【文章內(nèi)容簡介】 較大，容積率大部分高于 ； 各類戶型分布均勻，同種戶型與市場(chǎng)同類相比面積稍偏大；現(xiàn)無帶裝修銷售。 page31——Copyright 169。 2023 Delan worldwide. All Rights Reserved——DELAN 德聯(lián)咨詢競爭樓盤均價(jià)競爭性樓盤市場(chǎng)均價(jià)集中在 800011000元 /平米之間（不含裝修）page32——Copyright 169。 2023 Delan worldwide. All Rights Reserved——DELAN 德聯(lián)咨詢各項(xiàng)目入市時(shí)間片區(qū)同類或競爭項(xiàng)目普遍集中在 58月份開盤濱江帝景二期江畔人家江灣蘭庭康馨花園二期金水灣綠島新居海發(fā)大廈本項(xiàng)目 ？ 5 6 7 8 9 10 11 12 海發(fā)大廈寶泰花園二期美湖美舍page33——Copyright 169。 2023 Delan worldwide. All Rights Reserved——DELAN 德聯(lián)咨詢競爭項(xiàng)目因素對(duì)比項(xiàng)目 區(qū)位 區(qū)域認(rèn)知 資源 景觀 配套 距市區(qū)距離 物業(yè)類別康馨家園 龍昆南輕軌站 高 中 低 一般 近 公寓 +高層金水灣 鳳翔橋 中 高 優(yōu) 一般 較近 酒店式公寓綠島新居 鳳翔東 中 低 低 一般 較近 公寓濱江帝景 鳳翔路與新大洲路交叉 中 中 中 較全 較遠(yuǎn) 高尚住宅江畔人家 鳳翔路與濱江路 中 高 優(yōu) 較全 較遠(yuǎn) 高尚住宅江灣蘭庭 濱江西 高 高 優(yōu) 一般 近 高層、大戶美湖美舍 鳳翔公園 高 高 高 一般 較近 中戶寶泰花園 鳳翔路 中 低 低 一般 較遠(yuǎn) ？本項(xiàng)目 鳳翔公園 高 高 優(yōu) 一般 較近 高層精品中小戶本項(xiàng)目具有自身獨(dú)特資源優(yōu)勢(shì)page34——Copyright 169。 2023 Delan worldwide. All Rights Reserved——DELAN 德聯(lián)咨詢開發(fā)商：泓源地產(chǎn)地址：?？邶埨ツ下放c振興路交界處占地 :總建面 :容積率 ： 產(chǎn)品 :兩棟 22層、一棟 21層?？?460戶內(nèi)部配套 :泳池、高爾夫果嶺、水景園林、兒童游樂場(chǎng)、沙灘 價(jià)格：起價(jià) 8880元 /平米，層差 70元 /平米。均價(jià) 9500元 /平米。戶型：一期 140四房三廳、 109三房三廳。在售。首創(chuàng)三廳。 二期 38一房、 65兩房、 86三房。 10月份推售。推廣：主推 “ 幸福 ” 概念。主打輕軌、學(xué)府、雙園（鳳翔公園、三大城市公園） 、開創(chuàng)三廳和高爾夫。典型項(xiàng)目分析 —— 衍宏 康馨花園page35——Copyright 169。 2023 Delan worldwide. All Rights Reserved——DELAN 德聯(lián)咨詢典型項(xiàng)目分析 —— 美湖美舍開發(fā)商：海南壯大實(shí)業(yè)地址：鳳翔公園占地： 10123建筑面積： 19448容積率： 綠化率： 41% 產(chǎn)品：現(xiàn)代中式風(fēng)格。 3棟小高層板樓， A棟 15層， B、 C兩棟 10層。戶型有 74120平二房二廳一衛(wèi)、二房二廳二衛(wèi)、三房二廳二衛(wèi)。 165個(gè)車位，（地下 114個(gè)，地上 51個(gè)） 配套：無入市時(shí)間： 6月開盤預(yù)計(jì)價(jià)格： 800015000（毛坯）page36——Copyright 169。 2023 Delan worldwide. All Rights Reserved——DELAN 德聯(lián)咨詢典型項(xiàng)目分析 —— 濱江帝景開發(fā)商 :海南六合農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)有限公司投資商：廣東廣物地產(chǎn)地址： ?？谑行麓笾薮蟮?375號(hào)規(guī)模：占地約 14萬平米，總建面約 33萬平方米 容 積 率 ： 物 業(yè) 費(fèi) /平方米 /月 產(chǎn)品：一期以 80120方的 2房、 3房為主，二期純板式以 90、 101 160三房四房為主。新古典主義建筑風(fēng)格。小區(qū)配套： 20230平米歐式商街、會(huì)所、健身、棋牌、會(huì)議、泳池。價(jià)格： 9000起 客戶：一期相當(dāng)一部分本地人推廣：主題 — 國際海島 濱江豪門； 2期白薔薇組團(tuán)接受咨詢登記。五重購房大禮：一、登記可享受 2萬抵 4萬限時(shí)優(yōu)惠；二、誠意登記享額外折扣，早登記大優(yōu)惠；大禮之三：老客戶帶新客戶成交，獲贈(zèng)一年物業(yè)費(fèi)；四、開盤當(dāng)日定房享受額外折上折優(yōu)惠；五、開盤當(dāng)日幸運(yùn)大抽獎(jiǎng)。page37——Copyright 169。 2023 Delan worldwide. All Rights Reserved——DELAN 德聯(lián)咨詢典型項(xiàng)目分析 —— 江畔人家開發(fā)商：海南佳元地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)：安道（香港）地址：鳳翔東路與濱江西路交匯規(guī)模：占地 200畝，容積率 ，總建面 35萬平米。分兩期開發(fā)。 風(fēng)格：西班牙經(jīng)典帕提歐 (）景觀配套：海南首席西班牙皇家園林社區(qū) —3 大主題公園、 300米中央大道、 11000平米架空層泛會(huì)所、泳池、商業(yè)風(fēng)情街產(chǎn)品： 22棟 1218層的高層公寓，面積從 60平米到270平米不等。 63一房兩廳、 79/86/92兩房兩廳、 101/125/143三房兩廳、 167/180四房兩廳推售： 6月份發(fā)售， 7500起價(jià)。主推二房三房。page38——Copyright 169。 2023 Delan worldwide. All Rights Reserved——DELAN 德聯(lián)咨詢典型項(xiàng)目分析 —— 帝和華庭開發(fā)商：達(dá)凱地產(chǎn)地址：海口市鳳翔西路規(guī)模：占地 ，建面 產(chǎn)品： 5棟 12層的板式小高層和 6棟 19層的蝶式高層， 600個(gè)車位，總 587戶。 89110三房為主。 小區(qū)配套：泛會(huì)所內(nèi)景觀溫泉泡池、健身房、臺(tái)球室、乒乓球室、棋牌室、閱覽室等五星級(jí)配套。 推廣主題：?？谛抡九允讉€(gè)大型低密度花園社區(qū)客戶：當(dāng)?shù)氐馁徺I人群比其它片區(qū)的比例高，約占到 40%。page39——Copyright 169。 2023 Delan worldwide. All Rights Reserved——DELAN 德聯(lián)咨詢競爭市場(chǎng)小結(jié)216。 競爭：本項(xiàng)目競爭來自于同片區(qū)以及濱江板塊項(xiàng)目的競爭；競爭對(duì)手普遍容積率較高，中檔及中低檔樓盤較多，很少帶裝修發(fā)售，高檔精品缺失。216。 推售：競爭項(xiàng)目主要集中在 57月份推售216。 價(jià)格：府城板塊價(jià)格在 70009500之間，濱江板塊集中在 900012023之間。216。 客戶：客戶結(jié)構(gòu)依然不變，以外銷為主，而且比重提高。來源地有擴(kuò)大趨勢(shì)，除了東北、浙江和珠三角區(qū)域等傳統(tǒng)區(qū)域外，山西、上海等地客戶增多。分別代表了三種需求：外地遷入島經(jīng)商居民的投資需求；島外居民的投資需求；跟隨外地入到開發(fā)商品牌進(jìn)入的半生引導(dǎo)型購房需求。他們構(gòu)成支持房地產(chǎn)價(jià)格的主要力量。216。 物業(yè)管理：除少數(shù)幾個(gè)樓盤外，比較其它沿海城市滯后許多，物業(yè)管理水平較低。page40——Copyright 169。 2023 Delan worldwide. All Rights Reserved——DELAN 德聯(lián)咨詢競爭市場(chǎng)小結(jié)216。 園林綠化：不注重小區(qū)景觀綠化，多數(shù)項(xiàng)目仍停留在提高綠化面積的層面，并將綠地用綠籬或者欄桿圈圍，住戶不易進(jìn)入；相對(duì)于其他一線城市的項(xiàng)目，海口房地產(chǎn)項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)的觀賞性和參預(yù)性較差，較少設(shè)計(jì)立體景觀；216。 推廣訴求：主要訴求輕軌總站、鳳翔公園以及濱江資源為主，少數(shù)以項(xiàng)目自身特質(zhì)如園林、戶型為主推點(diǎn)。小樓盤的宣傳推廣基本集中在本島，上一定規(guī)模樓盤則尋求島內(nèi)、島外多渠道出擊。216。 推廣渠道：在大眾媒體上（如：電臺(tái)、電視臺(tái)）較少見到房地產(chǎn)廣告；不注重產(chǎn)品的宣傳推廣：除售樓部外，較少使用其它輔助的宣傳工具，如，戶外看板、車體廣告、公交站臺(tái)廣告等；樣板房制作粗糙、裝修檔次較低，作為輔助的銷售工具，沒有充分起到推波助瀾的作用；售樓部的宣傳工具偏少，以樓書和沙盤、室內(nèi)布置模型為主，較少使用諸如： 3D動(dòng)畫、建材展示、電視宣傳片等工具；樓書的宣傳內(nèi)容不夠到位，不能完全展示項(xiàng)目的特性和優(yōu)勢(shì)，流于雷同；以發(fā)傳單形式進(jìn)行銷售較為常見。 page41——Copyright 169。 2023 Delan worldwide. All Rights Reserved——DELAN 德聯(lián)咨詢?nèi)⒉彀浮?本項(xiàng)目分析page42——Copyright 169。 2023 Delan worldwide. All Rights Reserved——DELAN 德聯(lián)咨詢一、本項(xiàng)目概況特點(diǎn)：低密度小規(guī)模中小戶地理位置 鳳翔路鳳翔公園物業(yè)類型 高層公寓項(xiàng)目規(guī)模 占地約 ㎡ ，建筑面積約 27713㎡容積率 綠化率 40%樓間距 50米主力戶型 、 73平米兩房、 車位比 約 1： 1（ 245個(gè)） 本項(xiàng)目page43——Copyright 169。 2023 Delan worldwide. All Rights Reserved——DELAN 德聯(lián)咨詢二、地塊分析二、地塊分析地塊特點(diǎn)：項(xiàng)目緊依美舍河，所處地塊呈半島狀，三面環(huán)水、雙湖拱衛(wèi)；兩湖心各有一小島。上風(fēng)上水。具備高檔豪宅先天氣質(zhì)。地勢(shì)較周邊要高，一條沿河小路連接項(xiàng)目與鳳翔路，環(huán)境清靜，私密性高。周邊為民房和田地，景觀豐富、視野開闊。本項(xiàng)目美舍河淵源：全長 ，由上游的沙坡水庫至入?？?，流經(jīng)海口市中心，有著寶島海府地區(qū) “母親河 ” 之稱。古稱龍?zhí)端?、南溪水、南橋水、學(xué)前水、河口河。 page44——Copyright 169。 2023 Delan worldwide. All Rights Reserved——DELAN 德聯(lián)咨詢?nèi)?、?xiàng)目四至三、項(xiàng)目四至216。 北面：鳳翔東路以及鳳翔公園北側(cè)216。 東面：美舍河雙湖雙島216。 南面：農(nóng)田和民宅216。 西面：農(nóng)田和民宅本項(xiàng)目page45——Copyright 169。 2023 Delan worldwide. All Rights Reserved——DELAN 德聯(lián)咨詢216。 府城片區(qū)位于瓊山區(qū)以北，瓊山自古以來是瓊州的歷史文化名城。該片區(qū)處于?？诔鞘写笥⑸絽^(qū)中軸線以南，東邊為濱江新城片區(qū)，西邊為?？谳p工業(yè)重地，片區(qū)為未來城市發(fā)展 “ 中強(qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控” 中 ” 南控 “ 的必經(jīng)黃金走廊。四、區(qū)位價(jià)值海口市主城片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃范圍示意圖 本項(xiàng)目大英山區(qū)金盤工業(yè)區(qū)page46——Copyright 169。 2023 Delan worldwide. All Rights Reserved——DELAN 德聯(lián)咨詢四、區(qū)位價(jià)值中學(xué)用地中學(xué)用地本項(xiàng)目page47——Copyright 169。 2023 Delan worldwide. All Rights Reserved——DELAN 德聯(lián)咨詢五、交通便利216。 緊鄰鳳翔路、龍昆南、瓊州大道、迎賓大道、椰海大道、環(huán)城高速、新大洲大道、南海大道、濱江西路東線高速等城市交通主干道，形成四通八達(dá)的海陸空交通網(wǎng)絡(luò)。216。 — 輕軌將于今年下半年通車，步行 5分鐘輕軌站，屆時(shí)至三亞只需 90分鐘；216。 —3 分鐘至東線高速入口；216。 —10 分鐘車程到?？谑兄行?；216。 —10 分鐘至美蘭國際機(jī)場(chǎng)；216。 —15 分鐘至海口新港；216。 —5 分鐘至南渡江岸；216。 —15 分鐘至西海岸。四通八達(dá)的海陸空交通網(wǎng)絡(luò)page48——Copyright 169。 2023 Delan worldwide. All Rights Reserved——DELAN 德聯(lián)咨詢216。 鳳翔公園選址定于鳳翔橋南側(cè)及北側(cè)，用地性質(zhì)為市級(jí)公園用地。用地規(guī)模為 方米。其中，南側(cè)用地 ，北側(cè)用地 。規(guī)劃以濱水活動(dòng)和生態(tài)濕地為主。區(qū)域功能劃分：北側(cè)以濱水活動(dòng)、日常健身休閑為主；南側(cè)則以自然、野趣的生態(tài)景觀為主，引入展示、教育、野外拓展訓(xùn)練等活動(dòng)內(nèi)容。216。 項(xiàng)目位于鳳翔公園南側(cè)核心地塊。坐擁日月乾坤雙湖、雙島，擁有山、湖、林、園、島眾多稀缺資源。六、資源環(huán)境即將投入建設(shè)的鳳翔公園page49——Copyright 169。 2023 Delan worldwide. All Rights Reserved——DELAN 德聯(lián)咨詢216。 海南東環(huán)城市輕軌總額 200億元，將于今年年底建成通車。北起?？谑校窘?jīng)文昌、瓊海（含博鰲）、萬寧、陵水，南至三亞市，貫穿海南省東海岸，穿越 6市縣，全長 308公里。東環(huán)鐵路建成后，在?？谑泄惨?guī)劃?？谡尽⑵嚹险?、新?？谡竞兔捞m機(jī)場(chǎng)站等六處站區(qū)。設(shè)在龍昆南路與鳳翔路交叉口東南側(cè)的新?？谡緸榭傉尽?16。 新?？谡疽?guī)劃區(qū)江以都市商務(wù)、商業(yè)活動(dòng)、文體服務(wù)為主體的景觀區(qū)域。規(guī)劃沿著站場(chǎng)橫路與縱路形成公共開放空間。預(yù)計(jì)日均客流量將達(dá)到５萬人。216。 本項(xiàng)目尊享未來新海口站的商業(yè)、商務(wù)、文體配套。七、綜合配套七、綜合配套page50——Copyright 169。 2023 Delan worldwide. All Rights Reserved——DELAN 德聯(lián)咨詢八、周邊配套及公交周邊公園、學(xué)校、市場(chǎng)、超市、銀行、醫(yī)院，生活配套一應(yīng)俱全。中小學(xué) :瓊山第二小、府城中學(xué)、瓊山中學(xué)、省技工學(xué)校、瓊山華僑中學(xué)、海南中學(xué)、瓊臺(tái)師范院校、山高學(xué)校、海南師范大學(xué)、華南農(nóng)業(yè)大學(xué)等。綜合商場(chǎng) :中山路商業(yè)街、水果批發(fā)市場(chǎng)、天茂超市、培龍農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、丁村市場(chǎng)郵局 :中國郵政銀行 :中國農(nóng)業(yè)銀行、中國建設(shè)銀行等醫(yī)院 :187醫(yī)院、府城醫(yī)院、瓊山醫(yī)院、瓊山療養(yǎng)院、婦幼保