【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 展也為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)利好消息。環(huán)古城風(fēng)貌保護(hù)工程這一蘇州歷史上規(guī)模最大的城市改造項(xiàng)目的實(shí)施，1000公頃綠地增建的啟動(dòng)，以及繞城快速道路系統(tǒng)的建設(shè)等，都將極大改善市容市貌和人居環(huán)境，提升城市形象及品位。 同時(shí)，蘇州正在成為各方人才的集聚地，去年年底人口普查時(shí)，蘇州外來(lái)人口已經(jīng)達(dá)到180萬(wàn)人，比2000年151萬(wàn)人增加了五分之一，如此快速的人口增長(zhǎng)，客觀上造成了更大的需求。蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展展望可以清晰理性的得出以下的幾點(diǎn)結(jié)論：（1）整體發(fā)展趨勢(shì)穩(wěn)定，平均價(jià)格增長(zhǎng)幅度較之前（2002年）有一定減緩，但勢(shì)頭仍然呈上升線態(tài)；（2）土地釋放量體在城市化建設(shè)進(jìn)程中迅速加大，供求關(guān)系開始變化，價(jià)格指數(shù)開始接受考驗(yàn)；（3）商鋪仍然缺乏，市場(chǎng)需求依舊搶手，價(jià)格持續(xù)走高；（4）隨著城市化進(jìn)程的不斷加大，城市規(guī)模的發(fā)展方向保持“東西拓展，南北加強(qiáng)”的勢(shì)頭，所以今年將在吳江和相城兩區(qū)域的地產(chǎn)會(huì)有較大的動(dòng)作，從7月最新的土地拍賣情況來(lái)看：盡管園區(qū)地產(chǎn)仍將在蘇州地產(chǎn)舞臺(tái)上扮演最重要的角色，但上述兩個(gè)地區(qū)的房產(chǎn)將以價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)品的特色，吸引市場(chǎng)的注意力，進(jìn)而推動(dòng)全蘇州的地產(chǎn)板塊上升勢(shì)頭；（5）產(chǎn)品多元化、差異化要求開始凸現(xiàn)，小面積有一定成效，但不宜重復(fù)采用，同質(zhì)性產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。（6）盡管蘇州地產(chǎn)自2002年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)攀升，土地出讓和新建商品房面積之?dāng)?shù)量大幅度增長(zhǎng)，但進(jìn)入2003年后，根據(jù)慣性作用，整個(gè)市場(chǎng)還有一定上揚(yáng)空間 蘇州市別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析綜述別墅價(jià)格穩(wěn)中有升，經(jīng)濟(jì)型別墅市場(chǎng)需求強(qiáng)烈別墅作為住宅的最高級(jí)別，其對(duì)居住需求的滿足應(yīng)該是最高級(jí)的?？梢哉f(shuō)，別墅是人們追求更好生活的重要載體。蘇州的別墅開發(fā)始于上個(gè)世紀(jì)90年代，一開始并沒(méi)有引起蘇州人的多少關(guān)注，然而就從2001年起蘇州別墅市場(chǎng)一下子火了起來(lái)。其中，幾大別墅板塊價(jià)格對(duì)比表：別墅價(jià)格的上漲，固然受到了蘇州整體房?jī)r(jià)上漲因素的影響，但也反映出市場(chǎng)對(duì)于別墅的需求在增加。區(qū)域2001年2003年獨(dú)棟聯(lián)體獨(dú)棟聯(lián)體市區(qū)中心40003500100007000周邊3000300050004000園區(qū)湖西45004000100007000湖東沒(méi)有80005000新區(qū)中心30006000木瀆20003500太湖3000沒(méi)有8000吳中區(qū)中心區(qū)3000220050003500長(zhǎng)橋以北18003000根據(jù)蘇州各類型別墅銷售情況的調(diào)查顯示，市區(qū)及周邊地區(qū)的別墅全面熱銷，價(jià)格均有大幅度上漲，部分別墅每平方米上漲達(dá)數(shù)千元。價(jià)格上漲的主要是這一兩年來(lái)的房地產(chǎn)大勢(shì)高漲，和土地拍賣后地價(jià)成本的上漲對(duì)于別墅項(xiàng)目的影響巨大，加上目前私營(yíng)業(yè)主、外商到蘇州投資發(fā)展的比例增加，他們成了別墅的主要購(gòu)買群。在蘇州的別墅購(gòu)買者中，部分來(lái)自于國(guó)內(nèi)其它地區(qū)及境外，隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，越來(lái)越多的本地人加入了別墅一族。實(shí)用性高價(jià)別墅和實(shí)惠性低價(jià)別墅市場(chǎng)前景看好。目前，以價(jià)格區(qū)分，市場(chǎng)上別墅分為兩種：高端價(jià)位與低端價(jià)位高端價(jià)位的分為兩種： 市中心黃金地段、開發(fā)區(qū)頂級(jí)位置，如：市中心留園、拙政園等名勝古跡旁的別墅和園區(qū)的金雞湖畔的別墅，這些別墅由于地段的優(yōu)勢(shì)，雖然價(jià)稿，但是有著實(shí)用性，所以為一些高端客戶所喜歡，銷售狀況一直不錯(cuò)。 郊外、風(fēng)景區(qū)的度假別墅，如 ：太湖邊、陽(yáng)澄湖邊或者蘇州地區(qū)各大高爾夫球場(chǎng)別墅，這類別墅憑借的自然風(fēng)景的優(yōu)勢(shì)，以休閑度假的功能為主，這些別墅的單總價(jià)都很高，加上缺乏實(shí)用性，因此人們肯定會(huì)猶豫去花個(gè)幾百萬(wàn)買一樣只是能用來(lái)享受的奢侈品，這樣的客源很少，因此這類產(chǎn)品的銷售其實(shí)不好。低端價(jià)位：如天平山、木瀆鎮(zhèn)和吳中區(qū)長(zhǎng)橋以南、園區(qū)婁葑鎮(zhèn)，這些地方屬于郊區(qū)，但是離市中心不遠(yuǎn)，單價(jià)在3004000元/平米，總價(jià)很好的控制在100左右，這樣的別墅經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，并具有很大的升值潛力，因此同樣也得到了消費(fèi)者的喜愛(ài)。獨(dú)棟式別墅日趨受關(guān)注由于蘇州的別墅價(jià)格在滬寧線上相對(duì)較低，而蘇州的人的生活水平又相對(duì)較高。因此，許多有條件的人選擇了購(gòu)買一步到位的獨(dú)棟式花園別墅。目前在蘇州， 除了歐式、美式建筑風(fēng)格的獨(dú)棟別墅外，我們還可以看到另一種具有蘇州園林特色的中式別墅。這類別墅的建筑面積一般在200平米左右，價(jià)格在150萬(wàn)以上。據(jù)了解，此類別墅比較受私營(yíng)業(yè)主、白領(lǐng)文人、以及一些海外人士的歡迎，銷售情況也比較看好。蘇州旅游業(yè)大發(fā)展的前景規(guī)劃給度假式別墅帶來(lái)新的熱點(diǎn)2003年開始的蘇州大旅游發(fā)展計(jì)劃，對(duì)于本身不被看好的度假式別墅，是一個(gè)天賜良機(jī)。同時(shí)，隨著人們對(duì)生活質(zhì)量的要求不斷提升，目前，別墅市場(chǎng)中度假式別墅的熱銷成了一道新的風(fēng)景線。蘇州的度假式別墅大多集中在太湖風(fēng)景區(qū)附近，建筑風(fēng)格有中式的，也有歐式的。依山傍水是這類別墅不可或缺的重要因素，因?yàn)檫@最能體現(xiàn)人們回歸自然的心理需求。不同的人對(duì)于居住品質(zhì)有著不同的要求，蘇州的別墅也由此呈現(xiàn)出了多樣化發(fā)展的趨勢(shì)。根據(jù)國(guó)際慣例一個(gè)城市人均GDP達(dá)到4000美元以上會(huì)掀起別墅熱，而目前蘇州的這一水平已達(dá)到了3600美元，蘇州真正的別墅熱還將進(jìn)一步延續(xù)升溫。蘇州別墅市場(chǎng)綜合評(píng)價(jià)2002年以來(lái)，一些品質(zhì)優(yōu)異、價(jià)位適宜的別墅項(xiàng)目在蘇州樓市上熱銷連連。在成功樓盤的帶動(dòng)下，下半年起已建成或?qū)⒔ㄔO(shè)的別墅項(xiàng)目將會(huì)超過(guò)30個(gè)，且還有不斷增加的趨勢(shì)。別墅在蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)走俏，綜合為以下因素：1. 區(qū)位優(yōu)越蘇州別墅的分布在五大區(qū)域，它們是以“雙塔獨(dú)院”、“獅林苑”為代表的古城區(qū)蘇州傳統(tǒng)獨(dú)院式別墅；圍繞金雞湖、獨(dú)墅湖以“瀾韻苑”、“獨(dú)墅苑”、“東方春曉”為代表的園區(qū)別墅；以“御花園”、“時(shí)代花園”為代表的蘇州新區(qū)別墅；以“香格里拉”、“美之國(guó)”為代表的城南別墅區(qū)；以及如“天倫林語(yǔ)別墅”、“太湖之星”、“碧瀛谷”、“昆山別館”、“克拉水城”、“假日高爾夫別墅”為代表的以太湖、陽(yáng)澄湖、靈巖山等風(fēng)景名勝為中心的度假式居住別墅。這些地區(qū)別墅的一個(gè)最大的特點(diǎn)就是交通非常方便。2. 品質(zhì)趨好目前蘇州的別墅在設(shè)計(jì)上，既有具現(xiàn)代別墅特征的“海派”，也有江南園林特色的“蘇式”；在結(jié)構(gòu)上，短肢剪力墻與框架結(jié)構(gòu)的運(yùn)用巧妙地將承重隱入墻，不僅減少了承重墻體的面積，而且提高了別墅的使用壽命。3. 價(jià)格適宜目前蘇州的別墅品質(zhì)應(yīng)該是在六縣市中最高的，但是像“東方春曉”、“碧瀛谷”、“獅磷苑”等頂極別墅也只不過(guò)在10000元/平米的單價(jià)，普通別墅也有30004000元低價(jià)位的，這價(jià)格和周邊地區(qū)相比較，不高，甚至偏低。4. 升值快作為住宅最高形態(tài)的別墅，類似股市中的績(jī)優(yōu)科技股，上升的潛力大。從最近的蘇州樓市的走勢(shì)來(lái)看，普通商品房?jī)r(jià)格有10％至20％的上漲已相當(dāng)不錯(cuò)。而一些聯(lián)排別墅已有30％以上的漲幅，一些獨(dú)立式別墅開盤至今售價(jià)已上升了50％，而且銷售情況依然良好。5. 發(fā)展?jié)摿薮笥捎诔鞘型恋氐挠邢扌院筒豢稍偕?，加之土地拍賣使土地的價(jià)值得以真正體現(xiàn)，獨(dú)占“天、地、庭院”的別墅住宅的價(jià)值得到進(jìn)一步的體現(xiàn)。以市場(chǎng)來(lái)看，蘇州又是外資和臺(tái)資最集中的流入地，別墅的消費(fèi)需求十分旺盛，發(fā)展前景非常廣闊。周邊城市別墅市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)及分析本項(xiàng)目有著坪數(shù)規(guī)劃加上依山傍水的好風(fēng)景，屬于度假休閑類的別墅，所以對(duì)客源的區(qū)域地理范圍未有嚴(yán)格的定位，本分析報(bào)告將以杭州、上海、南京、蘇州、無(wú)錫等五城市具有代表性的別墅物業(yè)現(xiàn)狀加以基本研究分析。蘇州幾番起落顯生機(jī)在1996年蘇州就興起了別墅的建設(shè)，但因開發(fā)、設(shè)計(jì)理念不當(dāng)，戶型差等原因，至2002有一些別墅項(xiàng)目尚未售出，有的甚至成為爛尾工程。而且市場(chǎng)總量也并不大，項(xiàng)目不太多，規(guī)模也比較小，多數(shù)別墅區(qū)在20～50幢左右。高檔樓盤售價(jià)在5000元／平方米左右，即一套獨(dú)立別墅總價(jià)在120萬(wàn)元左右；其他別墅價(jià)位則在3000元／平方米左右。2003年，隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)高潮的來(lái)臨，蘇州別墅市場(chǎng)已出現(xiàn)了復(fù)蘇。之前的所有空置房幾乎一搶而空。尤其是