【文章內(nèi)容簡介】 上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 內(nèi)容：市場研究及營銷推廣企劃建議書 地址：上海市凱旋路 2200號 2樓 客戶：上海冠華房地產(chǎn)有限公司 電話： 02164477090 第 14 頁 共 72 頁 擇的豪宅并不多， 2020 豪宅市場將繼續(xù)走好。 ? 投資別墅項目風(fēng)險凸現(xiàn) 雖然別墅市場前景 看好，但若出現(xiàn)供求比例失恒的局面或宏觀經(jīng)濟形勢的波動，別墅市場最先遭殃，據(jù)了解去年上市的別墅項目已有一些出現(xiàn)銷售阻力，別墅市場若沒有特色、沒有創(chuàng)新、沒有文化、靠簡單的復(fù)制，則市場前景不容樂觀。 二、綜觀當(dāng)今上海別墅市場，大致按需求表現(xiàn)為六大類型： 居住型別墅 —— 針對那些不滿足于城市鋼筋混凝土環(huán)境的人士而言； 度假型別墅 —— 上海以后會出現(xiàn)一家人擁有兩套房子的現(xiàn)實，郊區(qū)的別墅用于周末或節(jié)假日用，他們對獨棟或聯(lián)體需求較大； 短期居住型 —— 他們分布在高科技園區(qū)、進(jìn)出口貿(mào)易區(qū)、外企聚集等地；如金橋、張江、古北等，這些別墅環(huán)境好，檔次高， 投資回報率高，大多租給老總居?。? 旅游型別墅 —— 適合這類需求的別墅位于風(fēng)景名勝旁邊，被經(jīng)營者用來當(dāng)賓館使用； 辦公型別墅 —— 上海這是為滿足香港、臺灣以及國外公司解決辦公場地需求的； 投資型別墅 —— 如上海的老別墅。 三、上海別墅市場的區(qū)域分布 據(jù)統(tǒng)計，從 1992 年起至今開發(fā)建造的別墅樓盤大約 160 個，可建造面積約在 1000 萬平方米左右，目前已交付使用或正在建造項目：冠華別墅 上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 內(nèi)容：市場研究及營銷推廣企劃建議書 地址：上海市凱旋路 2200號 2樓 客戶：上海冠華房地產(chǎn)有限公司 電話： 02164477090 第 15 頁 共 72 頁 的總量約在 700 萬平方米左右 (估計 萬套 )。 從上海別墅市場分布區(qū)域來看，主要集中在浦東、青浦 318 國道兩側(cè)、閔行莘莊周邊地區(qū)、松江新橋九亭等區(qū)域。這些地區(qū)別墅一個最大的特點就是交通非常方便，與市中心距離大多在 1530 公里之間。 眾多別墅產(chǎn)品呈板塊式主要分布于如下區(qū)域 ? 虹橋區(qū)域 —— 90年代初期上海的外銷別墅集中區(qū)域。 這一區(qū)域是傳統(tǒng)的高檔住宅區(qū)，也是外銷別墅集中區(qū)。別墅多以租賃為主，租賃對象則主要是港澳臺人士以及國外來華人士。區(qū)域內(nèi)別墅主要是早期開發(fā)的高級外銷別墅，如富宏花園別墅、嘉年別墅、龍柏花園、羅丹花園別墅、滿庭花花園、皇朝別墅、盛綠苑等等；近年來，該區(qū)域發(fā)展商秉承了開發(fā)精品的路線風(fēng)格，相繼開發(fā)了定位于高級白領(lǐng)的別墅住宅。金斯花園、虹橋中華園、虹橋高爾夫別墅、鼎邦麗池、奧玎宮廷別墅等物業(yè)的建成，其平均單價一般控制于 800010000 元／平方米，物業(yè)的品質(zhì)特性也吸引 了不少人氣。加之由相對營建以久的名都城、皇朝別墅等物業(yè)所襯，蔚然勾勒出一道建筑天際線，使“入住虹橋”一度成為業(yè)主高貴身份的象征 。 據(jù)統(tǒng)計，西郊賓館周邊和動物園周圍的別墅區(qū)現(xiàn)有別墅項目 44 個，共有別墅 1669 棟，高級公寓 147 棟。 ? 滬青平公路沿線 —— 依托 318 國道的便捷優(yōu)勢，使規(guī)模性別墅住宅更添魅力。 主要位于虹橋機場西面，基本上可以看作是虹橋地區(qū)的延伸段。這一帶別墅以高檔外銷為主，區(qū)域市場內(nèi)別墅住宅可謂姿態(tài)萬千、各具特色。如大千美墅、萬科三期聯(lián)排、銀濤高爾夫別墅、海天花園、康虹苑、安盛山莊、石濤園、西郊莊園、西郊 別墅項目：冠華別墅 上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 內(nèi)容：市場研究及營銷推廣企劃建議書 地址：上海市凱旋路 2200號 2樓 客戶：上海冠華房地產(chǎn)有限公司 電話： 02164477090 第 16 頁 共 72 頁 等；再往下延伸，由依傍于淀山湖河畔的威尼斯花園、國際華城等景觀稀有別墅，顯示其休閑性度假的物業(yè)特性。 ? 滬松公路（泗涇）沿線 —— 排屋、獨棟為主的內(nèi)銷居住型別墅 得益于良好的交通條件（滬青平高速公路、滬松公路、擬建中的 R4 輕軌）和得天獨厚的自然條件， 滬松公路沿線，尤其是七公里長的泗陳公路沿線，短短兩三年，已吸納了云頂別墅、銀湖別墅、麗茵別墅、九洲大唐、新上海里弄人家等十?dāng)?shù)個高級別墅樓盤，地價也從原先的 10 萬 /畝升到 3555 萬 /畝。泗涇鎮(zhèn)可供住宅建設(shè)的 900 畝土地， 基本“名花有主”，這里將形成一個以高級別墅為主要形態(tài)的 “泗涇別墅”板塊。另外，松江新城 300 萬平方米大學(xué)城的建設(shè)，會有大批別墅樓盤涌現(xiàn)。 ? 松江佘山風(fēng)景區(qū) —— 獨棟為主的高檔度假型別墅 上海獨一無二的山水資源，造就頂級概念。目前真正屬風(fēng)景區(qū)內(nèi)的別墅并不多見，天馬別墅、銀湖別墅僅僅借用佘山概念而已。但是 萬科、明園、利寶等十余家房地產(chǎn)企業(yè)已在佘山度假區(qū)悄悄地大量購置了土地 ，嘉兆實業(yè)更是要在此建造 億天價別墅—— 上海紫園，一場翻天覆地的佘山頂級別墅大戰(zhàn)即將拉開帷幕。 ? 松江九亭地區(qū) —— 西南樓市已燃起新一輪開發(fā)浪潮。 這里，地鐵輕軌、快速干道、莘松立交等組成一幅覆蓋全市的立體網(wǎng)絡(luò)通道，靠近七寶 成熟社區(qū)，區(qū)域內(nèi)以獨立式別墅、聯(lián)體式別墅并存的格局更多建立于密集輻射交通網(wǎng)周邊，使市民出入更為自由。交通便捷優(yōu)勢再度引來購房者關(guān)注。繼松江新城之項目：冠華別墅 上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 內(nèi)容：市場研究及營銷推廣企劃建議書 地址：上海市凱旋路 2200號 2樓 客戶：上海冠華房地產(chǎn)有限公司 電話： 02164477090 第 17 頁 共 72 頁 后， 松江九亭近 30 家開發(fā)商匯聚，形成申城新的別墅開發(fā)居住區(qū)域 ?，F(xiàn)有三盛頤景園、江南文化園、奧林匹克花園等。從價格來看，目前聯(lián)排每平方米 2200 元以上，獨立別墅售價超過 3000 元。 ? 莘閔別墅園區(qū) —— 盤量最集中的別墅區(qū) 1995 年 5 月，一條由莘莊通往松江境內(nèi)的地下隧道通車伊始，“莘閔別墅園區(qū)”開始逐漸被樓市認(rèn)識，同年百佳花園的破土， 預(yù)示著 1,035 畝的首期莘閔園區(qū)規(guī) 劃開始。 到 2020 年為止，整座園區(qū)共有 7,135 畝土地，已開發(fā)土地 3,368 畝，共完成各類別墅建造 2,673 棟，總共面積近 84 萬方。 其價格范圍有較大跨度，從 250010000 元 /平方米不等。到目前為止，共有 16 家房地產(chǎn)公司進(jìn)駐開發(fā)。隸屬松江新橋鎮(zhèn)。 主要產(chǎn)品有：淺水灣花園、雅閣花園、櫻園、騰谷苑、劍橋景苑、君臨天下、君臨頤和、花語墅、現(xiàn)代緣墅、同潤別莊、云間水莊、彩虹美墅、喬愛別墅、綠洲比華利、雅仕軒、桃花源等。 ? 閔行顧戴路板塊區(qū)域 —— 板塊行情集結(jié)樓盤開發(fā)，形成區(qū)域熱點。 顧戴路拓寬竣工以來，區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展迅速，一大 批別墅商品介入其中，使中高檔消費概念初露雛形。風(fēng)荷云墅、圣淘沙花園、當(dāng)代藝墅、東方蘇荷、皇都花園等高檔樓盤借助環(huán)線交通優(yōu)勢及本身品位，也有效形成了賣方市場。 ? 中心城區(qū) —— 土地的珍貴稀有性使城區(qū)別墅較為鮮見。 項目：冠華別墅 上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 內(nèi)容：市場研究及營銷推廣企劃建議書 地址：上海市凱旋路 2200號 2樓 客戶：上海冠華房地產(chǎn)有限公司 電話： 02164477090 第 18 頁 共 72 頁 地處桂平路的牡丹園均在銷售中獲得不凡的佳績。通常物業(yè)有租有售。此類別墅物業(yè)管理、景觀和空氣質(zhì)量提出很高要求，單棟價格基本在 200 萬元以上。個別精品別墅如靜安的南草坪花園，以其地處中心城區(qū)的天然優(yōu)勢及毗鄰蘇州河黃金水岸將單價一再提升。 ? 浦東板塊區(qū)域 —— 多塊別墅區(qū)塊并存 繼浦東西北沿江片形成高檔公寓住宅區(qū)后，浦東東南片的內(nèi)、外 環(huán)線之間，又形成了以 張江高科技園區(qū)、金橋出口加工區(qū)、康橋工業(yè)區(qū)和華夏文化旅游區(qū)為核心的四大別墅住宅區(qū) 。尤其是浦東新機場的投入運營、磁懸浮列車的建設(shè)，更將匯集了浦東絕大部分別墅項目的四大區(qū)域拉到了人們的視線當(dāng)中。從內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的怡東花園、四季雅苑到外環(huán)以外的愛建三陵府邸、海濱高爾夫別墅等，別墅開發(fā)大有余地?？們r格 2093500 萬的湯臣豪園因高爾夫球場的附加值而爆棚滬上；康橋地區(qū)則嘗試投資型別墅，以 3000 畝超大規(guī)模的康橋半島以“新獨院住宅”概念面市后，更將該區(qū)域推到別墅投資者視野前列，而陸續(xù)推出的 150— 3000 萬單體別墅，區(qū)域上市量也不亞于金橋。因此，浦東地區(qū)的別墅開發(fā)前景令人樂觀，也將是未來上海別墅開發(fā)的重點區(qū)域。 ? 嘉定地區(qū) —— 依托南翔古鎮(zhèn)。 多以獨立式別墅為主，這些別墅的平均售價在 6000 元單價左右，平均租金在 3000 元／天。租售并舉的策略是當(dāng)?shù)貏e墅商品營銷特色。嘉華山莊、上佳別墅、愛利舍等物業(yè)的營建也滿足當(dāng)?shù)馗呦M群體的置業(yè)需求。 項目：冠華別墅 上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 內(nèi)容：市場研究及營銷推廣企劃建議書 地址：上海市凱旋路 2200號 2樓 客戶：上海冠華房地產(chǎn)有限公司 電話： 02164477090 第 19 頁 共 72 頁 ? 其它地區(qū) —— 上海其它非主力供應(yīng)區(qū)。 南匯靠近浦東一塊，楓丹白露、羅山綠洲、東方夏威夷等以水景為特色的別墅。 嘉定依托南翔古鎮(zhèn)人文特色，建造一批以獨立式為主的別墅，這些別墅的平均售價在 6000 元左右， 平均租金在 3000 元／天。租售并舉的策略是當(dāng)?shù)貏e墅商品營銷特色。主要產(chǎn)品有：東海別墅、嘉華山莊、上海領(lǐng)地、愛利舍花園等 奉賢以海景為特色的別墅：棕櫚灘海景高爾夫、金海灣、碧瑤別墅等 普陀邊緣地帶的新建別墅：東渡園景別墅、美墅。 行政區(qū)域分布 根據(jù)統(tǒng)計，目前 閔行、松江、浦東、長寧四區(qū)別墅占別墅市場總數(shù)的 %,各區(qū)分布比率如下閔行 %、松江 %、浦東 %、長寧 %、青浦 %、嘉定 %、南匯 %、其他（奉賢、普陀、徐匯、靜安、寶山、楊浦） %。 30%20%18%9%7%5%4% 7%閔行松江浦東長寧青浦嘉定南匯其他項目：冠華別墅 上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 內(nèi)容：市場研究及營銷推廣企劃建議書 地址：上海市凱旋路 2200號 2樓 客戶：上海冠華房地產(chǎn)有限公司 電話： 02164477090 第 20 頁 共 72 頁 四、上海別墅市場的價格區(qū)間 總價結(jié)構(gòu) 通過對在售別墅的總價進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)， 目前上海別墅供應(yīng)量集中在 100 萬至 200 萬價格段，占到了供應(yīng)量的 46%；其次是總價在 200 至 300 萬的中高檔別墅，占總供應(yīng)量的 17%；而總價在 100 萬以下的經(jīng)濟型別墅和總價在 300 萬以上的豪華型別墅分別為 15%和 12%。 從價格上看，上海別墅市場的產(chǎn)品