【文章內(nèi)容簡介】 泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告核心思辨 — 業(yè)態(tài)業(yè)種定位業(yè)態(tài)：購物中心 +超市購物中心 +超市 步行街需要長期經(jīng)營產(chǎn)品特征適合容易快速形成人氣經(jīng)營管理成本高有市場支撐和需求有市場支撐和需求經(jīng)營管理成本低短期收益較高短期收益高營銷成本高營銷成本較低泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告核心思辨 — 最高利潤思辨提高附加值 +快速回款如果就單純做項目而言，一般有兩個利潤點：推過推廣增加產(chǎn)品附加值； 住宅拉長銷售周期，等待升值；商業(yè)物業(yè)增值空間大的情況下，持有收取租金。本項目區(qū)域商業(yè)租金目前不高，但增值空間較大，相對來說持有收取租金可實現(xiàn)最大利潤。但鑒于企業(yè)滾動式開發(fā)項目對資金需求、節(jié)省小部分產(chǎn)品后期經(jīng)營管理費用和精力，以及項目全程開發(fā)需要快速聚集人氣、提升市場信心方面，則考慮快速回款并快速聚集市場信心，對項目全程開發(fā)的裨益及帶來的間接經(jīng)濟效益則成為項目實現(xiàn) “ 最高利潤 ” 主要訴求點。附加值 +快速回款 最高利潤泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告核心思辨 — 產(chǎn)權出售與出租出售產(chǎn)權與使用權的思辨出售使用權的優(yōu)劣優(yōu)勢：價格相對較低 便于與購買使用權或租賃的主力店合作劣勢：難以取得買方信任 購買面積小；銷售操作難度大，推廣費用高 在一定程度上對統(tǒng)一運營依賴程度較高出售產(chǎn)權的優(yōu)劣優(yōu)勢：常規(guī)銷售，容易被市場接受 營銷操作相對容易 買方可以貸款，購買面積相對較大，物業(yè)分割容易劣勢：相對出售使用權價格較高解決之道強化推廣，提高客戶對產(chǎn)品的信任度，尤其強化項目體量、重點招商引資項目等多重宏觀優(yōu)勢；通過計算以符合出售使用權的價格銷售，并適當采用合理的價格策略；引進主力店，強化客戶信任度；采用合理的營銷策略面積化小，采取靈活面積銷售策略；增加客戶信任度的其他手段。泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告一個城市商業(yè)綜合體的最大價值需要全方位整合才能得到最大釋放；項目具有城市最佳經(jīng)營場所和最具投資價值產(chǎn)品的條件，可操作空間較大；最適合項目的業(yè)態(tài)是購物中心 +超市；提高項目的附加值和快速回款是項目實現(xiàn)最高利潤的途徑；采取合理的手段，可以規(guī)避只出售使用權的弊端。我們?nèi)绾慰创椖勘憩F(xiàn)出來的幾個利害關系 ？泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告 項目 定位我們向客戶推銷什么樣的項目 ？3 項目定位泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告項目定位產(chǎn)品物理性狀 自身配套城市配套 面臨的機會與威脅+ + +Swot分析自身的優(yōu)勢與劣勢 +市場定位形象定位初步價格定位泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告項目定位 — 產(chǎn)品物理性狀一定限制下的定制地產(chǎn)產(chǎn)品可利用物業(yè)為單層大空間商業(yè)；產(chǎn)品尚未進入實體施工階段，再紅線可控制范圍內(nèi)，產(chǎn)品可根據(jù)目標商家細節(jié)要求做定制地產(chǎn)，最大程度滿足目標商家對物業(yè)的要求，更大程度上為項目的招商和營銷創(chuàng)造了良好條件。地上為大規(guī)劃下的時代廣場；地下兩層為建面 33000平米的商業(yè)空間；地下二層為與會展中心共用的停車場。泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告項目定位 — 自身配套直接影響城市的純高端配套整個項目規(guī)劃建設國際會展中心、五星級酒店、高檔寫字樓、高檔公寓和大型展館，均屬于城市高端商業(yè)配套。整個項目的所有城市高端商業(yè)配套，必然會無形中提高人們對地下商業(yè)部分檔次的認識，大力提升這部分商業(yè)的市場力。建議：可在地上廣場中央，設具有代表意義的雕塑，與項目北端的標志呼應，形成廣場明顯標識，成為廣場、項目、城市的明顯標志，作為城市名片之一。泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告項目定位 —SWOT 分析優(yōu)勢分析（ Strengths） 享用城市商業(yè)綜合體多重效應； 享用 新城規(guī)劃戰(zhàn)略核心價值； 享用 外部優(yōu)越的政治、交通、人口配套；城市處于快速發(fā)展軌道，市場潛力大，容易被市場認可；大項目全為城市高端商業(yè)配套，產(chǎn)品高端定位市場切入速度快；政府重點招商引資項目，可享受更多政策支持并被容易獲得消費者信任；未來會展經(jīng)濟可極大帶動此商業(yè)經(jīng)營；城市的旅游經(jīng)濟可為此商業(yè)帶來階段性高收益；產(chǎn)品具有充足的停車位； 營業(yè)面積 ，大小合適，符合三線城市高檔商城的要求。泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告項目定位 —SWOT 分析劣勢分析（ Weakness） 區(qū)域內(nèi)商業(yè)尚且不成熟，城市人口尚且沒有形成到此區(qū)域的消費習慣；此商業(yè)目前相對孤立，難以借助商業(yè)的聚集效應；區(qū)域內(nèi)居住人口分布較散，難以形成主流消費人群；易初蓮花作為區(qū)域內(nèi)較失敗項目，在一定程度上打擊商家和消費者信心；產(chǎn)品為兩層地下，不符合一般大型商城的物業(yè)形式；廣場下的地下商業(yè)，在一定程度上限制了某些業(yè)種的入駐，如餐飲；南北兩側(cè)大量工程的長時間施工，將在一定程度上影響商業(yè)經(jīng)營；產(chǎn)品只能出售一定年限的使用權；泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告項目定位 —SWOT 分析機會分析（ Opportunities） +威脅分析（ Threats） 機會分析（ Opportunities） 可引進品牌主力商家，提升市場信心；可通過大力推廣，提高市場預期；可在一定范圍內(nèi)優(yōu)化業(yè)態(tài)業(yè)種，提高市場接受力和競爭力；可優(yōu)化招商、銷售模式，使之更適合熱場；中心商業(yè)圈大量商場入駐，勢必造成中心商圈商家過度飽和，造成中心商圈商家利潤降低，無論主力店還是普通商家畢竟尋求突圍之道威脅分析（ Threats） 市場對只出售使用權的抗性；中心商圈新商場開業(yè)對項目目標商家的分流；地下商場部分商業(yè)面積較小，推廣之初卻要承擔托起整個項目推廣高度的責任和費用，推廣費用較高。泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告項目定位 — 市場定位我們曾考慮過的面對眾多機會、眾多資源，我們有太多的想法和期望。高檔商場？酒店？批發(fā)城？服裝城？ 電子城？綜合商業(yè)街？ 專業(yè)賣場？布藝城 ……美食街？但我們必須通過周密系統(tǒng)而務實的思考來辨別我們所面對的機會和資源與限制條件，以確保產(chǎn)品營銷的利潤最大化和風險最低以及長期運營的成敗。泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告項目定位 — 市場定位我們把握的原則與市場定位優(yōu)勢 劣勢機會 威脅消費者需求經(jīng)營者需求投資者需求開發(fā)商需求最好的市場機會市場定位高檔商城，內(nèi)含主力商超周邊市場需求便于旺場資金快速回籠，獲得較高回報便于后期管理投資者更有信心便于提升項目品牌產(chǎn)品比較適合泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告項目定位 — 形象定位泰城中央，首席中央購物中心什么是項目形象？項目的形象，就是賦予項目產(chǎn)品之上的豐富內(nèi)涵，是項目開發(fā)伊始主動給予受眾的項目的綜合形象，以便引導他們對項目的品質(zhì)、檔次、價格、價值產(chǎn)生正確的認識和聯(lián)想，使項目產(chǎn)生良好的傳播效果，最終實現(xiàn)項目良好的口碑和目標商家的入駐、目標客戶的購買行為，也就是所謂的形象力。由于項目要求快速招商銷售快速回款，所以項目的招商、營銷周期就要盡量短。所以要求項目的形象力要強，具有快速傳播、快速穿透、并讓目標客戶快速反應的特點。形象推廣與品牌推廣、營銷目標直接相關。泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告項目定位 — 形象定位泰城泰山，首席中央購物中心中央?yún)^(qū)位中央?yún)^(qū)位戰(zhàn)略價值戰(zhàn)略價值會展經(jīng)濟會展經(jīng)濟旅游經(jīng)濟旅游經(jīng)濟大型商業(yè)大型商業(yè)綜合體綜合體豐沛客群豐沛客群巨大潛力巨大潛力時代廣場核心優(yōu)勢時代廣場核心優(yōu)勢+ + + + 投資少投資少風險低風險低回報高回報高+優(yōu)良配套優(yōu)良配套泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告項目定位 — 形象定位泰城泰山，首席中央購物中心基于對產(chǎn)品所處環(huán)境、產(chǎn)品各項屬性的認識和 SWOT分析，以及我們對形象力的要求，可以給產(chǎn)品這樣的形象定位：泰城泰山，首席中央購物中心 （以城市為坐標，凸現(xiàn)城市與名山，將項目的定位拉到最高端）城市中央，首席購物中心 （ 借用老商圈概念，引導新城市中央商圈） 泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告項目定位 — 市場形象定位泰城，首座體驗式購物廣場定位原則：定位鐵三角 —— 贏得市場的法寶創(chuàng)造第一表現(xiàn)差異 引導需求泰城，首座生活體驗式購物中心獨特的營銷方式，第三代投資法則。 最流行的主題購物方式， 最有前景的投資產(chǎn)業(yè)。首席中央購物中心從商業(yè)形態(tài)上，做泰安首家生活式購物中心，顛覆了原有的商業(yè)形態(tài)。形成了第一個集購物、娛樂、餐飲、健身、休閑為一體的國際化商場， 強調(diào)消費者購物過程中感官的立體享受， “ 讓消費者在新奇中體驗購物與休閑的樂趣 ” 。 泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告產(chǎn)品定位 — 初步價格定位價格與價值的關系 價格與價值的關系 ◆ 商品的價格在一定程度上體現(xiàn)商品的真實價值。◆ 在商業(yè)地產(chǎn)的運作中，價格一直高于產(chǎn)品的真實價值；又因商業(yè)地產(chǎn)操作的方式 不同，價格高出價值的幅度又有不同?！? 但是，任何一種操作方式所制定的價格，都是建立在產(chǎn)品相對真實的價格基礎之 上的。◆ 所以，我們首先依據(jù)項目目前的周邊市場行情，和商業(yè)地產(chǎn)定價的諸多原則，確 定項目的相對真實價格。泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告產(chǎn)品定位 — 初步價格定位成本加價法成本加價法是在項目成本的基礎上增加常規(guī)的利潤所確定的售價，最終要以市場接受度作為衡量標準。項 目 金 額 單 位面 積 成本與 單 位面 積 售價土地、建筑、財務 及前期成本元可售面 積 33000㎡則單 位面 積 成本 為 ： 元247。33000㎡ =6200元 /㎡按照投 資 回 報 率 30%計 算， 則單 位面 積 售價 應為 ：6200*（ 1+30%） /（ %） =8530元/㎡（扣除 %營業(yè) 稅）如果扣除 30%所得稅， 則應該 售價9400元 /㎡（ 銷 售 總額 分 別為 ： 元、 億 元）推廣成本 750萬元營銷 成本 1000萬元辦 公成本 1250萬元合 計 泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告產(chǎn)品定位 — 初步價格定位租金回報法市場比較、租金回報法，是參考周邊類似商業(yè)的租金水平、根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)年投資回報率 812%的方法計算目前應售價格。目前周邊商場、商鋪租金基本租金保持在 34元 / ㎡ /天。則本項目可售價格可定為： （ 34） 元 /㎡ /天 *365天 *（ 812年） =876017500元 / ㎡鑒于本項目不能出售產(chǎn)權，則項目的可售價格為：（ 876017500 ）元 / ㎡ *（ %） =730014600元 / ㎡取平均值為 11000元 /㎡