【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 . 6 %自備汽車(chē)6 . 0 %助動(dòng)車(chē)2 3 . 8 %其他0 . 8 %步行8 . 3 %050100150200500 元以下 5 0 1 1 0 0 0 元 1 0 0 1 1 5 0 0 元 1 5 0 1 2 0 0 0 元 2 0 0 1 2 5 0 0 元 2 5 0 1 3 0 0 0 元 3001 元以上購(gòu)物3 9 . 5 %餐飲3 2 . 4 %休閑娛樂(lè)2 8 . 1 %外出消費(fèi)交通工具 月均消費(fèi)支出 單位：人 消費(fèi)結(jié)構(gòu) 總體消費(fèi)特征 ? 助動(dòng)車(chē)與公交車(chē)是鹽城市民外出消費(fèi)的主要交通工具 ,分別占總樣本量的 %與 %。 ? 月消費(fèi)支出基本上呈正態(tài)分布 ,以5011000元居多 。 ? 從消費(fèi)結(jié)構(gòu)來(lái)看 ,購(gòu)物：餐飲：休閑娛樂(lè) ≈4： 3： 3。 ? 鹽城居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級(jí) ,實(shí)物型消費(fèi)比重減少，文化、餐飲、旅游等享受型消費(fèi)逐步增加。 平時(shí)逛街的習(xí)慣55%30%10%1%4%專(zhuān)程購(gòu)物無(wú)明確購(gòu)物目的，只是逛一逛購(gòu)物順便在外吃飯約會(huì)或用餐時(shí)才會(huì)上街主要是為娛樂(lè)活動(dòng)才上街一般的消費(fèi)比例娛樂(lè), 1 1 %購(gòu)物, 7 7 %飲食, 1 1 %平時(shí)一次逛街的花費(fèi)24%42%16%11%5%3%100元以下100200200300300400400600600或以上消費(fèi)者日常消費(fèi)習(xí)慣 消費(fèi)需求分析 ? 消費(fèi)目的性強(qiáng)，以購(gòu)物為主，平均單次消費(fèi)在 200元以下 ,月消費(fèi) 500元以上的多 消費(fèi)者對(duì)鹽城目前商業(yè)的滿(mǎn)意程度 鹽城的商業(yè)是否滿(mǎn)足消費(fèi)需要21%68%8%3%完全滿(mǎn)足基本滿(mǎn)足不太滿(mǎn)足非常不夠最缺乏的商業(yè)業(yè)態(tài)13%20%9%57%購(gòu)物場(chǎng)所休閑娛樂(lè)方面的場(chǎng)所餐飲場(chǎng)所綜合以上消費(fèi)的購(gòu)物中心最喜歡的商場(chǎng)41%20%24%3%13%鹽阜人民商場(chǎng)鹽城商業(yè)大廈文峰大世界時(shí)代超市雅家樂(lè)超市消費(fèi)需求分析 ? 集餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物為一體的商業(yè)形態(tài)最受消費(fèi)者歡迎。 消費(fèi)需求分析 26293344515257576675808193107136157162179網(wǎng)吧影劇院夜總會(huì)桑拿洗浴西餐館健身及運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)戶(hù)外娛樂(lè)設(shè)施酒吧快餐廳茶室歌舞廳、 K T V咖啡店中餐館專(zhuān)賣(mài)店百貨商場(chǎng)大型超市地方特色美食廣場(chǎng) 消費(fèi)意愿 ? 地方特色美食廣場(chǎng)是被消費(fèi)者普遍接受的商業(yè)業(yè)態(tài)首選 ,約占意愿樣本總量 (355份 )的 %。 ? 同時(shí) ,大型超市、百貨商場(chǎng)、專(zhuān)賣(mài)店也是消費(fèi)者偏好商業(yè)內(nèi)容 ,選擇比例分別為 %,%與 %。 ? 餐飲類(lèi)消費(fèi)除美食廣場(chǎng)外 ,中餐館、咖啡店及茶室也存在一定市場(chǎng)需求 。 ? 市居民對(duì)健身運(yùn)動(dòng)、桑拿洗浴、夜總會(huì)及影劇院類(lèi)消費(fèi)意愿不強(qiáng)。 對(duì)購(gòu)物方面的主要需求31%26%13%12%5%14%0% 10% 20% 30% 40%日常家居用品服裝鞋帽等專(zhuān)賣(mài)店圖書(shū)、文體等用品食品類(lèi)電器/ 通迅等大件消費(fèi)品其它對(duì)休閑娛樂(lè)方面的主要需求20%17%16%14%11%8%16%0% 5% 10% 15% 20% 25%中大型健身館卡拉O K / 迪吧/ 酒吧美容美發(fā)球類(lèi)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)洗浴/ 桑拿電玩/ 網(wǎng)吧其它對(duì)餐飲方面的主要需求30%24%13%11%9%3%2%2%1%5%0% 10% 20% 30% 40%特色食街街點(diǎn)小吃中餐館茶樓中式快餐咖啡廳日韓料理茶餐廳西式快餐其它消費(fèi)者購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)方面的主要需求 消費(fèi)需求分析 ? 特色食街、大型健身館、卡拉 OK/迪吧 /酒吧和日常家居用品服裝鞋帽等為消費(fèi)者的主要消費(fèi)需求。 消費(fèi)者對(duì)商業(yè)的消費(fèi)意向 是否會(huì)去本項(xiàng)目的商場(chǎng)購(gòu)物51%34%9%3%1%一定去可能會(huì)去很難說(shuō)可能不會(huì)去一定不會(huì)去期望的商業(yè)類(lèi)型60%13%10%2%11%4%集購(gòu)物、餐飲和娛樂(lè)為一體的綜合商業(yè)城大百貨商場(chǎng)年青時(shí)尚商品集散地中高檔歐美精品商場(chǎng)大超市/ 大賣(mài)場(chǎng)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)期望的商場(chǎng)檔次7%47%40%4%1%高檔中高檔中檔中低檔低擋消費(fèi)需求分析 ? 中檔、中高檔集購(gòu)物、餐飲和娛樂(lè)為一體的商業(yè)形態(tài)是消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的最大期望。 商業(yè)投資意向 商業(yè)投資意向 調(diào)研之經(jīng)營(yíng)者現(xiàn)有商鋪情況 在鹽城有幾間商鋪82%14%3%1%1間2間3間4間或以 上本次調(diào)研的商鋪類(lèi)型6%59%4%31%商場(chǎng)街鋪超市專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)有商鋪的大小24%25%22%12%4% 4%6%3%1020 2030 3140 4150 5160 6180 80100 1 0 0 以上消費(fèi)需求分析 ? 經(jīng)營(yíng) 1間商鋪的比例高達(dá) 82％，積蓄了較大的投資群體。 ? 現(xiàn)有商鋪面積主要集中在 50平米以下。 現(xiàn)有商鋪?zhàn)赓?gòu)比例與經(jīng)營(yíng)狀況 現(xiàn)有商鋪?zhàn)庥门c購(gòu)買(mǎi)比例87%11%2%租用 購(gòu)買(mǎi) 其它來(lái)源15或以下 21% 2040 29% 5080 27% 80100 15% 100以上 14% 單位：元 /平方米 .月 每月租金單價(jià) 消費(fèi)需求分析 ? 現(xiàn)有商鋪以租賃為主，月租金較低。 經(jīng)營(yíng)者對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的意向 在本項(xiàng)目中經(jīng)營(yíng)的意向16%49%23%12%非?？赡鼙容^可能不太確定完全不會(huì)考慮對(duì)本項(xiàng)目業(yè)態(tài)的建議57%2%11%30%綜合大型購(gòu)物中心大百貨商場(chǎng)大型超市多種類(lèi)商品的步行街對(duì)本項(xiàng)目檔次的期望14%53%26%7%0%高檔中高檔中檔中低檔低擋租購(gòu)意向租用,59%購(gòu)買(mǎi),41%消費(fèi)需求分析 ? 經(jīng)營(yíng)者對(duì)本項(xiàng)目的期望檔次為中檔和中高檔，購(gòu)買(mǎi)意向達(dá) 41％。 經(jīng)營(yíng)者對(duì)面積與租金方式的選擇 商鋪面積選擇8%21%19%22%9%6%15%0% 10% 20% 30%1020203031404150516061808 0 以上租金支付方式88%1%7%4%租鋪?zhàn)誀I(yíng)租鋪抽成保底租金加抽成其它消費(fèi)需求分析 ? 消費(fèi)者可接受本項(xiàng)目商鋪面積比較分散， 50平米以下比例稍多， ? 租金付款方式主要集中在租鋪經(jīng)營(yíng)。 對(duì)區(qū)域的選擇及購(gòu)商鋪考慮因素 50%27%17%6%亭湖區(qū)鹽都新區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)其它區(qū)域31%58%11%首次二次三次79%77%54%54%51%28%27%26%19%18%16%6%4%價(jià)格地段/地理位置樓宇質(zhì)量交通便利性小區(qū)規(guī)劃及配套設(shè)施小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)戶(hù)型設(shè)計(jì)治安周邊環(huán)境及景觀(guān)社區(qū)人文環(huán)境升值潛力發(fā)展商實(shí)力小區(qū)規(guī)模? 選擇在亭湖區(qū)的比例最高 ? 對(duì)價(jià)格、地段、交通最為看重 商鋪需求分析 消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)的消費(fèi)意向 是否會(huì)去本項(xiàng)目的商場(chǎng)購(gòu)物51%34%9%3%1%一定去可能會(huì)去很難說(shuō)可能不會(huì)去一定不會(huì)去期望的商業(yè)類(lèi)型60%13%10%2%11%4%集購(gòu)物、餐飲和娛樂(lè)為一體的綜合商業(yè)城大百貨商場(chǎng)年青時(shí)尚商品集散地中高檔歐美精品商場(chǎng)大超市/ 大賣(mài)場(chǎng)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)期望的商場(chǎng)檔次7%47%40%4%1%高檔中高檔中檔中低檔低擋消費(fèi)需求分析 ? 中檔、中高檔集購(gòu)物、餐飲和娛樂(lè)為一體的商業(yè)形態(tài)是消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的最大期望。 目標(biāo)客戶(hù)群體 近交區(qū)域 第一區(qū)域 城中區(qū)、五星村、亭湖開(kāi)發(fā)區(qū)、 各級(jí)政府部門(mén) 第二區(qū)域 城南區(qū)、鹽城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、 國(guó)有企業(yè)、私營(yíng)企業(yè) 第三區(qū)域 鹽城市區(qū)其他區(qū)域 主要目標(biāo)客源 商人、白領(lǐng)、公務(wù)員、 當(dāng)?shù)馗辉４迕? 遠(yuǎn)攻區(qū)域 第一區(qū)域 東臺(tái)、大豐、建湖、阜寧、射陽(yáng)、 海濱、響水 第二區(qū)域 海安、姜堰和其他地區(qū) 主要目標(biāo)客源 商人 小結(jié) 鹽城國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好 鹽城 2023年到 2023年， GDP基本保持在兩位數(shù)增長(zhǎng)，地區(qū)總產(chǎn)值從 2023年的 657億元 到 2023年 達(dá)到 1174億元 ，四年共增加 517億元 ，增幅達(dá)到 %，經(jīng)濟(jì)取得了巨大的發(fā)展。 居民可支配收入穩(wěn)定增長(zhǎng) 鹽城居民人均可支配收入自 2023年 7274元到 2023年的10978元， 增長(zhǎng) 3704元 ， 增幅達(dá)到 %，可支配收入的增加勢(shì)必改善當(dāng)?shù)鼐用竦纳钏剑瑥亩龠M(jìn)其他行業(yè)發(fā)展。 消費(fèi)潛力巨大 隨著當(dāng)?shù)鼐用竦目芍涫杖氲脑黾?，鹽城消費(fèi)支出也在增長(zhǎng)： 2023年人均消費(fèi)支出只有 5507元 ，到 2023年達(dá)到7378元 ， 消費(fèi)支出增加了 1871元 ， 增幅為 %，和可支配收入的 增長(zhǎng)相比相差了 1833元 ， 增幅相差 %，可見(jiàn)當(dāng)?shù)鼐用竦睦碡?cái)方式還是比較保守，因此能成功引導(dǎo)當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)意識(shí)，必將帶來(lái)巨大的消費(fèi)潛力。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) —— ? 位于新城區(qū)，屬城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 ? 位置優(yōu)越，交通便利 ? 周邊人文條件較好 ? 沒(méi)有拆遷安置問(wèn)題 ? 沿街面長(zhǎng)，利于發(fā)展商用物業(yè) 劣勢(shì) —— ? 項(xiàng)目周邊生活配套尚未完善 ? 本項(xiàng)目不處在傳統(tǒng)的商業(yè)中心，商業(yè)人流不足 ? 西環(huán)路現(xiàn)狀對(duì)項(xiàng)目有較大的影響 ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度影響力不足 威脅 —— ? 亭湖商圈和鹽都商圈現(xiàn)有商業(yè)的威脅 ? 后續(xù)商業(yè)的威脅 機(jī)會(huì) —— ? 處在新城區(qū)，城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 ? 市場(chǎng)需求由大眾化向個(gè)性化過(guò)渡，需求形式發(fā)生改變 ? 市場(chǎng)上缺少商業(yè)形態(tài)新穎，經(jīng)營(yíng)管理較好的商業(yè)街 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 優(yōu)勢(shì) 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 機(jī)會(huì) 威脅 劣勢(shì) 發(fā)掘核心競(jìng)爭(zhēng)力 重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、人文條件優(yōu) 相關(guān)物業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì) 新穎業(yè)態(tài)的缺乏 主力消費(fèi)的需求 項(xiàng)目發(fā)展策略與市場(chǎng)定位 區(qū)位價(jià)值最大化、區(qū)位形象的提升 細(xì)分、捕捉可發(fā)展空間 抓住產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力，創(chuàng)建項(xiàng)目唯一性 產(chǎn)品，客戶(hù)，營(yíng)銷(xiāo)，把握有效市場(chǎng)機(jī)會(huì) SWOT分析小結(jié) 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃布局 商業(yè)規(guī)劃布局 商業(yè)規(guī)劃布局 差異性經(jīng)營(yíng) 功能定位 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位 經(jīng)營(yíng)特色定位 經(jīng)營(yíng)方式定位 主題鮮突，引領(lǐng)市場(chǎng)需求 整合資源，提升區(qū)域價(jià)值 強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)，帶動(dòng)項(xiàng)目銷(xiāo)售 注重品牌，保持持續(xù)發(fā)展 項(xiàng)目發(fā)展策略 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 城中片區(qū) ? 以商業(yè)服務(wù)和居住功能為主 城南片區(qū) ? 以居住和行政、文化、教育功能為主。 城中片區(qū) 城南片區(qū) 本項(xiàng)目 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 我們的思考？ 除了工業(yè)、商業(yè)、行政、教育、文化，我們的城市還缺少什么呢？ 區(qū)域功能分析 傳統(tǒng)不明顯，現(xiàn)代形象不足；追求