【文章內容簡介】 混合組團；14—17組成高層組團。組團命名原則在組團命名上，根據(jù)不同產品所營造的生活氛圍不同并結合各組團在康橋社區(qū)的位置和景觀特點等綜合因素進行命名。組團命名1—3號樓多層組團—康橋綠景5號樓混合組團—康橋麗園7號樓多層組團—康橋宜家核心小高層組團——康橋翡翠13號樓組團——康橋雅園14—17號樓組團——康橋錦繡七、 公建配套公建配套公建配套從另一個側面反應小區(qū)的定位和物業(yè)整體檔次，本案在公建配套上充分考慮目標客戶人群的特征，注重便利性、舒適性、休閑性以及藝術性的設計原則。公建設施的總體分布趨于合理，便利性商業(yè)集中在項目臨貨棧北街的區(qū)位，休閑精品商業(yè)布置在項目臨鄭汴路的位置，會所圍繞在核心水景周邊，少兒藝術生活館在項目西北角臨熊耳河畔，各種運動休閑設施及場地散落分布在社區(qū)各個組團之間。公建配套功能設置在公建配套功能設置上，應本著合理搭配避免重復的原則，圍繞核心水景周邊的會所從功能上應進行細分，位于核心水景的水岸泛會所在功能設置上突出親水、健身、休閑的主題概念。而位于14號樓底部的配套會所在功能設置上突出室內文體娛樂、綜合配套的主題概念。少兒藝術生活館突出藝術情操陶冶和生活情趣培養(yǎng)，設置各類少兒生活設施和藝術培養(yǎng)課程。各組團內的公建也應根據(jù)組團的特點進行主題化設置，多層組團在宅間綠地以各類健身小品設施為主；小高層組團以景觀休閑高爾夫綠地和老年娛樂廣場為主；高層組團建議以休閑性公建設施為主。八、 物業(yè)目標項目物業(yè)定位從康橋花園的目標客戶群、產品組合、景觀特征以及公建配套等綜合因素來看，本項目物業(yè)應定位于管城片區(qū)的中高檔樓盤，康橋花園就是要在該片區(qū)打造一個城市有產者的居住天堂，將項目整體物業(yè)目標定位成“都市住宅，城市有產者的家”。物業(yè)服務目標本項目物業(yè)服務應本著實現(xiàn)“蘋果”物業(yè)服務理念的目標，來樹立康橋花園未來的物業(yè)形象。蘋果PINGOD物業(yè)管理倡導的是一種全新的生活方式，全新的物管服務模式。從以前的單一運作模式，轉換成多元素、多元化、多角度、多方位、柔性化、細化、深化的管理模式。物業(yè)服務效果通過物業(yè)服務在實際中長城生活會是體現(xiàn)特色物業(yè)服務理念的主戰(zhàn)場，在整個項目營銷過程康橋花園的物業(yè)一定要和生活會的活動配合起來，將特色物業(yè)服務貫穿生活會活動始終，讓會員提前感受到康橋花園的物業(yè)服務質量和以客戶為核心的服務理念，并巧妙的利用項目銷售階段的節(jié)點完成從會員服務向業(yè)主服務的過渡。第三章：項目營銷策略一、目標市場“紅心”定向如果說項目產品是發(fā)展商攻擊目標市場的“子彈”那么項目目標客戶人群的綜合需求就是“子彈”所要攻擊的標靶“紅心”。項目的核心人群定位于“六十年代生人”，通過對概念人群需求的深入挖掘對“六十年代生人”的“紅心”從幾方面進行定向。珍視生活本質生活就像是在空中拋接五只球的游戲。這五只球分別是工作、家庭、健康、友誼和精神。將五個球同時在空中拋接的確是一門藝術。不久你會發(fā)現(xiàn)：惟有工作是一個橡皮球，掉在地上還會彈起來；而其他四個球都是玻璃的，掉在地上便會留下疤痕、裂縫，或摔得粉碎，總之不可能恢復原樣。所以對于生活觀和家庭觀全面走向成熟的“六十年代生人”來說，珍視生活本質是潛在于他們內心的生活氣質和生活追求。安全、幽雅、生態(tài)的居住環(huán)境隨著現(xiàn)代城市的發(fā)展和規(guī)模的不斷擴大，城市問題，諸如：惡劣的居住與衛(wèi)生條件、交通擁擠、環(huán)境惡化等，無不困擾著城市人。另外現(xiàn)代城市生活的快節(jié)奏和工作的高強度，帶給城市人的壓力越來越大，淡漠的人際關系、快速老化的身體、茫然困惑的明天，就像城市人的夢魘在迅速擴散著。作為社會中堅力量的“六十年代生人”，他們占有著社會中上層的經濟、文化等資源，同時他們承受著更多來自事業(yè)、家庭和生活等方面的壓力，在現(xiàn)代城市中究竟要擁有一個什么樣的居住環(huán)境，使家庭得到可持續(xù)發(fā)展的空間，讓自己和家人能得到身心的寧靜，讓生活少幾分忙碌而多幾分閑適？這些問題無時無刻不困惑著他們，在城市中擁有一個安全、幽雅、生態(tài)的居家生活環(huán)境，成為城市有產者“六十年代生人”最強烈的需求。錦繡悠然的生活方式“六十年代生人”需要的不是“鋼筋水泥簡單堆砌的叢林”，他們渴望居家生活的內涵，他們渴望自然綠意的生態(tài)環(huán)境、和諧的鄰里關系、溫馨的居家環(huán)境、悠然健康的生活方式。二、產品營銷文案模板先進的國際規(guī)劃理念康橋花園秉承國際先進規(guī)劃設計理念，劃分為組團居住、沿街商業(yè)、娛樂休閑、特色水景四大部分，強調都市空間的滲透，注重都市景觀效應，內部環(huán)境應具有均好性以及空間形態(tài)的多樣性。整個社區(qū)以蜿蜒的林蔭道引入，與城市道路的空間形態(tài)形成強烈的對比?？臻g強調引導和變化，通過林蔭道路的曲徑通幽，感受社區(qū)內部的幽雅含蓄。突出人車分流的設計理念，避免車輛進入社區(qū)各組團核心內部，注重營造都市有產者舒適靜謐的生活空間。漾日灣畔的悠然生活水應是可以參與的水，水岸生活無疑應該屬于河畔?？禈蚧▓@位于熊耳河畔，有迷人的漾日灣風景，有可以參與的水和景觀帶，讓人真正親近水，跟水發(fā)生關系，享受水的神奇、水的快樂和水的律動，而不只是看水觀景?？禈蜓諡吵浞纸栌眯芏优蠟I河綠化帶的景觀資源，加上自身豐富優(yōu)雅的水景和自然生態(tài)環(huán)境的充分營造，使漾日灣真正成為城市有產者盡享悠然生活的水岸。優(yōu)雅的夏威夷親水健身房、浪漫的灣畔威尼斯咖啡屋讓人們仿佛置身于水都的靜謐與安詳之中。都市綠洲“覓水而居，擇水而建”是當今流行的居住趨勢，康橋花園抽象與具象相輔相成實現(xiàn)了每個人的夢想。社區(qū)環(huán)境提倡“生態(tài)、環(huán)保、健康”，注重“綠洲”氛圍的營造。綿延起伏的坡地，灌木小徑，萬花掩映著風格獨特的住宅，讓日處塵囂的都市人，為能擁有一方凈土和沐浴在自然風情環(huán)境中而滿心愉悅。康橋花園就像都市中的一片綠洲，給你的生活帶來綠色好心情。健康人居◆ 健康住宅陽光、清風、浪漫與居家約會清晨，幾縷陽光悄悄從窗簾的縫隙中窺進來，灑落在房間的角落里。讓人迫不及待拉開窗簾，懶洋洋地擁抱著眼前的藍天白云，貪婪地吸一口新鮮空氣，向綠樹和小鳥道聲：早上好！漾日灣畔飄來的風踏過客廳，帶來一絲芳草的清新?？吭谑孢m的沙發(fā)上，細細品味著雋永的文學作品。間或品一口濃香的咖啡望著窗外的畫卷，才發(fā)現(xiàn)原來自己早已融入了自然之中。寬大的凸窗是我和自然對話的時光隧道。在這明亮而又充滿詩意的住宅里，讓我們健康生活每一天。◆ 人居空間金色年華—二房二廳布局緊湊，采光通風良好，主臥方正實用，特設大凸窗，皆保證室內寬敞明亮。大氣的客廳結合美麗的弧形陽臺，延續(xù)了戶外風景的意境，在夕陽的照拂中，與心愛的人兒偎依著，呼吸綠色的芳香，愛情也如手中的香茗般回味無窮。書香門第三房兩廳一衛(wèi)空間適度，功能分區(qū)合理，雙陽臺設計，生活陽臺、工作陽臺分離，工作娛樂兩相宜。大落地玻璃的客廳和觀景陽臺，洋溢明媚，讓您的生活充滿燦爛陽光的日子。都市新貴—三房兩廳兩衛(wèi)動靜劃分極為合理，使主人空間更為隱密安靜。景觀效應突出，主人可在沐浴的同時盡享窗外的風景。流金歲月四房兩廳兩衛(wèi)戶型方正實用，房間均設大凸窗，皆保證室內寬敞明亮?？蛷d弧形大陽臺與寬大推拉門，面對漾日灣風情水景，心曠神怡，倍感陶醉。多元生活會所威尼斯咖啡屋、城市森林中的會所、夏威夷健身房....花園式的會所設計把會所的休閑理念融入到了花園的園林規(guī)劃中，使整個花園充滿動感與靈氣,讓會所有蒙上了幽雅的園林氛圍。景觀休閑高爾夫和綠地老年娛樂廣場，遙相呼應，兩塊綠地仿佛兩塊翡翠般鑲嵌在晶瑩剔透的漾日灣旁。少兒藝術生活會所即是孩子的樂園又是孩子的課堂，會所引進了前所未有的培養(yǎng)模式——親子藝術，生活會所由專門開設了一系列的少兒文化藝術培訓服務，少兒藝術會所充當了一個文化的傳播者，把整個社區(qū)塑造成一種有濃厚的藝術氣息的生活環(huán)境?！疤O果”物業(yè)服務“蘋果”物業(yè)服務模式一改現(xiàn)時的物業(yè)管理模式，提出新的物業(yè)服務概念，把“管理”提升到“服務”的層次，強調從業(yè)主的需要出發(fā)，進行全方位、多角度、高素質、高水準的物管服務，管理為輔的經營理念，提倡親和型服務，讓生活在小區(qū)的業(yè)主們感受到小區(qū)的物業(yè)服務是安全的、文明的、有距離感的，同時利用良好的物業(yè)管理形象帶給客戶真實的康橋品質生活。說明：產品營銷模板是將產品主題和賣點，進行營銷語言的再包裝，將產品“語言”轉化成市場營銷語言，通過文案的軟性訴求使目標市場能夠了解產品主要賣點和產品主張。三、視覺形象系統(tǒng)項目案名：長城康橋花園項目標志：應充分體現(xiàn)出項目的景觀優(yōu)勢和自然生態(tài)的特征，充分體現(xiàn)康橋生活的溫馨和美好；標志要具有很強的親合性，以流水、寓意吉祥的動物（鴛鴦）為設計元素，水是項目核心景觀賣點、鴛鴦象征著和諧美滿、幸福吉祥的家庭生活，將以上兩種設計元素進行組合，能比較切合的表達康橋花園的客戶定位和生活品位。在LOGO表現(xiàn)上要形成“鴛鴦水上游”的視覺效果，將康橋花園的生活意境充分表達給目標市場；標準色：以貼近自然的顏色（如：綠色、金色、褐紅），在色彩上盡量突出健康、閑適、自然、內斂的感覺；標準字體：項目案名以方正、大氣、簡約風格的字體出現(xiàn)，在每個字體的細部作一些曲線處理和美化，使案名字體和標志中的“水”元素有一定的曲線呼應；標準組合：康橋花園VI核心標準組合，包括項目標志、項目案名、項目定位語（流金歲月、錦繡年華）通過以上三要素形成標準組合，在視覺上傳達以下信息；信息一 開發(fā)商長城地產品牌；信息二 目標客戶人群定位；信息三 環(huán)境景觀的核心“水”主題；注：VI系統(tǒng)延展部分由廣告公司負責執(zhí)行完成。四、康橋花園營銷訴求1戶型、建筑——健康人居支撐：u 聯(lián)合國人居中心《人居議程》“人人享有適當住房”；u 家庭以可持續(xù)發(fā)展為本，其一注重家庭生活的質量，其二強調社區(qū)既是一個可持續(xù)發(fā)展的資源，通過居住與自然的和諧，讓人們體驗到生態(tài)型社區(qū)的可延續(xù)性；u 好建筑有四個標準：與自然共生、人住其中能明顯感到四季的變化；有自然風進入，在私密性的前提下人和人可以很好的了解和交流；u 健康住宅的四大指標，在產品上的實現(xiàn)；u 康橋戶型功能分區(qū)合理，注重營造居家生活氛圍；u 康橋戶型注重觀景效應，使居家生活和生態(tài)型社區(qū)有機溶為一體；2環(huán)境——都市綠洲支撐：u 康橋花園3000平米的景觀生態(tài)水系統(tǒng)；u 康橋花園擁有高達42%的綠化率；u 康橋花園重視喬木、灌木、綠地、花壇、小品、水等元素組合變化；3水景——漾日灣畔的悠然生活支撐：◆ 大型水景廣場連接周圍景觀配套設施營造親水悠然的生活氛圍u 威尼斯咖啡屋u 夏威夷海灘健身房u 親水景觀高爾夫u 大型觀景花壇及休閑區(qū)域4 少兒會所——親子早教支撐：◆ 功能設計豐富的生活館◆ 特色親子早教模式◆ 特色藝術培訓5生活方式——悠然，錦繡生活內涵：所謂“生活方式”可以概括地把它說成是一種流行的精神態(tài)度或生活理論。韋伯也在《階級、地位、權利》中說：“一定生活方式能夠受到一些人的期盼，以至他們都希望進入這個圈子?！笨禈蚧▓@所提供一種悠然錦繡的生活方式。注重挖掘營造建筑與人居最本質的自然聯(lián)系，強調人居的健康性；強調康橋花園是為城市有產者“六十年代生人”度身定造的專屬產品；強調幽雅生態(tài)的社區(qū)環(huán)境和和諧的鄰里關系；充分營造一個悠然、閑適、內涵卓越的生活磁場。表現(xiàn)：“六十年代生人”生活態(tài)度——悠然、閑適、從容、親子；康橋花園生活主張——通過營造自然幽雅的生活環(huán)境，倡導其樂融融的和諧社區(qū)鄰里關系，放飛身心，回歸質樸，盡享悠然從容；支撐：u 長城生活會“體驗” 的活動形象推廣；u 康橋花園少兒生活會所功能和形象的推廣；u 康橋花園豐富的園區(qū)康體設施；u 漾日灣畔的悠然生活氛圍營造；五、營銷節(jié)奏及戰(zhàn)術項目市場攻擊與營銷布局表一： Date/2003 7月—8月8日前→8月8日—→ 8月18日—→10月18日—→12月25日 階段時期 項目導入期——→升溫期—→ 開盤引爆—→旺銷鞏固——→ 保溫期 11月18日 多層持籌選號 正式簽約 一期入伙 二期蓄勢 銷售進度 30%—40% 50%—70% 70%—80% 90% （一期） 訴求結點 →展示項目整體形象→訴求核心水景→訴求環(huán)境和生活品質—→訴求戶型 樹立產品品牌 悠然生活方式 與生活實景 推廣攻擊點 長城生活會 樓盤現(xiàn)場包裝 樓盤現(xiàn)場包裝 一期入伙慶典戶外廣告 營銷中心 營銷中心 二期產品推薦會鄭州房交會 推廣媒介組合 情景樣板房 推廣媒介組合報紙軟文 生活會促銷活動 推廣媒介組合 報紙軟文 報紙軟文 生活會促銷活動表二見下頁表二： Date/2004 3月28日前→3月28日→5月18 —→ 8月18日——→12月28日 階段時期 保溫期 —→ 二次引爆—→強銷鞏固—→二次保溫——→ 掃尾期 10月8日 高層持籌選號→正式簽約 ——————→ 二期入伙—→尾盤銷售 銷售進度 30%—40% 50%—70% 70%—80% 90% （二期） 訴求結點 展現(xiàn)生