【正文】 力店拉動(dòng)消費(fèi)需求 ? 編號 區(qū)域 /項(xiàng)目 最具參考性要點(diǎn)分析 對本項(xiàng)目啟示 2 海珠區(qū)赤崗 新朝傳說 原為較落后的居住區(qū)域，經(jīng)近年發(fā)展成為地鐵沿線商住項(xiàng)目，帶動(dòng)區(qū)域商業(yè) 生活超市吸引區(qū)域居民，地段發(fā)展?jié)摿ι虡I(yè)有良好的未來拉升潛力 ? 編號 區(qū)域 /項(xiàng)目 最具參考性要點(diǎn)分析 對本項(xiàng)目啟示 3 海珠區(qū)下渡路 中小型餐飲帶動(dòng)片區(qū)其它配套行業(yè) 大眾及特色餐飲對形成消費(fèi)人流有很大的磁力作用 ? 編號 區(qū)域 /項(xiàng)目 最具參考性要點(diǎn)分析 對本項(xiàng)目啟示 4 海珠區(qū)中海名都 商鋪欠缺統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營，且租金過高脫離市場 必要的經(jīng)營規(guī)劃對未來的商業(yè)發(fā)展打下良好的基礎(chǔ) ? 編號 區(qū)域 /項(xiàng)目 最具參考性要點(diǎn)分析 對本項(xiàng)目啟示 5 天河區(qū)天河都市 廣場 區(qū)域環(huán)境較混雜，周邊居民消費(fèi)力一般；亮點(diǎn)配套獨(dú)立商業(yè)，服務(wù)周邊區(qū)域居民 獨(dú)立商業(yè)既可為社區(qū)住戶共享，亦有成為片區(qū)商業(yè)核心的潛力 ? 編號 區(qū)域 /項(xiàng)目 最具參考性要點(diǎn)分析 對本項(xiàng)目啟示 6 天河區(qū)車陂路 天朗明居 純粹的社區(qū)配套，多為個(gè)體經(jīng)營商戶，依托社區(qū)居民消費(fèi) 好又多滿足社區(qū)及周邊居民的基本生活需求，通過業(yè)態(tài)互補(bǔ)形成雙贏 ? 編號 區(qū)域 /項(xiàng)目 最具參考性要點(diǎn)分析 對本項(xiàng)目啟示 7 天河區(qū)華景路 華景新城 依托大型社區(qū)和大量的居民，發(fā)展成熟的社區(qū)配套商業(yè)，商戶經(jīng)營穩(wěn)定 大眾化的生活配套和餐飲對滿足片區(qū)居民的日常消費(fèi)需求是十分重要的，亦是有生命力的 ? 外區(qū)商業(yè)調(diào)查總結(jié) : 大部分生活密度較大的區(qū)域、項(xiàng)目主要業(yè)態(tài)以服務(wù)周邊居民的生活配套業(yè)態(tài)為主，且經(jīng)營生命力較穩(wěn)定，其租金隨著區(qū)域的成熟不斷上升； 以集中餐飲成為商區(qū)吸引周邊客戶消費(fèi)的熱點(diǎn)，并通過客流對周邊的商鋪起著良好的帶動(dòng)作用； 服飾精品類普遍在商業(yè)環(huán)境較為成熟的區(qū)域中經(jīng)營較好，對于社區(qū)項(xiàng)目的商業(yè)配套來說，其經(jīng)營有一定難度； 百佳、好又多、麥當(dāng)勞、肯德基這幾個(gè)品牌主力店是帶動(dòng)周邊居民消費(fèi)人流和吸引商家及投資者的有力支持。 ? 平時(shí)會去的娛樂場所對比 備注：該項(xiàng)為多選項(xiàng) %%%%%%%%%%%%%%%%% %%%%%%%%%%%%%咖啡廳 溜冰場健身俱樂部網(wǎng)吧棋牌房書吧 茶館 酒吧美容院沐足、桑拿業(yè)主市調(diào) 方舟市調(diào)小結(jié)： 業(yè)主平時(shí)的娛樂場所和區(qū)域消費(fèi)者相比較類似，最高的是咖啡廳、健康俱樂部和茶館?！救f科城市花園】 廣州經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司 二○○五年六月 商業(yè)定位及營銷方案建議 ? 目 錄 第一部分 綜合調(diào)研總結(jié)分析 第二部分 項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 第三部分 項(xiàng)目營銷推廣建議 ? 第一部分 綜合調(diào)研總結(jié)分析 ? 消費(fèi)者調(diào)研總結(jié) ? 消費(fèi)者調(diào)查總結(jié) 1）區(qū)域消費(fèi)群家庭收入較低 ? 家庭月收入 3991元 /月 ? 方舟去掉 2023元 /月收入以下之家庭分析，估計(jì)黃埔區(qū)普遍家庭平均收入仍會偏低 2）家庭月消費(fèi)平均約 900元 /月 ? 方舟去掉月收入 2023元 /月的家庭后，比例相信仍會降低 ? 月消費(fèi)金額為 1000元 /月以上的亦占 % 3）消費(fèi)者較重視有一定檔次的飲食場所 以上相關(guān)詳細(xì)內(nèi)容請見方舟市調(diào)報(bào)告 ? 4）消費(fèi)者認(rèn)為極高檔及低檔的商場均不適合在黃埔區(qū)內(nèi)開設(shè) 如 :友誼商店和狀元坊； 5）消費(fèi)者對中高檔、健康、休閑的場所有一定的需求 如 :對天河城廣場的需求和認(rèn)同度是最高的； 6）中低檔品牌是目前區(qū)域消費(fèi)者的主流； 7）消費(fèi)群中 400010000元或以上的家庭約有 35% 這類群體對中高檔產(chǎn)品亦有一定的消費(fèi)能力及追求； 去掉月收入 2023元 /月的家庭后，比例相信仍會降低 8）“好又多”對吸引黃埔區(qū)域的人群有一定的作用 （可考慮業(yè)態(tài)互補(bǔ)） 以上相關(guān)詳細(xì)內(nèi)容請見方舟市調(diào)報(bào)告 ? %%%%%%%%%%%% % %% %%%%%%%%%%%20233000元30014000元40015000元50016000元70018000元800110000元1000112023元1202320230元業(yè)主市調(diào) 方舟市調(diào)家庭月收入對比 業(yè)主市調(diào) =63組，方舟市調(diào) =490組 萬科業(yè)主調(diào)查分析（問卷調(diào)查） 小結(jié)： 業(yè)主的總體收入水平明顯高于區(qū)域消費(fèi)者的整體水平，尤其是在 5000元以上的區(qū)間； 70%以上的家庭月收入在 5000元以上。 ? % %%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%100元以內(nèi)100300元300500元500800元8001000元10002000元2000元以上 未透露業(yè)主市調(diào) 方舟市調(diào)月消費(fèi)金額對比 業(yè)主市調(diào) =63組，方舟市調(diào) =490組 小結(jié)： 業(yè)主的月消費(fèi)金額盡管相比區(qū)域消費(fèi)者略高，但整體水平仍然不 高，主要集中在 8002023元 /㎡左右。 ? 希望的飲食配套對比 備注：該項(xiàng)為多選項(xiàng) %%%% %% %%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%普通西餐廳 高檔西餐廳 日韓料理店 普通粵菜館 高檔粵菜館其他菜系風(fēng)味菜館肯德基、麥當(dāng)勞茶餐廳 大排檔 不確定業(yè)主市調(diào) 方舟市調(diào)小結(jié)： ? 業(yè)主對飲食配套的需求亦很大，且相比區(qū)域消費(fèi)者的需求檔次偏高，主要反映在高檔西餐廳和高檔粵菜館的比例上； ? 同時(shí)，業(yè)主調(diào)查顯示對麥當(dāng)勞、風(fēng)味菜、普遍粵菜館和茶餐廳的需求比例亦頗高。 ? 黃埔區(qū)商業(yè)調(diào)研總結(jié) ? 編號 區(qū)域 /項(xiàng)目 商業(yè)業(yè)態(tài)特點(diǎn) 1 大沙地西路 區(qū)域內(nèi)最為成熟的商業(yè)路段，以百貨零售為主的成熟商圈 2 港灣路 以生活區(qū)日常生活和飲食商業(yè)為主 3 豐樂北路 中小型餐飲帶動(dòng)片區(qū)商業(yè) 4 黃埔東路（怡港花園） 主要以生活配套的大品牌主力店如百佳超市、永樂家電、麥當(dāng)勞形成社區(qū)配套商業(yè) 黃埔區(qū)商業(yè)調(diào)查 ? 各路段 大沙地西路 港灣路 豐樂北路 黃埔東路 （怡港花園） 調(diào)查總面積（㎡） 約 17521㎡ 約 11389㎡ 約 10611㎡ 約 15735㎡ 業(yè)態(tài)面積比例 面積 比例 面積 比例 面積 比例 面積 比例 餐飲業(yè)態(tài) 1312 7% 34% 8740 82% 350 2% 百貨零售 12256 71% 1156 10% —— —— 2315 15% 生活配套 2428 14% 1620 14% 646 6% 12970 82% 休閑娛樂 605 3% 3210 28% 490 5% —— —— 其他 920 5% 1610 14% 737 7% 102 1% 備注：以上調(diào)查面積為實(shí)地目測面積，僅供參考。 ? 意向投資者調(diào)研總結(jié) 備注：意向投資者是指自行到售樓部咨詢商業(yè)的客戶，總調(diào)查客戶數(shù)量 72個(gè) ? 需求面積 （㎡） 數(shù)量 1029 7 3050 14 5180 5 100200 3 200以上 1 備注：總調(diào)查客戶數(shù)量 72個(gè) 意向購買客戶調(diào)查情況 小結(jié)： 從需求的面積來看，目前主要是個(gè)體投資者為主；而從其意向價(jià)格反饋來看，主要接受的價(jià)格區(qū)間是 1000015000元 /㎡；能承受 1500020230高價(jià)的客戶亦有了 4位，占 13%的比例。 ? 需求面積 （㎡） 數(shù)量 1029 5 3050 4 5180 —— 80100 1 100以上 —— 備注：總調(diào)查客戶數(shù)量 72個(gè) 意向租賃客戶調(diào)查情況 小結(jié)： 從需求的面積來看，以中小面積商鋪經(jīng)營者為主；而從其意向租金反饋來看，普遍接受的價(jià)格區(qū)間是 60100元 /㎡左右。 ? 經(jīng)營業(yè)態(tài) 數(shù)量 窗簾家飾 1 服裝精品 2 藥店 1 個(gè)體飲食 2 干衣店 1 未透露 3 —— —— —— —— 意向購買