【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 一段時(shí)期的低租吸引本地投資。 服務(wù)配套 ：銀行網(wǎng)點(diǎn)：包括柜臺(tái)和自動(dòng)提款機(jī)，匯通城市花園總體規(guī)模較大， 金融服務(wù)是必要條件，時(shí)間可根據(jù)銷(xiāo)售率和入住率提高，隨后進(jìn)駐。經(jīng)營(yíng)方式可聯(lián)系幾家大銀行以承租的方式交取租金和管理費(fèi)，進(jìn)行布點(diǎn)，或可購(gòu)買(mǎi)底層商鋪，交取管理費(fèi)使用。 醫(yī)療點(diǎn)：面積不宜過(guò)大，因城市規(guī)模較小， 120服務(wù)輻射范圍較廣，作為社區(qū)需求，會(huì)所里主要是常見(jiàn)病診斷醫(yī)療。 教學(xué)配套 ：以幼兒、小學(xué)、中學(xué)的優(yōu)質(zhì)教學(xué)，構(gòu)成匯通城市花園特色賣(mài)點(diǎn)。具體操作建議如下： 幼兒教育 ：以小區(qū)規(guī)模從政策上和實(shí)際需求都需要有幼兒園作為社區(qū)配套。特別是定位高度的要求，應(yīng)做出亮點(diǎn)，以期成為強(qiáng)勢(shì)買(mǎi)點(diǎn)。建議在會(huì)所設(shè)置具有特色 、富有明晰主題的幼兒園，如：雙語(yǔ)幼兒園、藝術(shù)幼兒園等，可引入邢臺(tái)知名的成熟品牌。 使其成為社區(qū)的一大靚點(diǎn)。 小學(xué)、中學(xué)遠(yuǎn)程教育 ：購(gòu)買(mǎi)北京具有品牌知名度，中小學(xué)校的遠(yuǎn)程教學(xué)網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品，并且在會(huì)所設(shè)置足夠大的多功能廳，設(shè)置多媒體網(wǎng)絡(luò)教學(xué)，但僅作為正常教學(xué)的輔助教育，不影響正常課程，作為課后輔導(dǎo)班的形式。前期資金投入主要是知識(shí)產(chǎn)權(quán)的購(gòu)買(mǎi)和多媒體教學(xué)的設(shè)備，重點(diǎn)是以教學(xué)質(zhì)量和服務(wù)樹(shù)立品牌，以達(dá)到以教育為特色買(mǎi)點(diǎn)的目的，而且對(duì)長(zhǎng)期地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和品牌的形成，起重要作用。 會(huì)議配套： 多 功能廳除了多媒體網(wǎng)絡(luò)教學(xué)的功能外，還可以作為會(huì)議場(chǎng)地出租。沙河本地缺乏高規(guī)格和高檔次的會(huì)議場(chǎng)所，這一定位，大大提高了多功能廳的利用率和回報(bào)率，可以作為樹(shù)特色買(mǎi)點(diǎn) 網(wǎng)絡(luò)教學(xué)經(jīng)費(fèi)的一項(xiàng)來(lái)源。 物管辦公室： 提供物業(yè)辦公地點(diǎn)。物業(yè)服務(wù)與個(gè)性化代辦服務(wù)結(jié)合，除日常管理外，開(kāi)設(shè)如：保潔、鐘點(diǎn)服務(wù)、家教、代購(gòu)代買(mǎi)等各項(xiàng)代理業(yè)務(wù)。一樓可設(shè)面積在 10㎡左右的客服中心，辦公地點(diǎn)則設(shè)于樓上。考慮足夠的值班用房，主要是保安、維修、保潔的員工宿舍，也可設(shè)于頂層。 咖啡茶座、西餐： 可設(shè)于會(huì)所二層，若售樓中心選擇方案二則對(duì)樓層有所要求 ，則在一層為宜。但不能作為大型餐飲定位，以免對(duì)居家產(chǎn)生影響，只能做些簡(jiǎn)單西式快餐，提供咖啡等飲品，要求有要很好的設(shè)計(jì)思路，以提高品質(zhì)。 特 色 店 ：美容美發(fā)、特色小食品、精品店；可通過(guò)商鋪的出 售自然形成。但作為居民區(qū)商鋪，應(yīng)對(duì)其經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目進(jìn)行限定，以免經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目對(duì)住家產(chǎn)生影響，引起客戶投訴，帶來(lái)管理上的麻煩。 高尚教育社區(qū)軟、硬件配套 硬件設(shè)施： 場(chǎng)地、設(shè)備 (桌椅、電腦、幻燈片器材、多媒體演示教學(xué)用具 )。 軟件條件： 管理部門(mén)、主管教師、輔導(dǎo)教師。 物業(yè)管理的品牌附加值 軟性附加值的重要性隨 著地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所占的比重越來(lái)越大，其中則以物業(yè)管理為最，管理水平關(guān)乎物業(yè)守值、增值的走趨，所以是品牌形成的主要原因，是價(jià)格附加值的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)。 目前，匯通城市花園物業(yè)管理應(yīng)采取的三項(xiàng)舉措。 、確定物業(yè)管理方式：委托管理或自行管理。委托管理則可考慮省內(nèi)知名物管企業(yè)，或取費(fèi)較合理的房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)有經(jīng)驗(yàn)的物管。因本項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不大，物業(yè)管理稍作創(chuàng)新就是比較大的新聞點(diǎn)，注意不要過(guò)度營(yíng)銷(xiāo)，沒(méi)有必要請(qǐng)國(guó)際知名品牌。 若是單獨(dú)成立子公司，因缺乏品牌和經(jīng)驗(yàn)積累，則建議聘請(qǐng)地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)或省內(nèi)知名物管作為顧問(wèn)，交納一定數(shù)量的顧問(wèn)費(fèi)。目的是以成熟的知名品牌形象，形成項(xiàng)目的品牌積累，以達(dá)到借力使力的績(jī)效。 考慮沙河的城市特性，物業(yè)取費(fèi)將成為限制服務(wù)質(zhì)量的主要因素，即管理費(fèi)低與品牌服務(wù)產(chǎn)生的矛盾。所以，建議在沒(méi)有達(dá)成愉快的委托服務(wù)的情況下，以成立子公司請(qǐng)顧問(wèn)的形式較為現(xiàn)實(shí)。無(wú)論委托或是子公司經(jīng)營(yíng)，作為開(kāi)發(fā)商應(yīng)作好前期資金補(bǔ)貼的準(zhǔn)備，以扶持基本的運(yùn)作。 、專業(yè)意見(jiàn)，提供規(guī)劃參考：在項(xiàng)目規(guī)劃前期，物管應(yīng)從自身管理的角度提出意見(jiàn)和建議。使得規(guī)劃設(shè)計(jì)更趨于合理，如：垃圾清運(yùn)站、會(huì)所產(chǎn)權(quán)和功能的確定等方面給予專業(yè)意見(jiàn)，提供規(guī)劃參考。 、制定管理 方針，形成自身特色：管理經(jīng)驗(yàn)可供借鑒，更應(yīng)重視本土化市場(chǎng)特征。形成自主特色，如：海爾售后服務(wù)的 “三塊擦布 ”，不臟一寸地就是他品牌服務(wù)的宗旨，值得效仿，形成自身特色。 物業(yè)的當(dāng)務(wù)之急，可著手開(kāi)展物業(yè)公司的甑選，具體展開(kāi)后續(xù)工作。 第四章：包裝策略 包裝是軟性品質(zhì)提升的另一個(gè)范疇，含括消費(fèi)場(chǎng)景布置、氣氛宣染、銷(xiāo)售物件等但凡與客戶視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)、味覺(jué)、感想產(chǎn)生聯(lián)系的媒介包裝。是項(xiàng)目品質(zhì)的體現(xiàn)，也是價(jià)格附加值的主要形成要素，好產(chǎn)品仿如美人坯，而包裝就好比美人的氣質(zhì)與外在形象，專業(yè)的包裝是銷(xiāo)售的必要條件，小件商品 包裝如此，而房地產(chǎn)作為大額不動(dòng)產(chǎn)投資，則更加體現(xiàn)出包裝的重要性。以下為本章的兩個(gè)目標(biāo)： 目標(biāo)之一：包裝策略符合品牌和形象需求，樹(shù)立良好的外部形象。 目標(biāo)之二：運(yùn)用專業(yè)的包裝策略，營(yíng)造良好的銷(xiāo)售環(huán)境，最大化提高消費(fèi)滿意度從而輔助銷(xiāo)售。 按類別分，包裝主要分為視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)、銷(xiāo)售媒介制作與場(chǎng)地包裝、形象包裝四個(gè)方面。 階段現(xiàn)狀：視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)初步形成： VI形象系統(tǒng)業(yè)已完成，包括：基礎(chǔ)識(shí)別要素含括的標(biāo)志（ LOGO）、標(biāo)準(zhǔn)字體、標(biāo)準(zhǔn)色，標(biāo)準(zhǔn)組合等；應(yīng)用識(shí)別要素逐步形成，有待完善。 銷(xiāo)售媒介制作急待完 善。具備常規(guī)銷(xiāo)售媒介如樓書(shū)、戶型單張、銷(xiāo)控展板，但過(guò)于簡(jiǎn)化，主要體現(xiàn)在樓書(shū)制作和內(nèi)容、戶型圖上，項(xiàng)目?jī)?nèi)涵并未通過(guò)主體媒介得已展現(xiàn)，只起到了品質(zhì)烘托的單一作用。 場(chǎng)地包裝初具雛形。主要體現(xiàn)在售樓部的設(shè)計(jì)，功能明晰，工地包裝卻有很大可做空間，而工地?zé)o疑是項(xiàng)目最為得天獨(dú)厚的宣傳資源。 階段任務(wù)：不求最貴，但求最好。因規(guī)模和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不大，不用 面面俱到，只要我們找準(zhǔn)切入點(diǎn)，就容易獲得突破。在業(yè)已形成 的項(xiàng)目基礎(chǔ)上，按三個(gè)部分以下由包裝必要條件和次要條件進(jìn)行 具體要求： 視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)：標(biāo)志可做 變型和變色處理，配合推廣需要的 設(shè)計(jì)出新，但不作為必要條件要求，自行調(diào)節(jié)。 必要條件： 、招牌類：門(mén)牌、路牌、指示牌，告示牌等。指示牌和告示牌，重點(diǎn)先用于樣板生活區(qū)和售樓中心，能營(yíng)造品牌文化。而門(mén)牌與路牌首先是選材要符合項(xiàng)目的產(chǎn)品風(fēng)格，路名的取意切記大而空泛，應(yīng)營(yíng)造生活感與羅蔓地克。一期工程以花為媒的取意比較貼切，可延伸使用。 、服裝類：銷(xiāo)售人員、與客服人員的服裝要求統(tǒng)一。前者以體現(xiàn)專業(yè)為主，后者體現(xiàn)自然的親合力為主。統(tǒng)一著裝也是增強(qiáng)品質(zhì)的品牌建設(shè)方式。 、證件類：?jiǎn)T工胸卡、名片、業(yè)主證，車(chē)輛出 入證。 、用具類：專用信箋、信封、一次性紙杯和資料袋。 次要條件： 、用具類： 業(yè)主使用的檔案袋（業(yè)主存放認(rèn)購(gòu)票據(jù)，文件用）、紀(jì)念品。 、設(shè)備類：看房專車(chē)、垃圾桶，信箱（設(shè)于客戶花園柵欄處的獨(dú)立信箱等。 銷(xiāo)售媒介制作：必要條件： 、樓書(shū)：內(nèi)容填充如：建設(shè)指標(biāo)、開(kāi)發(fā)組合、配套設(shè)施主要 說(shuō)明、景觀特征描述，主要的賣(mài)點(diǎn)闡述和產(chǎn)品功能介紹。在 現(xiàn)基礎(chǔ)上豐富內(nèi)容，添加頁(yè)碼則可。 、戶型圖冊(cè)：一期產(chǎn)品貨量不多，作為節(jié)約成本和效果的雙重考慮，建議用淺色彩紙作為戶型圖用紙，可自行 打印、裝幀使用；但隨二期以后高端產(chǎn)品定位出現(xiàn)時(shí)，要求要有精心設(shè)計(jì)的戶型圖冊(cè)，以配合高端產(chǎn)品的形象需求和心理識(shí)別。 、效果圖和區(qū)域示意圖：效果圖包括：總規(guī)鳥(niǎo)瞰圖、戶型的單體平面效果圖、會(huì)所效果圖和總規(guī)平面圖；并且要有區(qū)域示意圖，對(duì)周邊經(jīng)濟(jì)、人文環(huán)境作重點(diǎn)描述。 、輔助資料：認(rèn)購(gòu)協(xié)議、付款方式、優(yōu)惠辦法、購(gòu)房須知、價(jià)格表，利率表。認(rèn)購(gòu)協(xié)議要求內(nèi)容要表述清楚，雙方責(zé)權(quán)劃分明晰，因其較高的使用率，應(yīng)作專門(mén)設(shè)計(jì)，建議選用一式三份的無(wú)碳復(fù)寫(xiě)；而付款方式、優(yōu)惠辦法、購(gòu)房須知和價(jià)格表則是主要的銷(xiāo)售工具，可專門(mén)設(shè)計(jì)；利率表可 由銀行提供。 、物管手冊(cè)和配套服務(wù)指南：將園區(qū)的有關(guān)配套會(huì)所、管理處等的方位、功能收費(fèi)、咨詢?cè)捯约胺课菰O(shè)備的使用說(shuō)明，注意要項(xiàng)繪制成冊(cè)，為業(yè)主提供詳盡的資訊和方便。 、沙盤(pán)和戶型模型：現(xiàn)已具備。 、 P O P廣告 ：戶外形象廣告、路牌、掛旗、售樓部?jī)?nèi)宣傳噴繪。 次要條件： 、宣傳海報(bào)：根據(jù)推廣時(shí)期，建議階段性制作宣傳海報(bào)，形式較新穎，易形成口碑效應(yīng)。而針對(duì)本地報(bào)紙質(zhì)量不高的情況，必要時(shí)可隨報(bào)紙雜志發(fā)行，因其有效的大篇幅使信息內(nèi)容更加詳盡并且有系統(tǒng)，形成項(xiàng)目宣傳的有效基礎(chǔ)。 以上列項(xiàng)的僅為設(shè)計(jì)依據(jù)， 具體方案如：規(guī)格、數(shù)量、制作工藝、設(shè)計(jì)風(fēng)格等內(nèi)容，應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)的廣告公司提出。 場(chǎng)地包裝 通過(guò)售樓中心、工地包裝、樣板生活區(qū)的場(chǎng)地包裝，目的是營(yíng)造良好的第一印象和銷(xiāo)售環(huán)境。 A、 售樓中心：建議采用售樓中心結(jié)合樣板生活區(qū)的方案。 必要條件： 、五個(gè)功能布局：接待區(qū)：前臺(tái)；展示區(qū)：包括展板、沙盤(pán)、模型；談判區(qū)：桌椅以圓桌為宜增強(qiáng)親合力；客戶服務(wù)區(qū)：沙發(fā)、茶幾并提供熱飲可作為客戶簽約席；工作區(qū)：?jiǎn)T工辦公桌。 、室內(nèi)焦點(diǎn)廣告：輔助促銷(xiāo)的銷(xiāo)售主打語(yǔ)、主要賣(mài)點(diǎn)的焦點(diǎn)廣告載體，如：彩旗、條幅。 、指 示牌與告示牌的運(yùn)用：增加企業(yè)文化的創(chuàng)新點(diǎn)。 、室內(nèi)綠色植物的種植和維護(hù)；室外綠化景觀營(yíng)造。 、注意衛(wèi)生間的清潔衛(wèi)生和環(huán)境衛(wèi)生的整潔。 次要條件： 、主題裝飾定位：效果好，但造價(jià)高，權(quán)衡決策。 、適當(dāng)?shù)脑靹?shì)：女保安、門(mén)童。 B、 工地包裝 必要條件： 、 圍墻包裝：圍墻是一處最經(jīng)濟(jì)的 24小時(shí)廣告媒介，同時(shí)也是項(xiàng)目實(shí)際品質(zhì)的首先形象，它也被稱為 Logo墻。以現(xiàn)有條件進(jìn)行改造，組合形式可一組名稱 Logo+一組賣(mài)點(diǎn)。造型可為不規(guī)則異性設(shè)計(jì)，總之設(shè)計(jì)要打破常規(guī)，著重形態(tài)和色彩形成的視覺(jué)沖擊，力求搶占消售者眼球 ，做到賣(mài)點(diǎn)強(qiáng)化的作用。 、空飄廣告和施工標(biāo)語(yǔ)：不僅創(chuàng)造氣氛，更能增加客戶好感，輔助銷(xiāo)售。 、路徑指示牌和告示牌：與售樓中心相同同，取到增加文化感的作用。 、施工現(xiàn)場(chǎng)一律佩戴安全帽：規(guī)范化管理容易給人以項(xiàng)目質(zhì)量過(guò)硬的認(rèn)識(shí)。 、道路平整：感受到施工現(xiàn)場(chǎng)有條不紊，容易獲得信任。 次要條件： 、通道臨時(shí)綠化：施工階段的項(xiàng)目形象與現(xiàn)房階段是不可比擬的，臨時(shí)綠化對(duì)工地包裝產(chǎn)生的美化作用十分有效。問(wèn)題是臨時(shí)綠化，價(jià)植不能按常規(guī)銷(xiāo)售回饋計(jì)算，但不可否認(rèn)具有直接影響。當(dāng) 然，決策在于開(kāi)發(fā)商的預(yù)期值與魄力。 C、 樣板生活區(qū) 必要條件： 、裝飾風(fēng)格：每戶一個(gè)裝飾主題，如：海洋之家、日式休閑風(fēng)格等等請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)公司創(chuàng)意。裝修與裝飾要圍繞一個(gè)主題。 、戶型說(shuō)明：設(shè)于入口外墻，注明面積、廳室及戶型特點(diǎn)以供客戶了解。 、指示牌、告示牌。 、宅旁綠化：簡(jiǎn)單而獨(dú)具匠心的綠化設(shè)計(jì)。 次要條件： 、室外小景營(yíng)造：有機(jī)會(huì)和條件可適當(dāng)投入。 形象包裝 借品牌積累，通過(guò)開(kāi)發(fā)組合的包裝，提升項(xiàng)目形象。有以下 五個(gè)重要因素： 規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、項(xiàng)目顧問(wèn)、物業(yè)管理、建筑單位。 第五章：宣傳推廣策略 目標(biāo)之一：轉(zhuǎn)換公眾認(rèn)知。從沙河市第一個(gè)配套小區(qū)到高尚品質(zhì)住宅社區(qū)的意識(shí)轉(zhuǎn)換，增加公眾對(duì)品質(zhì)的認(rèn)同感。 目標(biāo)之二：推廣模式創(chuàng)新。以新聞事件炒作和活動(dòng)的舉行成為本階段宣傳推廣主線，注重口碑傳播和宣傳效應(yīng)。 一、宣傳主題 經(jīng)過(guò)前期宣傳推廣，匯通城市花園擁有非常高的知名度。普遍認(rèn) 知它是本市新型的、唯一的住宅小區(qū)，而本階段宣傳推廣的目標(biāo)應(yīng)該是以高尚品質(zhì)為主要訴求。 主打語(yǔ)需要二次定位。 目前的產(chǎn)品定位 “202100平方米大型生態(tài)健康 住宅 ”的訴求非常到位、明晰。沙河市因特有經(jīng)濟(jì)導(dǎo)致空氣懸浮顆粒污染嚴(yán)重， “大型生態(tài)健康住宅 ”的產(chǎn)品定位語(yǔ)正好解開(kāi)了目標(biāo)客群的心理密碼。 “傾情打造邢臺(tái)居住社區(qū)第一品牌 ”作為主打語(yǔ)，可以看出想要跳出本地?cái)U(kuò)大到與邢臺(tái)比較來(lái)說(shuō)明品質(zhì)的不俗。主打語(yǔ)總共十四個(gè)字，公眾容易獲得 “第一品牌 ”最后四個(gè)字的認(rèn)知，而很難對(duì)整句話加深印象。第一品牌作為品質(zhì)高度概括非常準(zhǔn)確，而公眾卻對(duì)第一品牌缺乏認(rèn)知，就顯得空泛了。建議在 “傾情打造邢臺(tái)居住社區(qū)第一品牌 ”完成了它前期歷史使命后，重新調(diào)整主打語(yǔ)，不同時(shí)間選擇主要訴求點(diǎn)進(jìn)行宣傳推廣。 主 打語(yǔ)建議為： 202100平米大型生態(tài)健康住宅 匯通城市花園，居住與北京同步 ! 宣傳主題表現(xiàn) A、 品質(zhì)主打語(yǔ) 在匯通， 居住與北京同步 ! 賣(mài)點(diǎn)支持：、品牌規(guī)劃 (規(guī)劃設(shè)計(jì)單位包裝 ) 現(xiàn)代風(fēng)格造型。 均好性規(guī)劃設(shè)計(jì)。 人車(chē)分流、健康步道。 、品牌設(shè)計(jì) (景觀設(shè)計(jì)單位包裝 )。 疊石枯山水，自然完美體現(xiàn)。 景觀設(shè)計(jì)演繹 南國(guó)風(fēng)情。 、清華大學(xué)教授、我國(guó)十大策劃人：曾憲斌先生擔(dān)綱項(xiàng)目總顧問(wèn)。 、知名物管品牌。 B、 環(huán)境主打語(yǔ) 在匯通，享受香格里拉的陽(yáng)光。 在匯通，與上百株成木同呼吸。 賣(mài)點(diǎn)支持：、大型 (具體數(shù)據(jù) )生態(tài)主題公園。 、 50%綠化率 (具體數(shù)