diǎn)已經(jīng)來(lái)臨。區(qū)位市場(chǎng)研判契合市場(chǎng)需求 填補(bǔ)結(jié)構(gòu)真空對(duì)辦公市場(chǎng)而言，區(qū)域商務(wù)發(fā)展趨勢(shì)與產(chǎn)品自身結(jié)構(gòu)性矛盾之間的真空，構(gòu)成本項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；對(duì)住宅市場(chǎng)而言，版塊的外在要求和產(chǎn)品本源的內(nèi)在動(dòng)力，同樣構(gòu)成本項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；同時(shí)，本項(xiàng)目集辦公、商業(yè)、住宅于一體的 “ 綜合商務(wù)生活 ” 載體形式，相互依存，形成合力，有效規(guī)避了同類(lèi)同質(zhì)產(chǎn)品的局部競(jìng)爭(zhēng)。整體市場(chǎng)機(jī)會(huì)CBD軟席商務(wù)生活空間兩部分構(gòu)成已在正虹橋 CBD形成業(yè)務(wù)基礎(chǔ)但分散在其周邊的涉外（外地）辦公機(jī)構(gòu)與人口及往來(lái) CBD的商務(wù)旅人有效整合成長(zhǎng)型中小企業(yè)需求的 “ 引力 ” 辦公空間產(chǎn)品依托產(chǎn)品依托 目標(biāo)市場(chǎng)目標(biāo)市場(chǎng)高密度 CBD氛圍中的自由生活港整體市場(chǎng)定位以以 Sogo辦公空間和辦公空間和 Class寓所為依托的寓所為依托的CBD軟席商務(wù)生活空間軟席商務(wù)生活空間針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的政策面市場(chǎng)，首先針對(duì)受到抑制的二手轉(zhuǎn)售市場(chǎng)，以轉(zhuǎn)手套利為購(gòu)買(mǎi)目的的短線投資市場(chǎng)明顯萎縮，需要將購(gòu)買(mǎi)建立在自用消費(fèi)的基礎(chǔ)上。同時(shí)，功能定位建議 — 全力打造功能使用型空間，以求在目前的首購(gòu)/換購(gòu)市場(chǎng)均立于不敗之地。整體功能定位以 Sogo辦公物業(yè)、 Class精品階層寓所搭配本項(xiàng)目的商務(wù)商業(yè)空間以 CBD商務(wù)人口為主要目標(biāo)客戶(hù)群體將 CBD軟席商務(wù)生活空間的概念并利用虹橋獨(dú)特的交通節(jié)點(diǎn)位置和完善生活配套形成匹配往來(lái)虹橋 CBD的商務(wù)旅人喜好的 CBD軟席生活空間整體功能定位辦公商務(wù)成長(zhǎng)空間（ Sogo Space）商業(yè)白領(lǐng)頻道（ Biz Channel）住宅精品階層寓所（ Class Residence）CBD軟席商務(wù)生活空間Soft Room商務(wù)商務(wù) 住宅住宅整體功能組合商務(wù)成長(zhǎng)空間Sogo Space散布于周邊匹配虹橋CBD業(yè)務(wù)往來(lái)的中小型貿(mào)易機(jī)構(gòu) /辦事處白領(lǐng)頻道Biz Channel虹橋 CBD商務(wù)人士及周邊人群為主力的社交與生活消費(fèi)精品階層寓所Class Residence往來(lái)虹橋 CBD商務(wù)旅人為主客戶(hù)定位組合產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議以以 “SOGO 成長(zhǎng)空間成長(zhǎng)空間 ”” 為核心的為核心的快速商務(wù)旗艦港快速商務(wù)旗艦港（（ SOGO， Small Office Growing Office））全力打造純商務(wù)使用型空間，也通過(guò)特殊的產(chǎn)品概念、錯(cuò)位的產(chǎn)品設(shè)計(jì)吸收虹橋 CBD區(qū)域周邊潛在客戶(hù)的需求，并且強(qiáng)化多功能性，以求在目前強(qiáng)化空間使用功能的辦公物業(yè)首購(gòu) /換購(gòu)市場(chǎng)均立于不敗之地。功能定位提純 “ 小戶(hù)型 ” 辦公物業(yè)市場(chǎng)，同時(shí)結(jié)合虹橋 CBD未來(lái)商務(wù)發(fā)展趨勢(shì)的功能定位，建議主要瞄準(zhǔn)自用市場(chǎng)，強(qiáng)調(diào)在中小企業(yè)商務(wù)使用型基礎(chǔ)上的產(chǎn)品塑造，強(qiáng)化空間的功能性和差異化。以 “ 大虹橋 CBD” 商旅人士為消費(fèi)核心，塑造與整體虹橋商務(wù)生活氛圍相匹配的，追求快速、高效，同時(shí)不乏休閑舒緩的商業(yè)配套。商業(yè)線商業(yè)線商辦線商辦線功能定位成長(zhǎng)空間Sogo Space 白領(lǐng)頻道Biz Channel 商務(wù)配套Style Service魔方辦公Magic Office靈動(dòng)商務(wù)Smart Office功能組合產(chǎn)品策略產(chǎn)品策略商務(wù)成長(zhǎng)空間商務(wù)成長(zhǎng)空間通過(guò)對(duì)都市辦公空間使用特性與面積控制間關(guān)系的考量與挖掘，全力打造以 “ 小面積大功能 ” 的 “ 商務(wù)使用空間 ” 產(chǎn)品，力求從使用功能上完全匹配并征服落戶(hù)虹橋的 “ 成長(zhǎng)型的中小商務(wù)機(jī)構(gòu) ” 。即在控制面積的前提條件下，通過(guò)精裝修、單位分割與相關(guān)軟硬件配套，突顯出都市小型商務(wù)產(chǎn)品的變換性與多功能。放大有限空間的使用機(jī)能。同時(shí)，發(fā)掘本項(xiàng)目 A1和 C兩幢辦公樓各自的層高特性，在垂直空間尺度上形成差異，以吸引最多的消費(fèi)客群。產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位小面積小面積 大功能大功能 高產(chǎn)租高產(chǎn)租以 “ 商務(wù)成長(zhǎng)空間 ” 為核心利益平臺(tái)，以 大虹橋 CBD商務(wù)人口 為主要目標(biāo)客戶(hù)群體，將 “ 市心快速商務(wù)旗艦港 ” 的概念，結(jié)合交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)產(chǎn)租能力強(qiáng)的小型商務(wù)配套產(chǎn)品，在商務(wù)與商業(yè)領(lǐng)域的衍生需求延伸出相關(guān)的產(chǎn)品線，引發(fā)本項(xiàng)目商務(wù)價(jià)值潛力在消費(fèi)群中的認(rèn)可。并在政府對(duì)虹橋 CBD整體發(fā)展規(guī)劃的大背景下，迅速填補(bǔ)本區(qū)域市場(chǎng)的 “ 成長(zhǎng)型中小商務(wù)機(jī)構(gòu) ” 對(duì)辦公空間的巨大需求。產(chǎn)品定位都市商辦產(chǎn)品線都市商辦產(chǎn)品線商務(wù)成長(zhǎng)空間（商務(wù)成長(zhǎng)空間（ Sogo Space））以小面積高性能的 “ 商務(wù)成長(zhǎng)空間 ” 為主題的一系列的特色化產(chǎn)品。突顯出匹配 “ 成長(zhǎng)型中小企業(yè) ” 需求商辦產(chǎn)品所應(yīng)有的靈動(dòng)性與資源整合性，表達(dá)出在都市昂貴的空間成本下讓有限空間的使用機(jī)能得以放大的 “ 花小公司的錢(qián)，辦大公司的事 ” 的個(gè)性特色。這一產(chǎn)品主題將分別結(jié)合不同的商務(wù)需求，形成 2個(gè)商務(wù)產(chǎn)品系列：靈動(dòng)版： Smart Office 魔方版： Magic Office產(chǎn)品定位靈
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