【文章內(nèi)容簡介】 社區(qū)書吧或發(fā)廊、美容纖體中心 ?? （或考慮結(jié)合首層） 社區(qū)服務(wù)店 銀行辦公區(qū)或茶餐廳、粥粉面 （連首層） 特色餐飲 茶餐廳、西餐、料理、燒烤、風味中餐 ?? （可考慮連首層） 大型連鎖餐飲 中餐 休閑茶座露天吧 茶座、露天吧、休閑咖啡 ?? 生鮮超市 市政指定行業(yè) 文化娛樂 纖體美容 特色餐飲 休閑茶坐露天吧 社區(qū) 服務(wù)店 二層規(guī)劃布局平面圖 ? 規(guī)劃分區(qū) 行業(yè)建議 大型連鎖餐飲 中西餐 康體娛樂或兒童天地 沐足、棋牌或兒童用品 （兩者選一） 大型酒樓 三層規(guī)劃布局平面圖 ? 項目租售價格建議 ? 租金分析建議 ? 行業(yè) 分類 位置 面積 ㎡ 景泰 直街 元 /㎡ 新朝 傳說 元 /㎡ 下渡路 元 /㎡ 中海名都 元 /㎡ 天河都市廣場 元 /㎡ 車陂路 天朗 明居 元 /㎡ 華景 新城 元 /㎡ 餐 飲 類 大型餐飲 首、二層 2023 以上 40— 60 / 40— 50 / 五層 40 / / 中型餐飲 首、二層 2002023 100120 二層 60 4060 / 6080 / 4060 小型餐飲 首層 200以下 90110 80 5070 / 50 50 40 生活 配套 超市 首層 5002萬 35 40 30 / 40 / 30 便利店 首層 100220 120150 300 150 110 200 100 120130 百貨零售 精品類 首層 20200 150220 100 180 80130 / 110180 80100 120200 休閑娛樂類 二層以上 10005000 30 40 30 / / / 30 各調(diào)查區(qū)域 /項目市場平均租金水平分析 ? 行業(yè) 分類 位置 面積 (㎡ ) 大沙地西路 元 /㎡ 港灣路 元 /㎡ 豐樂北路 元 /㎡ 黃埔東路 元 /㎡ 餐飲類 大型餐飲 首、二、 三層 2023以上 30 20～ 30 中型餐飲 首、二 層 400～ 800 35～ 40 20～ 40 30～ 50 小型餐飲 首層 50～ 250 30～ 50 20～ 40 40～ 50 生活配套 超市 首層 100～ 1500 35～ 50 25 35～ 50 便利店 首層 20～ 60 80～ 100 —— 百貨零售、精品類 首層 20～ 400 100～ 250 80～ 120 60100 休閑娛樂類 二層以 上 40～ 500 40 20～ 30 20～ 40 黃埔區(qū)域市場平均租金水平分析 ? 石 化 路 好又多 豐 樂 北 路 豐 樂 中 路 黃 埔 東 路 大 沙 地 東 路 港 灣 路 廣 州 港 碼 頭 KFC 麥當勞 黃埔書城 蘇寧電器 圣景大廈商場 大沙地購物城 時尚坊 百事佳 中國稅務(wù) 工商銀行 豐樂商場 金隆園 大沙鎮(zhèn)政府 大沙體育館 黃埔區(qū)政府 泰景花園 黃埔體育館 石化大院 百事佳 文沖村委 黃埔東方街市 文沖幼兒園 新安苑 黃埔花園 金逸雅居 悅濤雅苑 怡港花園 黃埔公園 貨柜碼頭 電信城 樂圖捷廣場 黃埔少年宮 黃埔干部學校 百佳 黃埔酒店 永樂 KFC 100－ 150元／ ㎡ 40－ 50元／㎡ 80－ 150元／㎡ 80－ 100元／㎡ 怡 園 小 區(qū) 150－ 250元／㎡ 100－ 180元／㎡ 20－ 40元／㎡ 40－ 80元／㎡ 40－ 80元／㎡ 黃埔區(qū)各路段租金情況 ? 租金價格定位建議 分析情況 低租金區(qū) 中租金區(qū) 高租金區(qū) 首層鋪 7080 90110 140180 二層鋪 4050 5060 7080 三層鋪 3040 4050 5060 ? 銷售均價分析建議 ? 黃埔區(qū)域調(diào)查所得項目銷售均價 項目 /區(qū)域 商鋪形式 銷售均價 （元 /m178。) 備注 怡港花園 小區(qū)裙樓 14,000 均為首層商鋪 怡園生活區(qū) 小區(qū)裙樓 12,000 黃埔花園 小區(qū)裙樓 13,000 石化路 臨街商鋪 8,000 大沙地西路 臨街商鋪 2023040000 ? 項目價值評估方面，根據(jù)萬科城市花園的地理位置、綜合素質(zhì)等條件，選取與萬科城市花園位置接近、經(jīng)營性質(zhì)類似的商用物業(yè)的銷售均價作為比較案例，利用市場比較法的計算方式評估其比準價值。具體是 —— 怡港花園 怡園生活區(qū) 黃埔花園 ? 案例名稱 怡港花園 怡園生活區(qū) 黃埔花園 市場售價（元 /m2） 14,000 12,000 13,000 比較因素 權(quán)分 區(qū)域因素 地理位置 10 11 11 11 城市規(guī)劃 5 4 4 4 交通條件 9 10 10 10 商業(yè)環(huán)境 10 11 11 10 人流量 13 13 13 13 小計 47 48 48 47 個別因素 知名度 5 6 3 3 商場規(guī)模 9 9 2 7 發(fā)展商品牌 9 8 5 7 平面布局 3 2 1 2 內(nèi)部裝修 8 8 4 8 物業(yè)管理 9 8 5 8 物業(yè)剩余年限 3 3 3 3 建筑剩余年限 4 4 3 4 小計 50 49 26 43 推出時間 3 3 3 3 權(quán)分合計 100 100 78 93 綜合修正系數(shù) % % % 加權(quán)系數(shù) 加權(quán)平均值（元 /平方米 /月） ? 本項目二層及以上部分評估過程 由于本項目周邊缺乏二層及以上售價可比性實例，因此根據(jù)商業(yè)用房樓層價格變化規(guī)律及顧客心理，首層、二層、三層的價值比率為100%、 50%、 35%。并據(jù)此計算出本項目二層及以上部分的租賃均價： 首層評估價 與首層均價比例 樓層評估價格 二層 14450 X 50% = 7300 三層 14450 X 35% = 5100 ? 層數(shù) 建議售價均價 （元 /平方） 備注 首層 1400016000 ?最好位置的鋪位有機會可達 1800020230元 /㎡ ?位置較偏的內(nèi)鋪預計在900011000元 / ㎡ 二層 70008000 —— 三層 50005500 —— 項目各層租售價定位 ? 第三部分 項目營銷建議 ? 市場營銷方式列舉 ? 售后返租 先租后售 /帶租約銷售 減免首期款 以租代售 回購銷售（無理由退鋪） 目前市場上主要銷售方式 ? 近期部分具參考價值商業(yè)項目情況一覽表 項目名稱 商業(yè)總建面積 經(jīng)營定位 雍景新都會 約 6萬㎡ 大型購物百貨各地特色美食時尚知名消費品牌休閑娛樂機構(gòu) 光大花園 1200㎡ 中、低檔社區(qū)休閑及生活配套 保利香檳波爾卡街 4000㎡ 法式風情商業(yè)街開創(chuàng)專屬高端消費群體的休閑消費區(qū) 天河都市廣場 ㎡ 中檔綜合性商場 中山七商業(yè)廣場 7000㎡ 中、低檔社區(qū)休閑及生活配套 英豪商城 2023㎡ 中、低檔社區(qū)休閑及生活配套 近期市場上主要營銷手法 ? 項目名稱 經(jīng)營定位 主要銷售手段 主要招商手段 回報率 雍景 新都會 大型購物百貨各地特色美食時尚知名消費品牌休閑娛樂機構(gòu) 主要以 同步租售及售后反租 的銷售方式銷售賣點 : ●９８ ﹪ 超高使用率，最大程度保證每一分投資產(chǎn)生收益； ●／㎡超