【正文】 設(shè)城市，必然吸引各類人才流入，從而為房地產(chǎn)市場發(fā)展奠定堅實需求基礎(chǔ)。 08年上海實現(xiàn)人均 GDP73124元，在一線城市中處于中等。 從住房消費支出看，雖然支出比例有所起伏，但總體在一定范圍波動。城市地位 城市經(jīng)濟 居民收入 行業(yè)發(fā)展住房面積城市總結(jié)城市經(jīng)濟 城市發(fā)展VS房地產(chǎn)市場城市地位居民收入居住現(xiàn)狀 行業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)市場長期發(fā)展空間大。 隨著城市不斷發(fā)展，上海中心城區(qū)概念不斷外延，外環(huán)線以內(nèi)將逐步成為大中心城區(qū)。中心城區(qū)概念不斷擴大，項目所處地段成為次中心板塊，區(qū)域形象提升，也能吸引多種層次客戶關(guān)注。這一方面是市場火熱導(dǎo)致對土地需求增加，同時，政府也加快了推地速度216。土地市場 政策面 二級市場 趨勢研判中央政策收緊逐步展開上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 商品房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅規(guī)定六次加息五次降息2023年 2023年 2023年保持寬松貨幣及稅收政策年金融手段稅收手段減免契稅，營業(yè)稅，降低轉(zhuǎn)讓年限年其他手段 國四條二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅年限恢復(fù)國 11條2023年政策走勢：2023年為防止經(jīng)濟過熱為緊縮型政策。土地市場 政策面 二級市場 趨勢研判政策對 2023年影響216。216。216。 適當加快房源上市步伐，可能是目前房企正確的選擇。 規(guī)劃規(guī)模 216。 宜居宜業(yè)的復(fù)合型城市216。 外高橋規(guī)劃森蘭 森蘭居住區(qū)規(guī)劃建筑面積約 100萬平方米，以低密度公寓和別墅為主，擁有生態(tài)濕地和水景，以及國際學(xué)校、餐飲、醫(yī)療等配套資源，體育運動場館的配套標準也是難以一見的頂級標準。從供應(yīng)量看： 浦東以及外高橋地區(qū)住宅整體呈現(xiàn)供應(yīng)逐步減少的態(tài)勢 ,這也與區(qū)域土地供應(yīng)減少有關(guān)216。一、城市發(fā)展環(huán)境簡析二、房地產(chǎn)市場趨勢研判三、區(qū)域市場趨勢研判五、客戶深入調(diào)研六、地塊分析七、項目定位四、區(qū)域市場特征分析板塊對比價格特征面積特征市場個案同環(huán)線區(qū)域板塊對比板塊對比 價格特征 面積特征 個案分析 特征總結(jié)區(qū)域 板塊 代表樓盤 板塊均價浦東外高橋板塊 仁恒家園綠地崴廉公寓 1800022023張江板塊 陽光花城胡姬花園二期 1700025000金橋板塊 濱江 45 /三林板塊 萬科新里程尚東國際 2023025000楊浦新江灣城板塊 上海夢想新江灣城 1號作品 2800032023五角場板塊 創(chuàng)智坊 30000虹口 涼城板塊 榮鎮(zhèn)新苑 2500030000閘北 大寧板塊 寶華現(xiàn)代城大華陽城貴都 35000寶山 大華板塊 大華鉑金華府大華梧桐城邦二期 2023025000普陀萬里板塊 大華藍郡中鷹黑森林（裝）達安 板塊對比 價格特征 面積特征 個案分析 特征總結(jié)分析：（ 1）區(qū)域板塊 90㎡以下為主力成交戶型；（ 2）房型 110150 ㎡舒適性戶型成交穩(wěn)定。月容積率： 綠化率： 35%占地面積： 96383 平方米建筑面積： 154212 平方米總戶數(shù)： 1611套停車位： 1025個交房時間： 202312戶型配比 總套數(shù) 套數(shù)比 面積比戶型 面積1房 2廳 1衛(wèi) 270 17％ ％ 42 3％ ％2房 2廳 1衛(wèi) 759 47％ ％3房 2廳 1衛(wèi) 89 216 13％ ％3房 2廳 2衛(wèi) 108 7％ ％4房 2廳 2衛(wèi) 216 13％ ％總計 1611 100％ 100％項目以小戶型為主， 90平米以下套數(shù)占 80％，面積占 %板塊對比 價格特征 面積特征 個案分析 特征總結(jié)戶型配比板塊對比 價格特征 面積特征 個案分析 特征總結(jié)價格分析面積 總價 單價88 185 2102389 200 2247289 195 2191088 186 2133690 22 22222該項目于去年 4季度完成銷售，當時售價約在 1800020230元 /㎡之間，而目前項目二手市場價格在 2100023000元 /㎡之間。從在售項目較大戶型的銷售情況來看，改善型房型也較為受市場歡迎。調(diào)研說明 成交客戶分析 客群描述【面積需求】 【房型去化】216。 2房 2廳 1衛(wèi)是成交最熱點戶型?！究們r去化】216。 上?？蛻粽急燃s 6成，其次是江浙客戶，合計占比達到 13%。東至經(jīng)二路，南至緯九路，西至萊陽路，北至緯八路南側(cè)公建用地。地塊南面是蓮心河，從現(xiàn)場情況看，該河道基本無污染，無異味。新式商業(yè)街，彌補生活配套不足在建新源愷商業(yè)街，并將建設(shè)開放式公園、社區(qū)配套服務(wù)等多種商業(yè)形態(tài)。板塊潛力凸顯區(qū)域價值外高橋更甚于三林、楊浦的便捷交通、舒適環(huán)境等， “ 多贏 ” 魅力已非常明顯。片區(qū)、地段指數(shù)價格指數(shù)I. 城市頂級豪宅的價格體系可以脫離城市價格體系；II. 城市高端豪宅的價格在城市平均價格的 4倍或以上；III. 城市主流豪宅的價格在城市平均價格的 23倍。小區(qū)內(nèi)采取人車分流，并有天然景觀河道 “ 洋涇港 ” 穿越而過。戶型價值創(chuàng)造可拆卸飄窗可拆除? 窗未落地，不計入建筑? 面積，但室內(nèi)空間卻有? 所擴大，窗臺可以小? 坐，可以擺放陳設(shè)，也? 可以通過焦距調(diào)整成為? 梳妝臺或?qū)懽峙_，具有? 很大的使用價值? 凸窗窗臺客戶可根據(jù)需? 要拆卸，增加房間的進? 深，增加使用面積（ 5平 ? 米以上）。? 同時陽臺封閉，也可增加實際使用面積。 精裝修216。戶型設(shè)計的領(lǐng)先性和創(chuàng)造性如中信紅樹灣的空中庭院。市場比較法定價： 24857元 /平方米二手房推導(dǎo)定價 ： 2415026450元 /平方米 據(jù)此推斷本項目目前階段公寓售價約為 24000——26000 元 /平方米 由于區(qū)域缺乏疊加產(chǎn)品，參考一般區(qū)域疊加類產(chǎn)品高于公寓類產(chǎn)品約 25%，則3000033000元 /㎡之間。公寓住宅市場比較法 由于目前項目周邊僅中冶尚城在售，而金地未未來已經(jīng)在去年完成銷售，則需通過市場上漲規(guī)劃預(yù)測目前其新房價格設(shè)置因素 未未來 中冶尚城 本案區(qū)位屬性 項目位置 5 5 5居住氛圍 5 5 5自然環(huán)境 5 4 5升值潛力 4 4 5產(chǎn)品屬性 產(chǎn)品品質(zhì) 4 4 5產(chǎn)品戶型 4 4 5園林規(guī)劃 5 4 5社區(qū)配套 5 5 5外延屬性 交通規(guī)劃 5 5 5發(fā)展商品牌 6 5 5附加值 5 4 5綜合評判 55　 未未來 中冶尚城 本項目當前售價 24030 22075 ——價格指數(shù) 53 49 55本案價格 24857通過市場比較法得出本項目公寓住宅目前的市場價格約為 2500026000元/㎡之間。 五星級酒店會所216。在此前提下，建議本項目的景觀風(fēng)格采用西式園林中精致化的走向，與建筑風(fēng)格相統(tǒng)一協(xié)調(diào)，體現(xiàn)與建筑本身的融合，注重節(jié)點的營造和人性化的接觸。模糊的陽臺同房間區(qū)分。建筑面積（每套）：約 90m2 、 125m2 、 130m2 、160m2 、 205m2 、 275m2 等 擬建戶型： 2房 2廳 1衛(wèi)、 3房 2廳 2衛(wèi)、 4房 2廳 2衛(wèi)、 4房 2廳 3衛(wèi)至 6房 2廳 4衛(wèi)不等。何為豪宅 ——“ 城市豪宅 ” 的城市、價格、地段指數(shù)條件 標準