【文章內(nèi)容簡介】 我們要做補(bǔ)缺微調(diào)型項(xiàng)目 我們的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)： 地段 ： 航空城核心位置 價(jià)格： 制定合適價(jià)格 距離：更接人流 5公里范圍核心競(jìng)爭(zhēng)圈 分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 本案 檳城西岸 泰華陽光海 價(jià)格 層面 綜合素質(zhì) 層面 高 低 高 項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)圈層中的位置 航城國際 桃源居 富通城 中糧瀾山 將競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目按現(xiàn)階段綜合素質(zhì)層面和預(yù)期價(jià)格層面進(jìn)行雙向比較，本項(xiàng)目位于競(jìng)爭(zhēng)圈層的中間 17000 13000 10000 7500 60分 70分 80分 90分 思維導(dǎo)圖 Chapter 1 市場(chǎng)背景 Chapter 2 Chapter 3 客戶分析 Chapter 4 產(chǎn)品定位 Chapter 5 營銷策略 Chapter 6 中原資源 項(xiàng)目分析 ?周邊樓盤客戶分析 ?目標(biāo)客戶特性分析 片區(qū)主力客戶群 項(xiàng)目組聯(lián)合中原深港研究中心對(duì)片區(qū)項(xiàng)目的客戶進(jìn)行調(diào)研，統(tǒng)計(jì)出本項(xiàng)目所處片區(qū)成交客戶的情況及他們的需求特點(diǎn)。 客戶群分析 片區(qū)樓盤特征 航城片區(qū)的現(xiàn)有供應(yīng)量偏少，檔次都偏低，價(jià)格都不高 樓盤名稱 面積 ㎡ 產(chǎn)品 賣點(diǎn) 桃源居 地 /建： 萬 高層 配套，教育，環(huán)境 金域豪庭 地 /建： 萬 高層 地中海風(fēng)情大社區(qū) 金達(dá)花園 地 /建 小高層 低價(jià)、實(shí)用 航城國際 地 /建 小高層 航城東首席酒店公寓 有福樓 地 /建 多層 —— 金域豪庭 航城國際 桃源居 金達(dá)花園 本案 有福樓 ?位置：寶安大道與福海大道交匯處 ?建面： ㎡ ?物業(yè)類型：小高層 ?配套：會(huì)所、幼兒園、商業(yè)街、酒 店、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)， ?總戶數(shù)： 522（二期） ?均價(jià)： 二期一批： 3800 元 /㎡ 二期二批： 5500元 /㎡ 項(xiàng)目賣點(diǎn)：地中海風(fēng)情大社區(qū) 客戶構(gòu)成： ? 周邊的私營企業(yè)主，周邊的企業(yè)中高層管 理人員，片區(qū)的企事業(yè)單位員工，周邊工廠的香港臺(tái)灣老板等。 ?客戶關(guān)注點(diǎn)是位置和產(chǎn)品品質(zhì)。 個(gè)盤分析 — 金域豪庭 戶型 面積（㎡） 比例 2房 % 3房 % 4房 % 5房（復(fù)式） % 二房： ㎡ 占 31%, 三房： ㎡ 占 69%, 客戶構(gòu)成： ?機(jī)場(chǎng)工作人員、本地居民、周邊工廠高管人員、私營業(yè)主、關(guān)內(nèi)投資客。 ?客戶重點(diǎn)關(guān)注價(jià)格。 位置：西鄉(xiāng)鎮(zhèn)廣深路黃田路段 占地： ㎡ 建面： ㎡ 物業(yè)類型：普通住宅 配套：會(huì)所、商業(yè)街 均價(jià)： 6800元 / ㎡ （二手） 現(xiàn)租金： 2400/三房 項(xiàng)目賣點(diǎn)：低價(jià)實(shí)用 個(gè)盤分析 — 金達(dá)花園 ?地點(diǎn)： 寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道廣深公路東側(cè) ?占地： ㎡ ?總建面： ㎡ ?配套：小學(xué)、中學(xué)、會(huì)所、商業(yè)街，超市，公車站等一應(yīng)俱全 ?戶數(shù)： 1601戶 均價(jià)： 9800元 /㎡ （最新一期） 項(xiàng)目賣點(diǎn)：教育、環(huán)境、配套 戶型 面積 比例 一房 ㎡ % 兩房 ㎡ % 四房 ㎡ % 客戶構(gòu)成： ?40%南山客戶，西鄉(xiāng)福永片區(qū)的私營企業(yè)主等占了 40%，國家企事業(yè)單位人員，還有部分外籍人士。 ?客戶看重的是教育和環(huán)境等。 個(gè)盤分析 — 桃源盛景園 樓盤名稱 開盤時(shí)間 主力戶型 客戶構(gòu)成 客戶關(guān)注點(diǎn) 金域豪庭 （一期） 2022年 大三房 企事業(yè)單位員工 \私營業(yè)主企業(yè)中高管及技術(shù)人員 \周邊個(gè)體戶 地段，產(chǎn)品品質(zhì) 金達(dá)花園 2022年 84113 ㎡ 三房 本地人 \機(jī)場(chǎng)工作人員 \ 私營業(yè)主 \中層管理員 低價(jià)，實(shí)用 金域豪庭 （二期） 2022年 6月 94118 ㎡ 三房 企事業(yè)單位員工 \私營業(yè)主企業(yè)中高管及技術(shù)人員 \部分香港臺(tái)灣人 地段，產(chǎn)品品質(zhì) 有福樓 2022年 11月 106 ㎡ 四房單位 本地居民為主 地段 航城國際公寓 2022年 12月 42㎡ 一房單位 —— 總價(jià)和升值潛力 桃源盛景園 （三期） 2022年 1月 4970㎡ 一房單位 高層管理人員 \關(guān)內(nèi)投資客 教育，環(huán)境，配套 周邊項(xiàng)目成交客戶構(gòu)成分析 客戶構(gòu)成以本地人、私營企業(yè)主及中高管為主要客戶群體，關(guān)內(nèi)客戶 開始關(guān)注片區(qū)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。 片區(qū)典型客戶深度分析 典型客戶 業(yè)主姓名： 李笑宇 年齡： 25 籍貫： 廣西 家庭結(jié)構(gòu)： 單身 職業(yè)： 某工廠銷售經(jīng)理 學(xué)歷： 本科 描述： 來深圳 3年，展轉(zhuǎn)三間公司， 1年前做上銷售經(jīng)理，年收入 5— 6萬，現(xiàn)與同事合租金達(dá)花園 3房單位，租金 2500元 /月；想在 附近買一套總價(jià) 40萬以下的小戶型，最好是兩房單位，好把父母 接過來。 自住客戶 典型客戶 業(yè)主姓名： 周曉華 年齡： 29 籍貫： 湖北 家庭結(jié)構(gòu)： 兩口 職業(yè)： 某電子廠采購部負(fù)責(zé)人 學(xué)歷： 本科 描述： 來深圳 6年，從電子廠基層做期起，深得上司的賞識(shí)， 2年前做上采購部負(fù)責(zé)人，年收入 78萬，現(xiàn)與同事合租金達(dá) 花園 67㎡ 兩房單位，租金 1800元 /月；認(rèn)為是時(shí)候買房要個(gè)孩 子了，希望家就在公司附近 ,可以就近照顧家人。 自住 +投資 片區(qū)典型客戶深度分析 典型客戶 業(yè)主姓名： 何寧 年齡： 36 籍貫： 廣東 家庭結(jié)構(gòu)： 三口之家 職業(yè)： 某中學(xué)老師 學(xué)歷： 碩士 描述： 來深圳 8年，現(xiàn)某中學(xué)特級(jí)教師，從 3年前買第一套房， 從此走上炒房道路，現(xiàn)擁有 4套住房，對(duì)寶安前景比較看好， 如果價(jià)格合理，會(huì)進(jìn)貨。 投資客戶 片區(qū)典型客戶深度分析 片區(qū)客戶群概括分析 客戶層次 年齡 年薪（萬） 可承受總價(jià) 相應(yīng)戶型 居住現(xiàn)狀 大中型企業(yè)主 ３０ ４５歲 ５０ １５０ １５０萬 三房以上單位 桃源居、寶安中心區(qū) 原住民 ２５ ４５歲 ５０ １００ １５０萬 三房以上單位 桃源居或?qū)毎仓行膮^(qū) 小企業(yè)主 /個(gè)體戶 ３０ ４０歲 １０ 50 ６０萬 兩房或三房單位 租房 西鄉(xiāng)擠出客戶、中高層管理員 ２５ ４０歲 ５ １５ ４０ ６０