【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 雙星　服裝精品店播金利來(lái)皮爾卡丹　雅戈?duì)柶馀茻犸L(fēng)　法國(guó)都彭哥弟江南布衣　天姿秋水伊人唯尚　龍達(dá)飛歌杰斯莎萱　盤古雷諾漢努威　電玩城娛人碼頭風(fēng)云再起　　兒童娛樂城長(zhǎng)江七號(hào)反斗城　　大眾女裝萬(wàn)多福N+服飾　　娛樂休閑錢柜美樂迪糖果　SPA佐登妮絲榮春棠安杰瑪　品牌餐飲肯德基麥當(dāng)勞必勝客　一茶一座德克士永和大王　美食餐飲神龜餡餅味E派阿香米線待定北方美食城農(nóng)家院櫻花面館文碗公水煮魚湘王府老頭包子藍(lán)波灣匯盛海鮮樓漁家老寧婆川香府慢餐館格調(diào)海鮮烤肉小肥羊火鍋樂山烤全魚燉菜館圣堡羅巴西烤肉西北面食王正和燒烤快餐居福樓餐飲金駿餃子城廣和源萬(wàn)年春茶藝樓業(yè)態(tài)組合比例百貨超市精品店精品女裝家電電玩電影院餐飲專賣店娛樂運(yùn)動(dòng)品牌總面積476282074586297490632058321770313139748916985151960%%%%%%%%%%% 主力店引進(jìn)分析引進(jìn)的目的：樹立品牌形象，增強(qiáng)集客率；達(dá)成的目的：大力引進(jìn)主力店、次主力店，可采取“放水養(yǎng)魚”的政策，以營(yíng)造品牌效應(yīng)為戰(zhàn)略目標(biāo)；主力商家目標(biāo)：根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)展及現(xiàn)狀，主力及次主力商家主要引進(jìn)業(yè)態(tài)為：中高端百貨+超市+影院+電器專賣+家居賣場(chǎng)+美食廣場(chǎng)+休閑娛樂+文化體驗(yàn)等。引進(jìn)步驟：前期廣泛聯(lián)系，溝通交流，中期進(jìn)行篩選，后期合作簽約。 成功引進(jìn)的優(yōu)勢(shì)（六大優(yōu)勢(shì)）216。 利用形象優(yōu)勢(shì)：展示項(xiàng)目的“城市商業(yè)地標(biāo)”形象，在威海不可復(fù)制的地理位置；216。 利用政策優(yōu)勢(shì)：實(shí)施租賃優(yōu)惠的政策，養(yǎng)商政策；216。 利用地段優(yōu)勢(shì)：完善的配套及輕軌城際鐵路的開通，本案具有一定優(yōu)勢(shì)；216。 利用規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：創(chuàng)新規(guī)劃，十年領(lǐng)先，二十年不落后，打造城市商業(yè)綜合體優(yōu)勢(shì)，符合新型商業(yè)的需求；216。 利用造勢(shì)優(yōu)勢(shì)：利用口碑和廣告的宣傳度，虛實(shí)結(jié)合，擺好姿態(tài)，打好基礎(chǔ)；216。 利用管理優(yōu)勢(shì)：專業(yè)商管公司全程介入，參與規(guī)劃管理及后期的運(yùn)營(yíng)管理。第五部分 項(xiàng)目租金價(jià)格體系一、項(xiàng)目租金價(jià)格策略定價(jià)應(yīng)嚴(yán)肅、切合實(shí)際、符合市場(chǎng)行情，以顧客、市場(chǎng)為中心，合理定價(jià)是必要的，但要謹(jǐn)防價(jià)格調(diào)整的隨意性。價(jià)格定位內(nèi)容：應(yīng)該考慮項(xiàng)目所處的周邊市場(chǎng)及威海地區(qū)同類型物業(yè)的租價(jià)，綜合分析各類物業(yè)的性價(jià)比，來(lái)最終確立項(xiàng)目的基本租價(jià)。同時(shí)通過確定各區(qū)位不同價(jià)格，達(dá)到差異化的價(jià)格定位。由于本項(xiàng)目在威海市場(chǎng)上屬于定位創(chuàng)新的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，其它的商業(yè)物業(yè)只能算是歷史產(chǎn)品復(fù)制，與本項(xiàng)目的產(chǎn)品在本質(zhì)上還是有所區(qū)別的，加之三家開發(fā)商在威海市場(chǎng)所處的地位，所以本項(xiàng)目的租金價(jià)格定位策略應(yīng)該采用考慮市場(chǎng)的租金水平進(jìn)行前期的租金價(jià)格定位。即在充分考慮市場(chǎng)的代替物業(yè)租價(jià)的同時(shí)，要依據(jù)項(xiàng)目自身的實(shí)際情況及將來(lái)的收益情況進(jìn)行價(jià)格定位，使項(xiàng)目的租金水平在招商時(shí)具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。實(shí)行低開高走的租價(jià)政策，“放水養(yǎng)魚”，以引入商家入駐為先，前期形成招商旺勢(shì)，達(dá)到成功招商態(tài)勢(shì)，后期就市調(diào)整實(shí)行利益平衡和利益增長(zhǎng)。租金價(jià)格初步根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告結(jié)論和項(xiàng)目布局規(guī)劃，并在此基礎(chǔ)上結(jié)合物業(yè)地段、規(guī)模、配套、硬件、管理等因素進(jìn)行推定。威海商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查表物業(yè)名稱經(jīng)營(yíng)面積 ㎡經(jīng)營(yíng)檔次經(jīng)營(yíng)種類鋪位平均面積㎡平均租金 元/㎡/月扣點(diǎn)比例 %備 注振華商廈63000中高百貨/超市1F：30—802F：60—1003F：50—904F：80—1205F：80—1506F：60—150無(wú)25%+1%返利1F：量販超市；2F：數(shù)碼產(chǎn)品；1F：鞋、化妝品、黃金珠寶、手表、箱包；2F：男裝、羊毛衫；3F：女裝；4F：時(shí)尚休閑裝；5F：運(yùn)動(dòng)休閑、健身器材；6F：兒童世界、家居飾品華聯(lián)商廈25000中高百貨/超市20—120無(wú)201F：家電；1F：手表、化妝品、藥店、超市、黃金珠寶、名酒補(bǔ)品；2F：男裝、羊毛衫；3F：女裝；4F：淑女裝、床上用品；4F：運(yùn)動(dòng)休閑、皮鞋、時(shí)裝；華聯(lián)購(gòu)物廣場(chǎng)23000中高百貨/超市35無(wú)201F：黃金珠寶、化妝品、箱包、小家電；2F：男裝、床上用品；3F：女裝；4F：女裝統(tǒng)一路商業(yè)街中高百貨100—20080無(wú)黃金珠寶、男裝、女裝、運(yùn)動(dòng)、休閑利群商廈20000中檔百貨/超市20—30無(wú)20—251F：化妝品、黃金珠寶、超市；2F：鞋、快餐；3F:男裝、女裝、童裝；4F:家電、手機(jī)、廚具。齊魯商城24000中檔百貨/超市15—150無(wú)18—201F：化妝品、電器、服裝、鞋、床上用品、內(nèi)衣、童裝玩具、女裝；2F：運(yùn)動(dòng)休閑裝、超市、美食城、名煙名酒、茶莊。豪業(yè)圣迪12000中檔百貨/超市1F：30—4080—1002F、3F：30—70—804F：201501F：272F：243F：124F電玩：45 KTV：15四層快餐扣點(diǎn)17%1F：超市、快餐；1F：化妝品、箱包、黃金珠寶、休閑運(yùn)動(dòng)；2F：男裝、女裝、內(nèi)衣、羊毛衫；3F：童裝、玩具、鞋、床上用品；4F：游戲廳、快餐、KTV、電影城樂天家居72000中高家居建材1F：50—2002F：60—2503F：40—3004F：30—2701F：18—242F：24—363F：21—334F：24—33無(wú)1F：床上用品、進(jìn)口家居；2F：板式家居、地毯；3F：歐式家居、美式家居；4F：布藝、燈飾、三聯(lián)家電。家世界建材35000中檔家居建材7018無(wú)1F：門、五金、地板、衣柜、吊頂；2F：櫥柜、潔具；3F：墻地磚、墻紙；4F：窗簾布藝、家居體驗(yàn)；5F：燈具開關(guān)；6F：快餐。銀座家居30000中高家居建材70—2302F、4F：541F：661F：752F：633F：60無(wú)1F：地板、櫥柜；2F：木門、瓷磚；1F：衛(wèi)浴、電器、沙發(fā)、床；3F：現(xiàn)代家居；4F：古典家具。齊魯小商品批發(fā)市場(chǎng)15000低檔百貨20—801F：48—842F:39—783F：21—45無(wú)1F：百貨；2F：服裝、文具、電子、百貨；3F：床上用品。威海商業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)租金的要求根據(jù)前期經(jīng)營(yíng)者調(diào)研結(jié)果顯示，市場(chǎng)各經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)最高承受租金價(jià)格極限在80100元/㎡/月之間，前提是在有良好經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和前景下，方可承受更高的租金成本所帶來(lái)壓力。租金價(jià)格不僅僅代表商鋪價(jià)格，與周邊配套、整體定位、主力店次主力店知名度等有密切關(guān)聯(lián)。項(xiàng)目要做到整體規(guī)劃，招募有品牌影響力的大主力店，運(yùn)營(yíng)管理到位，租金方面的收益才能更高。 招商政策：租金采取低開高走，在招商和經(jīng)營(yíng)過程中逐漸拉高，實(shí)現(xiàn)利益最大化。 優(yōu)惠政策：：本項(xiàng)目啟動(dòng)期建議給予商戶一定的商場(chǎng)培育期，根據(jù)商戶經(jīng)營(yíng)面積大小，可以采用贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)或者一定免租期限等方式；采取押二付三的方式：即押金收取二個(gè)月商鋪?zhàn)饨?，支付三個(gè)月商鋪?zhàn)饨?；一次性繳納一年房租，可贈(zèng)送半年免租優(yōu)惠，贈(zèng)送的半年可選擇在銷售淡季實(shí)施；第二、三年租金可根據(jù)第一年的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況，價(jià)格進(jìn)行逐級(jí)遞增。主力店（家居、超市、影院、電器、百貨）合同期限在15－20年，第五年開始遞增2－3%；次主力店及品牌連鎖餐飲合同期限5－10年，第三年開始遞增3%；其余品牌合同期限1－2年，無(wú)遞增，可在第二三年調(diào)高租金。甲方負(fù)責(zé)提供租賃物業(yè)內(nèi)乙方經(jīng)營(yíng)要求所需自動(dòng)扶梯、專用貨梯；負(fù)責(zé)提供乙方租賃物業(yè)的內(nèi)墻面批白、內(nèi)部地面找平、內(nèi)部消防通道工程及吊頂；賣場(chǎng)公共區(qū)域機(jī)電到位，商業(yè)裝飾及導(dǎo)示完成；甲方協(xié)助乙方辦理其二次裝修申報(bào)、報(bào)建、驗(yàn)收等手續(xù)。各主力商家因有自己的裝修形象要求，可考慮個(gè)案處理。商業(yè)管理費(fèi)第一年合計(jì)建筑面積每平方8元；根據(jù)第一年的實(shí)際情況和市場(chǎng)實(shí)際情況逐年遞增。甲方（第一年）免費(fèi)提供租賃物業(yè)地上一層、地下二層的停車位供顧客做停車使用；甲方可協(xié)助經(jīng)營(yíng)業(yè)主辦理相關(guān)經(jīng)營(yíng)稅收等手續(xù)；甲方免費(fèi)提供樓頂部分廣告位給主力店（一類品牌）、次主力店或知名品牌做其形象廣告宣傳（免租期1年）；啟動(dòng)期