廣場(chǎng)項(xiàng)目定位策劃方案-展示頁
2025-01-14 01:05本頁面
【正文】 交通規(guī)劃 商業(yè)環(huán)境分析 —人口 城鎮(zhèn)人口 村民 在校師生 工廠職工 企事業(yè)單位職工 本案 1 2 3 4 5 3K 1K 開發(fā)區(qū)域人口匯總 序號(hào) 名稱 人數(shù) 1 城鎮(zhèn)人口 123871 2 農(nóng)村人口 75859 3 在校師生 68226 4 工廠職工 48550 5 企事業(yè)單位 4822 小計(jì) 321328 6 預(yù)期增長人口 83604 合計(jì) 404932 城鎮(zhèn)人口 村民 在校師生 工廠職工 企事業(yè)單位職工 項(xiàng)目 3公里范圍內(nèi)實(shí)際消費(fèi)人口 本案 3公里商圈實(shí)際人口匯總 序號(hào) 名稱 人數(shù) 1 城鎮(zhèn)人口 90605 2 在校師生 44166 3 工廠職工 32700 4 農(nóng)村人口 31437 5 企事業(yè)單位 3222 小計(jì) 202130 6 預(yù)期增長人口 84993 總計(jì) 287123 商業(yè)環(huán)境分析 —商業(yè)競爭 ?開發(fā)區(qū)無大型集中零售商業(yè)，北國長江店實(shí)際可輻射范圍為整個(gè)開發(fā)區(qū) ?隨著永輝談固店開業(yè)，珠江大道以南消費(fèi)被其分流 ?區(qū)域商業(yè)少，覆蓋區(qū)域廣，物業(yè)設(shè)施受原有建筑局限 ?新興商業(yè)利用交通便利、定位合理優(yōu)勢(shì)搶占現(xiàn)有客源 ?預(yù)期現(xiàn)有商業(yè)區(qū)逐步向東、向南發(fā)展 ?新興商業(yè)聚集主要處于長江大道、珠江大道南二環(huán)東延線 ?項(xiàng)目處于新興商業(yè)區(qū)域內(nèi)，預(yù)期商業(yè)發(fā)展前景顯現(xiàn) ?周邊預(yù)期規(guī)劃商業(yè)較多，競爭將逐步加劇 商業(yè)環(huán)境分析 —酒店 ?酒店集中于和平路以南、秦嶺大街以西、珠江大道以北、珠峰大街以東發(fā)展較好、人口密集區(qū)域 ?快捷酒店發(fā)展比較迅速，逐步向開發(fā)區(qū)東、南部拓展 ?新興快捷酒店總面積以 7000㎡為主，高于市區(qū)快捷酒店面積（市區(qū)酒店建面區(qū)間 30005000㎡） ?據(jù)初步經(jīng)營者訪談，開發(fā)區(qū)目前快捷酒店經(jīng)營情況良好，仍有開店需求 ?開發(fā)區(qū)工廠企業(yè)較多，會(huì)議、培訓(xùn)型酒店發(fā)展良好 優(yōu)劣勢(shì)分析 2 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) 處于開發(fā)區(qū)已建成區(qū)域，并有繼續(xù)向東發(fā)展趨勢(shì) 交通便利 項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品優(yōu)于現(xiàn)有其他商業(yè)物業(yè) 機(jī)會(huì) 地鐵開通，為客流增大帶來機(jī)會(huì) 石家莊東站的建設(shè)使用，對(duì)于拉動(dòng)商業(yè)有良好預(yù)期 秦嶺大街向南延伸，有利于客流向南延展 風(fēng)險(xiǎn) 劣勢(shì) 項(xiàng)目定位 3 產(chǎn)品定位 經(jīng)營定位 主力客群定位 業(yè)態(tài)定位 定位推導(dǎo) 定位方法（一） 相交定位法 主題型區(qū)域商業(yè) ?項(xiàng)目為區(qū)域成熟商業(yè)區(qū)邊緣 ?項(xiàng)目周邊交通便利 ?人口有待提升 天山世界之門： 預(yù)期：體量大、業(yè)態(tài)全、定位高、主題鮮明，項(xiàng)目操作難度巨大 長九中心： 預(yù)期：商務(wù)配套＋社區(qū)商業(yè)，定位較高拉動(dòng)商業(yè)品質(zhì) 消費(fèi)者期望業(yè)態(tài) 項(xiàng)目自身情況 市場(chǎng)競爭偏向 前提：我們要做怎樣的商業(yè)？ 商業(yè)類型 服務(wù)人口 輻射距離 代表物業(yè)形式 道路 公共交通 交通方式 交通時(shí)間 便利型 Clubs 15005000人 100500米 內(nèi)部會(huì)所 小區(qū)內(nèi)部道路 無 步行 25分鐘 街坊型 Street 13萬人 12千米 住宅底商，街區(qū) 內(nèi)部道路，支路 公交站點(diǎn) 步行 510分鐘 鄰里型 Neighborhood 510萬人 35千米 集中型物業(yè) 支路，次干道 公交分站 步行、 騎車、機(jī)動(dòng)車 1015分鐘 區(qū)域型 Department 1530萬人 510千米 復(fù)合型 次干道、主干道 公交換乘中心 騎車、 機(jī)動(dòng)車 1530分鐘 城市型 City 50100萬人 1030千米 商業(yè)綜合體集群 交叉主干道 公交總站，地鐵，快速公交 騎車、 機(jī)動(dòng)車 3060分鐘 泛城市型 Beyond City 200萬人以上 城際范圍 專業(yè)市場(chǎng)型 商業(yè)中心 城際道路 交通樞紐中心 機(jī)動(dòng)車 60分鐘以上 參考：商業(yè)研究分級(jí)模型 定位方法（二） 模型參考法 ?本項(xiàng)目符合區(qū)域型商業(yè)分級(jí)要素 定位推導(dǎo) 根據(jù)以上推導(dǎo)，項(xiàng)目集中商業(yè)定位為： 區(qū)域型主題商業(yè) ?區(qū)域：開發(fā)區(qū)東北部；并隨著交通條件的發(fā)展，輻射面向東向北擴(kuò)展 ?主題：周邊 35公里日益發(fā)展成熟的住宅區(qū)家庭消費(fèi)為基本消費(fèi)群體；企業(yè)的商務(wù)和職工消費(fèi)為次主力消費(fèi)群體；交通便利，擴(kuò)大項(xiàng)目輻射能力吸引周邊客流做為輔助消費(fèi)人群在此基礎(chǔ)同初步定位為家庭消費(fèi)主為主題 產(chǎn)品定位 項(xiàng)目處于開發(fā)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 開發(fā)區(qū)發(fā)展定位是以建設(shè)高新技術(shù)企業(yè)為主 項(xiàng)目定位 3 產(chǎn)品定位 經(jīng)營定位 主力客群定位 業(yè)態(tài)定位 項(xiàng)目區(qū)域分析 —人口 3公里商圈實(shí)際人口匯總 序號(hào) 名稱 人數(shù) 1 城鎮(zhèn)人口 90605 2 在校師生 44166 3 工廠職工 32700 4 農(nóng)村人口 31437 5 企事業(yè)單位 3222 小計(jì) 202130 6 預(yù)期增長人口 84993 總計(jì) 287123 城鎮(zhèn)居民收入和消費(fèi)普遍優(yōu)于鄉(xiāng)村居民 ? 全年農(nóng)村居民人均純收入 7917元 ，比上年增長 % ? 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 24565元 ，比上年增長 % ? 農(nóng)村居民食品消費(fèi)支出占消費(fèi)總支出的 % ? 城鎮(zhèn)居民食品消費(fèi)支出占消費(fèi)總支出的 % 以上數(shù)據(jù)來源全國 2022年國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站 ?調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)農(nóng)村人口只在戶籍上呈現(xiàn)，已逐步城鎮(zhèn)化，實(shí)際消費(fèi)能力有待查證 ?消費(fèi)意識(shí)和行為
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