廣場項目定位策劃方案(編輯修改稿)
2025-02-01 01:05 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 一般選址需求 經(jīng)營定位 經(jīng)營定位 永輝超市： 現(xiàn)在石家莊發(fā)展迅速，經(jīng)營情況良好，消費者對其接受度及認(rèn)知度相對較高，現(xiàn)已在石家莊拓展 5家店面（友誼大街新石店；裕華路民心廣場店；廣安大街財富大廈店；槐安路談固店；談固南大街西美五洲店）； 永輝超市現(xiàn)在開發(fā)區(qū)尚未開店，計劃于開發(fā)區(qū)布點 3個，當(dāng)前已與永輝超市京津冀區(qū)域發(fā)展王總溝通 ，對方已看過本項目圖紙并提出房產(chǎn)技術(shù)條件意見和貨流動線意見； 星辰廣場周邊為其開發(fā)區(qū)選址計劃區(qū)域之一。 星美院線： 此商戶已與懷特簽約，院線負(fù)責(zé)人史總已來項目進(jìn)行院線房產(chǎn)技術(shù)條件對接，并給出院線布局圖； 本項目購物中心業(yè)態(tài)定位及項目位置符合院線選址要求，對方合作意向較明確。 主力商戶訪談 經(jīng)營定位 重點經(jīng)營者訪談舉例 業(yè)態(tài) 品牌 需求 對項目看法 備注 超市類 北國超市 已與雍雅錦江簽約，與卓達(dá)星辰及周邊開發(fā)項目洽談中 本項目可作為備選 永輝超市 可作為備選項目 需求項目土地證、圖紙 重點選址區(qū)域為天山大街人口密集區(qū)域（天山世界之門） 華潤萬家 計劃開店選址區(qū)域，需求周邊調(diào) 研資料（已發(fā)送） 惠友超市 開店重心向周邊縣發(fā)展 物美超市 對石家莊市場不認(rèn)可 中小商戶特點： 項目位置處于區(qū)域核心商業(yè)邊緣，商業(yè)氛圍不足，無單獨開店預(yù)期，需主力店帶動 需求整體業(yè)態(tài)搭配合理 主力店特點： 項目區(qū)位為重點選址范圍 項目為土地階段，利于房產(chǎn)條件對接 通過主題定位和商業(yè)動線規(guī)劃選擇競爭力較強的主力店 優(yōu)化業(yè)態(tài)定位，吸引目標(biāo)商家 低檔 高檔 通過自身科學(xué)合理的業(yè)態(tài)布局， 爭取 中高品牌的進(jìn)駐，力爭給予優(yōu)越條件吸引具有領(lǐng)頭作用的目標(biāo)零售商，為項目整體經(jīng)營打下基礎(chǔ) 優(yōu)化硬件條件， 力爭 項目具備中高檔商業(yè)條件，給經(jīng)營定位提供基礎(chǔ)條件和空間 商品品牌定位為： 中檔 硬件標(biāo)準(zhǔn)定位為：中高檔 經(jīng)營定位 項目定位 3 產(chǎn)品定位 經(jīng)營定位 主力客群定位 業(yè)態(tài)定位 核心客群 購物 娛樂 教育 休閑 餐飲 ?購物、餐飲、娛樂、休閑、教育功能針對的都是同一核心消費客群 ?購物、餐飲、娛樂、休閑、教育功能具有項目帶動和聯(lián)動功能 ?餐飲、娛樂、休閑、教育功能設(shè)置的作用應(yīng)更多的體現(xiàn)在拉動購物消費 ?單個功能吸引消費者的力度不夠，需要整體、一系列的主題服務(wù)功能形成強大吸引力； ?需要給消費者灌輸?shù)氖牵椖刻峁┱w、連貫、一系列的主題服務(wù)，而不是破碎、零散的服務(wù)功能 將一系列的主題業(yè)態(tài)作為整體，根據(jù)市場變化，在運營過程中逐步調(diào)整、變化 業(yè)態(tài)定位 品類設(shè)想 樓層 品類 品牌列舉 說明 2F 停車場 、與地鐵互通 —— 1F 超市 +社區(qū)服務(wù)配套 —— 1F 時尚零售 +西式快餐 Only 、 vero moda、麥當(dāng)勞、必勝客等，以大店為主 注重景觀 2F 時尚零售 熱風(fēng)、鞋柜等 注重景觀 3F 特色餐飲 +教育 +兒童 呷哺、綠茶等、英孚教 育等 注重景觀 4F 餐飲 +院線 茉莉花開、星美影院等 “城市副中心” —— （家庭）時尚購物中心 根據(jù)以上推倒建議項目整體定位為： 定位闡釋 利用交通條件提升輻射能力 與周邊商業(yè)項目形成區(qū)域合力，錯位競爭且共同形成區(qū)域商業(yè)中心，即區(qū)域合力 周邊居民做為基本消費客群，收攏項目周邊占比最大人群，從而形成以家庭消費為帶動的基本客流保障，占據(jù)商業(yè)競爭基本盤； 符合本項目立地點環(huán)境和商業(yè)體量現(xiàn)實條件，節(jié)約后期運營中的營銷成本 周邊人群年齡結(jié)構(gòu)和家庭主力消費人口年齡段分析結(jié)果和消費能力分析表明，時尚消費適合主力消費人群年齡段需求和消費能力需求 中檔品牌招商條件較好，運營成本易控 項目當(dāng)前環(huán)境符合品牌折扣賣場需求，具備中檔品牌奧特萊斯招商條件 時尚 定位闡釋 時尚服飾集合店、一線時尚品牌折扣店 生鮮、生活用品、藥妝、銀行、通訊 幼兒、兒童、少年、成人教育；展覽、游藝、民俗、創(chuàng)意 中式、特色、時尚餐飲；親子、兒童樂園 時尚 品類選擇 —— 品牌選擇 —— —— 體驗、互動 —— 活動、營銷 項目產(chǎn)品建議及規(guī)劃 4 項目動線建議 品類組合建議 外部動線 客流動線 車流動線 貨流動線 滯貨區(qū) 客流、車流、貨流區(qū)分，最大限度避免動線交叉 貨流動線與滯貨區(qū)結(jié)合，便于業(yè)態(tài)布局與后期運營 停車場出入口 動線建議 垂直動線 超市主要貨運通道，連接 B1F1（ 貨梯） 餐飲主要貨運通道，連接 B2F4 餐飲直達(dá)通道，連接 B2F4 休閑直達(dá)通道，連接 B2F4 院線直達(dá)通道，連接 B2F4 購物主要通道，連接 F1F4 購物輔助通道，連接 F1F4 超市主要客運通道，連接 B2F1 貨梯 客運直梯 觀光直梯 扶梯 超市步道梯 動線建議 通過動線組織，區(qū)分不同業(yè)態(tài)營業(yè)時間差異 項目產(chǎn)品建議及規(guī)劃 4 項目動線建議 品類組合建議 品類組合思路 高樓層餐飲、娛樂、休閑業(yè)態(tài)與 B1超市雙向引導(dǎo) 形成循環(huán)客流 業(yè)態(tài)平層、垂直交叉組合，增強業(yè)態(tài)布局靈動性 控制零售占比 品類組合（ B1） 超市步道梯 銀臺 超市賣場 超市基礎(chǔ)布局（一） 超市基礎(chǔ)布局（二） 超市 外租區(qū) 超市 外租區(qū) 貨區(qū) （貨梯可下 B2， B2為上貨準(zhǔn)備區(qū)） 超市賣場 貨區(qū) （貨梯可下 B2， B2為上貨準(zhǔn)備區(qū)） 生鮮區(qū) 生鮮區(qū) 面積建議 超市面積向東延展，達(dá)到開場無隔阻面積
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